每經記者 楊羚強(qiang) 發自上(shang)海

中(zhong)國的(de)地(di)產(chan)基(ji)金發展不過短短十(shi)余年時(shi)間，管理(li)規模已經達到數千億元。目前，在地(di)產(chan)行(xing)(xing)業銀行(xing)(xing)信貸融資越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)困難而(er)信托等渠道融資成本(ben)越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)高的(de)情(qing)況(kuang)下，越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)多(duo)的(de)房(fang)地(di)產(chan)公司傾向于成立自己的(de)房(fang)地(di)產(chan)基(ji)金。

和當(dang)年企業(ye)主(zhu)要為募(mu)資而(er)成立房地產(chan)私募(mu)基(ji)金不同，如今開發商(shang)更看重(zhong)的(de)(de)是(shi)(shi)，使用(yong)房地產(chan)私募(mu)基(ji)金是(shi)(shi)否能夠(gou)提升公司的(de)(de)盈(ying)利(li)能力。以(yi)極低的(de)(de)自有資金比重(zhong)實(shi)現高額凈利(li)潤(run)，進而(er)取得(de)超過行業(ye)平(ping)均值的(de)(de)凈資產(chan)收益率(lv)，這當(dang)然是(shi)(shi)一(yi)種理想的(de)(de)狀況，但(dan)同時，行業(ye)低迷帶來(lai)的(de)(de)風險也如影(ying)隨形(xing)。如何(he)做好地產(chan)基(ji)金的(de)(de)運營與風控(kong)，是(shi)(shi)擺(bai)在地產(chan)商(shang)和基(ji)金管理者面(mian)前的(de)(de)一(yi)道難(nan)題。

保利地產(chan)2013年(nian)年(nian)報顯示(shi)，公司投資(zi)(zi)的主要房地產(chan)基金——信保基金管理的賬面資(zi)(zi)產(chan)價值只(zhi)有2.24億(yi)(yi)元(yuan)，但當年(nian)的投資(zi)(zi)收(shou)益卻達1.07億(yi)(yi)元(yuan)，投資(zi)(zi)收(shou)益超過40%；此外，保利地產(chan)2013年(nian)的攤(tan)薄凈(jing)資(zi)(zi)產(chan)收(shou)益率為20.76%，遠遠高于行(xing)業11%的平均凈(jing)資(zi)(zi)產(chan)收(shou)益率。

億翰(han)智庫上(shang)市公司(si)房地產(chan)研究中心副主任張化東(dong)說，通過利用私募基金，開發商的(de)平均負(fu)債(zhai)杠(gang)桿(gan)(gan)可以(yi)提(ti)高(gao)將(jiang)近(jin)一(yi)倍。隨著負(fu)債(zhai)杠(gang)桿(gan)(gan)的(de)提(ti)升，房地產(chan)企業的(de)凈資產(chan)收益率也能(neng)得(de)到(dao)大(da)幅提(ti)高(gao)。

克而(er)瑞研究(jiu)分析師(shi)朱一鳴說，股權類(lei)(lei)的(de)(de)私(si)募(mu)基金還會(hui)帶給(gei)開發商代(dai)建、開發管理、資產(chan)管理等業(ye)務的(de)(de)收益，類(lei)(lei)似鐵獅門的(de)(de)模式，最(zui)高甚(shen)至可(ke)以達到40%的(de)(de)凈資產(chan)收益率。

在(zai)行(xing)業平均毛利率已降至30%左右之時，超過30%的(de)凈資產收益率，顯(xian)然(ran)能大大提升(sheng)公司在(zai)資本(ben)市(shi)場(chang)上的(de)競爭(zheng)力(li)，而這對公司之后的(de)募(mu)資、擴張都將至關重要。

利用基(ji)金提升盈利能力(li)

