每經記者(zhe)｜李蕾    每經編輯(ji)｜葉峰    

《每日經濟新聞(wen)》記者獲悉，今(jin)年開年以來(lai)公募REITs二級市場持續火爆，春(chun)節前后屢有(you)產品因(yin)短期(qi)漲幅(fu)過高而觸發(fa)臨(lin)時停牌。這(zhe)兩(liang)天又有(you)多只產品因(yin)近20個(ge)交易(yi)日累計上漲20%而發(fa)布提示性公告。

今日晚(wan)間，中(zhong)金(jin)基(ji)(ji)金(jin)發(fa)布公告稱，2月(yue)(yue)21日該公司旗下中(zhong)金(jin)印力(li)消費REIT在二級市(shi)場的收盤價為4.109元，相較于1月(yue)(yue)16日收盤價漲(zhang)幅達到20.85%。提醒投資者關(guan)注交易(yi)價格波動風(feng)險(xian)，在理(li)性(xing)判斷的基(ji)(ji)礎上進行投資決策。

就在昨天，華安(an)百聯消費REIT也因(yin)最近(jin)20個(ge)交易日收盤價累計漲(zhang)(zhang)跌幅超(chao)過20%而(er)發(fa)布(bu)了風險(xian)提(ti)示(shi)公(gong)告(gao)。與此同時，國泰(tai)君安(an)濟南(nan)能源供(gong)熱(re)REIT因(yin)為上市之(zhi)后漲(zhang)(zhang)勢兇猛，連續4天發(fa)布(bu)停(ting)復牌及交易風險(xian)提(ti)示(shi)的(de)公(gong)告(gao)，引(yin)發(fa)行(xing)業熱(re)議。

每經(jing)記(ji)者通過Wind統計(ji)發(fa)現，今年以來(lai)已(yi)(yi)有9只公募REITs漲(zhang)幅超(chao)過20%；乘著這波上漲(zhang)的東風(feng)，多(duo)只產品上市(shi)以來(lai)上漲(zhang)已(yi)(yi)超(chao)過50%，漲(zhang)幅最(zui)大的嘉實物美消費REIT上市(shi)至今（含上市(shi)首日）上漲(zhang)了(le)64.41%。

有業內人士對此分析，公(gong)募REITs市(shi)場(chang)近兩個月走勢強勁(jing)，原因主要(yao)有兩個方面，一是(shi)利率環境因素，另一方面宏觀經(jing)濟和資產經(jing)營的基本(ben)面也(ye)是(shi)重(zhong)要(yao)影響(xiang)因素。

多只產品近20個交易日累計上漲20%，管理人扎堆提示風險

今日晚間(jian)，中金(jin)基(ji)金(jin)發(fa)布公告稱，2月21日該公司旗下(xia)中金(jin)印力消費REIT在二級市場的收(shou)盤價為4.109元，相較(jiao)于1月16日收(shou)盤價漲幅達(da)到20.85%。基(ji)金(jin)管理人(ren)提醒(xing)，基(ji)金(jin)二級市場交(jiao)易價格(ge)(ge)上(shang)漲/下(xia)跌(die)會導致(zhi)買入成本(ben)(ben)上(shang)漲/下(xia)降(jiang)，導致(zhi)投資者實際(ji)的凈現金(jin)流分派(pai)率降(jiang)低/提高，提醒(xing)廣大投資者注意(yi)本(ben)(ben)基(ji)金(jin)二級市場交(jiao)易價格(ge)(ge)受多種因素影(ying)響(xiang)，應關注交(jiao)易價格(ge)(ge)波動風(feng)險，在理性判斷的基(ji)礎(chu)上(shang)進(jin)行投資決策(ce)。

無獨有偶，就在昨天，華(hua)安百聯消費REIT也因最(zui)近20個交(jiao)易日收盤價累計漲(zhang)(zhang)跌幅超過(guo)20%而發布了風險提(ti)示公告。2月(yue)20日，該基(ji)金在二(er)級市場的收盤價為2.942元(yuan)/份，相較于1月(yue)15日收盤價漲(zhang)(zhang)幅達到20.13%。

不過公(gong)(gong)募REITs近(jin)期"最靚的(de)仔"無疑是國泰君安濟南(nan)能源(yuan)供熱REIT。在發(fa)售階段，該產品就屢(lv)屢(lv)刷新行(xing)業紀錄。其中公(gong)(gong)眾認購(gou)(gou)倍(bei)數達(da)813.44倍(bei)，創公(gong)(gong)募REITs發(fa)行(xing)以來歷史(shi)新高(gao)；最終認購(gou)(gou)比例(li)僅為(wei)0.12293446%，也創下歷史(shi)新低。

更為火爆的是，國泰君安濟南能源供熱REIT在2月17日(ri)登陸上(shang)(shang)交(jiao)所，當天開盤就(jiu)大漲(zhang)(zhang)30%、達到(dao)首日(ri)上(shang)(shang)市(shi)漲(zhang)(zhang)幅上(shang)(shang)限。在此之后，因為漲(zhang)(zhang)勢持續兇猛，國泰君安濟南能源供熱REIT連續4天發布停(ting)復牌及交(jiao)易風(feng)險提示的公(gong)告。根據Wind數(shu)據，該(gai)產品(pin)成(cheng)立以(yi)來(lai)的漲(zhang)(zhang)幅已(yi)經達到(dao)了驚人(ren)的52.29%。

