每(mei)經記(ji)者｜劉頌輝(hui)    每(mei)經編輯｜魏文藝(yi)    ;

12月(yue)24日(ri)至(zhi)25日(ri)，全國住(zhu)房(fang)城鄉建(jian)設(she)工作(zuo)會議(yi)在北京召開。會議(yi)對2024年房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)進行了盤點(dian)，10月(yue)、11月(yue)全國新建(jian)商品房(fang)交易網(wang)簽(qian)面積(ji)連(lian)續(xu)2個月(yue)同比、環比雙增長，房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)出現積(ji)極(ji)變(bian)化，呈現“止跌回穩”勢頭。同時，會議(yi)明確(que)了2025年全國住(zhu)建(jian)工作(zuo)的(de)五項重點(dian)任(ren)務(wu)，分別是“持(chi)續(xu)用力(li)推(tui)動房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)止跌回穩”“推(tui)動構建(jian)房(fang)地(di)產(chan)(chan)發(fa)展新模式(shi)”“大力(li)實施城市(shi)更新”“打造‘中國建(jian)造’升級(ji)版”和“建(jian)設(she)安全、舒(shu)適(shi)、綠色、智慧的(de)好房(fang)子”。

多位(wei)專家(jia)在接受(shou)《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者采(cai)訪時認(ren)為，整體來看，本次會(hui)議明確(que)了2025年全國(guo)住建工作的重點任務，其中“持續用(yong)力推動房地產市場止跌回穩”是重中之(zhi)重。若(ruo)各項政策加快落實，居(ju)民(min)置(zhi)業(ye)意愿提(ti)升，2025年全國(guo)商品房銷售面積或可實現止跌。

著力釋放市場需求

在“持續用(yong)力(li)(li)推動房(fang)地(di)產市場止(zhi)跌(die)回(hui)穩”方面(mian)，會議指出(chu)，一(yi)是著力(li)(li)釋放(fang)需(xu)求。把“四個(ge)(ge)取(qu)消、四個(ge)(ge)降低、兩個(ge)(ge)增(zeng)加”各項存量(liang)(liang)政(zheng)策(ce)(ce)和(he)增(zeng)量(liang)(liang)政(zheng)策(ce)(ce)堅(jian)決落實到位(wei)，大(da)(da)力(li)(li)支(zhi)持剛性(xing)和(he)改(gai)(gai)善性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)需(xu)求。有效發揮住(zhu)(zhu)房(fang)公積金支(zhi)持作用(yong)。加力(li)(li)實施城中村(cun)和(he)危舊房(fang)改(gai)(gai)造，推進貨幣化(hua)安置，在新增(zeng)100萬套的基礎上(shang)繼續擴大(da)(da)城中村(cun)改(gai)(gai)造規模，消除安全(quan)隱患，改(gai)(gai)善居住(zhu)(zhu)條(tiao)件。對群眾改(gai)(gai)造意(yi)愿(yuan)強烈、條(tiao)件比較成熟的項目(mu)重(zhong)點支(zhi)持。二是著力(li)(li)改(gai)(gai)善供給(gei)。商品房(fang)建設要嚴(yan)控增(zeng)量(liang)(liang)、優化(hua)存量(liang)(liang)、提高質量(liang)(liang)。以需(xu)定購、以需(xu)定建，增(zeng)加保(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)供給(gei)，配售型保(bao)障房(fang)要加大(da)(da)力(li)(li)度(du)，再幫助一(yi)大(da)(da)批新市民(min)、青年(nian)人、農民(min)工等實現安居。

中指(zhi)研究(jiu)院政策(ce)研究(jiu)總(zong)監陳(chen)文靜(jing)表(biao)示，2025年全國住建工作五項(xiang)重點任務(wu)中，“持續用力(li)推動(dong)房(fang)地產市場止(zhi)跌回穩(wen)”排在首(shou)位(wei)，預計核心(xin)城(cheng)市限(xian)制性政策(ce)有望進一步優化；降(jiang)低(di)(di)房(fang)貸利(li)率、核心(xin)城(cheng)市降(jiang)低(di)(di)首(shou)付比例、降(jiang)低(di)(di)交(jiao)易稅(shui)費等(deng)均具(ju)備空(kong)間。

