每(mei)經記(ji)者｜陳夢妤    每(mei)經編輯｜魏文藝    

“今年第一季度，我們所有項目(mu)均(jun)(jun)超額(e)完(wan)成銷售(shou)任務(wu)，完(wan)成率均(jun)(jun)達(da)100%以(yi)上(shang)。這(zhe)一成績(ji)主要得益于(yu)市場(chang)‘小陽春’帶來的(de)(de)客戶增量，以(yi)及產品力的(de)(de)持續提升。”4月9日，北京一位央(yang)企開發商(shang)人士通(tong)過微信向《每日經濟新聞》記者表示。

北(bei)(bei)京(jing)(jing)鏈家研究院統計數據(ju)顯示，3月(yue)(yue)，北(bei)(bei)京(jing)(jing)新(xin)建商品住宅（不含(han)共有產權房(fang)）成(cheng)交4151套，環比上漲107%，同(tong)比上漲51.7%。另(ling)據(ju)北(bei)(bei)京(jing)(jing)市住建委官(guan)網統計，截至3月(yue)(yue)30日，3月(yue)(yue)北(bei)(bei)京(jing)(jing)二手房(fang)網簽17848套，較2月(yue)(yue)上漲50.3%，同(tong)比上漲29.0%。

值得注意的(de)(de)是(shi)，今年第一季(ji)度(du)，土拍無疑(yi)是(shi)北(bei)京樓市的(de)(de)主(zhu)角(jiao)，單(dan)地塊的(de)(de)成交樓面價(jia)紀錄(lu)已經來到10.23萬元/平方米(mi)。新(xin)房市場同樣火(huo)熱(re)，海淀區功德(de)寺板塊單(dan)價(jia)超(chao)過10.5萬元/平方米(mi)的(de)(de)項目入市，對北(bei)京整(zheng)個(ge)市場價(jia)格產生(sheng)了拉動作用。

多位受訪人士向記者表示，“小陽春”集中釋放后，市場依然嚴峻(jun)。未來核(he)心地(di)塊的高產(chan)品力項目會持續熱銷(xiao)，而缺(que)乏地(di)段(duan)與產(chan)品競爭力的項目則加速遇(yu)冷，且這一分化趨(qu)(qu)勢將日趨(qu)(qu)尖銳(rui)。

3月份，北(bei)京(jing)新(xin)建商品住宅（不含共(gong)有產權房(fang)）環比(bi)上漲107%，同(tong)比(bi)上漲51.7%。圖(tu)為北(bei)京(jing)一處在建樓盤項目(mu)。 每經記者(zhe) 陳夢妤 攝

新房市場迎久違熱度

3月，北京新房市場迎來久違的(de)(de)(de)(de)熱度，海淀區的(de)(de)(de)(de)表現尤其搶眼，在其他區，也(ye)有很多低調搶收(shou)的(de)(de)(de)(de)樓盤項(xiang)目。天(tian)朗數據顯示，一季(ji)度，石(shi)景山區的(de)(de)(de)(de)元(yuan)璽、中海寰宇天(tian)下天(tian)鏡(jing)，通州區的(de)(de)(de)(de)招(zhao)(zhao)商璀璨公元(yuan)、云璟攬閱，豐臺區招(zhao)(zhao)商臻園、森與天(tian)成等項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)網簽數據排名靠前（分區看(kan)）。

記(ji)者注意到，當前(qian)部分熱(re)銷的樓盤(pan)，其拿地節點普(pu)遍集(ji)中于土地市場低迷期或價(jia)格洼地階段。但隨著海淀朱房村(cun)、樹村(cun)等(deng)核心區域高(gao)(gao)價(jia)地塊的成交，推高(gao)(gao)了市場預期，這些項(xiang)目得以借勢行情回(hui)暖，吃到了這波熱(re)度(du)“紅利”。

“從數據(ju)看(kan)，我們今年(nian)第一季度的(de)表現明顯優(you)于去年(nian)同期，共有(you)四個項目分(fen)別摘得區域網簽銷冠。”前(qian)述央企開(kai)發商(shang)人士認為，“再好(hao)的(de)市場環境，也需要(yao)過(guo)硬的(de)產品打底。”

在(zai)他看來(lai)，當前樓市呈現顯著(zhu)兩(liang)極分(fen)化(hua)趨勢：具備優質配套(tao)、清晰投資預期的(de)核(he)心地塊，疊加(jia)高產品(pin)力的(de)項目(mu)持(chi)續熱(re)銷；而缺乏地段與產品(pin)競爭力的(de)項目(mu)則加(jia)速遇(yu)冷。“今年這類分(fen)化(hua)將(jiang)更趨尖(jian)銳。”