2002年，當萬科、萬通(tong)、建業等公司(si)(si)發起(qi)成(cheng)立中(zhong)(zhong)城聯盟投(tou)資(zi)管(guan)理公司(si)(si)時，他們也許(xu)并(bing)未想到，有一(yi)天公司(si)(si)的地產基金管(guan)理規模(mo)能超(chao)過千億元(yuan)。根據《中(zhong)(zhong)國企業家》的報道，上述(shu)公司(si)(si)成(cheng)立一(yi)年半(ban)時，公司(si)(si)募集(ji)的資(zi)金只有1500萬美元(yuan)。

十多(duo)年后的(de)(de)今天，朗(lang)詩、保利(li)、金(jin)(jin)地(di)等公(gong)司(si)(si)管理的(de)(de)基金(jin)(jin)規模(mo)(mo)已經達到數十億(yi)甚至數百億(yi)元(yuan)，復星地(di)產控股(gu)有(you)限公(gong)司(si)(si)的(de)(de)資產管理規模(mo)(mo)更是達到千億(yi)元(yuan)。同時，越來越多(duo)的(de)(de)房(fang)地(di)產公(gong)司(si)(si)傾(qing)向于成立自己(ji)的(de)(de)房(fang)地(di)產基金(jin)(jin)。

和當年企業主要為募(mu)資而成立房(fang)地(di)產私(si)(si)募(mu)基金(jin)不同，如(ru)今開發商更看重的(de)是，使用房(fang)地(di)產私(si)(si)募(mu)基金(jin)是否能夠(gou)提升(sheng)公司的(de)盈利能力。

據克而(er)瑞(rui)分析師朱一鳴介紹，以美國(guo)的(de)鐵(tie)獅門為(wei)案例，房地(di)產私募基金對該公司凈資(zi)(zi)(zi)產收(shou)益(yi)(yi)率(lv)(lv)提升的(de)幫助較大。一是實(shi)現了(le)“小股操(cao)盤”，以極低的(de)自有資(zi)(zi)(zi)金比(bi)重實(shi)現高額凈利(li)潤(run)，進(jin)而(er)取得超過(guo)行業(ye)平均值(zhi)的(de)凈資(zi)(zi)(zi)產收(shou)益(yi)(yi)率(lv)(lv)；二(er)是向私募基金的(de)投資(zi)(zi)(zi)者收(shou)取項(xiang)目管理(li)費(fei)、代(dai)建費(fei)以及資(zi)(zi)(zi)產管理(li)費(fei)。

就目前而言，前者的意義更(geng)為(wei)重(zhong)大。據上(shang)海易居房地(di)產研(yan)(yan)究(jiu)院發布(bu)的數據，今年一季度開發商自籌資金占開發資金總規模接近40%。對此，億翰智庫上(shang)市公司(si)研(yan)(yan)究(jiu)中心副主任張化(hua)東說(shuo)，利(li)用私募基金，開發商可以解決(jue)10%~20%的資金需求。

保(bao)利(li)年(nian)報充分顯示出(chu)地產基(ji)金(jin)模式所能達到(dao)的(de)(de)規(gui)模。根據公司年(nian)報，保(bao)利(li)在信(xin)保(bao)基(ji)金(jin)的(de)(de)權益只有2億多元，但信(xin)保(bao)基(ji)金(jin)的(de)(de)資金(jin)規(gui)模卻達到(dao)了40多億元。

除此(ci)之外，代建(jian)、開發管(guan)(guan)理以及(ji)資(zi)產管(guan)(guan)理業(ye)務(wu)(wu)帶來的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)益(yi)雖然不算高，也有可(ke)觀的(de)(de)毛利(li)。根(gen)據張化東的(de)(de)介(jie)紹，僅資(zi)產管(guan)(guan)理業(ye)務(wu)(wu)就可(ke)以獲得2%左(zuo)右的(de)(de)提成，而(er)代建(jian)的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)益(yi)則可(ke)以達(da)到(dao)銷(xiao)售(shou)總金額(e)的(de)(de)8%，開發管(guan)(guan)理業(ye)務(wu)(wu)的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)益(yi)也能(neng)達(da)到(dao)項目總銷(xiao)售(shou)收(shou)(shou)(shou)入的(de)(de)5%左(zuo)右。這些(xie)收(shou)(shou)(shou)入無疑大大彌補了房企因(yin)為(wei)行業(ye)毛利(li)下(xia)滑而(er)帶來的(de)(de)損(sun)失。

