每(mei)經(jing)(jing)記者｜陳榮浩    每(mei)經(jing)(jing)編輯｜陳夢妤    

深(shen)圳樓市去年(nian)年(nian)末出現了(le)明顯(xian)的翹尾(wei)行情(qing)。

其中，去年(nian)(nian)12月(yue)(yue)新(xin)房均價從(cong)11月(yue)(yue)的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米；二手房全年(nian)(nian)網簽(qian)5.44萬套，同比增長66%，成交量(liang)創近4年(nian)(nian)新(xin)高，重(zhong)回市場主(zhu)導地(di)位(wei)。

據深(shen)圳樂(le)有家(jia)統計，2024年樓市分水(shui)嶺出現在9·29新政之后。2024年10月起(qi)，一二手住(zhu)宅累(lei)計網(wang)簽量躍過(guo)1萬+（套）水(shui)平線，深(shen)圳樓市完(wan)成“深(shen)V反彈”。

市場層面，近(jin)日深(shen)(shen)圳(zhen)龍(long)崗大運一處新盤(pan)開盤(pan)，開發商(shang)銷(xiao)售(shou)(shou)海報顯(xian)示當天(tian)全(quan)部售(shou)(shou)罄，銷(xiao)售(shou)(shou)金額超7億元，成為2025年深(shen)(shen)圳(zhen)第一個“日光盤(pan)”。該項目曾在去年11月(yue)推出(chu)214套住宅，不到2小(xiao)時(shi)售(shou)(shou)罄。

1月16日上午，美(mei)聯物業全國研究中心(xin)總監何(he)倩茹(ru)在接(jie)受《每(mei)日經濟新聞》記者微信(xin)采(cai)訪時表示，深圳去(qu)年(nian)9·29政策以(yi)后(hou)，新房(fang)市場成交(jiao)量上漲立竿(gan)見影(ying)，尤(you)其是非核心(xin)區的交(jiao)易量非常大(da)。

“目前(qian)深(shen)圳新房市場(chang)價格相對平穩，從月度(du)數據看，去(qu)(qu)年(nian)(nian)11月、12月有輕微上漲，二手(shou)房比(bi)新房更明顯一點。去(qu)(qu)年(nian)(nian)年(nian)(nian)底新房價格回升，主要是市場(chang)有一些大戶型產(chan)品集中備案(an)，從結構上拉高(gao)全市均價。”何倩茹進(jin)一步分析(xi)稱。

新房年末價格翹尾

過去一年，深圳整體新(xin)房均價(jia)仍是下跌的，從2021年的6.4萬元/平方(fang)米回落至(zhi)2024年的5.4萬元/平方(fang)米。

但(dan)去年12月(yue)新房均價出現回升，從11月(yue)的4.9萬元/平(ping)方米回升至5.09萬元/平(ping)方米。

深圳樓市的(de)分水嶺出現在去年10月(yue)。

樂有家數據顯示(shi)，2024年(nian)深圳賣出(chu)37972套一手住宅，高(gao)于2022年(nian)的34441套和2023年(nian)的31621套。

此外(wai)，過(guo)去一年深(shen)圳(zhen)新房(fang)成交量與(yu)供應量之間出(chu)現(xian)“負相關(guan)”，這在(zai)過(guo)往并(bing)不常見。

深(shen)圳貝(bei)殼研究院統計(ji)表明(ming)，2024年(nian)(nian)深(shen)圳一(yi)手住宅供應量(liang)(liang)為56003套，同比2023年(nian)(nian)的72806套減少兩成左右。去年(nian)(nian)二、三(san)季(ji)度新房市場相對低(di)迷以及(ji)開發商(shang)推盤意愿較低(di)，是供應量(liang)(liang)減少的主要原因。

按照常理，供應量(liang)(liang)減少時成交量(liang)(liang)也隨之下降，但2024年的情況相反，成交量(liang)(liang)較2023年高了兩成左(zuo)右，這一定(ding)程(cheng)度反映出“去庫存”是2024年主基調(diao)。

據深圳貝殼研(yan)究院數據，2023年(nian)(nian)12月末可售(shou)住宅(zhai)總套(tao)數為5.2萬套(tao)，到2024年(nian)(nian)12月回落到3.8萬套(tao)，“去(qu)庫存”成績顯著(zhu)，住宅(zhai)去(qu)化周期也由2023年(nian)(nian)年(nian)(nian)末的(de)19.6個(ge)月縮短(duan)至2024年(nian)(nian)年(nian)(nian)末的(de)12.1個(ge)月。

