每(mei)經(jing)(jing)記者｜陳夢妤(yu)    每(mei)經(jing)(jing)編輯｜魏文(wen)藝(yi)    

“對這兩年行業給(gei)我(wo)們的‘地產黑馬’稱呼，我(wo)深(shen)感榮(rong)幸但也持有理性(xing)態度。”

在《每(mei)日(ri)(ri)經濟新聞》創刊20周(zhou)年(nian)之(zhi)際，中建壹品投資公(gong)司黨委書(shu)記、董事(shi)長徐超在接受《每(mei)日(ri)(ri)經濟新聞》記者（以下(xia)簡稱(cheng)NBD）專訪時如是(shi)說。

近幾(ji)年，房(fang)地產(chan)行(xing)業競爭格局巨變，涌(yong)現出多個“地產(chan)黑馬”，大本(ben)營位于武漢的(de)中建壹(yi)品正是其中之(zhi)一。據中指研究院(yuan)統計，中建壹(yi)品在(zai)10月份銷(xiao)售(shou)增長強勁，權益銷(xiao)售(shou)業績(ji)排在(zai)行(xing)業第18位。而(er)三年前的(de)2021年，其行(xing)業排名(ming)尚在(zai)百名(ming)開(kai)外。

“我們深知‘地產黑馬’這個稱呼背后所蘊(yun)含的(de)(de)壓(ya)力(li)和(he)挑戰(zhan)。在房地產行業轉(zhuan)型升級(ji)的(de)(de)大背景下(xia)，更需要保持清醒的(de)(de)頭腦(nao)，不斷創新和(he)進取(qu)，以(yi)應對市場(chang)的(de)(de)變化和(he)競爭。我們不能僅僅滿足于過(guo)去的(de)(de)成績，而(er)是要不斷追(zhui)求卓越，持續(xu)提升自身的(de)(de)核(he)心競爭力(li)和(he)品牌(pai)影響力(li)。”

徐超表示，今年前(qian)三季度，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)延(yan)續(xu)(xu)回落態勢(shi)、新房(fang)(fang)(fang)成交面(mian)積同(tong)比(bi)下降，市(shi)場(chang)活(huo)躍度和(he)成交規模都處(chu)于近年同(tong)期低位(wei)，二手(shou)房(fang)(fang)(fang)以價換量、同(tong)比(bi)增幅收窄。但(dan)隨著國慶前(qian)夕(xi)央(yang)行(xing)相繼實施(shi)降準、降息(xi)、放寬首付比(bi)例(li)等(deng)政策，同(tong)時(shi)北上廣深等(deng)一線(xian)城(cheng)市(shi)陸續(xu)(xu)出臺房(fang)(fang)(fang)地產(chan)放松政策，極大增強了(le)市(shi)場(chang)信心。

平衡土地成本與(yu)項(xiang)目收益至(zhi)關重要

NBD：對(dui)房企而言(yan)，戰略布局和拿地(di)策略至關重要。請您談一(yi)談，在(zai)一(yi)線城(cheng)市等重點城(cheng)市拿地(di)應該如何評(ping)估和選擇？

徐(xu)超：我們緊跟國(guo)家“十(shi)四五”區(qu)域發(fa)展方向(xiang)實施戰略(lve)布局，始終堅(jian)持“核(he)心城市(shi)、中心地段(duan)、主流產品”的(de)拿地策略(lve)，堅(jian)持深(shen)(shen)耕(geng)重點區(qu)域，打造核(he)心競(jing)爭區(qu)的(de)發(fa)展思路(lu)。因此，將北京(jing)、上海、深(shen)(shen)圳等(deng)一線城市(shi)作(zuo)為(wei)全(quan)力(li)聚焦拓展的(de)第(di)一發(fa)展梯隊(dui)，不斷(duan)提升(sheng)城市(shi)深(shen)(shen)耕(geng)水平(ping)，夯(hang)實戰略(lve)支撐。

