每經(jing)記(ji)者｜陳(chen)利    每經(jing)編輯｜程鵬 魏文藝 陳(chen)夢妤    

11月份房地產市場(chang)繼(ji)續釋放積極(ji)信號。

據中國房地產(chan)指(zhi)數系統百(bai)城(cheng)價(jia)格(ge)(ge)指(zhi)數，受優質改(gai)善項目入市帶動，11月全國100個(ge)(ge)城(cheng)市（以下簡稱百(bai)城(cheng)）新建住宅(zhai)平(ping)均價(jia)格(ge)(ge)為16592元/平(ping)方米，環(huan)比(bi)結(jie)構性上漲0.36%，同(tong)(tong)比(bi)上漲2.40%；二手(shou)住宅(zhai)方面，以價(jia)換量趨勢延續，百(bai)城(cheng)二手(shou)住宅(zhai)平(ping)均價(jia)格(ge)(ge)為14278元/平(ping)方米，環(huan)比(bi)下跌(die)0.57%，跌(die)幅較10月收窄0.03個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點(dian)，同(tong)(tong)比(bi)下跌(die)7.29%。

“11月房企(qi)在核(he)心城市保(bao)持較快推盤節(jie)奏，部分(fen)優質改善項目入(ru)市帶動城市新房價格結構性上漲(zhang)。”中指研究院研究副總(zong)監(jian)徐(xu)躍(yue)進分(fen)析指出。

某項目售樓處 每日(ri)經濟新聞資料(liao)圖(tu)

《每日經濟新聞》記者注意到，11月，深圳、成都、烏魯(lu)木(mu)齊(qi)和東營4個城市的二手房價格環比“止(zhi)跌(die)轉漲”，打破百城二手房價格連續7個月全部下跌的局面，釋放出積極信號。此外，11月百城新建住宅價格環比下跌城市數量為40個，較10月減少3個。

另據(ju)克而瑞統計數(shu)據(ju)，11月得益(yi)于政策穩信心強(qiang)預期(qi)疊加新(xin)增(zeng)供應大幅(fu)回升，30個(ge)重(zhong)點(dian)城(cheng)市(shi)新(xin)增(zeng)供應930萬平(ping)方(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)上(shang)升35%；成(cheng)交面積達1534萬平(ping)方(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)微增(zeng)3%，同比(bi)增(zeng)長(chang)20%，與三(san)季度月均值(zhi)相比(bi)增(zeng)長(chang)59%，前11月累計同比(bi)降幅(fu)收窄至26%。

開(kai)源(yuan)證券(quan)也在報告(gao)中(zhong)指出，房(fang)價(jia)(jia)“止跌回(hui)穩”路徑已經(jing)顯現(xian)，預計一(yi)線(xian)(xian)城市的政策調整將(jiang)對需求側形成有力支撐，并逐(zhu)步改善(shan)房(fang)價(jia)(jia)預期，進而(er)輻射二(er)三線(xian)(xian)城市從而(er)逐(zhu)步實現(xian)房(fang)價(jia)(jia)“止跌回(hui)穩”，帶來(lai)房(fang)地產基本面改善(shan)。

圖片來源：中指研究(jiu)院

新(xin)房價格(ge)環比漲幅(fu)創近三年新(xin)高

百城新建住宅價格指數顯示，11月百城新建住宅(zhai)平均價格為(wei)16592元/平方米，價格環(huan)比結構(gou)性上漲(zhang)0.36%，同(tong)比上漲(zhang)2.40%，環(huan)比增幅為(wei)近(jin)三年的最高(gao)水平。其中，一線(xian)(xian)和(he)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市新(xin)房價格環比(bi)分(fen)別上漲0.69%和(he)0.33%，寧波、上海(hai)和(he)成都環比(bi)漲幅均超過1%，分(fen)別達(da)到1.34%、1.32%和(he)1.28%。

