每(mei)經(jing)記者｜陳利(li)    每(mei)經(jing)編輯｜魏(wei)文藝  ;  

11月份房(fang)地產市場(chang)繼(ji)續釋放(fang)積(ji)極信(xin)號。

據(ju)中國房地產指數系統(tong)百(bai)城價(jia)格(ge)指數，受優(you)質改(gai)善(shan)項目(mu)入市帶動，11月全國100個城市（以下(xia)簡稱百(bai)城）新建住宅(zhai)(zhai)平(ping)均價(jia)格(ge)為16592元/平(ping)方(fang)米，環(huan)(huan)比(bi)結(jie)構性(xing)上(shang)漲0.36%，同比(bi)上(shang)漲2.40%；二手住宅(zhai)(zhai)方(fang)面，以價(jia)換量趨(qu)勢延續，百(bai)城二手住宅(zhai)(zhai)平(ping)均價(jia)格(ge)為14278元/平(ping)方(fang)米，環(huan)(huan)比(bi)下(xia)跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百(bai)分點，同比(bi)下(xia)跌7.29%。

“11月(yue)房企在核心城市(shi)(shi)保持(chi)較快推盤節(jie)奏(zou)，部分優質改善(shan)項目入市(shi)(shi)帶動城市(shi)(shi)新(xin)房價格(ge)結構性(xing)上漲。”中(zhong)指(zhi)研究院研究副總監徐躍進分析指(zhi)出。

《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，11月，深圳(zhen)、成都、烏魯木齊和東(dong)營(ying)4個城市(shi)的二手(shou)房(fang)價(jia)格(ge)環(huan)比“止(zhi)跌轉漲(zhang)”，打破百城二手(shou)房(fang)價(jia)格(ge)連續(xu)7個月全部(bu)下(xia)跌的局(ju)面(mian)，釋放出積極(ji)信號。此(ci)外，11月百城新(xin)建住宅價(jia)格(ge)環(huan)比下(xia)跌城市(shi)數量為40個，較10月減(jian)少3個。

另據(ju)克(ke)而瑞(rui)統計數據(ju)，11月得(de)益于政策穩(wen)信心(xin)強預期疊(die)加新(xin)增供應大(da)幅回升，30個重點城市新(xin)增供應930萬(wan)平方米，環(huan)比上(shang)升35%；成交面積達1534萬(wan)平方米，環(huan)比微增3%，同(tong)比增長(chang)20%，與(yu)三季度月均值相比增長(chang)59%，前(qian)11月累計同(tong)比降幅收(shou)窄(zhai)至26%。

開源證券也在報告中指出，房(fang)價“止跌回(hui)穩(wen)”路(lu)徑已經顯現，預(yu)計一線(xian)城市的政(zheng)策調整將(jiang)對(dui)需求(qiu)側形成有力支撐，并逐步改善房(fang)價預(yu)期，進而(er)輻射二三線(xian)城市從而(er)逐步實現房(fang)價“止跌回(hui)穩(wen)”，帶(dai)來房(fang)地產基(ji)本面改善。

來源：中指研究院

新房價格環比漲幅創近三年新高

百城(cheng)(cheng)新(xin)(xin)建住宅價(jia)格(ge)指數顯示，11月百城(cheng)(cheng)新(xin)(xin)建住宅平(ping)均價(jia)格(ge)為16592元/平(ping)方米，價(jia)格(ge)環(huan)(huan)比(bi)(bi)結構性(xing)上(shang)漲(zhang)0.36%，同比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)2.40%，環(huan)(huan)比(bi)(bi)增幅為近三年的最高水平(ping)。其(qi)中(zhong)，一線(xian)和(he)(he)二線(xian)城(cheng)(cheng)市新(xin)(xin)房價(jia)格(ge)環(huan)(huan)比(bi)(bi)分別上(shang)漲(zhang)0.69%和(he)(he)0.33%，寧(ning)波、上(shang)海和(he)(he)成都環(huan)(huan)比(bi)(bi)漲(zhang)幅均超過1%，分別達到1.34%、1.32%和(he)(he)1.28%。