官方(fang)數據(ju)也能進行(xing)佐證。據(ju)北京市統計局數據(ju)，今年(nian)1~2月，全(quan)(quan)市房(fang)地(di)產開(kai)(kai)發企業房(fang)屋新(xin)開(kai)(kai)工面(mian)積(ji)128.4萬(wan)(wan)平方(fang)米，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)11.2%。其中，住(zhu)(zhu)宅(zhai)新(xin)開(kai)(kai)工面(mian)積(ji)118.9萬(wan)(wan)平方(fang)米，同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)86.7%。全(quan)(quan)市新(xin)建商(shang)品房(fang)銷售面(mian)積(ji)94.6萬(wan)(wan)平方(fang)米，同(tong)(tong)比下降(jiang)17.8%，主要(yao)是受上(shang)年(nian)同(tong)(tong)期(qi)保(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)集(ji)中簽售影(ying)響，隨著房(fang)地(di)產市場交易(yi)逐步(bu)改(gai)善，純商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷售同(tong)(tong)比增(zeng)長(chang)13.9%。

北京(jing)鏈(lian)家(jia)研究院(yuan)統計數(shu)據(ju)顯(xian)示，3月(yue)，北京(jing)新建商品(pin)住(zhu)宅（不含共有產權(quan)房）成(cheng)交4151套(tao)，環(huan)比上漲(zhang)107%，同(tong)比上漲(zhang)51.7%，成(cheng)交量接近(jin)去年“9·30”政(zheng)策出(chu)臺后首(shou)月(yue)的成(cheng)交水平(ping)；成(cheng)交均價64999元/平(ping)方(fang)米，同(tong)比上漲(zhang)11.7%，環(huan)比上漲(zhang)17.4%。

北京鏈家研究院分析師岳微表示：“海淀功德寺板塊新房項目(mu)入市，明顯帶(dai)動市場成(cheng)交，項目(mu)單(dan)價超過10.5萬元(yuan)/平方米、總價1500萬元(yuan)/套，亦對市場價格(ge)產生拉動作用。”

中(zhong)指研(yan)究院統計(ji)數據顯(xian)示，3月(yue)(yue)，北(bei)京(jing)新(xin)建商品住(zhu)宅累計(ji)成交59.26萬平方米，環比增(zeng)長120%，同比增(zeng)長48.4%。3月(yue)(yue)多個新(xin)盤相繼入市，熱點(dian)項目帶動下，整體(ti)開盤去化率較高。

網簽速度(du)也在加快。據北京市住(zhu)建委數據，3月，北京新建商品房住(zhu)宅累計網簽4850套，環(huan)比(bi)上漲(zhang)111%，同比(bi)上漲(zhang)36%。舉例(li)來看，截至(zhi)4月9日，和樾玉鳴已經有(you)了253套網簽，成(cheng)交價格(ge)約10.49萬元/平(ping)方米。

“從(cong)開(kai)發商(shang)角度看(kan)，拿地(di)實為生存策略，通過戰略性(xing)囤積核心城市、核心區的(de)地(di)塊，才(cai)能(neng)維持開(kai)發的(de)連(lian)續(xu)性(xing)。只有擁有優質土(tu)儲，才(cai)能(neng)掌握定價權與開(kai)發節奏。確保持續(xu)在售(shou)項目(mu)供給，才(cai)可(ke)能(neng)一直留在牌桌(zhuo)上，在市場(chang)上占(zhan)據主動地(di)位，這是(shi)底層邏輯(ji)。”前述央企開(kai)發商(shang)人(ren)士(shi)向記者分析指出。

二手房(fang)(fang)市場(chang)方面，北京(jing)市住建(jian)委(wei)官網(wang)(wang)統計數據顯示，截(jie)至3月(yue)(yue)30日，3月(yue)(yue)北京(jing)二手房(fang)(fang)網(wang)(wang)簽17848套，較2月(yue)(yue)上漲(zhang)(zhang)50.3%，同比(bi)上漲(zhang)(zhang)29.0%。

土拍樓面價紀錄刷新

“好(hao)房(fang)子”則(ze)是(shi)貫穿第一(yi)季度北(bei)京樓市(shi)(shi)的(de)關鍵詞。2月13日，北(bei)京市(shi)(shi)規劃和自然資(zi)源(yuan)委(wei)員會印發《北(bei)京市(shi)(shi)平(ping)原多點地區“好(hao)房(fang)子”規劃管(guan)理相關技術(shu)要(yao)點（試行）》（以下簡稱(cheng)《技術(shu)要(yao)點》）。其中提到，可(ke)按需設(she)置封(feng)閉(bi)或(huo)開敞陽臺，部分面積(ji)(ji)不計入容積(ji)(ji)率(lv)；允許套內面積(ji)(ji)比較大的(de)住宅(zhai)(zhai)在起居室設(she)置一(yi)定(ding)比例面積(ji)(ji)的(de)挑空空間，提高(gao)住宅(zhai)(zhai)得房(fang)率(lv)。

新規落地的(de)第一個周末(mo)，2月(yue)15日才(cai)開(kai)放(fang)樣(yang)板間(jian)的(de)昌平(ping)區朱辛莊越秀星樾(yue)項目，一上午(wu)就(jiu)排了(le)400多(duo)個號；2月(yue)13日才(cai)開(kai)完(wan)產品發(fa)布(bu)會(hui)的(de)云(yun)璟攬閱(yue)，2月(yue)15日單日到(dao)訪(fang)量就(jiu)超過600組。