以成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)為例，11月(yue)成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)新(xin)房(fang)市場延(yan)續(xu)高位成(cheng)(cheng)交特征，成(cheng)(cheng)交面(mian)積達(da)到約(yue)224.25萬平(ping)方(fang)米，創(chuang)近一(yi)(yi)(yi)年新(xin)高，同時(shi)也(ye)是(shi)近一(yi)(yi)(yi)年來唯一(yi)(yi)(yi)成(cheng)(cheng)交面(mian)積破200萬平(ping)方(fang)米的月(yue)份，整體供應(ying)以主(zhu)城區(qu)(qu)改善型產品為主(zhu)。如(ru)11月(yue)27日，位于天府(fu)總(zong)部商(shang)務區(qu)(qu)板塊的招(zhao)商(shang)翎雲閣推出6號(hao)樓(lou)“樓(lou)王”產品，主(zhu)力戶型總(zong)價為1200萬—1700萬元/套，依托地(di)段+產品力優(you)勢(shi)，開盤(pan)96套房(fang)源(yuan)即售罄(qing)；錦(jin)江區(qu)(qu)川師TOD·錦(jin)江府(fu)南苑(yuan)組團均價30000元/平(ping)方(fang)米以上，憑(ping)借區(qu)(qu)域、教(jiao)育等優(you)勢(shi)，120套房(fang)源(yuan)也(ye)是(shi)開盤(pan)即銷售一(yi)(yi)(yi)空(kong)。

據(ju)克而瑞(rui)四川監測(ce)，10月(yue)以來(lai)成(cheng)都(dou)市場(chang)整體來(lai)訪量(liang)顯著(zhu)回升，11月(yue)高位維持16萬+人次，為今(jin)(jin)年以來(lai)最(zui)高。認購量(liang)與盤均來(lai)訪認購量(liang)均創今(jin)(jin)年新高，轉化(hua)(hua)(hua)率也處于相對高位，整體市場(chang)活躍度(du)高。此外，按(an)近三個(ge)(ge)月(yue)去(qu)化(hua)(hua)(hua)速度(du)，成(cheng)都(dou)新房(fang)市場(chang)存量(liang)去(qu)化(hua)(hua)(hua)周期僅需9個(ge)(ge)月(yue)左(zuo)(zuo)右；按(an)近半(ban)年去(qu)化(hua)(hua)(hua)速度(du)，去(qu)化(hua)(hua)(hua)周期也降(jiang)至11個(ge)(ge)月(yue)左(zuo)(zuo)右，新房(fang)流速明顯好轉。

圖片來源：中指(zhi)研(yan)究院

再看(kan)上(shang)(shang)海樓市，受海上(shang)(shang)·清和璽(xi)、大華斐(fei)勒公園等(deng)高價新開盤項(xiang)目(mu)入(ru)市影(ying)響(xiang)，上(shang)(shang)海11月(yue)新房價格(ge)環(huan)比(bi)也在上(shang)(shang)漲(zhang)。據房天下(xia)數據統計，11月(yue)上(shang)(shang)海新房價格(ge)為(wei)67571元/平方(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)0.28%。其中，漲(zhang)幅最大的閔行區，房價為(wei)74355元/平方(fang)米(mi)，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)2.14%。

在成(cheng)交(jiao)規模上，克(ke)而(er)瑞數據顯示，得益于政(zheng)策(ce)穩信心(xin)強預期疊(die)加新增供應大(da)幅回升，11月30個重點城(cheng)市新房成(cheng)交(jiao)量延(yan)續U型(xing)走勢達到年(nian)內新高，單月成(cheng)交(jiao)面積1534萬(wan)平(ping)方(fang)米，環(huan)比(bi)(bi)微增3%，同比(bi)(bi)增長(chang)20%，與(yu)三季度月均值相比(bi)(bi)增長(chang)59%，前(qian)11月累計(ji)降(jiang)幅收窄至(zhi)26%。