以成(cheng)都為(wei)例(li)，11月(yue)成(cheng)都新(xin)房(fang)市場延續高位成(cheng)交特征，成(cheng)交面積(ji)達到約224.25萬平方米，創近一(yi)年新(xin)高，同時也是(shi)近一(yi)年來(lai)唯一(yi)成(cheng)交面積(ji)破200萬平方米的(de)月(yue)份，整體供應以主城區改善型(xing)產(chan)(chan)品(pin)為(wei)主。如(ru)11月(yue)27日(ri)，位于天府總部(bu)商(shang)務區板塊的(de)招商(shang)翎雲(yun)閣(ge)推出6號樓“樓王”產(chan)(chan)品(pin)，主力(li)戶型(xing)總價為(wei)1200萬—1700萬元/套，依(yi)托地段+產(chan)(chan)品(pin)力(li)優(you)勢，開盤96套房(fang)源即售罄；錦(jin)江區川師TOD·錦(jin)江府南苑(yuan)組團均價30000元/平方米以上，憑借區域、教育(yu)等優(you)勢，120套房(fang)源也是(shi)開盤即銷售一(yi)空。

據克(ke)而瑞四川監測(ce)，10月(yue)以來(lai)成都(dou)市(shi)場整(zheng)體(ti)(ti)來(lai)訪(fang)量(liang)(liang)顯著回升，11月(yue)高(gao)位(wei)維持16萬(wan)+人次，為(wei)今(jin)年以來(lai)最高(gao)。認購量(liang)(liang)與(yu)盤均來(lai)訪(fang)認購量(liang)(liang)均創今(jin)年新(xin)(xin)(xin)高(gao)，轉化率(lv)也(ye)(ye)處于相對高(gao)位(wei)，整(zheng)體(ti)(ti)市(shi)場活躍度高(gao)。此外，按(an)近三個月(yue)去化速度，成都(dou)新(xin)(xin)(xin)房市(shi)場存量(liang)(liang)去化周期僅(jin)需9個月(yue)左(zuo)右(you)；按(an)近半年去化速度，去化周期也(ye)(ye)降至11個月(yue)左(zuo)右(you)，新(xin)(xin)(xin)房流(liu)速明顯好(hao)轉。

來源：中指研究院

再看(kan)上海樓市，受海上·清和璽、大華斐勒公園等(deng)高價(jia)新開盤項目入市影響，上海11月新房(fang)(fang)價(jia)格環比(bi)(bi)也(ye)在上漲(zhang)。據(ju)房(fang)(fang)天下(xia)數據(ju)統計，11月上海新房(fang)(fang)價(jia)格為67571元(yuan)/平方(fang)米，環比(bi)(bi)上漲(zhang)0.28%。其中，漲(zhang)幅最大的閔行區，房(fang)(fang)價(jia)為74355元(yuan)/平方(fang)米，環比(bi)(bi)上漲(zhang)2.14%，

在(zai)成(cheng)交規模上，克(ke)而瑞數據顯(xian)示，得(de)益于政策穩信心強預(yu)期疊加新(xin)增供應大幅(fu)回升(sheng)，11月(yue)30個(ge)重點城市新(xin)房(fang)成(cheng)交量(liang)延續U型走勢達(da)到(dao)年(nian)內(nei)新(xin)高(gao)，單月(yue)成(cheng)交面積(ji)1534萬平(ping)方米(mi)，環比微增3%，同(tong)比增長20%，與(yu)三季(ji)度月(yue)均值相比增長59%，前11月(yue)累計降幅(fu)收窄至(zhi)26%。

其中，一(yi)線(xian)城市(shi)成(cheng)(cheng)為新(xin)(xin)(xin)政直(zhi)接受益者，新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)量環比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)9%，同比(bi)(bi)上升62%，較三季度月均增(zeng)(zeng)長(chang)76%。其中，深圳(zhen)漲幅顯著，環比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)65%，同比(bi)(bi)倍增(zeng)(zeng)。需(xu)要注(zhu)意(yi)的是，滬(hu)深11月新(xin)(xin)(xin)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)量環比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)幅均有放緩趨勢(shi)。“可以看出，新(xin)(xin)(xin)政利好(hao)效應有遞(di)減趨勢(shi)。隨(sui)著短期欲購房(fang)(fang)的存量客戶持續釋放，成(cheng)(cheng)交(jiao)增(zeng)(zeng)長(chang)也有疲軟態(tai)勢(shi)。”克而(er)瑞分(fen)析指出。

