每經(jing)記者｜陳利    每經(jing)編輯｜魏文藝    

“相(xiang)比新政剛(gang)出臺時，近(jin)期(qi)，咨詢量和到(dao)訪量有明顯下降(jiang)。”近(jin)日(ri)，武漢一樓盤的(de)置業顧問告訴《每日(ri)經濟新聞》記者，近(jin)期(qi)，項目推出了一批特價房，部分樓層價格(ge)相(xiang)比4月(yue)，每平方(fang)米低了兩千(qian)多元。

隨著5月(yue)(yue)(yue)17日央(yang)行發布的系列(lie)房地產金(jin)融政策（以下(xia)(xia)簡稱“5·17”樓市(shi)新政）滿月(yue)(yue)(yue)，國家統(tong)計局6月(yue)(yue)(yue)17日公布的數據顯示，5月(yue)(yue)(yue)，31個(ge)二線城市(shi)新建商(shang)品(pin)住(zhu)宅銷(xiao)售價(jia)格(ge)環比(bi)下(xia)(xia)降0.7%，降幅(fu)較4月(yue)(yue)(yue)擴大0.2個(ge)百分點(dian)(dian)；同比(bi)下(xia)(xia)降3.7%，降幅(fu)較4月(yue)(yue)(yue)擴大0.8個(ge)百分點(dian)(dian)。其中(zhong)，僅太原新房價(jia)格(ge)環比(bi)上漲(zhang)0.1%，西安和成都同比(bi)上漲(zhang)，其余(yu)城市(shi)新房價(jia)格(ge)同比(bi)、環比(bi)均呈(cheng)現下(xia)(xia)降態勢(shi)。

同(tong)時，二(er)手房市(shi)場“以價換量(liang)”仍是主流。5月，31個(ge)二(er)線城市(shi)二(er)手住宅銷售價格(ge)環(huan)比(bi)下降1.0%，降幅較4月擴大(da)0.1個(ge)百分(fen)點；同(tong)比(bi)下降7.5%，降幅較4月擴大(da)0.7個(ge)百分(fen)點。其(qi)中，廈門、濟(ji)南、寧波、南昌等城市(shi)環(huan)比(bi)降幅均超過1.5%。

另據中(zhong)銀(yin)證券研報，5月，二線(xian)城市新房成交面積環比(bi)增長14.4%，同比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)39.2%，降(jiang)(jiang)幅較(jiao)4月收(shou)窄(zhai)了4.8%。

另據諸葛數據研究中心監測(ce)數據，上周(zhou)（6月10日至16日），新房市(shi)場(chang)成(cheng)(cheng)交(jiao)活躍度有所回(hui)升，成(cheng)(cheng)交(jiao)總量環(huan)比(bi)止跌轉漲，重點(dian)15城(cheng)新建商(shang)品住(zhu)宅(zhai)(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)量為14913套，環(huan)比(bi)上升 11.37%，同比(bi)下降27.33%；重點(dian)10城(cheng)二手住(zhu)宅(zhai)(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)量為16089套，盡管(guan)環(huan)比(bi)下跌了6.28%，但同比(bi)微漲0.33%。

多位業內人(ren)士在接受記(ji)者(zhe)采訪時(shi)表(biao)示，6月，樓市有望進入政策效果兌(dui)現期，隨著進入房(fang)企年中促銷季，預計“以價換(huan)量(liang)”持(chi)續，短(duan)期仍缺(que)乏穩定上漲動力(li)，新房(fang)、二手(shou)房(fang)價格(ge)可能繼續下跌。

多城新房增長動能轉弱

5月(yue)，在二線城市中(zhong)，太(tai)原是唯一新(xin)房價格(ge)環(huan)(huan)比上漲的城市。據國家統(tong)計局數據，5月(yue)，太(tai)原新(xin)房價格(ge)環(huan)(huan)比上漲0.1%，已連漲3個(ge)月(yue)。

另據朗潤(run)智業數據，5月，太原六城(cheng)區(qu)新房成(cheng)交均價約(yue)12355元(yuan)/平方米(mi)，相比4月小(xiao)幅上漲(zhang)。其中，主城(cheng)區(qu)新房價格最高的板塊為龍城(cheng)新區(qu)，均價為17112元(yuan)/平方米(mi)。

據了解，太(tai)原新房成交均價(jia)攀(pan)升的(de)原因，主(zhu)(zhu)要是(shi)高端(duan)改善型(xing)項目持(chi)續發力。例(li)如，5月(yue)表現突出的(de)保利天悅，均價(jia)在(zai)280萬(wan)元(yuan)(yuan)/套，主(zhu)(zhu)力戶型(xing)面(mian)積為168平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)、173平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)和198平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)；已開盤(pan)多年(nian)的(de)高端(duan)樓盤(pan)中鐵建花語堂(tang)，目前以(yi)“準現房”銷售，價(jia)格為14800元(yuan)(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)，主(zhu)(zhu)力戶型(xing)面(mian)積為175平(ping)(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