2月中旬，記(ji)者曾(ceng)采訪過一位有多個在售項(xiang)目的(de)(de)開發商人士，彼時(shi)其(qi)透露“重倉北(bei)京，有的(de)(de)放(fang)矢，不拿無效(xiao)地，接(jie)下來的(de)(de)重點工(gong)作(zuo)就是強推(tui)新(xin)(xin)盤區域”。如(ru)今(jin)，他所在的(de)(de)公司不僅新(xin)(xin)增(zeng)數宗地塊，也收(shou)獲了一波業績。

“第一季度購房(fang)群體(ti)沒有發生結構性(xing)變化(hua)，只不過(guo)‘小陽(yang)春’激(ji)發了客戶走向市(shi)場，大(da)家的(de)(de)(de)預期發生了變化(hua)，從深度觀望轉向主動比選。”該人士(shi)指(zhi)出，當前(qian)客戶對“好房(fang)子”的(de)(de)(de)價值(zhi)敏感度顯著提(ti)升(sheng)，傾向于選擇更好的(de)(de)(de)房(fang)子。比如，得(de)房(fang)率從此(ci)前(qian)的(de)(de)(de)80%躍升(sheng)至95%，相當于同等總價下實用(yong)面(mian)積提(ti)升(sheng)15%，在(zai)(zai)此(ci)背景(jing)下，大(da)家都在(zai)(zai)做(zuo)明智的(de)(de)(de)選擇。

上海易居房地產(chan)研究(jiu)院副院長嚴躍進表示(shi)，近期(qi)購房者積極性(xing)明顯(xian)增加(jia)，對于新推(tui)出(chu)的(de)一些(xie)標(biao)準也很關心。說明當前供給端的(de)一些(xie)改革，使得需求端對于“好房子”的(de)期(qi)待(dai)更加(jia)強烈，期(qi)待(dai)有更多的(de)好產(chan)品推(tui)出(chu)市場。

對(dui)于(yu)接下(xia)來(lai)的(de)(de)預期，前述央企開發商人士表示，市場(chang)熱度在(zai)“小(xiao)陽春(chun)”集(ji)中(zhong)釋放后，實(shi)際壓力并未(wei)消散，市場(chang)依然嚴峻。因(yin)為這一波行(xing)情本質是對(dui)過去積(ji)壓需求的(de)(de)透支(zhi)性(xing)兌現，反而可能加(jia)劇后續市場(chang)的(de)(de)競(jing)爭(zheng)烈度。“今年土拍(pai)一直在(zai)進行(xing)，大家(jia)拿到新(xin)(xin)地就做新(xin)(xin)項(xiang)目(mu)，卷產品、卷服務，新(xin)(xin)項(xiang)目(mu)扎堆入市，未(wei)來(lai)競(jing)爭(zheng)會(hui)更(geng)加(jia)激烈，客(ke)戶也(ye)會(hui)更(geng)加(jia)分化。機遇與挑戰并存，面對(dui)競(jing)爭(zheng)，我們也(ye)會(hui)做好充分準備。”

今年以來，不少頭部房(fang)企加快在(zai)北(bei)京布局(ju)，土拍(pai)樓面價紀錄也不斷(duan)被刷新(xin)。

就在4月8日，通州區八里橋(qiao)片區一(yi)宗宅(zhai)地被招商蛇(she)口以27.082億(yi)元(yuan)競(jing)得，成交樓面價約31192 元(yuan)/平方米，溢價率達16.28%。

而(er)年(nian)初的1月2日，北京2025年(nian)首場土拍火爆上演——海淀區朱房村棚改二期HD- 0803-0029、0030地塊以總價(jia)181.924億元成交，平(ping)均溢價(jia)率(lv)21.04%。其(qi)中一宗地的競價(jia)輪次達到244輪，最(zui)終(zhong)被建發房產以90.404億元摘得(de)，成交樓面(mian)價(jia)約9.5萬元/平(ping)方米。

3月18日，海淀樹村地塊以(yi)10.23萬元/平(ping)方米的(de)成交樓(lou)面(mian)(mian)價，直接超越上述(shu)朱房村地塊的(de)樓(lou)面(mian)(mian)價，刷新北京“兩集(ji)中”供地以(yi)來涉(she)宅用地成交樓(lou)面(mian)(mian)價紀錄。

中(zhong)指(zhi)研究(jiu)院統計數據顯(xian)示，北京一季度共出讓11宗宅地(di)，土地(di)出讓金(jin)為569億元。

此(ci)前的(de)2月(yue)25日，在(zai)2025年(nian)北京商品(pin)住宅用地(di)推介會(hui)上，海淀(dian)、昌平、豐臺等(deng)各區均拿(na)出地(di)塊參加推介，共有92家(jia)房企(qi)參與。當時(shi)現(xian)場就(jiu)有數位開發商人(ren)士(shi)向記者表示，今年(nian)公司在(zai)北京有拿(na)地(di)計劃，好的(de)地(di)塊都會(hui)關(guan)注，擇(ze)優選(xuan)擇(ze)。

從(cong)目(mu)前的情(qing)況(kuang)看，第二(er)季度的北京土拍(pai)市場將大概(gai)率延續這(zhe)一熱度。