不過，二三線城(cheng)市(shi)成交延續低位(wei)波動，累計同(tong)比降幅(fu)顯著高于一線城(cheng)市(shi)。但部分城(cheng)市(shi)如南京(jing)、蘇州、合(he)肥(fei)、青島、鄭州等經歷了前期深度(du)調整，11月因中(zhong)央新(xin)政(zheng)利好穩定市(shi)場(chang)信(xin)心和適銷對路樓盤入市(shi)，成交出(chu)現回升態(tai)勢，同(tong)比和環比齊(qi)增。

克而瑞(rui)方面分析指出，11月(yue)(yue)利好政策密集出臺，核心一二線城市整體仍處于持續放量期，30城新房成交(jiao)(jiao)同比(bi)回(hui)正，達到年內新高。12月(yue)(yue)恰逢房企(qi)業(ye)績沖刺(ci)季，供應有(you)望持續回(hui)升，不排除部分房企(qi)為沖刺(ci)業(ye)績而進行(xing)年末大(da)促(cu)。考(kao)量此影響，預計整體成交(jiao)(jiao)環比(bi)有(you)望回(hui)升，出現小幅翹尾。

“2024年房地(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)仍呈調(diao)整態勢(shi)，5·17和(he)9·26兩輪樓市(shi)(shi)(shi)新政(zheng)托(tuo)底市(shi)(shi)(shi)場(chang),尤其是(shi)9·26新政(zheng)支持(chi)(chi)(chi)力度大(da)，效果持(chi)(chi)(chi)續性強于以(yi)往，10月以(yi)來市(shi)(shi)(shi)場(chang)量價(jia)出(chu)現‘階(jie)段(duan)性恢復’，11月核心城市(shi)(shi)(shi)銷(xiao)售保持(chi)(chi)(chi)一(yi)(yi)定規模。”徐(xu)躍進(jin)分析指出(chu)，隨著年末房企(qi)沖刺銷(xiao)售業績(ji)，加大(da)推盤力度，預計12月房地(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)將保持(chi)(chi)(chi)一(yi)(yi)定活躍度，但短期內“以(yi)價(jia)換量”仍是(shi)市(shi)(shi)(shi)場(chang)主流。

多城二手房價格“止跌轉漲”

值(zhi)得注意(yi)的是，在長期以(yi)“以(yi)價換量”策略為(wei)主導的二(er)手住宅(zhai)銷售市場(chang)，也(ye)出現了局部(bu)的止(zhi)跌(die)轉漲。

中指研究院數(shu)據顯示，11月百(bai)城二(er)手(shou)住宅平均價(jia)格為14278元/平方米，環比(bi)下跌(die)(die)(die)0.57%，跌(die)(die)(die)幅較(jiao)10月收窄(zhai)(zhai)0.03個百(bai)分點。一線(xian)城市中，北京(jing)、上(shang)海和(he)廣州二(er)手(shou)房房價(jia)跌(die)(die)(die)幅較(jiao)之前明顯收窄(zhai)(zhai)。從(cong)漲(zhang)跌(die)(die)(die)情況來看，深(shen)圳、成都、烏(wu)魯木齊(qi)、東營(ying)4城11月二(er)手(shou)房價(jia)格環比(bi)“止跌(die)(die)(die)轉漲(zhang)"，打破百(bai)城連(lian)續7個月全(quan)部下跌(die)(die)(die)的局面。

來源：中指研究院

另據(ju)克而瑞數據(ju)，11月(yue)18個重點城市二(er)手房成(cheng)交面(mian)積預計為(wei)1199萬平方米(mi)，環(huan)比增長16%，同比增長33%。前11月(yue)，18個重點城市二(er)手房累計成(cheng)交面(mian)積預計為(wei)10020萬平方米(mi)，累計同比增長5%。