房(fang)地(di)產(chan)基金試驗領域廣泛

雖然理論上房地(di)產(chan)私(si)募基(ji)金(jin)能夠(gou)提升企業(ye)的(de)經營杠(gang)桿，使開發(fa)商(shang)的(de)凈(jing)資(zi)產(chan)收益率大(da)幅提升，但是，《每日經濟新(xin)聞》記者發(fa)現，絕大(da)多(duo)數房地(di)產(chan)企業(ye)的(de)凈(jing)資(zi)產(chan)收益率并沒(mei)有(you)因成立并管(guan)理大(da)規(gui)模(mo)的(de)地(di)產(chan)基(ji)金(jin)而(er)大(da)幅增長。

《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)為此(ci)采(cai)訪了金(jin)(jin)地集(ji)團相關(guan)負責人，他告訴(su)記者(zhe)，房(fang)地產基金(jin)(jin)管理(li)作為獨立(li)的(de)公(gong)司，不會并入到(dao)集(ji)團的(de)年(nian)報里(li)，而募集(ji)的(de)資金(jin)(jin)中雖然有一部分被(bei)用于(yu)金(jin)(jin)地旗下(xia)的(de)項(xiang)目，但也有資金(jin)(jin)運用到(dao)其他房(fang)地產公(gong)司項(xiang)目。

對于上述說法，蘭(lan)德咨詢(xun)總裁宋延慶告訴記者，目前房地產(chan)基金對于開發商來說，更大的意義(yi)是產(chan)業協同試驗，并不指望借助基金給(gei)房地產(chan)公司帶來可觀的利(li)潤(run)。

《每(mei)日經(jing)濟新聞》記(ji)者此前調(diao)查了(le)解(jie)到，目(mu)前開發商(shang)在(zai)房地產(chan)基金試驗的領域(yu)非(fei)常廣泛，并不只是涉(she)及房地產(chan)開發。

辦(ban)(ban)公空(kong)(kong)間(jian)(jian)提(ti)供商蜂巢辦(ban)(ban)公空(kong)(kong)間(jian)(jian)的(de)相(xiang)關人士就表示，目(mu)前在(zai)服(fu)(fu)務式(shi)辦(ban)(ban)公領(ling)域，有(you)一(yi)(yi)部(bu)分投資商就是(shi)出(chu)自專業的(de)房地產基金(jin)(jin)。據他(ta)介紹，服(fu)(fu)務式(shi)辦(ban)(ban)公室的(de)收益(yi)也像(xiang)房地產基金(jin)(jin)一(yi)(yi)樣由多個部(bu)分組成(cheng)。除(chu)了傳統(tong)的(de)租金(jin)(jin)收益(yi)外，還有(you)金(jin)(jin)融服(fu)(fu)務、行政服(fu)(fu)務配套服(fu)(fu)務等收益(yi)。

同樣，房地產并購類型的基金，也是(shi)開發商(shang)目(mu)前正在(zai)嘗試(shi)的一種類型。以金地為例，其嘗試(shi)的低成本“夾層(ceng)基金”就可以用來并購項目(mu)股權。

除此之外，還有部分地產公(gong)司通(tong)過舊(jiu)改項(xiang)目成立的有限合(he)伙公(gong)司，為(wei)地方城市建設提供融資平(ping)臺(tai)的案(an)例。

宋延(yan)慶說，這些(xie)基(ji)金(jin)對(dui)開發(fa)商更大的意(yi)義不(bu)只是提升(sheng)業績，還在于通過(guo)基(ji)金(jin)試驗(yan)，完成由開發(fa)商向(xiang)金(jin)融投資商的轉型(xing)。

