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每經(jing)記者 杜冉樂 發自成都

重(zhong)慶“摩幫”巨(ju)頭(tou)之(zhi)一(yi)的(de)隆(long)(long)鑫(xin)控股在(zai)房(fang)地產業務上(shang)可謂一(yi)波三(san)折，一(yi)直被業內看(kan)好(hao)的(de)渝派房(fang)企(qi)代表之(zhi)一(yi)隆(long)(long)鑫(xin)地產，其赴(fu)港(gang)上(shang)市(shi)事(shi)宜至(zhi)今杳(yao)無音訊，內部(bu)高層去年底(di)至(zhi)今年初變動頻繁，而戰(zhan)略(lve)布點的(de)核心城(cheng)市(shi)也遇到(dao)挫折。

近(jin)期坊(fang)間(jian)傳出，隆(long)鑫地(di)(di)(di)產去年底首次布局(ju)上海時(shi)拿下(xia)的嘉定和青浦兩宗土地(di)(di)(di)，已分(fen)別被新城地(di)(di)(di)產（900950）與(yu)鑫苑（中國）置業(ye)(ye)有限公司（以下(xia)簡稱(cheng)鑫苑中國）收(shou)購(gou)。業(ye)(ye)內甚(shen)至猜測，上海樓(lou)市行(xing)情低迷，這可能是隆(long)鑫地(di)(di)(di)產要收(shou)縮戰線。

昨日（7月3日），隆鑫地產營銷管理部(bu)(bu)部(bu)(bu)長李旭東(dong)在(zai)接受(shou)《每日經濟新聞》記者采訪(fang)時回(hui)應稱，公(gong)司(si)當初(chu)進駐上(shang)(shang)海有點倉促，地塊(kuai)限制性(xing)條件也較多，測(ce)算盈利未(wei)達預期，但未(wei)來還會繼續(xu)在(zai)上(shang)(shang)海拿(na)地，全國(guo)化戰略仍在(zai)擴張。

不(bu)過，隨(sui)著“隆(long)鑫系(xi)”旗(qi)下公司(si)瀚(han)華(hua)金控(kong)(kong)（03903，HK）赴港成功上市(shi)，隆(long)鑫控(kong)(kong)股實控(kong)(kong)人涂建華(hua)已(yi)掌控(kong)(kong)隆(long)鑫通(tong)用（603766，SH）、豐華(hua)股份（600615，SH）以及重慶最(zui)大民營資本運作(zuo)平臺渝商集(ji)團，其也曾(ceng)公開表示試圖以資本運營來實現企(qi)業(ye)規模幾何級增長。外界不(bu)禁(jin)擔(dan)憂其地產業(ye)務是否(fou)會(hui)被邊緣化(hua)？

熟悉隆鑫地產的一(yi)位前員工也(ye)透(tou)露，公(gong)(gong)司旅游地產開(kai)發(fa)不順利，股權已(yi)大部分轉手給了(le)合作(zuo)伙(huo)伴重慶新(xin)城開(kai)發(fa)公(gong)(gong)司（以下簡稱(cheng)重慶新(xin)城）。不過，李旭東(dong)予(yu)以否認。

“賣(mai)地比不賣(mai)地劃算”

去(qu)年(nian)年(nian)底，首次進(jin)入上(shang)海(hai)市場的隆鑫(xin)地(di)產(chan)，以高溢(yi)價在(zai)滬連拿兩幅土(tu)地(di)。然而在(zai)不到半年(nian)的時(shi)間里，隆鑫(xin)地(di)產(chan)就(jiu)將兩幅地(di)塊先后轉賣(mai)，全身(shen)退(tui)出上(shang)海(hai)市場。不禁讓人猜測其中(zhong)用意。

“在利潤(run)(run)導向下，賣地(di)比(bi)不賣地(di)更(geng)劃算。”李旭東(dong)對記者(zhe)說(shuo)，由于隆鑫地(di)產(chan)此前在上海拿(na)地(di)比(bi)較倉促(cu)，而這兩塊土地(di)的開(kai)發有很多限制(zhi)，經測(ce)算利潤(run)(run)率(lv)不達公司預期，所以(yi)決定轉(zhuan)讓。