在拿地的評(ping)估(gu)與選擇上，我們(men)組織開(kai)展了(le)重(zhong)點城(cheng)市(shi)投資地圖的繪制，從(cong)宏觀層(ceng)面(mian)和市(shi)場層(ceng)面(mian)等多個維(wei)度，對(dui)城(cheng)市(shi)區域(yu)(yu)和板(ban)塊進(jin)行深入(ru)研究(jiu)，形(xing)成(cheng)了(le)“重(zhong)點拓展、機會進(jin)入(ru)、謹慎跟進(jin)”的板(ban)塊評(ping)級標準。借助城(cheng)市(shi)地圖工具，我們(men)在區域(yu)(yu)布局、項目選擇上更加聚焦、科學和精準。

如在(zai)北(bei)京，我們(men)優(you)選(xuan)主城(cheng)區海淀、朝陽、豐臺等(deng)成熟區域；在(zai)上海，則持續深(shen)(shen)耕楊浦等(deng)核心區域；在(zai)深(shen)(shen)圳，以龍華為(wei)發(fa)展原點。通過在(zai)各個(ge)城(cheng)市把重點區域做(zuo)深(shen)(shen)做(zuo)透(tou)，不斷加深(shen)(shen)市場(chang)理解，確保所拿地塊具有較高開發(fa)價值和市場(chang)前景。

NBD：房(fang)企(qi)在獲取土(tu)儲時，您認(ren)為應如何平衡土(tu)地成本(ben)與項目收益(yi)？

徐超：平衡土地成本與項目收益是所有房地產開發企(qi)業都會(hui)面(mian)臨的重要課題。目前，我們(men)的土地儲(chu)備面(mian)積超過1200萬(wan)平方米。面(mian)對當(dang)下嚴峻復雜的市場形勢，我們(men)在(zai)項目獲取端主要從以下三(san)個(ge)方面(mian)著手(shou)：

一是深(shen)度聚焦核心(xin)區(qu)域，靈活謀劃(hua)投(tou)資(zi)(zi)(zi)策略。比如，我們在土(tu)(tu)地拓展方面一直堅定深(shen)耕北京、上海(hai)、深(shen)圳、成(cheng)都(dou)等(deng)核心(xin)城市(shi)，選擇高貨地比、區(qu)域流(liu)速快、未(wei)來升值潛(qian)力大的(de)(de)優質地塊進行重點跟蹤。在投(tou)資(zi)(zi)(zi)策略方面，做到(dao)因地制宜，尋找(zhao)適(shi)合各(ge)區(qu)域的(de)(de)拿(na)地模式(shi)。充分發揮中建三局(ju)全產業鏈優勢，全方位推進風(feng)貌遴選、城市(shi)更新(xin)、股權收購、合作開發等(deng)拿(na)地方式(shi)，提高項目的(de)(de)整體盈利能力。二是優化(hua)融(rong)資(zi)(zi)(zi)結構(gou)，加強資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)管理。積極拓寬融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道，降(jiang)低(di)融(rong)資(zi)(zi)(zi)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)，通(tong)過合理安排資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)使用計劃(hua)和(he)回款周期(qi)，減少資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)占(zhan)用成(cheng)本(ben)(ben)(ben)。三是精準做好(hao)項目定位，建立健(jian)全成(cheng)本(ben)(ben)(ben)控制體系。我們針對每一塊土(tu)(tu)地都(dou)會進行詳盡的(de)(de)地塊價值評(ping)估，建立較為全面的(de)(de)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)控制體系，明確各(ge)業務口職責，確保項目最終效益的(de)(de)實(shi)現。

市場對房企產品力提出迫切(qie)需求

NBD：在房地產市場深度調(diao)整的大環境下，房企在“保(bao)交樓”進程中(zhong)具體會有(you)哪些難處？

徐超：今年前三季度，我(wo)們已完成3594戶交付。在這個過(guo)程中，我(wo)們也遇到了不少難處。

一是在房(fang)地產(chan)市(shi)場深(shen)度調整的(de)大(da)環境(jing)下，置業(ye)客群的(de)需求和(he)標準，出現了(le)明顯轉變，對(dui)房(fang)地產(chan)企業(ye)的(de)產(chan)品力(li)提(ti)出了(le)迫切需求；二(er)是在企業(ye)管理上面臨很(hen)多挑戰。資(zi)金壓力(li)大(da)，融(rong)資(zi)渠(qu)道受限、融(rong)資(zi)成本上升，項(xiang)目管理涉(she)及多個環節和(he)多個參(can)與方，協(xie)調難(nan)度大(da)。此外，政策環境(jing)復雜多變，市(shi)場競爭激(ji)烈，也給項(xiang)目推(tui)進帶來(lai)了(le)不小的(de)影響(xiang)。