“太(tai)(tai)原作為(wei)區域(yu)經(jing)濟(ji)強市，樓市基本面不(bu)算太(tai)(tai)差。此外(wai)，太(tai)(tai)原樓市調整政(zheng)策(ce)開展較早，政(zheng)策(ce)力度大，持續(xu)性較強。”上海中原地產市場分析(xi)師盧文曦向《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者分析(xi)指(zhi)出，太(tai)(tai)原房價此前曾有(you)過逆勢(shi)上漲，但(dan)并未(wei)持續(xu)，未(wei)來走勢(shi)有(you)待觀察。

值得(de)注意的是(shi)，5月，太(tai)原房價環比(bi)上(shang)漲(zhang)，但(dan)同比(bi)下滑，幅度(du)在(zai)0.5%。

此外，5月(yue)，在二(er)線城(cheng)市中，僅有(you)成(cheng)都和西安新房(fang)價(jia)格同比上漲(zhang)，幅度(du)分別是0.2%和3.8%。

但值得注意的(de)是，在已連續14個月環同比“雙漲”后(hou)，今(jin)年5月，西(xi)安新房價格首次出現(xian)環比下(xia)跌。

據中(zhong)指研(yan)究院監測，2020年以(yi)來，西安新房成交面積段略有上(shang)移(yi)，到2023年末，120~160平方米改善型產品(pin)成為主(zhu)力，成交總(zong)價(jia)也上(shang)移(yi)明顯，集中(zhong)在150萬(wan)(wan)~200萬(wan)(wan)元、300萬(wan)(wan)元以(yi)上(shang)。

另據克而瑞數據，“五一”假期(qi)，西安(an)各(ge)樓盤加大促銷力度(du)，如推特(te)價房(fang)、高折扣等，推動市(shi)場(chang)(chang)銷量短(duan)期(qi)上漲(zhang)。而受(shou)市(shi)場(chang)(chang)結(jie)構影響，5月(yue)，西安(an)新(xin)房(fang)銷售套均面(mian)積約140.8平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，較4月(yue)增(zeng)加約3.7平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)；成交主力面(mian)積段(duan)(duan)100~140平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，市(shi)場(chang)(chang)占(zhan)比保(bao)持穩(wen)定；200平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)以上面(mian)積段(duan)(duan)，受(shou)個別熱銷改善項目(mu)帶動，占(zhan)比提升(sheng)兩個百分點。

進入6月，上述趨勢延續。如(ru)今年第二十三周（6月3日(ri)至9日(ri)），西(xi)安10個項目開盤，共推售1832套房源，成交827套，整(zheng)體(ti)去(qu)化率(lv)45%。去(qu)化表(biao)現突出(chu)的曲江新(xin)區金茂(mao)璞逸曲江，加推中(zhong)心位置樓(lou)棟，313平(ping)方米面積(ji)大平(ping)層，均價(jia)超過3萬元/平(ping)方米，去(qu)化率(lv)達89%。

“恰(qia)逢房企年(nian)(nian)中沖刺業(ye)績(ji)的(de)節點，營(ying)銷力度勢必加(jia)(jia)大，加(jia)(jia)之(zhi)西安(an)下調了首付比(bi)(bi)例和(he)房貸(dai)利率，預期(qi)6月成交總量或將穩中有(you)增(zeng)。不過，基于(yu)去(qu)年(nian)(nian)基數較高，同比(bi)(bi)將延續降勢。”克而瑞分析指出，短期(qi)內(nei)，預計西安(an)核心區域內(nei)，配套、產品(pin)俱佳的(de)項目(mu)將保持高去(qu)化率，城市外圍多數項目(mu)或小幅升溫。

“短期內，熱(re)點(dian)核心二線(xian)城(cheng)市，新房(fang)單(dan)月成(cheng)交(jiao)(jiao)規(gui)模居前，環(huan)比(bi)持(chi)續增長。但是，多數(shu)二線(xian)城(cheng)市處于需(xu)求(qiu)修復期，客戶觀望情(qing)緒濃厚。”中銀證券研(yan)報指出，部分(fen)二線(xian)城(cheng)市，如南京、蘇(su)州、福州等，新房(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)動(dong)(dong)力略顯不足，基本以剛需(xu)和改善需(xu)求(qiu)為(wei)主(zhu)導，購買力趨(qu)緊，二手(shou)房(fang)持(chi)續“以價換量”分(fen)流客戶，使新房(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)增長動(dong)(dong)能轉弱(ruo)。

二手房繼續“以價換量”

5月，在(zai)二(er)線城市中(zhong)，相較于仍有新房價格上漲的城市，二(er)手(shou)房市場則是(shi)普遍慘淡，環比和同比全線下(xia)跌，即便是(shi)近期二(er)手(shou)房市場熱度最高(gao)的杭州，也不例外(wai)。

