每(mei)經(jing)(jing)記者｜包晶晶    每(mei)經(jing)(jing)編(bian)輯(ji)｜陳夢妤    

7個(ge)項(xiang)目開盤售罄、4個(ge)項(xiang)目觸發積分、紅盤認購率(lv)334%，新房成交面積環比增(zeng)加145%以上(shang)??上(shang)海這個(ge)樓市“小陽春”分外亮眼(yan)。

據同策研究院統計(ji)，3月上海共31個(ge)項(xiang)目(mu)結束認(ren)(ren)(ren)購，其中4個(ge)項(xiang)目(mu)觸(chu)發積分，位于浦(pu)東(dong)新區(qu)(qu)三(san)林板塊(kuai)的(de)前灘(tan)公館(guan)認(ren)(ren)(ren)購套(tao)數800組，認(ren)(ren)(ren)購率達334%；開盤(pan)項(xiang)目(mu)共31個(ge)，7個(ge)項(xiang)目(mu)開盤(pan)售(shou)罄(qing)，其中位于浦(pu)東(dong)新區(qu)(qu)曹路(lu)板塊(kuai)的(de)象嶼聯發金(jin)海汀云臺累計(ji)5次開盤(pan)均售(shou)罄(qing)；黃浦(pu)區(qu)(qu)核心板塊(kuai)的(de)嘉(jia)里金(jin)陵華(hua)庭，認(ren)(ren)(ren)購率達到200%，開盤(pan)當天全部去化。

“整個(ge)一(yi)季度，高品質供給與政策優化共同推動市(shi)場修復。”4月9日，中指研究院上(shang)海企業常務(wu)副總經理程宇通過微信對《每日經濟新聞》記者表示。

單價“10萬元+”項目領跑

上海中原地產數(shu)據顯示，3月，上海新(xin)建商品(pin)住宅成(cheng)交面(mian)積68.3萬(wan)平方米，環比增加145.1%。從成(cheng)交前十榜(bang)單來看，仍然是中高端(duan)項目(mu)領(ling)跑，尤其是單價“10萬(wan)元+”的(de)項目(mu)。

圖源：上海中原地產

其中，3個(ge)單價“10萬元+”項(xiang)(xiang)目進入(ru)成交(jiao)TOP10，分別是嘉里金陵(ling)華庭、能(neng)建·西岸譽府、前灘公館(guan)。在中高端項(xiang)(xiang)目帶動之(zhi)下，3月上海新房均(jun)價81321元/平方(fang)米(mi)，環比上漲14.9%。

區域(yu)表現(xian)(xian)來看，大浦東板(ban)塊成交(jiao)面積超過16萬平方米(mi)，占交(jiao)易總(zong)量近1/4。寶山、閔行等首次改(gai)善型(xing)交(jiao)易聚集的區域(yu)成交(jiao)活躍，分別達到(dao)8.2萬平方米(mi)和(he)7.1萬平方米(mi)，各區交(jiao)易都呈現(xian)(xian)復蘇跡象。

值得注(zhu)意的是，今(jin)年“小陽春(chun)”整體(ti)成交(jiao)規(gui)模仍然稍弱于2024年同(tong)期。同(tong)策研究院聯席(xi)院長宋紅衛通(tong)過(guo)微信(xin)向(xiang)每經(jing)記者表示：“3月的成交(jiao)同(tong)比(bi)下降(jiang)，跟供應有很(hen)大(da)關系。一季度(du)整體(ti)供應量(liang)與(yu)2024年相比(bi)仍然偏少，制約了3月新房成交(jiao)的釋(shi)放。”

圖源：同策研究院

同策研究(jiu)院數據顯示，3月(yue)上海商(shang)品住宅存量763.33萬(wan)平方米，去化周(zhou)期升至16.1個月(yue)，已連續3個月(yue)上升。

宋紅衛解釋：“近幾(ji)個(ge)月(yue)新房(fang)庫存的(de)絕(jue)對量(liang)呈(cheng)現下降(jiang)趨勢，從去(qu)化周期上來(lai)講(jiang)，這是(shi)2024年以來(lai)的(de)平均水(shui)平。但從趨勢上看，2024年9月(yue)有一波高去(qu)化，因(yin)此(ci)去(qu)化周期快速下降(jiang)。隨著銷售量(liang)的(de)季節性調整，去(qu)化周期近3個(ge)月(yue)又開始(shi)持續上升。”