以深圳(zhen)為例(li)，據(ju)深圳(zhen)樂有家研究中心監測數據(ju)，11月(yue)深圳(zhen)二手(shou)住(zhu)宅網簽7125套，環(huan)比(bi)上漲(zhang)16.5%，成為近4年的最高點，甚(shen)至超過(guo)參考(kao)價政策出臺前(qian)。價格(ge)方面，11月(yue)深圳(zhen)二手(shou)住(zhu)宅成交價穩定在(zai)“6字(zi)頭(tou)”，環(huan)比(bi)上漲(zhang)2.1%，目前(qian)為6.43萬(wan)元/平方米。

樂有家(jia)研(yan)究中(zhong)心表示，稅費減征政策吸引更多改善客(ke)群、豪宅客(ke)群積極入市，深(shen)圳高總(zong)價(jia)的(de)二手房源成交占(zhan)比(bi)(bi)上漲(zhang)明顯。其中(zhong)，總(zong)價(jia)1000萬(wan)—1500萬(wan)元房源占(zhan)比(bi)(bi)從9月的(de)6.6%連續(xu)2個月上漲(zhang)，目前(qian)(qian)為8.3%；總(zong)價(jia)1500萬(wan)元以上房源占(zhan)比(bi)(bi)從9月的(de)2.1%上漲(zhang)至當前(qian)(qian)的(de)4.7%，翻(fan)倍增(zeng)加；總(zong)價(jia)800萬(wan)—1000萬(wan)元房源占(zhan)比(bi)(bi)則(ze)連續(xu)2個月穩(wen)定在(zai)8.1%，比(bi)(bi)9月的(de)6.2%增(zeng)加了近2個百分點。

這樣的情(qing)況(kuang)同樣出現在杭(hang)州(zhou)。杭(hang)州(zhou)我愛(ai)我家數據顯示，隨著契稅政策調整，大幅提升(sheng)了(le)90平方(fang)(fang)米以上(shang)置業的需求活力(li)，杭(hang)州(zhou)90平方(fang)(fang)米以上(shang)二(er)手房(fang)源成交環比上(shang)升(sheng)1.93%，其中90—140平方(fang)(fang)米面積段置業需求，環比上(shang)升(sheng)了(le)1.22%。

與此同時，11月份杭州(zhou)呈現明顯的(de)購(gou)房(fang)總(zong)價梯度上(shang)(shang)(shang)(shang)行趨(qu)勢(shi)，其中最(zui)為引人注目的(de)是200萬(wan)元以下(xia)低總(zong)價房(fang)源(yuan)的(de)成(cheng)交占(zhan)比縮水(shui)3.66%。反之，200萬(wan)元以上(shang)(shang)(shang)(shang)各總(zong)價段房(fang)源(yuan)成(cheng)交趨(qu)勢(shi)幾(ji)乎都在上(shang)(shang)(shang)(shang)移。11月，800萬(wan)元（含(han)）以上(shang)(shang)(shang)(shang)高端住宅（含(han)別墅）成(cheng)交總(zong)量達384套(tao)，其中尤以千萬(wan)元及以上(shang)(shang)(shang)(shang)住宅占(zhan)據半壁江(jiang)山，共(gong)計(ji)成(cheng)交207套(tao)，創下(xia)今年(nian)最(zui)高成(cheng)交紀錄，趕超2021年(nian)3月樓市巔(dian)峰(feng)時期的(de)200套(tao)。

據國信證券(quan)觀察，此前每輪(lun)政策相對上一輪(lun)政策的房價跌幅(fu)均進一步(bu)擴大，但本輪(lun)政策時點(dian)二手房最(zui)低掛(gua)牌價有(you)企(qi)穩(wen)跡象，一線(xian)城市率先(xian)出現企(qi)穩(wen)，推測是(shi)因為限購政策放寬后成交(jiao)量激增，快(kuai)速消化了(le)低價房源；二線(xian)城市緊隨其后，“以(yi)價換量”有(you)望逆轉。

封面圖片來(lai)源：視覺(jue)中(zhong)國(guo)-VCG111460203956