《《《

風險控制

地產基金或(huo)現(xian)局部(bu)兌付危機系統性風險(xian)發生概率(lv)小

每(mei)經記者 區家彥 發自廣州

自2010年起(qi)出現爆發式增長的房地(di)產基金，今年將(jiang)迎來第一道坎。

隨著今年以來房地(di)產(chan)市場持續下行，給房地(di)產(chan)基金帶來巨(ju)大的兌(dui)付壓力(li)。但《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者調查發現，經(jing)過數年野蠻成(cheng)長，越(yue)來越(yue)多的大型地(di)產(chan)私募基金公(gong)司建立了多重風險控制(zhi)體系(xi)，包括股權質押(ya)、全程財(cai)務監控、母公(gong)司擔保(bao)等。

新(xin)城控(kong)(kong)股高級副總裁歐陽(yang)捷向《每日經濟新(xin)聞》記者表(biao)示(shi)，雖然今年(nian)房(fang)地產(chan)(chan)市場(chang)降溫會給不少房(fang)地產(chan)(chan)基金帶來壓力，甚(shen)至可能出現局部的(de)兌付危(wei)機，但整個行(xing)業出現系統性(xing)危(wei)機的(de)可能性(xing)比較小，優質(zhi)的(de)房(fang)地產(chan)(chan)基金反(fan)而(er)有望(wang)借(jie)助(zhu)此次調(diao)控(kong)(kong)脫穎而(er)出。

部分風(feng)控要求高(gao)于信托

日前，位于廣(guang)州南沙(sha)區的住宅項目南沙(sha)一(yi)品完成(cheng)了項目交接(jie)，項目實際控制人從(cong)廣(guang)東創鴻集團換(huan)成(cheng)中山市(shi)通大房地產有限公(gong)司，主(zhu)導此(ci)次交易的正是項目的合作基金(jin)德信資本(ben)。

南(nan)沙(sha)一(yi)品是(shi)廣(guang)東創(chuang)鴻(hong)(hong)集團(tuan)在南(nan)沙(sha)打造的(de)一(yi)個綜合體項(xiang)目，2013年創(chuang)鴻(hong)(hong)集團(tuan)與德信(xin)資(zi)(zi)本合作(zuo)推出德信(xin)·創(chuang)鴻(hong)(hong)房地產(chan)投資(zi)(zi)基金，基金總募(mu)集規模為(wei)3億元，基準投資(zi)(zi)日為(wei)2013年8月28日，投資(zi)(zi)期限(xian)為(wei)24個月。

然(ran)而，去年11月，創鴻(hong)集團有限公司董(dong)事長黃鴻(hong)明因涉嫌行賄(hui)被廣東省人民檢(jian)察(cha)院依法刑事拘(ju)留，受此(ci)影(ying)響，當(dang)時在(zai)售(shou)的(de)南沙一品隨后停止(zhi)項(xiang)目的(de)所有宣傳。

突(tu)如其來的危機(ji)，正是考驗基(ji)金(jin)(jin)風控(kong)能力的機(ji)會。根據雙方的合作協議，基(ji)金(jin)(jin)直(zhi)接(jie)持有項(xiang)目公司100%股(gu)權，項(xiang)目公司公章、財務(wu)章、銀行賬戶等均(jun)由基(ji)金(jin)(jin)管理人德信(xin)資本監管，即基(ji)金(jin)(jin)方擁有對(dui)標的項(xiang)目的獨立開(kai)發(fa)權、處置權。為(wei)此，德信(xin)資本與項(xiang)目方多次交鋒，最(zui)終說服其引入戰略投資方對(dui)項(xiang)目做整體(ti)并購。

德信(xin)資(zi)本董事長陳義楓告(gao)訴記(ji)者，經過(guo)反復甄選(xuan)(xuan)，德信(xin)資(zi)本挑選(xuan)(xuan)了中山(shan)市通大(da)集團(tuan)作為項目(mu)的(de)(de)并(bing)購合作方。6月上(shang)旬，通大(da)集團(tuan)順利完成項目(mu)交接，并(bing)重新(xin)派遣(qian)施(shi)工隊推進(jin)項目(mu)的(de)(de)順利開展，德信(xin)·創鴻房(fang)地產投資(zi)基金更名為德信(xin)·通大(da)南沙房(fang)地產項目(mu)投資(zi)基金，最終化解了潛在的(de)(de)危機(ji)。