其中，一線城市成為新(xin)政直接受益(yi)者，新(xin)房(fang)(fang)成交(jiao)量(liang)環(huan)比(bi)(bi)增(zeng)長9%，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)升62%，較三(san)季度月均增(zeng)長76%。其中，深圳漲幅(fu)顯著(zhu)，環(huan)比(bi)(bi)增(zeng)65%，同(tong)比(bi)(bi)倍(bei)增(zeng)。需要注意的是，滬深11月新(xin)房(fang)(fang)成交(jiao)量(liang)環(huan)比(bi)(bi)增(zeng)幅(fu)均有放緩趨(qu)勢。“可以(yi)看(kan)出(chu)，新(xin)政利好效應(ying)有遞減趨(qu)勢。隨著(zhu)短期(qi)欲購房(fang)(fang)的存量(liang)客戶持續釋放，成交(jiao)增(zeng)長也有疲(pi)軟(ruan)態勢。”克而瑞(rui)分析指出(chu)。

不過，二三線城(cheng)市成交(jiao)延續低位波(bo)動(dong)，累(lei)計同(tong)比(bi)降幅顯(xian)著高于一(yi)線城(cheng)市。但(dan)部(bu)分城(cheng)市如南京、蘇州、合肥、青(qing)島、鄭州等經歷了前期(qi)深度調整，11月因中央(yang)新政利(li)好穩定市場信心和適銷對路樓盤入市，成交(jiao)出現(xian)回升態勢，同(tong)比(bi)和環比(bi)齊增(zeng)。

克而瑞方面分析指出，11月利好(hao)政策密集出臺(tai)，核心一二線城市整(zheng)體(ti)仍處(chu)于(yu)持(chi)(chi)續放量期，30城新(xin)(xin)房成交(jiao)(jiao)同比回(hui)正(zheng)，達到年內新(xin)(xin)高(gao)。12月恰(qia)逢房企業績(ji)沖(chong)刺季，供(gong)應有(you)望持(chi)(chi)續回(hui)升(sheng)，不排除部分房企為沖(chong)刺業績(ji)而進行年末(mo)大促。考量此影響，預計整(zheng)體(ti)成交(jiao)(jiao)環比有(you)望回(hui)升(sheng)，出現小幅(fu)翹尾。

“2024年房(fang)地產市場仍呈調整態勢(shi)，5·17和9·26兩輪樓(lou)市新(xin)政托底市場,尤其是(shi)9·26新(xin)政支持力度大，效果持續性強(qiang)于以(yi)往，10月以(yi)來市場量(liang)價(jia)出(chu)現‘階(jie)段性恢復’，11月核(he)心城(cheng)市銷售保持一定規模。”徐躍進分析指出(chu)，隨(sui)著年末房(fang)企沖刺(ci)銷售業(ye)績，加(jia)大推盤力度，預計12月房(fang)地產市場將保持一定活躍度，但短期(qi)內“以(yi)價(jia)換量(liang)”仍是(shi)市場主流。

多城二手(shou)房價格“止跌轉(zhuan)漲”

值得注意的(de)是，在長(chang)期以(yi)“以(yi)價(jia)換(huan)量(liang)”策略(lve)為主導(dao)的(de)二手(shou)住宅銷售市場，也出現了局部(bu)的(de)止跌轉漲。

中指研究院數據顯示，11月百城二手住宅平均價格為14278元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點。一線城市中，北京、上海和廣州二手房房價跌幅較之前明顯收窄。從漲跌(die)情況來看，深圳、成(cheng)都、烏魯木(mu)齊、東營4城(cheng)(cheng)11月(yue)二手房價格環比“止跌(die)轉(zhuan)漲"，打破百城(cheng)(cheng)連續7個月(yue)全部(bu)下跌(die)的(de)局面。

圖片來源：中指研究院(yuan)

另據克而瑞數據，11月18個(ge)重點城(cheng)市二手房成交(jiao)面(mian)(mian)積預計為1199萬平(ping)(ping)方米(mi)，環比增(zeng)長16%，同(tong)比增(zeng)長33%。前11月，18個(ge)重點城(cheng)市二手房累(lei)計成交(jiao)面(mian)(mian)積預計為10020萬平(ping)(ping)方米(mi)，累(lei)計同(tong)比增(zeng)長5%。