“但市(shi)場實際(ji)去化呈現(xian)正向發(fa)展，連續6個(ge)月成(cheng)交量大于供應量，隨著‘小陽(yang)春(chun)’持續發(fa)力，后(hou)續去化周期有(you)望回落。”同(tong)策研究院分析(xi)。

和(he)其(qi)他城(cheng)市(shi)一(yi)樣(yang)，上海不同板(ban)塊(kuai)之間同樣(yang)冷熱不均。位于青浦(pu)的(de)印象青城(cheng)、金山的(de)建發朗玥(yue)等(deng)多個(ge)項目開盤甚至沒有(you)進行公證搖號，而(er)是直接按照購(gou)(gou)房者認購(gou)(gou)日期排序選(xuan)房。

“遠郊項目短期內起(qi)色不會太大。這些(xie)項目更(geng)多依靠政(zheng)策進一(yi)步優化(hua)，例如通過增加購房人口(kou)的(de)基數，也就是購房資格(ge)的(de)放開，或者(zhe)依靠價格(ge)調整來走量，市(shi)場還是更(geng)關注核心(xin)板塊。”宋紅衛分(fen)析。

新房來訪指數環比上漲138.5%

同策研究院認為(wei)，從購房(fang)者行為(wei)路徑看，先網上搜索(suo)，再線下看房(fang)直至最終(zhong)成交，來訪與最終(zhong)成交套數具有轉化關系。

圖源：同策研究院

從近(jin)3年(nian)來(lai)訪(fang)指(zhi)數與新(xin)房成交套(tao)數變化趨勢(shi)圖(tu)可見，來(lai)訪(fang)指(zhi)數的(de)波動通常先于新(xin)房成交量的(de)波動，而2024年(nian)10月開始，這一趨勢(shi)更為明顯。3月，上海樓盤來(lai)訪(fang)量創下了近(jin)11個(ge)月的(de)最高紀(ji)錄，全市新(xin)房來(lai)訪(fang)指(zhi)數環比(bi)(bi)大(da)幅上漲138.5%，但同比(bi)(bi)仍(reng)然有1.62%的(de)跌(die)幅。分(fen)區域來(lai)看，主(zhu)城(cheng)區來(lai)訪(fang)指(zhi)數環比(bi)(bi)上升216.58個(ge)百分(fen)點(dian)，五大(da)新(xin)城(cheng)則環比(bi)(bi)上漲62.50%。

今年以來，土地市(shi)場與新房(fang)供需的雙向活躍，令市(shi)場信心進一(yi)步(bu)強化。一(yi)季度全(quan)市(shi)共(gong)成交10宗涉(she)宅(zhai)用地，其中9宗溢(yi)(yi)價(jia)，5宗溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)超30%，房(fang)企熱情高漲，核心區域優(you)質(zhi)地塊競(jing)爭激(ji)烈。

程宇指出：“1月1日～3月28日，上海商品住(zhu)宅(zhai)成交(jiao)套(tao)數(shu)10096套(tao)，需求端(duan)穩(wen)(wen)定性支(zhi)撐市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)基(ji)本面；同(tong)期(qi)土地市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)成交(jiao)各類用地規劃(hua)建面216萬(wan)平(ping)方(fang)米，其中涉宅(zhai)用地約76萬(wan)平(ping)方(fang)米，核心(xin)區域優質土地供應(ying)對(dui)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)發展注入持(chi)續(xu)動力。隨著政策效應(ying)深化及優質項目持(chi)續(xu)入市(shi)(shi)(shi)，購(gou)房者(zhe)對(dui)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)信心(xin)及房價企穩(wen)(wen)預期(qi)有所增強，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)溫和修復態(tai)勢有望延續(xu)。”

二手房業主“不輕易降價了”

與新房市場節奏一致，整個3月，上海二手房成(cheng)交都在高位運行。

根據上海中原地(di)產(chan)測算，3月(yue)(yue)每周(zhou)的(de)成交套數(shu)均超過5600套，并(bing)且逐周(zhou)遞增(zeng)。網(wang)上房地(di)產(chan)二手房交易量顯示，雙休(xiu)日單日網(wang)簽量基本都超過千套，而一些先行指(zhi)標(biao)，如帶看、新增(zeng)客戶等都與2024年12月(yue)(yue)水平相當。