德佑地(di)產(chan)統計(ji)數據顯示，初次涉足上(shang)海的隆鑫地(di)產(chan)于去(qu)年12月連續摘得嘉定(ding)區和青浦(pu)(pu)區兩幅(fu)地(di)塊，其中(zhong)嘉定(ding)地(di)塊總(zong)價(jia)(jia)(jia)3.17億(yi)元，成交樓(lou)板價(jia)(jia)(jia)5032元，溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)為6%；而青浦(pu)(pu)地(di)塊總(zong)價(jia)(jia)(jia)9.14億(yi)元，成交樓(lou)板價(jia)(jia)(jia)14526元/平方米，溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)高(gao)達(da)123.6%。

“上(shang)海房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的門檻較高，不熟悉上(shang)海市(shi)場(chang)的企業進來(lai)很難有優勢。”上(shang)海同策房(fang)(fang)地(di)產(chan)咨詢總監張宏偉對記者表(biao)示，加之今年的市(shi)場(chang)相對低迷，上(shang)半年一手(shou)商品住宅市(shi)場(chang)無論同比、環比跌幅(fu)都已(yi)超過三(san)成。

早在今年3月份，隆鑫地(di)產(chan)(chan)(chan)就以低(di)于競(jing)拍價(jia)的價(jia)格(ge)，將青浦區新(xin)城一站土地(di)項目(mu)以13000元/平方米左(zuo)右的樓板(ban)價(jia)轉讓(rang)，坊間傳言接手者為鑫苑（中國）。4月，江蘇(su)新(xin)城地(di)產(chan)(chan)(chan)股份有(you)(you)限公(gong)司發布(bu)公(gong)告，其全資(zi)子公(gong)司上海新(xin)城創域房地(di)產(chan)(chan)(chan)有(you)(you)限公(gong)司以4.66億元，受讓(rang)隆鑫地(di)產(chan)(chan)(chan)持有(you)(you)的嘉定工(gong)業區土地(di)項目(mu)。

德佑地(di)(di)產分析師(shi)趙(zhao)葆(bao)根認為，隆鑫地(di)(di)產去年獲(huo)取(qu)的兩幅(fu)地(di)(di)塊中，青浦(pu)地(di)(di)塊的成交(jiao)價格明(ming)顯(xian)偏高。今年以來，青浦(pu)新城(cheng)地(di)(di)區一手商(shang)品住(zhu)宅均價為2.04萬元(yuan)，顯(xian)然青浦(pu)地(di)(di)塊1.45萬元(yuan)的成交(jiao)樓板價給其未(wei)來的盈利帶(dai)來了一定(ding)的隱(yin)患。

“隆鑫地(di)產(chan)轉讓土地(di)除了盈利空間狹小外(wai)，更重要的(de)(de)原因可能在于資金(jin)鏈的(de)(de)問題。”趙葆根(gen)說，上(shang)海市一手商品住宅房(fang)的(de)(de)成(cheng)交均價又創下了2.64萬元的(de)(de)歷史新高，已觸碰消費者心理(li)底(di)線，購房(fang)者觀(guan)望氣氛濃(nong)重。當這些地(di)塊反而成(cheng)為負擔時，最終的(de)(de)轉售也在情理(li)之中。

地產業(ye)務被隆鑫邊緣化(hua)？

按照隆鑫(xin)(xin)地(di)產官網(wang)的介紹，早在2004年，隆鑫(xin)(xin)控股(gu)就成立了隆鑫(xin)(xin)地(di)產集(ji)團，次年4盤(pan)聯動，一舉躋身重慶房企TOP50前(qian)10強。隨后兩年，隆鑫(xin)(xin)地(di)產向四(si)川(chuan)加速擴(kuo)張，拉開(kai)了全國化(hua)戰略擴(kuo)張序幕。2008年，隆鑫(xin)(xin)地(di)產資本金增至10億(yi)元(yuan)，開(kai)工面積(ji)首破百萬平(ping)方(fang)米。

“比起一(yi)般的(de)(de)開發企(qi)業，隆鑫(xin)(xin)地(di)產要強得多。”重(zhong)慶大(da)學房地(di)產MBA教育中心一(yi)位資深教授告訴記者，包(bao)括隆鑫(xin)(xin)、金科、協信、龍湖，前些年這幾(ji)家在重(zhong)慶是叫得最響(xiang)的(de)(de)品(pin)牌(pai)，但隨著外來品(pin)牌(pai)的(de)(de)沖擊，本地(di)房企(qi)市場空間(jian)遭(zao)受擠壓，危機感加大(da)。

