每經編(bian)輯｜楊濤(tao)

每經網(wang)：上半(ban)年，卓越世紀中(zhong)心1號樓(lou)銷售8個(ge)多億，整(zheng)個(ge)上半(ban)年卓越的銷售接近(jin)50個(ge)億，基本(ben)完成上半(ban)年銷售目標(biao)。卓越在(zai)深圳中(zhong)心區(qu)這么好的位(wei)置，拿出來賣會不會覺得可惜，公司方面是如(ru)何考慮的？

張遠：卓(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)在(zai)開(kai)發的(de)(de)(de)時(shi)候(hou)就確定(ding)了就是可以買賣(mai)(mai)的(de)(de)(de)商品寫字樓(lou)，這(zhe)(zhe)個(ge)福田中心區是不多(duo)的(de)(de)(de)，卓(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)賣(mai)(mai)樓(lou)是很正常的(de)(de)(de)一(yi)件事情，也應該(gai)走這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)路子。卓(zhuo)(zhuo)越(yue)(yue)在(zai)上半年深圳寫字樓(lou)的(de)(de)(de)把握上認為是出貨的(de)(de)(de)好時(shi)機，應該(gai)賣(mai)(mai)一(yi)部分，對后續的(de)(de)(de)開(kai)發包括崗(gang)廈、后海、梅林(lin)的(de)(de)(de)項(xiang)目。通過這(zhe)(zhe)筆資金起到對其他前期項(xiang)目開(kai)發做支撐的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)，這(zhe)(zhe)是企業正常的(de)(de)(de)資產(chan)、資本運營和資金周轉的(de)(de)(de)正常過程(cheng)。

每經網：您對(dui)未來寫字樓市(shi)場有一(yi)個什么樣的預(yu)期？

張遠：我覺得只(zhi)要(yao)是(shi)一個(ge)競爭市場都可以競爭，現(xian)在(zai)(zai)(zai)全(quan)國寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)市場在(zai)(zai)(zai)地(di)方政府(fu)的(de)推(tui)動下(xia)，都點偏多了，在(zai)(zai)(zai)各地(di)方政府(fu)招商引資、城市經營過程(cheng)中(zhong)過分強調對寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)和商業(ye)綜合(he)體的(de)比例要(yao)求。但(dan)是(shi)這(zhe)些樓(lou)(lou)盤符合(he)地(di)方政府(fu)主要(yao)領導(dao)人的(de)心(xin)態，這(zhe)樣(yang)各個(ge)開(kai)發(fa)商拿地(di)都遇到同樣(yang)的(de)問題，只(zhi)要(yao)是(shi)在(zai)(zai)(zai)CBD拿地(di)，都會被(bei)要(yao)求建標志性的(de)摩天(tian)大(da)樓(lou)(lou)。這(zhe)樣(yang)下(xia)來(lai)(lai)，就會有供應量過剩的(de)，這(zhe)不是(shi)市場選擇的(de)結果(guo)，是(shi)政府(fu)官員要(yao)求的(de)結果(guo)。所以在(zai)(zai)(zai)未來(lai)(lai)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)市場方面，可能會有開(kai)發(fa)商，短(duan)期內(nei)在(zai)(zai)(zai)這(zhe)方面吃(chi)點苦頭，也(ye)會對企業(ye)的(de)發(fa)展(zhan)(zhan)影響他的(de)發(fa)展(zhan)(zhan)進度。

每經網：卓越是如何布局在寫字(zi)樓市場方面發(fa)展的策(ce)略(lve)的？

張遠：卓(zhuo)(zhuo)越(yue)今(jin)年著力打(da)造(zao)的(de)(de)是(shi)五個(ge)大(da)型(xing)綜合體，在深圳崗(gang)廈、后(hou)海、梅林，青(qing)島世紀中心，杭州(zhou)濱(bin)江(jiang)新城(cheng)。這樣五個(ge)綜合體項(xiang)目(mu)對卓(zhuo)(zhuo)越(yue)來講，是(shi)強力推進的(de)(de)五個(ge)項(xiang)目(mu)，幸運的(de)(de)是(shi)這五個(ge)項(xiang)目(mu)今(jin)年進展都順利(li)，明年后(hou)年卓(zhuo)(zhuo)越(yue)在寫字樓(lou)開發的(de)(de)體量上(shang)，在業(ye)界(jie)都有一(yi)定(ding)的(de)(de)震(zhen)動。正是(shi)因為(wei)卓(zhuo)(zhuo)越(yue)走在前面，這幾個(ge)項(xiang)目(mu)的(de)(de)位置(zhi)我(wo)們(men)自(zi)己(ji)認為(wei)還是(shi)不錯的(de)(de)，我(wo)們(men)不太擔心過剩(sheng)對我(wo)們(men)有影(ying)響。過剩(sheng)并不代表需求(qiu)為(wei)零，只要有需求(qiu)卓(zhuo)(zhuo)越(yue)的(de)(de)樓(lou)盤(pan)銷售應該(gai)沒(mei)有太大(da)問題。

在新一輪的拿地(di)策略(lve)中，卓(zhuo)越(yue)需要更多(duo)住(zhu)宅地(di)塊的補充，因為(wei)住(zhu)宅項(xiang)目(mu)相(xiang)對(dui)少一點。卓(zhuo)越(yue)提出商業和住(zhu)宅雙(shuang)引擎發展(zhan)，去年五個(ge)綜合體項(xiang)目(mu)做起來(lai)(lai)以后(hou)，會有(you)(you)一些住(zhu)宅項(xiang)目(mu)的發展(zhan)，才(cai)能真正實行雙(shuang)引擎的推動。應該說這樣做是(shi)有(you)(you)利于卓(zhuo)越(yue)對(dui)抗市場風險。住(zhu)宅產(chan)品(pin)和商業地(di)產(chan)產(chan)品(pin)隨著(zhu)經濟周期(qi)的波動會顯出不(bu)同的波段(duan)，不(bu)同振幅，相(xiang)互有(you)(you)個(ge)補充，對(dui)卓(zhuo)越(yue)來(lai)(lai)講

