每經編輯(ji)｜ 杜(du)冉樂    

每經記者 杜冉樂 發自成都

信(xin)(xin)托業，如今(jin)一(yi)邊承受著“剛性兌付”壓力，另一(yi)邊卻將房(fang)地(di)產信(xin)(xin)托規模推向新高(gao)。 去(qu)年，土地(di)流轉讓信(xin)(xin)托公(gong)司(si)一(yi)騎絕塵，盡展金融優勢(shi)。

2月13日，《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者從中國信托業協會發布的最(zui)新(xin)數(shu)據了解到(dao)，截(jie)至2013年(nian)底(di)，房地產(chan)信托融資余額達1.034萬億元(yuan)，首(shou)破萬億大關。此外，去年(nian)全(quan)年(nian)新(xin)增房地產(chan)信托6848億元(yuan)，同比增長116%。

用益信托(tuo)工(gong)作室首席分析師李旸對(dui)《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者表示，房(fang)地(di)產業(ye)這么大一個盤子(zi)且行(xing)業(ye)利潤相(xiang)對(dui)較高，信托(tuo)公司自然會愿意進來，同時(shi)開發商(shang)也(ye)缺錢，房(fang)地(di)產信托(tuo)10%的(de)占比也(ye)在可控范圍內，出現(xian)(xian)(xian)大面積(ji)的(de)兌付(fu)風險不太現(xian)(xian)(xian)實，即便出現(xian)(xian)(xian)，首當其沖(chong)的(de)也(ye)應是銀行(xing)。

另外，針對信托業未來如何轉型，中(zhong)國(guo)信托業協會專家理事周(zhou)小明公開表(biao)示(shi)，信托公司原來的(de)私募(mu)融資業務(wu)(wu)模式亟待改變，必須(xu)向資產(chan)管(guan)理、財富管(guan)理模式業務(wu)(wu)創新轉型。

去年信托業實(shi)現利潤(run)569億

中國信(xin)托(tuo)業協會的(de)最新數據顯示，截至去年(nian)底，中國信(xin)托(tuo)資(zi)產(chan)總規模達到10.91萬億元，再創(chuang)歷史新高(gao)，2013年(nian)全行業實現利潤總額也達到568.61億元。

資(zi)金信(xin)托(tuo)(tuo)方面，按(an)照投資(zi)方向劃分，其中房地產信(xin)托(tuo)(tuo)融資(zi)余額1.034萬億元，首(shou)次(ci)突破萬億元大關，占資(zi)金信(xin)托(tuo)(tuo)總規模的10.03%，位列(lie)工商(shang)企業、基礎產業等之后(hou)，排(pai)名第5位。

“房地(di)產(chan)(chan)信托10%的占比，還(huan)沒(mei)有達到歷(li)史高位，歷(li)史高位應(ying)該是在2011年。”李旸向《每日經濟新聞》記者表(biao)示，房地(di)產(chan)(chan)業這么大一個盤(pan)子且行業利潤(run)相(xiang)對較(jiao)高，信托公司自然(ran)會(hui)愿意進來，同時開(kai)發商(shang)也缺(que)錢，如果房地(di)產(chan)(chan)業持(chi)續向好(hao)，房地(di)產(chan)(chan)信托融資(zi)可(ke)能還(huan)會(hui)上升。

記者發(fa)現，早(zao)在2011年三季度(du)末時(shi)，房地(di)產(chan)信托融資(zi)余額為6797億元(yuan)，其占比(bi)卻達到了17.24%，當時(shi)在資(zi)金(jin)投(tou)向上位居第4位。

實際上，房(fang)地(di)產(chan)信托(tuo)的加速崛起(qi)正(zheng)是因為遇上監(jian)管層(ceng)進(jin)行(xing)(xing)樓(lou)市調控(kong)的機遇。新時代證券一份(fen)研報認為，從2010年(nian)第一輪(lun)房(fang)地(di)產(chan)調控(kong)銀行(xing)(xing)開(kai)發(fa)貸收緊，首付比例提高，再到(dao)限(xian)購、限(xian)貸等深度調控(kong)政策助(zhu)力(li)房(fang)地(di)產(chan)信托(tuo)異軍(jun)突起(qi)。

不過，當(dang)年監管層要求房(fang)地產信托發行(xing)由“事(shi)后報備”改為“事(shi)前報備”，審批嚴格(ge)執行(xing)“四三(san)二”（四證齊全(quan)、自有資本金30%、二級資質）政策，隨后房(fang)地產信托一度萎(wei)縮。

中國信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)業協會(hui)的數據(ju)還顯示，2013年全年新增房地產信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)6848.23億元，與2012年的3163.24億元相比(bi)，同(tong)(tong)比(bi)上漲116%。其中，集(ji)合信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)3040.96億元，同(tong)(tong)比(bi)增長103.2%，單(dan)一信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)3807.27億元，同(tong)(tong)比(bi)增長128.43%。

對于房(fang)地產信托(tuo)去(qu)年(nian)吸金破(po)萬(wan)億，杭州(zhou)工商信托(tuo)投資銀行(xing)部竇(dou)金輝(hui)告(gao)訴《每日經(jing)濟新聞》記者，首先，當前房(fang)地產開發(fa)商有(you)這個(ge)資金需求，去(qu)年(nian)市場基本面要(yao)好于2012年(nian)；其(qi)次，信托(tuo)公司作(zuo)為專注于投融資業務的金融中介，加上房(fang)地產利潤率較高，自(zi)然有(you)擴大(da)份額(e)的需要(yao)。