克(ke)而(er)瑞監(jian)測顯示，5月(yue)，杭(hang)州全市（除富陽、臨(lin)安(an)）共(gong)成交(jiao)二(er)手住(zhu)宅7645套，較4月(yue)環比微跌2%，同比去年5月(yue)漲幅(fu)達17%，7645套的成交(jiao)量(liang)，也是杭(hang)州近三(san)年同期成交(jiao)量(liang)的新高(gao)。

除(chu)(chu)了政策加持，二手(shou)房市場(chang)“以價換量”是關(guan)鍵。5月，杭州全市（除(chu)(chu)富(fu)陽、臨安）二手(shou)住宅成交(jiao)均價為(wei)30636元/平方米，較4月降(jiang)幅超過5%。

據杭州(zhou)(zhou)貝殼研究院(yuan)數(shu)據，近一年，杭州(zhou)(zhou)未來(lai)科技城(cheng)板(ban)塊(kuai)二手房(fang)成交均(jun)價下跌幅度11.6%；6月(yue)(yue)以來(lai)，貝殼平(ping)臺(tai)上，未來(lai)科技城(cheng)二手房(fang)掛牌均(jun)價為4.18萬元(yuan)/平(ping)方米，較5月(yue)(yue)的(de)均(jun)價4.22萬元(yuan)/平(ping)方米，再次出(chu)現微降。

“新(xin)政(zheng)刺激下，杭(hang)州市場活(huo)躍度明(ming)顯(xian)提升(sheng)，新(xin)房(fang)(fang)(fang)、二手房(fang)(fang)(fang)咨詢(xun)量增(zeng)多，二手房(fang)(fang)(fang)表現優于新(xin)房(fang)(fang)(fang)市場，市場逐步企穩。”中(zhong)指研(yan)究院華東大(da)區(qu)常務(wu)副總高院生(sheng)向《每日經濟新(xin)聞》記者表示，6月，市場有望進入政(zheng)策效果兌(dui)現期，杭(hang)州二手房(fang)(fang)(fang)市場仍有望繼續保持(chi)七八千套的成交規模。

值得注意的是，杭州二手(shou)房(fang)價(jia)格有了止跌趨勢。5月(yue)，景芳三區(qu)成(cheng)(cheng)交均價(jia)31010元/平方米，較4月(yue)上(shang)漲0.19%；采荷東區(qu)成(cheng)(cheng)交均價(jia)41380元/平方米，較4月(yue)下跌0.1%；凱旋路小(xiao)區(qu)成(cheng)(cheng)交均價(jia)34980元/平方米，較4月(yue)下降0.06%。

廈門作為二(er)(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)中房價(jia)環(huan)比(bi)下跌(die)(die)最大的(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，5月(yue)二(er)(er)手房價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)下跌(die)(die)了2%，同(tong)比(bi)下跌(die)(die)幅度達到11.9%，僅次于徐(xu)州(zhou)的(de)12.4%。與此同(tong)時(shi)，南(nan)京、武漢等二(er)(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，二(er)(er)手房價(jia)格(ge)同(tong)比(bi)跌(die)(die)幅也超過了10%。

結合克而(er)瑞(rui)監測數據來看(kan)，5月(yue)，重點(dian)城(cheng)市二手(shou)房(fang)(fang)成交規模雖略(lve)有回落(luo)，23個重點(dian)城(cheng)市二手(shou)房(fang)(fang)成交環(huan)比(bi)下降8%，同比(bi)下降4%，累計同比(bi)下降13%。不過，二手(shou)房(fang)(fang)跌幅整(zheng)體(ti)小于新房(fang)(fang)市場。

此外(wai)，5月，二(er)線城市二(er)手房成交(jiao)面積環比(bi)增(zeng)速(su)下降(jiang)9.4%，同比(bi)增(zeng)速(su)下降(jiang)9.6%，同比(bi)降(jiang)幅較4月收窄0.6個(ge)百分點；前5個(ge)月，二(er)手房成交(jiao)累計同比(bi)增(zeng)速(su)下降(jiang)16.7%。

58安(an)居客研究院院長張波(bo)表(biao)示：“二(er)線(xian)城市(shi)房價總體處(chu)于下行，從近幾個月的表(biao)現(xian)來看，已明顯呈接近價格底(di)部的趨勢，在(zai)探(tan)底(di)過程中，不(bu)少城市(shi)會出現(xian)‘跌穿底(di)部’的現(xian)象，不(bu)過，隨著市(shi)場不(bu)斷恢復，正(zheng)價格將得到修(xiu)正(zheng)。”

“政(zheng)策效果往往是循(xun)序漸進的(de)。”易居研究院研究總監(jian)嚴躍(yue)進分析指(zhi)出(chu)，房地產市場不同于(yu)股市等，各地都(dou)有相(xiang)對獨立的(de)行情；而且(qie)，房地產市場更貼近(jin)生(sheng)活，消費者決策成本也(ye)更高、更復(fu)雜(za)，因(yin)此政(zheng)策有著相(xiang)對較長的(de)傳導過程，政(zheng)策也(ye)很少具有“爆炸性”。