上海(hai)易居房(fang)(fang)地產研究(jiu)院(yuan)副院(yuan)長嚴躍進(jin)分(fen)析(xi)認為，應該(gai)重點(dian)關注全國住房(fang)(fang)城鄉建設(she)工作會議提到的三個“更(geng)加”，即(ji)2025年要(yao)更(geng)加充分(fen)釋放住房(fang)(fang)城鄉建設(she)穩增長巨大潛力、更(geng)加有力保障(zhang)和改善民生(sheng)、更(geng)加系統防范化解風(feng)險隱患。

“2024年(nian)，在(zai)城鎮化(hua)等(deng)領(ling)域相關部門也有類(lei)似(si)表(biao)述，這(zhe)說明(ming)各地(di)(di)在(zai)對待2025年(nian)房地(di)(di)產(chan)發展(zhan)工(gong)作方(fang)面，尤其要從穩增長(chang)和(he)挖掘需求潛力等(deng)方(fang)面持續做好工(gong)作。”在(zai)嚴躍進看來，“持續用力推動(dong)房地(di)(di)產(chan)市場止跌回穩”這(zhe)一表(biao)述深入落實(shi)了中央(yang)經濟(ji)工(gong)作會(hui)議精神，也將是明(ming)年(nian)房地(di)(di)產(chan)工(gong)作的首要任(ren)務和(he)最關鍵任(ren)務。

“政策中比較(jiao)重要的(de)(de)變化是，住房公積金的(de)(de)政策作(zuo)用增加，這(zhe)意(yi)味著(zhu)住房公積金政策會持續發(fa)力，是各地要明確的(de)(de)重點方向。”嚴躍進表示，傳統商(shang)品房領域更多要做好存量盤(pan)活(huo)工(gong)作(zuo)，同(tong)時保障房和配(pei)售型保障房工(gong)作(zuo)要在增加或加大力度方面(mian)發(fa)力。

據(ju)中指研究院(yuan)監(jian)測，2024年各(ge)地出(chu)臺(tai)住房(fang)公積金相關政策(ce)超過(guo)400條(tiao)，從提(ti)高(gao)貸款(kuan)(kuan)額度(du)上限(xian)、支(zhi)持支(zhi)付(fu)首付(fu)款(kuan)(kuan)、延長(chang)還(huan)款(kuan)(kuan)期限(xian)、優(you)化(hua)套數(shu)認(ren)定等方面(mian)進(jin)行優(you)化(hua)調整，其中針(zhen)對多(duo)孩(hai)家庭(ting)提(ti)高(gao)貸款(kuan)(kuan)額度(du)上限(xian)是(shi)多(duo)城公積金政策(ce)的(de)側重(zhong)點之一。

2025年，預計(ji)公積金(jin)政(zheng)策仍將是各地促進需求釋放的(de)(de)重(zhong)要政(zheng)策方向，如繼續提高公積金(jin)貸款(kuan)額度(du)、延長貸款(kuan)期(qi)限(xian)等(deng)，對多(duo)孩(hai)家庭、人(ren)才等(deng)人(ren)群的(de)(de)支持力(li)度(du)或更大，全國(guo)層(ceng)面降低公積金(jin)貸款(kuan)利(li)率也存在一定預期(qi)。

值得注意的是，此前中(zhong)(zhong)央經濟工作會議(yi)提出要“加(jia)力實(shi)施城中(zhong)(zhong)村和危舊房(fang)改造”，本次(ci)全國住房(fang)城鄉建設工作會議(yi)進(jin)一步明確“在新增(zeng)100萬套的基(ji)礎上繼(ji)續擴大城中(zhong)(zhong)村改造規模”。

“預計2025年城(cheng)中(zhong)(zhong)村改造(zao)(zao)的配套政(zheng)策有望繼(ji)續完善，加快城(cheng)中(zhong)(zhong)村改造(zao)(zao)節奏，隨著各項配套政(zheng)策跟進落(luo)實(shi)，貨(huo)幣(bi)化安(an)置(zhi)城(cheng)中(zhong)(zhong)村改造(zao)(zao)或將在2025年新房(fang)銷(xiao)售(shou)中(zhong)(zhong)發揮(hui)實(shi)質性帶動作(zuo)用，將是促進新房(fang)銷(xiao)售(shou)止跌(die)回穩的關(guan)鍵舉(ju)措之一。”陳文靜指出。近期包括鄭州等部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)已(yi)經通過城(cheng)中(zhong)(zhong)村改造(zao)(zao)專項借款、房(fang)票安(an)置(zhi)結合的方式，實(shi)現了較好的新房(fang)銷(xiao)售(shou)去化。