NBD：在行業持續下行之下，房企進行全(quan)國化發(fa)展的難度增大(da)，請您談談在這方面的相(xiang)關經驗及(ji)建議。

徐超：首先是三級架構更加(jia)健全。我(wo)們借(jie)鑒(jian)優(you)秀(xiu)房(fang)企的(de)做法(fa)，調(diao)整三級組織(zhi)架構，統一優(you)化總部、區域公司(si)、項目組織(zhi)架構，上下業(ye)務銜接更緊密、運營(ying)管控更清晰。

其次是開(kai)發周(zhou)轉不(bu)斷提速(su)。比如組(zu)建公司、分公司運(yun)營(ying)管理部，健全三(san)級運(yun)營(ying)管控體系，全面推(tui)行沙盤推(tui)演(yan)、全景計劃(hua)管理等機制(zhi)，推(tui)動項目從“工(gong)程型”向(xiang)“運(yun)營(ying)型”變革，開(kai)發周(zhou)轉效率進一步提速(su)。

三是項目(mu)管(guan)(guan)控(kong)集約高效。建設(she)成本、財務(wu)、法(fa)務(wu)、設(she)計(ji)、報建五大專業集中(zhong)(zhong)管(guan)(guan)控(kong)中(zhong)(zhong)心(xin)，有效提升(sheng)總(zong)部集中(zhong)(zhong)管(guan)(guan)控(kong)力度和(he)保障服務(wu)水平；新(xin)開項目(mu)實現(xian)扁平化、矩(ju)陣式管(guan)(guan)理。

“房(fang)、地、產”已轉換為“產、地、房(fang)”

NBD：您對當(dang)前房(fang)地產市場的看法(fa)是什么？

徐超(chao)：當前的房(fang)地產市場，既面臨挑(tiao)戰(zhan)，也充滿機遇。

從(cong)挑(tiao)戰(zhan)來(lai)看，經濟增速的放(fang)緩、消費者購房(fang)觀念的變化(hua)，以(yi)及房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場區(qu)域發展的不平衡，都給我(wo)們(men)(men)帶(dai)來(lai)了(le)(le)不小的壓力。然而(er)，從(cong)機遇的角度來(lai)看，國家政(zheng)策的支持和(he)市(shi)(shi)場需求的多元化(hua)，也為我(wo)們(men)(men)的發展提供了(le)(le)廣闊空間。中央和(he)地(di)方(fang)政(zheng)府都在積極出臺支持措(cuo)施(shi)，促進房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場的健(jian)康發展。同時，隨著人們(men)(men)對生活品質要求的提高，改善型住房(fang)、養老(lao)地(di)產(chan)等新型市(shi)(shi)場需求的涌(yong)現，也為我(wo)們(men)(men)提供了(le)(le)新的增長點。

NBD：這兩年樓市調(diao)控政(zheng)策變化較(jiao)多，對中建壹品產(chan)生了(le)哪些影響？

徐超：9月26日，中央政治局會(hui)議提出采(cai)取(qu)系統性措施促進房(fang)地(di)產市場“止跌回穩”，嚴(yan)控增量(liang)、優化(hua)存(cun)量(liang)、提高質(zhi)量(liang)，推(tui)動構建現(xian)房(fang)銷售、房(fang)屋養老金等新模式。