這一幕(mu)在今(jin)年其實并不少(shao)見。今(jin)年以來，公(gong)募REITs就因為連(lian)續上漲(zhang)而(er)頻頻發布(bu)風(feng)險提示公(gong)告，同(tong)時(shi)(shi)采取臨時(shi)(shi)停牌(pai)等舉(ju)措，多只產品年內漲(zhang)幅已(yi)經超過20%。

已有產品成立以來漲超60%，業內人士關注后續走勢分化

Wind數據顯示，目(mu)前全(quan)市(shi)場已上(shang)市(shi)的(de)(de)公募REITs共有(you)61只，其中(zhong)(zhong)60只年內都呈上(shang)漲趨勢，并且漲勢可觀。漲幅(fu)超(chao)過(guo)10%的(de)(de)產(chan)品達(da)到34只，其中(zhong)(zhong)超(chao)過(guo)20%的(de)(de)也達(da)到9只，消費(fei)類REITs表現出色、獨(du)占5席，漲幅(fu)最(zui)大的(de)(de)是年內上(shang)漲了(le)29.34%的(de)(de)嘉實(shi)物美消費(fei)REIT。

年內上漲超過20%的(de)公募(mu)REITs（截至2月21日）

每經記(ji)者注意(yi)到(dao)，嘉實物美消費REIT也(ye)是(shi)成立(li)以來(lai)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅最(zui)大的公募(mu)REITs，上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)超過60%；成立(li)以來(lai)同樣上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)超過60%的還(huan)有(you)華(hua)夏北京保障房(fang)REIT；此外還(huan)有(you)5只(zhi)產品成立(li)以來(lai)上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)超過50%。

為何公募REITs今年以來"漲聲"不斷？

對此，博時(shi)基金(jin)REITs業務營(ying)運總監劉玄指出(chu)，背后原因主要在(zai)于在(zai)貨幣(bi)政(zheng)策(ce)與流動性寬松的(de)整(zheng)體(ti)環境(jing)下，公募REITs有(you)望獲取較低(di)波動的(de)現金(jin)流兼顧資金(jin)避險和(he)平衡(heng)收益的(de)需(xu)求，強制分紅比(bi)例在(zai)低(di)利(li)率市場環境(jing)下優勢逐步凸顯。同時(shi)，隨(sui)著市場預期改善，前期部分因底層資產經營(ying)波動的(de)項(xiang)目也出(chu)現了一定程度的(de)估值修復(fu)。

國(guo)泰君安資(zi)管也分(fen)析，公募REITs市(shi)場近兩(liang)個月(yue)走勢強勁，影(ying)響(xiang)(xiang)因素主要有(you)兩(liang)個方(fang)面：一方(fang)面是利率(lv)環境因素。自去年(nian)12月(yue)以來，國(guo)債(zhai)(zhai)利率(lv)明顯(xian)下行(xing)，REITs這類具有(you)相(xiang)對穩(wen)定(ding)現(xian)金(jin)(jin)流的(de)資(zi)產(chan)價(jia)格會隨利率(lv)下行(xing)而提升，更(geng)(geng)多資(zi)金(jin)(jin)從債(zhai)(zhai)市(shi)進入REITs市(shi)場。另(ling)一方(fang)面，宏觀經(jing)濟(ji)和資(zi)產(chan)經(jing)營的(de)基本面也是重要影(ying)響(xiang)(xiang)因素。2024年(nian)底市(shi)場情緒相(xiang)比2024年(nian)上半年(nian)有(you)了一定(ding)程度(du)改(gai)善，REITs的(de)底層資(zi)產(chan)相(xiang)對優質，且(qie)對經(jing)濟(ji)波動展現(xian)出(chu)更(geng)(geng)好韌性。同時，基本面企穩(wen)之(zhi)后的(de)價(jia)格彈性也更(geng)(geng)高。

同時，業內(nei)人(ren)士對(dui)于公(gong)募REITs未(wei)來的走勢(shi)和表現分(fen)化也高度關注。

中(zhong)金公(gong)司(si)在(zai)近(jin)期的研報中(zhong)稱，2025年(nian)公(gong)募REITs市場有望(wang)維(wei)持供需兩旺(wang)。交易(yi)型資(zi)金應密切關注(zhu)資(zi)產(chan)荒程度(du)、市場情緒和風(feng)險偏好(hao)變化(hua)，配置(zhi)型資(zi)金可關注(zhu)穩定優質項目回(hui)調(diao)后(hou)的配置(zhi)機會。

劉玄也表(biao)示，從后續(xu)來看，若經(jing)濟弱復蘇趨勢(shi)延續(xu)，公募(mu)REITs的(de)現金流優勢(shi)或將進一步凸顯。但需要注意的(de)是，公募(mu)REITs底層資產經(jing)營同樣也受宏觀(guan)經(jing)濟的(de)影響，若實際經(jing)營情況不及預(yu)期(qi)會帶來估值調整(zheng)的(de)壓(ya)力(li)。

封(feng)面圖片來源：視(shi)覺(jue)中國(guo)-VCG211443992517