這是一(yi)種抗風險的資(zi)產配置方式。

每經網：上半年，招商、萬(wan)科都有一些加速(su)去(qu)庫存，去(qu)杠桿化的動(dong)作(zuo)，在資(zi)金(jin)持有方面(mian)(mian)，萬(wan)科持有大量資(zi)金(jin)，卓(zhuo)越在這方面(mian)(mian)有一些什么樣動(dong)作(zuo)？

張遠：加(jia)快產品開發進度，縮(suo)短周期，這是企(qi)業(ye)正(zheng)常經(jing)營的客觀要求，對(dui)于任何企(qi)業(ye)來講，產品能夠(gou)快速的去(qu)(qu)(qu)化，沒有任何疑慮。因為(wei)(wei)產品的積(ji)壓是最大(da)的成本。對(dui)每個(ge)(ge)(ge)企(qi)業(ye)來講，我們表(biao)示理解。至于為(wei)(wei)什么(me)現在(zai)(zai)有些(xie)企(qi)業(ye)手里(li)的資金比去(qu)(qu)(qu)年(nian)多(duo)，那(nei)是因為(wei)(wei)它在(zai)(zai)去(qu)(qu)(qu)年(nian)下(xia)半年(nian)或者今(jin)年(nian)上(shang)半年(nian)采取正(zheng)好兩(liang)個(ge)(ge)(ge)策略，一(yi)個(ge)(ge)(ge)快速去(qu)(qu)(qu)化，另一(yi)個(ge)(ge)(ge)是對(dui)現金為(wei)(wei)王的理解越來越深刻(ke)。拿(na)不準下(xia)半年(nian)或明年(nian)市場會如何變化，所以(yi)就沒有太多(duo)動作去(qu)(qu)(qu)拿(na)地，進行第二輪的生產準備。對(dui)企(qi)業(ye)來講不是一(yi)個(ge)(ge)(ge)壞事。所以(yi)一(yi)個(ge)(ge)(ge)企(qi)業(ye)資金多(duo)了總比資金緊張要好得多(duo)。

每經網：下半年房(fang)地(di)產形(xing)勢如何？未來哪些(xie)產品會更適銷對路？

張遠：對(dui)剛需、小(xiao)戶(hu)型、老(lao)百(bai)姓需要(yao)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品，市(shi)場(chang)(chang)是(shi)(shi)不(bu)錯。只要(yao)產(chan)(chan)品做得(de)(de)好(hao)，有(you)相對(dui)競爭(zheng)優勢肯定是(shi)(shi)有(you)市(shi)場(chang)(chang)，對(dui)于(yu)大戶(hu)型位置不(bu)好(hao)產(chan)(chan)品本身品位差的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品，在市(shi)場(chang)(chang)是(shi)(shi)很難被接受的(de)(de)(de)。至(zhi)于(yu)總的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)發(fa)展，有(you)人(ren)說明年(nian)上半年(nian)市(shi)場(chang)(chang)會有(you)起(qi)色，都比較看好(hao)，這個(ge)我覺得(de)(de)任何預測都是(shi)(shi)有(you)條件。至(zhi)于(yu)是(shi)(shi)明年(nian)上半年(nian)還(huan)是(shi)(shi)什么(me)時候(hou)，沒有(you)人(ren)能說得(de)(de)準，只要(yao)政策保(bao)持相對(dui)穩定，不(bu)作大的(de)(de)(de)調整(zheng)，市(shi)場(chang)(chang)邊界越來越清(qing)晰的(de)(de)(de)話，這個(ge)行業還(huan)會有(you)大的(de)(de)(de)發(fa)展，畢(bi)竟這個(ge)行業的(de)(de)(de)邊際利潤率還(huan)是(shi)(shi)比一般實業邊際利潤率要(yao)高(gao)。

每經網：今年上半年，我們看到一些房地產公司利(li)潤率(lv)出(chu)現(xian)下滑，甚至虧(kui)損？

張遠：這個在經(jing)濟(ji)發展過程(cheng)(cheng)中(zhong)很(hen)正(zheng)(zheng)常的，利(li)潤(run)率高于其它(ta)行(xing)業向社會平均(jun)利(li)潤(run)率靠近(jin)，很(hen)正(zheng)(zheng)常。靠近(jin)過程(cheng)(cheng)中(zhong)，反(fan)映慢的，就會低于社會平均(jun)利(li)潤(run)率。這是很(hen)正(zheng)(zheng)常的行(xing)業和企業在經(jing)濟(ji)運行(xing)過程(cheng)(cheng)中(zhong)的結果，總的來講，房地產利(li)潤(run)率還是要高于社會平均(jun)利(li)潤(run)率。

現階(jie)段(duan)，很(hen)多行業被國企央企以某種形勢(shi)做(zuo)了(le)壟斷，在壟斷之下，相(xiang)(xiang)對投資渠(qu)道并不(bu)(bu)是(shi)很(hen)多。房地產行業開放度相(xiang)(xiang)對高一些(xie)。這(zhe)樣進入的很(hen)多，進入越(yue)多，反而利潤率(lv)下降總(zong)趨勢(shi)誰也(ye)改變不(bu)(bu)了(le)。每一個(ge)行業只要比(bi)別人做(zuo)得好，就可以生存(cun)下去。