增加改善性住房供給

在本次會議(yi)提出的(de)2025年全國住建工作五項重點任務(wu)中，“推動構建房地產(chan)發(fa)展新模式”排在第(di)二位。

具體來看，一是(shi)(shi)(shi)著力(li)優化(hua)和完善住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)供應體系(xi)，加(jia)(jia)快(kuai)發展(zhan)保(bao)(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，滿足城(cheng)鎮住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)困(kun)難工薪群體剛性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需(xu)求，支(zhi)持城(cheng)市政府因城(cheng)施(shi)策，增加(jia)(jia)改善性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)特(te)別是(shi)(shi)(shi)好房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)供給。二是(shi)(shi)(shi)推動建立要(yao)素(su)聯(lian)動新機(ji)制(zhi)，以編(bian)制(zhi)實施(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)發展(zhan)規劃和年度計劃為(wei)抓(zhua)手，以人定(ding)(ding)房(fang)(fang)(fang)(fang)、以房(fang)(fang)(fang)(fang)定(ding)(ding)地(di)、以房(fang)(fang)(fang)(fang)定(ding)(ding)錢，促進房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)供需(xu)平(ping)衡、市場穩定(ding)(ding)。三是(shi)(shi)(shi)大力(li)推進商品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷售制(zhi)度改革，有(you)力(li)有(you)序推行(xing)現房(fang)(fang)(fang)(fang)銷售，優化(hua)預售資(zi)金監(jian)管。四是(shi)(shi)(shi)加(jia)(jia)快(kuai)建立房(fang)(fang)(fang)(fang)屋全(quan)(quan)生命周期安全(quan)(quan)管理制(zhi)度，為(wei)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋安全(quan)(quan)提供有(you)力(li)保(bao)(bao)障。五是(shi)(shi)(shi)完善房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)全(quan)(quan)過(guo)程(cheng)監(jian)管，整治(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)市場秩序，切(qie)實維護(hu)群眾(zhong)合法權益。

“房(fang)(fang)地產發(fa)展新(xin)模式是(shi)最近幾年頂(ding)層會議(yi)持續(xu)提及的內容，也(ye)是(shi)房(fang)(fang)地產企業在止(zhi)跌(die)回穩和轉(zhuan)型中要重點(dian)把握(wo)的方向。”嚴躍進表(biao)示，此次明(ming)確(que)了五項(xiang)重點(dian)工作(zuo)，在住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應體(ti)系方面(mian)，要重點(dian)關注保障(zhang)性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和改善性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的供(gong)給。

“保(bao)障房(fang)建設(she)方面總(zong)體上思路是(shi)(shi)(shi)延續的(de)(de)，也是(shi)(shi)(shi)‘市場-保(bao)障’體系中持續推進(jin)的(de)(de)工作。但是(shi)(shi)(shi)重要(yao)的(de)(de)變化是(shi)(shi)(shi)，2024年對(dui)于(yu)改(gai)善型需(xu)(xu)求(qiu)，更多是(shi)(shi)(shi)從需(xu)(xu)求(qiu)端進(jin)行分析，而目前比較明確提(ti)及了改(gai)善性住房(fang)的(de)(de)供給，尤其是(shi)(shi)(shi)和好房(fang)子進(jin)行結(jie)合。”嚴躍進(jin)認為(wei)，據(ju)此可以判(pan)斷，相關房(fang)企要(yao)積極研究(jiu)一系列涉及改(gai)善性住房(fang)的(de)(de)工作內容，其對(dui)于(yu)產品設(she)計等(deng)具(ju)有非常重要(yao)的(de)(de)影響。

嚴(yan)躍進表示，在(zai)推動建立要素聯(lian)動性機制(zhi)方面，核心點要把握各(ge)地(di)(di)住房(fang)(fang)發(fa)展規劃和(he)年(nian)度計劃，這對(dui)于“人房(fang)(fang)地(di)(di)錢(qian)”具有(you)非常重(zhong)要的影響。各(ge)地(di)(di)尤其要深(shen)入(ru)研判人口變(bian)化(hua)和(he)購房(fang)(fang)需求變(bian)化(hua)等新情況，更精準促進房(fang)(fang)地(di)(di)產各(ge)要素的匹配(pei)。同(tong)時還需要重(zhong)點關注一句提(ti)法，即“促進房(fang)(fang)地(di)(di)產供(gong)需平衡、市場穩定”。在(zai)房(fang)(fang)地(di)(di)產供(gong)求關系發(fa)生重(zhong)大變(bian)化(hua)以來，這是比較明(ming)確地(di)(di)提(ti)出2025年(nian)要促進房(fang)(fang)地(di)(di)產供(gong)需平衡，該表述具有(you)非常重(zhong)要的信號(hao)意義。