從短期(qi)(qi)來(lai)看(kan)，新政出臺對客戶心(xin)理(li)有(you)(you)(you)一(yi)(yi)定修復作用，提振了市(shi)場信心(xin)。從長期(qi)(qi)來(lai)看(kan)，宏觀(guan)經濟(ji)下行(xing)，居民收入預(yu)期(qi)(qi)下降，消(xiao)費(fei)需(xu)求不足(zu)。居民預(yu)期(qi)(qi)的修復必須基于整個宏觀(guan)經濟(ji)的恢復，依賴改(gai)革力(li)度(du)的持續加(jia)大(da)、中央財政政策的有(you)(you)(you)力(li)支(zhi)撐(cheng)。北上深未來(lai)限制性政策仍有(you)(you)(you)優化空間，二(er)線及三四線城市(shi)有(you)(you)(you)望加(jia)大(da)購房(fang)補(bu)貼力(li)度(du)，進一(yi)(yi)步推動市(shi)場量價企穩。

值得關注的(de)是，除了“促銷售(shou)”政(zheng)策(ce)外，完善國(guo)企收儲等去庫存政(zheng)策(ce)也(ye)是未來(lai)政(zheng)策(ce)重要發力點。

隨著(zhu)近兩年樓市調(diao)控政(zheng)策頻出，公司將(jiang)重(zhong)心轉(zhuan)(zhuan)向更(geng)具發展潛力和(he)市場(chang)需求的城市，積(ji)極調(diao)整市場(chang)布局(ju)(ju)，向北(bei)(bei)京(jing)、長三角(jiao)、大灣區等(deng)(deng)高能級城市轉(zhuan)(zhuan)移，形成了“北(bei)(bei)上深(shen)蓉”區域(yu)市場(chang)新格局(ju)(ju)，重(zhong)點拓展中高端(duan)商品(pin)住宅、保障房開發、歷史風(feng)貌遴選(xuan)等(deng)(deng)優質項目(mu)。同時(shi)，公司始終(zhong)堅(jian)持精益求精原則，精心打磨產品(pin)，精細(xi)質量管控，加持科(ke)技元(yuan)素，提升產品(pin)競爭力。

NBD：您(nin)對未來房(fang)地產行業政策的預期(qi)和建議是什么？

徐超：房地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)業(ye)“短(duan)期(qi)承壓前行(xing)、長期(qi)總體偏好”的基(ji)本面沒有變(bian)，行(xing)業(ye)邏輯(ji)向“短(duan)期(qi)看(kan)(kan)政策、長期(qi)看(kan)(kan)人口、人口看(kan)(kan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)”演變(bian)，“房、地(di)(di)、產(chan)(chan)(chan)”已轉換(huan)為(wei)“產(chan)(chan)(chan)、地(di)(di)、房”，土地(di)(di)和市場主要向高能級城市、向新興產(chan)(chan)(chan)業(ye)特別(bie)是高新技術產(chan)(chan)(chan)業(ye)、朝陽產(chan)(chan)(chan)業(ye)聚(ju)集。

我認為，未來房(fang)地產(chan)行業政策(ce)可(ke)能(neng)會(hui)繼續朝著(zhu)促進(jin)市場(chang)穩定和(he)(he)健康(kang)發展(zhan)的(de)方向(xiang)調整。政策(ce)可(ke)能(neng)會(hui)進(jin)一步降低購房(fang)門(men)檻(jian)，支持剛需(xu)和(he)(he)改(gai)善(shan)性住房(fang)需(xu)求(qiu)，同時加強(qiang)租房(fang)市場(chang)建設，推動房(fang)地產(chan)市場(chang)的(de)多元化(hua)發展(zhan)。

此外，針對房(fang)地(di)產(chan)(chan)高質量發(fa)展(zhan)面臨的(de)突(tu)出矛盾和問題，政(zheng)策(ce)可(ke)能會進一(yi)步完善相關基礎性制度(du)，為(wei)構建房(fang)地(di)產(chan)(chan)發(fa)展(zhan)新模式奠(dian)定(ding)良(liang)好的(de)體(ti)制基礎。建議(yi)政(zheng)府繼(ji)續加強(qiang)政(zheng)策(ce)協調和配合，確保(bao)政(zheng)策(ce)效(xiao)果(guo)的(de)充分(fen)發(fa)揮。同時，房(fang)企也應積極適應政(zheng)策(ce)調整和市場(chang)變(bian)化(hua)，加強(qiang)內部管理，優(you)化(hua)產(chan)(chan)品結構，提升競(jing)爭力(li)，以(yi)實現可(ke)持續發(fa)展(zhan)。