2012年(nian)11月至(zhi)去(qu)年(nian)6月，隆鑫地產前董事(shi)長劉(liu)衛、前總裁(cai)劉(liu)杰先后離職(zhi)。另外(wai)，《每日經濟新聞》記(ji)者注(zhu)意到，副總裁(cai)級(ji)別及中層干部也多有變動。

重(zhong)慶業內揣測(ce)，隆鑫地產可能遇到了(le)業務發(fa)展困境(jing)，尤其是加碼(ma)旅游(you)地產開發(fa)，投資量(liang)大，回報期長，占(zhan)用資金(jin)多，影(ying)響了(le)公司業績。

此后，久(jiu)未(wei)出(chu)山的“隆(long)鑫系”的實際控制(zhi)人涂建華親(qin)自掛帥(shuai)，擔任隆(long)鑫地產董事長兼總裁。在其掌(zhang)舵之下，隆(long)鑫地產加(jia)速全國化(hua)擴張，包(bao)括拿下上(shang)海(hai)前述兩宗土地。

令人(ren)意外的是(shi)，據豐華(hua)股份(fen)去年(nian)年(nian)報顯示，涂建華(hua)已于今(jin)年(nian)2月(yue)14日辭去了(le)隆鑫(xin)地產董事(shi)(shi)、董事(shi)(shi)長職務。

而前述隆(long)鑫(xin)地(di)產前員工(gong)透露，公司與重(zhong)慶新(xin)城有過合作，但(dan)旅游地(di)產賣得(de)不太好，重(zhong)慶新(xin)城老(lao)板高曉(xiao)東也有意(yi)進軍地(di)產，今(jin)年春(chun)節傳言隆(long)鑫(xin)地(di)產股權要轉讓，其實(shi)就是涂老(lao)板要把他在隆(long)鑫(xin)地(di)產的(de)股權賣給高曉(xiao)東。

對于這一(yi)說(shuo)法，李旭東回應稱(cheng)，只要公(gong)司的牌子(zi)還是隆鑫的牌子(zi)，那么隆鑫地產(chan)就(jiu)不會有大的變動。

《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者查閱工商資料發(fa)現(xian)，隆鑫地產現(xian)任法人代表為高曉東，其同時還是(shi)重慶(qing)新城的(de)董(dong)事長。而重慶(qing)新城是(shi)一家(jia)具有深厚重慶(qing)地方國資背(bei)景的(de)房企。

另外(wai)，重慶業內(nei)不愿(yuan)具名的資(zi)(zi)深人(ren)士表(biao)示，涂建(jian)華現在(zai)的主(zhu)要精力集(ji)中在(zai)金(jin)融(rong)構架(jia)的打(da)造上(shang)。前述資(zi)(zi)深教授(shou)也提到，涂建(jian)華這個人(ren)運作(zuo)金(jin)融(rong)很厲害。

今(jin)年5月底，隆鑫(xin)控股掌控渝商(shang)集團(tuan)，晉(jin)身為第一大(da)股東。涂(tu)建華(hua)曾(ceng)公開表示，股權變(bian)更后(hou)的(de)渝商(shang)集團(tuan)，仍是重慶最大(da)的(de)民營資(zi)本投融(rong)平(ping)臺(tai)，也是未來重慶國有資(zi)本與民營資(zi)本結合的(de)首選平(ping)臺(tai)。不久(jiu)后(hou)，瀚華(hua)金控赴港上市，凈(jing)募資(zi)超過17億港元(yuan)，而真正推動其上市的(de)幕后(hou)神秘(mi)人正是涂(tu)建華(hua)。

如(ru)(ru)今，在隆(long)鑫控股官網上，“戰(zhan)略升(sheng)級”已明確成為(wei)公(gong)司新(xin)的發展動(dong)向(xiang)。那么(me)，伴隨著(zhu)這(zhe)種升(sheng)級，地(di)產板(ban)塊是否如(ru)(ru)外界所猜(cai)測的會(hui)被邊緣化？

不過，李旭東透露，他們的發展戰略(lve)并未收縮，而(er)是在業(ye)務上(shang)開(kai)始集中(zhong)資源優勢(shi)，目前已經(jing)在北京等地看項(xiang)目，還是一些有較高利潤率的大項(xiang)目。

（實習生丁舟(zhou)洋對本(ben)文(wen)亦有貢獻(xian)）