以深圳為(wei)例，據深圳樂有(you)家研(yan)究中心監測數(shu)據，11月深圳二(er)手(shou)住(zhu)宅網(wang)簽7125套，環(huan)比上漲16.5%，成為(wei)近4年的(de)最高(gao)點，甚至超過參(can)考價政策出臺前(qian)。價格方面，11月深圳二(er)手(shou)住(zhu)宅成交價穩定在“6字頭”，環(huan)比上漲2.1%，目前(qian)為(wei)6.43萬元(yuan)/平方米(mi)。

樂有家研究中心(xin)表示，稅費減征政策(ce)吸引更多(duo)改善客群、豪宅客群積極入(ru)市(shi)，深圳(zhen)高總價(jia)的(de)二手房源成交(jiao)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)比上(shang)(shang)漲明(ming)顯。其中，總價(jia)1000萬—1500萬元房源占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)比從(cong)9月(yue)(yue)的(de)6.6%連(lian)續2個(ge)月(yue)(yue)上(shang)(shang)漲，目(mu)前(qian)為8.3%；總價(jia)1500萬元以上(shang)(shang)房源占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)比從(cong)9月(yue)(yue)的(de)2.1%上(shang)(shang)漲至當前(qian)的(de)4.7%，翻倍增加(jia)；總價(jia)800萬—1000萬元房源占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)比則(ze)連(lian)續2個(ge)月(yue)(yue)穩定在8.1%，比9月(yue)(yue)的(de)6.2%增加(jia)了近(jin)2個(ge)百分點(dian)。

這樣(yang)的(de)情況同樣(yang)出(chu)現在(zai)杭州(zhou)。杭州(zhou)我(wo)愛(ai)我(wo)家數據顯(xian)示，隨著契稅(shui)政策調整(zheng)，大幅提升(sheng)(sheng)了(le)90平(ping)方米(mi)以(yi)上(shang)(shang)置業(ye)(ye)的(de)需(xu)求活(huo)力，杭州(zhou)90平(ping)方米(mi)以(yi)上(shang)(shang)二手房源成交環(huan)比(bi)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)1.93%，其中(zhong)90—140平(ping)方米(mi)面積(ji)段置業(ye)(ye)需(xu)求，環(huan)比(bi)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)了(le)1.22%。

與此同時，11月份杭(hang)州呈現(xian)明顯的購(gou)房(fang)總(zong)(zong)(zong)價(jia)梯度上(shang)行(xing)趨勢，其(qi)(qi)中最為引人(ren)注(zhu)目的是200萬元以(yi)下低總(zong)(zong)(zong)價(jia)房(fang)源的成交占比縮水3.66%。反之，200萬元以(yi)上(shang)各總(zong)(zong)(zong)價(jia)段房(fang)源成交趨勢幾乎都(dou)在上(shang)移。11月，800萬元（含）以(yi)上(shang)高端住(zhu)宅（含別墅）成交總(zong)(zong)(zong)量達(da)384套(tao)(tao)，其(qi)(qi)中尤(you)以(yi)千(qian)萬元及以(yi)上(shang)住(zhu)宅占據(ju)半(ban)壁江山，共計成交207套(tao)(tao)，創下今年最高成交紀錄，趕超2021年3月樓市巔(dian)峰(feng)時期的200套(tao)(tao)。

據國信證券觀察，此前每(mei)輪(lun)政(zheng)策相(xiang)對上一輪(lun)政(zheng)策的房(fang)價跌幅均進一步擴大，但本輪(lun)政(zheng)策時點二(er)手房(fang)最低掛牌價有企穩跡(ji)象，一線城市率(lv)先(xian)出(chu)現企穩，推測是(shi)因為(wei)限購政(zheng)策放寬后成交量激增，快速(su)消化了低價房(fang)源；二(er)線城市緊(jin)隨(sui)其后，“以價換量”有望逆(ni)轉。

記者|陳利

編輯|程(cheng)鵬 魏文藝 陳夢妤(yu) 蓋源源

校對|盧祥(xiang)勇

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