值得一(yi)提的是(shi)，2024年深圳僅拍出6宗宅地，其(qi)中1宗已入(ru)市，即中建鵬宸云筑；數(shu)宗位(wei)于(yu)寶中、后海、前海等偏改善和豪宅地段。

在(zai)何(he)倩茹看來，去年(nian)四(si)季(ji)度新(xin)房成交(jiao)量急速上(shang)漲與政策本身密切相關，在(zai)政策效用遞減之下，預計(ji)接下來半年(nian)成交(jiao)量下滑，然后維持在(zai)一(yi)個相對高位水平。

二手房成交占比近六成

過去一年深圳(zhen)房地產市場的另一典(dian)型(xing)特征(zheng)，就(jiu)是二手房“放量大漲”。

根據深(shen)圳(zhen)房(fang)地產(chan)中介協會統計，2024年(nian)深(shen)圳(zhen)二手房(fang)錄得66880套，較(jiao)2023年(nian)大幅增長57.1%，為近4年(nian)的最高值。其中，二手住宅網(wang)簽54487套，同比上漲66%，遠超2021年(nian)。

成交價格(ge)也逐步回(hui)穩(wen)。2024年(nian)7月，深圳(zhen)二手房(fang)成交均價一度跌(die)破“6字頭”，10月上漲7%回(hui)到(dao)“6字頭”，到(dao)去年(nian)四季度穩(wen)定在(zai)6.3萬元/平方米左(zuo)右。

此外，深圳市(shi)場改善(shan)型(xing)住房需求迎(ying)來(lai)明顯提升。

《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)注(zhu)意到(dao)，去年11月(yue)，深(shen)圳全(quan)面取消普通(tong)住房(fang)標準，住房(fang)交易稅明顯降低(di)。

以往(wang)豪(hao)宅面(mian)(mian)臨的高額增值稅得(de)到(dao)減(jian)免，買家(jia)現金成本降(jiang)低。深圳房(fang)地產中介協(xie)會數據顯示，二(er)手房(fang)市場成交面(mian)(mian)積大于90平方(fang)米的房(fang)源占(zhan)比，2024年12月較(jiao)11月大幅提升6.3個(ge)百分點。

此外，2024年深(shen)圳二手(shou)(shou)房重新占(zhan)據市場主(zhu)(zhu)導(dao)地位(wei)。2021～2022年深(shen)圳樓市以新房交易(yi)為(wei)主(zhu)(zhu)，2023年一(yi)二手(shou)(shou)成交占(zhan)比基(ji)本(ben)持平，到2024年，一(yi)手(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)網(wang)簽占(zhan)41%，二手(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)網(wang)簽占(zhan)59%，一(yi)二手(shou)(shou)成交占(zhan)比接近4:6。

不(bu)過，市場成交仍由“以價換量”帶動。

比(bi)較典型的(de)如深圳北站片區(qu)鴻榮源博(bo)譽(yu)府項目，2022年5月10日開盤，一期、二期銷(xiao)售均價(jia)均為7.58萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米。但據片區(qu)中介發(fa)給每經記者(zhe)的(de)信息(xi)，今年1月剛成交的(de)106.9平(ping)方(fang)(fang)米三房，成交價(jia)為711萬(wan)元(yuan)，折(zhe)合單價(jia)約(yue)6.65萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米。

“二手(shou)房(fang)在深圳占主(zhu)導地位，預計會是一個長期趨勢(shi)。從(cong)歷(li)史數據(ju)看(kan)，二手(shou)房(fang)在大(da)部分年份都是占主(zhu)導的。”何倩茹向(xiang)每經記(ji)者分析稱。

中(zhong)指(zhi)研究院指(zhi)數(shu)事業部分析師孟新增(zeng)則提到(dao)，進入1月，市場進入淡季行情(qing)，疊加春節假(jia)期影響，預計成(cheng)交(jiao)量(liang)環比將出現一定(ding)回(hui)落。

“預計2025年(nian)二(er)手房(fang)成(cheng)交量將(jiang)保持高(gao)位水平。更進一(yi)(yi)步(bu)，隨著二(er)手房(fang)剛需逐步(bu)入市，也有望加(jia)快一(yi)(yi)二(er)手聯(lian)動(dong)(dong)，帶(dai)動(dong)(dong)新房(fang)市場需求(qiu)釋放。”

封面圖片(pian)來源：每(mei)經記者 甄(zhen)素靜 攝