“此次會議非常(chang)明確地提出大(da)(da)力推進(jin)商品(pin)住房(fang)(fang)預售(shou)(shou)制度(du)改革，加快建立房(fang)(fang)屋(wu)(wu)全生命周期安全管理制度(du)，這(zhe)也意味著預售(shou)(shou)制度(du)在(zai)2025年會有較大(da)(da)調整。調整方(fang)向既(ji)包括(kuo)現(xian)房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)，也包括(kuo)預售(shou)(shou)資金監(jian)管。”在(zai)嚴躍進(jin)看來，購(gou)房(fang)(fang)者對(dui)于(yu)(yu)現(xian)房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)的認可程度(du)比較高，2024年各地對(dui)于(yu)(yu)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)養老金制度(du)有過試點，最為核心的是(shi)，2025年要密切做好房(fang)(fang)屋(wu)(wu)體(ti)檢等工作，防范流于(yu)(yu)形式。

此外(wai)，本次(ci)會(hui)議明確提出(chu)要“建設(she)安全、舒(shu)適、綠(lv)色、智慧的好房子(zi)(zi)”。同時在打造“中國(guo)建造”升級(ji)版重點任務中，也強調更大范(fan)圍推(tui)廣智能建造、綠(lv)色建造、裝配(pei)式建筑，這(zhe)些也是推(tui)動“好房子(zi)(zi)”建設(she)的發(fa)力點。

根(gen)據中(zhong)指研究院監(jian)測，目前全國(guo)已有多地在新供(gong)應地塊中(zhong)持續優化容積率和(he)計(ji)容規則，引(yin)導和(he)鼓(gu)勵房(fang)企打造(zao)更優質的產品，提(ti)升購(gou)房(fang)者居住體驗，如不少城市(shi)已經出現得房(fang)率超(chao)100%的新房(fang)項目。

陳文靜(jing)表示：“預計后續將有(you)更多城市繼續優化供給(gei)端政(zheng)策，為‘好(hao)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)’供給(gei)提(ti)供支持，本次會議也(ye)強調支持房(fang)(fang)(fang)企(qi)特別是大(da)型房(fang)(fang)(fang)企(qi)打(da)造一批好(hao)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)樣板，各項支持政(zheng)策或將跟(gen)進落地。而‘好(hao)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)’不斷放(fang)量，也(ye)有(you)望進一步引(yin)導(dao)改善性住房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)釋(shi)放(fang)，促進市場(chang)修(xiu)復(fu)。”

“2025年將是(shi)房(fang)地產(chan)市場止(zhi)跌回穩關鍵期(qi)，前期(qi)部署的政策能否落地是(shi)關注(zhu)的重點。”廣(guang)東省住(zhu)房(fang)政策研(yan)究中心(xin)首席研(yan)究員李(li)宇嘉表示(shi)。

中指研究院數據顯示，12月(yue)以來（12月(yue)1~22日），重點30城新(xin)房成交面積環(huan)比、同(tong)比增長均超10%，重點20城二手房成交量(liang)環(huan)比、同(tong)比亦繼(ji)續增長。

陳文(wen)靜根(gen)據“中(zhong)國(guo)房地產業中(zhong)長(chang)期(qi)發展動態模型(xing)”測(ce)算，中(zhong)性情形(xing)下(xia)(xia)，預計(ji)2025年全(quan)國(guo)商(shang)品(pin)房銷(xiao)(xiao)售面積同比小幅下(xia)(xia)降；樂(le)觀(guan)情形(xing)下(xia)(xia)，若城中(zhong)村改(gai)造及(ji)收(shou)儲存量房等(deng)加快落實，居民置業意愿提升，2025年全(quan)國(guo)商(shang)品(pin)房銷(xiao)(xiao)售面積或可(ke)實現(xian)止跌。