每經記者(zhe)｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢(meng)妤    

房地產大招又來了。

財政部(bu)、國稅總局和住建(jian)部(bu)11月13日(ri)聯合公告，自2024年12月1日(ri)起實施一系列稅收政策調(diao)整(zheng)，旨在促進房地產市場(chang)的平穩健康發展。

新政(zheng)(zheng)策(ce)將加大住房(fang)交易環節(jie)的契稅(shui)優惠力度，提高享受1%低(di)稅(shui)率(lv)優惠的面積標準至140平方米，并統一北京、上海、廣州、深圳的第二套住房(fang)契稅(shui)優惠政(zheng)(zheng)策(ce)。

同時，降低(di)土(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)預征率下限0.5個百分(fen)點(dian)，以減輕房地產企業的財務(wu)壓力。

此(ci)外，個人銷售(shou)已購買(mai)2年(nian)以(yi)上的住(zhu)房將免征(zheng)增值(zhi)稅，對(dui)增值(zhi)額未超扣除項目(mu)金額20%的普通(tong)標準住(zhu)宅繼續免征(zheng)土地增值(zhi)稅。

在中指研究(jiu)(jiu)院政(zheng)策研究(jiu)(jiu)總監陳文靜看來，本(ben)次政(zheng)策對于購(gou)房者(zhe)(zhe)、房企(qi)均將產生(sheng)實質性利好，降(jiang)低購(gou)房者(zhe)(zhe)置業(ye)成本(ben)、緩解房企(qi)資(zi)金壓力，有利于進一步穩定市場(chang)預(yu)期、提(ti)振(zhen)購(gou)房者(zhe)(zhe)置業(ye)信(xin)心，10月房地產市場(chang)出(chu)現了階段(duan)性回穩，疊(die)加財稅政(zheng)策接連落地，有望進一步強化(hua)市場(chang)的修復節奏，助(zhu)力房地產市場(chang)止(zhi)跌回穩。

涉稅收優惠等多項政策

公告提到(dao)，自2024年12月1日起，將(jiang)實(shi)施一系列稅收政策調(diao)整，以促進房地產(chan)市(shi)場的平穩健康發展。

在(zai)住房交易環(huan)節，契(qi)稅優(you)惠力度將加大，以支持居(ju)民的剛性和改善性住房需求(qiu)。具(ju)體來說(shuo)，現行(xing)享受(shou)1%低稅率(lv)優(you)惠的面積標(biao)準(zhun)將由90平方(fang)(fang)米(mi)提(ti)高(gao)到140平方(fang)(fang)米(mi)。

具(ju)體(ti)而言(yan)，對(dui)個人購買家庭唯一住房（家庭成(cheng)員范圍包括購房人、配偶以及未成(cheng)年子女，下(xia)同），面積為(wei)140平(ping)方(fang)米(mi)及以下(xia)的(de)，減(jian)按1%的(de)稅(shui)率征(zheng)收(shou)契稅(shui)；面積為(wei)140平(ping)方(fang)米(mi)以上的(de)，減(jian)按1.5%的(de)稅(shui)率征(zheng)收(shou)契稅(shui)。

對個人(ren)購(gou)(gou)買家庭(ting)第二套住(zhu)房(fang)，面積(ji)(ji)為(wei)140平方米及以下的(de)(de)，減(jian)按(an)1%的(de)(de)稅(shui)率征(zheng)收契(qi)稅(shui)；面積(ji)(ji)為(wei)140平方米以上的(de)(de)，減(jian)按(an)2%的(de)(de)稅(shui)率征(zheng)收契(qi)稅(shui)。家庭(ting)第二套住(zhu)房(fang)是指已擁有一套住(zhu)房(fang)的(de)(de)家庭(ting)購(gou)(gou)買的(de)(de)第二套住(zhu)房(fang)。

北京、上海、廣州、深圳(zhen)四(si)個城(cheng)市將與其他地(di)區統(tong)一適(shi)用家庭(ting)第二套住房(fang)契稅優(you)惠政策。土地(di)增值稅預征率下(xia)限(xian)也將降(jiang)低0.5個百分點(dian)，以緩解房(fang)地(di)產企業的財務(wu)困難(nan)。