“去年(nian)下半(ban)年(nian)的(de)上市(shi)房企(qi)再融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)，耗費的(de)時間(jian)很(hen)長，從銀行(xing)那里(li)也不容(rong)易拿到錢(qian)，加上‘四三二’原則(ze)，很(hen)多房企(qi)迫不得已轉(zhuan)向信托(tuo)(tuo)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)。”竇金輝補充說，與(yu)銀行(xing)提(ti)供融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)一般處于項目開發的(de)中(zhong)間(jian)階段(duan)相比，信托(tuo)(tuo)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)可以提(ti)前(qian)至拿地(di)階段(duan)。

房地產(chan)信(xin)托頻頻拉(la)響(xiang)警報

在(zai)房(fang)地產信托資產一路高歌猛(meng)進的同時(shi)，其兌付風險也(ye)牽(qian)動著(zhu)整個(ge)信托業的神(shen)經。

公(gong)開資(zi)(zi)料顯示，2013年，中(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)“舒斯貝爾特定資(zi)(zi)產收益權投資(zi)(zi)集合信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計劃(hua)”、安信(xin)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)“泰宇花(hua)苑項目開發(fa)貸(dai)款集合資(zi)(zi)金信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計劃(hua)”、五礦信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)的“榮騰商業(ye)地(di)產投資(zi)(zi)基金信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計劃(hua)”、新華信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)“山東火(huo)炬置業(ye)貸(dai)款集合資(zi)(zi)金信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計劃(hua)”等曾陷入了兌付壓(ya)力。

一時間，信托(tuo)業風(feng)聲鶴唳。據《每日經濟新聞》記者統計(ji)，上述房地產信托(tuo)項目(mu)涉及償(chang)還資金(jin)近30億元，雖(sui)然這一數(shu)目(mu)占整(zheng)個房地產信托(tuo)的融資比例很(hen)小，但讓不少信托(tuo)公司陷入債務糾紛。

不過，去年前述信托公(gong)司(si)仍無一(yi)例打破“剛(gang)性兌(dui)付(fu)”，基(ji)本上得到妥善處置(zhi)(zhi)，要么(me)(me)尋找第三方接盤，要么(me)(me)處置(zhi)(zhi)標的資(zi)產及(ji)抵(di)押資(zi)產等。

李旸表示(shi)，目前房地產(chan)信托出現大面積違(wei)約(yue)的情況也不太現實，即便(bian)出現了，首當其(qi)沖(chong)的應該是銀行(xing)。多數信托公司在把握(wo)項目的原則(ze)與尺度還(huan)是比較嚴格(ge)的，他們(men)也清楚遭遇風(feng)險的后果，一(yi)般更愿意對接(jie)好項目、大公司。

當(dang)前，“基金化”成(cheng)為房地(di)產信(xin)托轉型(xing)的一個(ge)方向(xiang)。比(bi)如，華潤信(xin)托去年底成(cheng)立(li)的“鼎新100號(hao)俊發昆明九夏云水股權(quan)投資(zi)基金集合(he)信(xin)托計劃”，募資(zi)12億元，期限3年，但在(zai)設計投資(zi)方案時進(jin)行(xing)了結構(gou)化安排，其中優先級與次級信(xin)托規模(mo)各為6億元。

值(zhi)得注意(yi)的(de)(de)是，不(bu)少信(xin)托(tuo)公司在設立(li)信(xin)托(tuo)計劃(hua)時還引入了(le)專(zhuan)業的(de)(de)基金公司，信(xin)托(tuo)資金以(yi)普(pu)通合(he)伙人身份與(yu)基金公司成立(li)合(he)伙企業。

不過(guo)，最新數(shu)據顯示(shi)，截至去年(nian)底，基金化房(fang)地(di)產信(xin)托(tuo)接近(jin)138億元，在10萬億信(xin)托(tuo)資產中僅(jin)占0.13%，相(xiang)比2012年(nian)同期有所(suo)下滑。在竇金輝看來，房(fang)地(di)產信(xin)托(tuo)基金化對信(xin)托(tuo)公(gong)司管理(li)人(ren)的(de)要(yao)求較(jiao)高，投(tou)資期限拉(la)長，未來仍是一個(ge)發展趨(qu)勢。

隨(sui)著大(da)資(zi)管(guan)時代的(de)到(dao)來，基(ji)金(jin)、資(zi)管(guan)及(ji)債券等成(cheng)為(wei)房企(qi)的(de)新(xin)選擇，原來倚重地(di)產(chan)的(de)信托公司也面(mian)臨(lin)轉型壓力。比(bi)如，金(jin)科股份在定增(zeng)不明的(de)情況下擬發行(xing)38億元10年(nian)期的(de)低成(cheng)本債券；恒大(da)地(di)產(chan)與民生、平安銀行(xing)合(he)作發行(xing)低成(cheng)本的(de)永續債。

而對(dui)于(yu)未來信托(tuo)業如何轉型，周小明表示，信托(tuo)公(gong)司(si)原來的私募融資業務模式(shi)亟待改(gai)變，必須向資產管(guan)理(li)(li)、財富(fu)管(guan)理(li)(li)等模式(shi)進行(xing)業務創新轉型。

“未(wei)來，信托公司(si)將由注重(zhong)項目(mu)融資向注重(zhong)投資者轉型，需要為不(bu)同投資者開發合(he)適的(de)投資方案。”竇(dou)金輝表示。

李(li)旸也指(zhi)出(chu)，未(wei)來信托(tuo)公司(si)可關注家族信托(tuo)、公益(yi)信托(tuo)、土地流(liu)轉(zhuan)信托(tuo)等一(yi)些潛在市場體量比較大的業務領域(yu)。