改善型房(fang)(fang)源成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)量正在逐(zhu)步上升(sheng)。從上海(hai)中(zhong)原地(di)產3月(yue)二手房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)前(qian)十的樓盤來看，雖然(ran)90平方(fang)米(mi)以(yi)內(nei)的小戶型房(fang)(fang)源、遠郊區域房(fang)(fang)源仍然(ran)是絕對主(zhu)力，但成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)量靠前(qian)的項(xiang)目中(zhong)，漕河涇(jing)板(ban)塊(kuai)、陸家嘴板(ban)塊(kuai)交(jiao)易活(huo)躍度上升(sheng)，同時不少小區成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)的套(tao)均(jun)面(mian)積都在100平方(fang)米(mi)以(yi)上。

成交周期也出現了縮(suo)短(duan)勢頭。據《每日經濟新聞(wen)》此(ci)前(qian)報道，黃浦(pu)(pu)區鏈家門店(dian)中(zhong)介陳濤(tao)在現場告訴(su)記者：“南浦(pu)(pu)大橋片區，正常價格(ge)掛牌的話，最(zui)多三四個月就能成交了。”

他解釋，政策利好發揮了很大作用，比如多(duo)孩家(jia)庭可(ke)以多(duo)買一套(tao)房(fang)、貸款(kuan)利率下調，未來有可(ke)能公(gong)積金可(ke)以提取做(zuo)首付，“各種政策覆蓋面比較(jiao)廣，總有一款(kuan)適合你”。

楊浦區中原地產中介周婷則在(zai)現場向每經記者(zhe)透露，楊浦區部分20年左右房齡(ling)的(de)品質小(xiao)區，均價(jia)約8萬元/平方米(mi)，一個月能成交一兩套。

由于成交量快速放大，各(ge)方心態開始發生轉變，很多業主不輕易降(jiang)價(jia)了。

上(shang)海中原地(di)產市場分析師盧文(wen)曦(xi)曾透(tou)露：“近段時間，只要區域內有高溢價(jia)土地(di)出讓的(de)(de)，比(bi)如虹(hong)(hong)口瑞(rui)虹(hong)(hong)新城八期(qi)、九期(qi)的(de)(de)業(ye)主(zhu)，就(jiu)明顯(xian)不輕易降價(jia)了(le)，他們已經有了(le)明顯(xian)的(de)(de)信心和(he)預(yu)期(qi)支撐(cheng)。”

上(shang)海中(zhong)原地(di)產二(er)手住宅價(jia)格指數顯示，3月(yue)(yue)價(jia)格指數環比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.75%。從今年(nian)前三(san)個月(yue)(yue)的指數變化來看，呈現(xian)1月(yue)(yue)、3月(yue)(yue)環比上(shang)漲(zhang)(zhang)，2月(yue)(yue)環比下跌走勢(shi)。

上(shang)海遠郊的次新房，價(jia)(jia)格(ge)也出現了“止(zhi)跌回(hui)穩”跡(ji)象。青浦白鶴(he)鎮(zhen)業主江(jiang)先(xian)生現場向每經記者透露，他所在的小區2024年10月前后曾經出現過85萬(wan)元/套的成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)格(ge)，已經接近(jin)“破發”。但2025年以來成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)(jia)有(you)了明顯回(hui)升，掛牌(pai)價(jia)(jia)格(ge)回(hui)到了100萬(wan)元左右，于(yu)是他也調高了心理預期(qi)，不再接受大(da)幅度砍(kan)價(jia)(jia)，心理價(jia)(jia)位98萬(wan)元左右。

上海中(zhong)原地產分(fen)析，總(zong)價300萬～500萬元的剛(gang)需(xu)和首次改(gai)善(shan)產品成(cheng)交速度在(zai)加快。一(yi)些優質房源(yuan)去年底(di)、今年初還(huan)有3%～5%的議價空間，但目前(qian)普(pu)遍(bian)收窄到(dao)3%以內(nei)。一(yi)些中(zhong)心城區的房源(yuan)甚至(zhi)出現了(le)業主跳價行為，雖然(ran)還(huan)不普(pu)遍(bian)，但房東不再看空市(shi)場。

封面(mian)圖片來源：每經記(ji)者 孔澤思 攝