此外，公告還(huan)明確了與(yu)取消普(pu)通住宅和非普(pu)通住宅標準相銜接(jie)的(de)(de)增值(zhi)稅、土地(di)增值(zhi)稅優惠政(zheng)策。個(ge)人銷售(shou)已購買(mai)2年以(yi)上的(de)(de)住房(fang)將免(mian)征增值(zhi)稅，對建造銷售(shou)增值(zhi)額未超過(guo)扣除項目金額20%的(de)(de)普(pu)通標準住宅，將繼續(xu)實(shi)施免(mian)征土地(di)增值(zhi)稅的(de)(de)優惠政(zheng)策。

而降低(di)土地(di)增值(zhi)稅預征(zheng)率下(xia)限的主要內容包括：將各地(di)區土地(di)增值(zhi)稅預征(zheng)率下(xia)限統(tong)一降低(di)0.5個百分點。調整(zheng)后，東(dong)部(bu)地(di)區為1.5％，中部(bu)和東(dong)北地(di)區為1％，西(xi)部(bu)地(di)區為0.5％。

此外，為了讓(rang)更多納稅人(ren)享受(shou)政策(ce)紅利，對于(yu)(yu)2024年(nian)12月(yue)(yue)1日(ri)后(hou)個人(ren)購買住房申(shen)報(bao)繳納契稅的(de)，以及2024年(nian)12月(yue)(yue)1日(ri)前購買住房但(dan)于(yu)(yu)2024年(nian)12月(yue)(yue)1日(ri)后(hou)申(shen)報(bao)繳納契稅的(de)，符合新發(fa)布公告規定(ding)的(de)均可按新發(fa)布公告執行。

此(ci)外，稅(shui)務(wu)部門將采(cai)取一系列措施，包括提升窗口服(fu)務(wu)效能(neng)、優(you)化資料(liao)提供方式和加強政策宣傳解讀，以(yi)確(que)保(bao)納稅(shui)人能(neng)夠及時享受(shou)稅(shui)收(shou)優(you)惠政策紅利。

業內：將促進次新房加速掛牌

“若(ruo)是(shi)某(mou)個一(yi)線城市房東出(chu)售一(yi)套大戶型房子(zi)（非(fei)普通住(zhu)宅(zhai)），按過去政(zheng)策(ce)需要繳納(na)房價價差（出(chu)售價－原始價）的(de)(de)5%，對于1000萬(wan)元(yuan)的(de)(de)住(zhu)房，其增值稅或(huo)達到10萬(wan)～25萬(wan)元(yuan)。而若(ruo)按現(xian)在的(de)(de)政(zheng)策(ce)，10萬(wan)～25萬(wan)元(yuan)可以不用交了，所以減稅效(xiao)果非(fei)常(chang)好。”上海(hai)易居房地產研(yan)究(jiu)院副院長(chang)嚴躍進在接受每(mei)經記者采訪時說。

另據(ju)中指研究(jiu)院測(ce)算，以單(dan)價5萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/平方米(mi)(mi)(mi)計算，面積分別(bie)(bie)為80平方米(mi)(mi)(mi)、100平方米(mi)(mi)(mi)、150平方米(mi)(mi)(mi)，政(zheng)策優化(hua)前首套契(qi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率分別(bie)(bie)為1%、1.5%、3%，二(er)(er)套契(qi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率分別(bie)(bie)為1%、2%、3%，而(er)北(bei)上廣深二(er)(er)套契(qi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率均為3%，政(zheng)策優化(hua)后首套契(qi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率分別(bie)(bie)為1%、1%、1.5%，二(er)(er)套契(qi)稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率分別(bie)(bie)為1%、1%、1.5%。其中，80平方米(mi)(mi)(mi)、100平方米(mi)(mi)(mi)、150平方米(mi)(mi)(mi)，首套契(qi)稅(shui)(shui)分別(bie)(bie)優惠0萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、2.5萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、11.25萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，二(er)(er)套分別(bie)(bie)優惠0萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，5萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、7.5萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，北(bei)上廣深二(er)(er)套分別(bie)(bie)優惠8萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、10萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、7.5萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。