德信資(zi)本南沙(sha)項(xiang)目的(de)案例并(bing)非孤例。歐陽捷告訴(su)記者(zhe)，“根據我所(suo)接觸的(de)情況看，地產基(ji)金(jin)(jin)的(de)風(feng)控能力并(bing)不(bu)像外(wai)界所(suo)想象的(de)那么差”。他說，大多(duo)(duo)數地產私募基(ji)金(jin)(jin)在投資(zi)前會對項(xiang)目進(jin)行詳細評估，對項(xiang)目公司擁有絕(jue)(jue)對控股權，項(xiang)目的(de)開發過程(cheng)中(zhong)會派駐管理(li)團隊進(jin)行全程(cheng)監控，財務章、法(fa)人章由基(ji)金(jin)(jin)公司親自管理(li)，銷售回(hui)款中(zhong)絕(jue)(jue)大部分由基(ji)金(jin)(jin)支配，這些(xie)措施杜絕(jue)(jue)了大多(duo)(duo)數內(nei)部風(feng)險的(de)發生。

陳義楓向(xiang)記者表示(shi)，地(di)產基(ji)金的(de)募資門(men)檻看(kan)似比信托公(gong)司低(di)，但(dan)不能就簡單認(ren)為(wei)地(di)產基(ji)金的(de)風險一(yi)定(ding)比信托公(gong)司高。地(di)產基(ji)金對于(yu)風控的(de)要求，某些方面甚至高于(yu)信托和其他金融(rong)機(ji)構。

系統性風(feng)險發生概率小

不可否認，市場轉冷是否會導致房地產基金陷(xian)入(ru)兌付危機(ji)成為業界關注的焦點。

歐陽(yang)捷認為，房地產(chan)基(ji)金行(xing)(xing)業(ye)也許會出現局部(bu)的(de)(de)兌(dui)付(fu)危機(ji)(ji)，但是行(xing)(xing)業(ye)出現系統性(xing)風險的(de)(de)可能性(xing)很小。一(yi)方(fang)面，雖然房地產(chan)市場較(jiao)去年(nian)出現明顯(xian)下滑，但如果與(yu)前(qian)幾年(nian)的(de)(de)市場狀(zhuang)況比(bi)較(jiao)其(qi)實并(bing)不(bu)(bu)差；另(ling)一(yi)方(fang)面，主流房企(qi)業(ye)績大(da)(da)多數(shu)仍然在(zai)(zai)增長或者持平，銷售大(da)(da)幅衰退的(de)(de)企(qi)業(ye)極少，這(zhe)說明在(zai)(zai)行(xing)(xing)業(ye)內占主導地位(wei)的(de)(de)大(da)(da)型(xing)房企(qi)并(bing)不(bu)(bu)存(cun)在(zai)(zai)生存(cun)危機(ji)(ji)，由(you)于這(zhe)些(xie)房企(qi)普(pu)遍(bian)擁有(you)自己的(de)(de)房地產(chan)基(ji)金，這(zhe)批地產(chan)基(ji)金從目前(qian)來看(kan)并(bing)不(bu)(bu)存(cun)在(zai)(zai)危機(ji)(ji)。

不過，與大型(xing)房(fang)企(qi)相比(bi)，由于大量的中(zhong)小型(xing)房(fang)企(qi)缺乏融資渠(qu)道(dao)，所以局部風險可能出現在(zai)這類(lei)型(xing)房(fang)地產基金上。

陳義楓透露(lu)，如(ru)果(guo)項目出現滯銷，基金擁有決定權，要求(qiu)開(kai)發商降價銷售(shou)，盡快回籠資(zi)金以保障(zhang)投資(zi)者(zhe)利益(yi)。