在嚴躍(yue)進看來，此次稅(shui)種(zhong)政策的調整，將促進新房(fang)和好房(fang)源(yuan)的加(jia)速掛(gua)牌。“房(fang)東出(chu)售持(chi)有2年以上大房(fang)子（過去往(wang)往(wang)會(hui)認(ren)定(ding)為非(fei)普通住宅）的積極(ji)(ji)性增加(jia)，因為不用(yong)擔(dan)心交(jiao)稅(shui)了(le)。從這個(ge)角度(du)看，會(hui)促進一(yi)些次新房(fang)和好房(fang)源(yuan)的加(jia)快(kuai)掛(gua)牌，反過來也利好購房(fang)者(zhe)認(ren)購次新房(fang)和大戶型房(fang)源(yuan)，對于優化二手(shou)房(fang)交(jiao)易結構、提振二手(shou)房(fang)交(jiao)易等都有積極(ji)(ji)作用(yong)。”

廣東省城鄉規(gui)劃院住房(fang)政策研(yan)究(jiu)中心首席研(yan)究(jiu)員李(li)宇嘉則(ze)提到，現階段，住房(fang)正從“有沒有”轉(zhuan)向“好不好”，房(fang)地產供求(qiu)關系(xi)重(zhong)大變化，而(er)且下(xia)行壓(ya)力比(bi)較大，交(jiao)易循(xun)環不暢。因此，差異(yi)稅(shui)費對待不僅(jin)失去了(le)存在的(de)意義，還(huan)阻礙(ai)了(le)交(jiao)易循(xun)環和市(shi)場企(qi)穩。隨(sui)著這一標準的(de)調(diao)整，對商品(pin)房(fang)項(xiang)目預征差異(yi)化的(de)土地增值(zhi)稅(shui)也跟著調(diao)整，也是減(jian)稅(shui)讓利、涵(han)養稅(shui)源(yuan)。

對于契稅(shui)的(de)調整，李宇嘉認為將降(jiang)低交(jiao)易成本，促(cu)進改善型需求，對新房(fang)銷(xiao)售(shou)的(de)利好幅(fu)度更大。而(er)土地(di)增值稅(shui)預征(zheng)率下限降(jiang)低0.5個百分點(dian)，各地(di)可以(yi)結合當地(di)實(shi)(shi)際情(qing)況(kuang)(kuang)對實(shi)(shi)際執行的(de)預征(zheng)率進行調整，意味著(zhu)在(zai)開發商拿(na)地(di)和開工積(ji)極性降(jiang)至歷(li)史低位的(de)情(qing)況(kuang)(kuang)下，很多地(di)方可能會取消預征(zheng)。

“一方(fang)(fang)面，預(yu)征(zheng)(zheng)額本(ben)來(lai)就比較低，在(zai)最(zui)終清算周期較長的(de)情況下(xia)，地(di)(di)方(fang)(fang)取(qu)(qu)消預(yu)征(zheng)(zheng)刺激房企拿(na)地(di)(di)的(de)積極(ji)性(xing)很高；另一方(fang)(fang)面，增(zeng)值(zhi)稅稅收(shou)(shou)收(shou)(shou)入中(zhong)75%為中(zhong)央(yang)財政收(shou)(shou)入，25%為地(di)(di)方(fang)(fang)收(shou)(shou)入，地(di)(di)方(fang)(fang)取(qu)(qu)消預(yu)征(zheng)(zheng)的(de)積極(ji)性(xing)也很高；最(zui)后，取(qu)(qu)消預(yu)征(zheng)(zheng)，并(bing)不是(shi)不征(zheng)(zheng)，而是(shi)推后。目前來(lai)看，盡(jin)管銷售端有(you)所好轉，但政策效(xiao)應(ying)從刺激銷售端傳導至開發(fa)拿(na)地(di)(di)端的(de)效(xiao)果還未(wei)顯現，這也是(shi)此次(ci)政策的(de)一個出發(fa)點。”李宇嘉說。

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