歐(ou)陽捷(jie)表示，即便是(shi)中(zhong)小(xiao)(xiao)型房企出現(xian)經營危(wei)機(ji)，它們也可(ke)以通過向主流房企出售項目(mu)甚至公司股權完成“自救”，這是(shi)地產基金樂于(yu)看到(dao)的(de)。歐(ou)陽捷(jie)說，“相較(jiao)于(yu)牌照類金融機(ji)構(gou)，地產基金行業沒有嚴格的(de)準入門檻，所(suo)以目(mu)前可(ke)謂是(shi)魚龍(long)混(hun)雜。但在(zai)這次的(de)市場洗禮下,優(you)秀的(de)地產私募基金有望脫穎而出，真正危(wei)險的(de)應該那些規模較(jiao)小(xiao)(xiao)、缺乏有效風(feng)控制(zhi)度的(de)機(ji)構(gou)”。

《《《

典型案例

萬通立體城市首筆基金完(wan)成兌(dui)付4道(dao)關口防范風險

每經記者 尚(shang)希 發自北京

風險控(kong)制(zhi)能力是考驗地(di)產基(ji)金(jin)(jin)運(yun)營的最關鍵(jian)因素。在這(zhe)方面，萬通(tong)對立體城市的投資基(ji)金(jin)(jin)的風控(kong)措施值得同行借鑒。

立(li)體城(cheng)市(shi)這(zhe)樣大體量(liang)的項目，早在2011年，萬通聯手(shou)多(duo)家機構發行了(le)規(gui)模為(wei)18億(yi)元的立(li)體之城(cheng)發展基(ji)金(jin)，而這(zhe)只基(ji)金(jin)也正(zheng)值到期兌付(fu)之時。首個(ge)立(li)體城(cheng)市(shi)與(yu)地產基(ji)金(jin)合作(zuo)的成功與(yu)否也將直接影響接下(xia)來萬通計劃(hua)打造的多(duo)個(ge)立(li)體城(cheng)市(shi)項目。

對于這筆(bi)基金的(de)(de)最(zui)新(xin)狀況(kuang)，北京萬通立體之城投(tou)(tou)資有限公司(si)總(zong)經(jing)理郝杰斌7月3日在(zai)接受(shou) 《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)采訪時(shi)表示(shi)，目前該基金的(de)(de)部分A類(lei)(lei)投(tou)(tou)資已經(jing)按(an)照(zhao)投(tou)(tou)資合伙(huo)協議的(de)(de)要求，在(zai)約定的(de)(de)時(shi)間(jian)內完成了兌(dui)付(fu)，接下(xia)來B類(lei)(lei)投(tou)(tou)資者(zhe)仍然是(shi)基金合伙(huo)人。

“立體城市項(xiang)(xiang)目進入了(le)快(kuai)速建設(she)和(he)發展(zhan)期(qi)，我們(men)也將用之后(hou)項(xiang)(xiang)目運作中(zhong)產生的(de)收益(yi)為基(ji)金投資(zi)人帶來(lai)預(yu)期(qi)甚至超出預(yu)期(qi)的(de)優良收益(yi)。”郝杰(jie)斌(bin)對(dui)此說道。

立體城的(de)“輕資產”運營模式

“輕資(zi)產”模式一直是萬(wan)通(tong)地(di)產提(ti)出要堅持的發展方(fang)(fang)向，來(lai)自萬(wan)通(tong)方(fang)(fang)面的解釋稱，所(suo)謂“輕資(zi)產”，便是從(cong)公(gong)司在拿地(di)前夕就引入戰略合作(zuo)伙伴，實現股權合作(zuo)，共同(tong)開發。這樣既可(ke)以降低自有資(zi)金的投入，同(tong)時還(huan)可(ke)以轉讓大部分股權，并享受土地(di)溢價。

萬(wan)通地(di)產(chan)主管商(shang)用物(wu)業的(de)副(fu)總經理汪慶宏此前(qian)表示，萬(wan)通地(di)產(chan)正在籌建(jian)萬(wan)通房(fang)地(di)產(chan)開發股權投(tou)資(zi)基金(jin)，主要(yao)投(tou)資(zi)于房(fang)地(di)產(chan)項目的(de)開發階段，投(tou)資(zi)項目多位于國(guo)內一二(er)線城(cheng)市，部(bu)分三線城(cheng)市高流(liu)動性的(de)項目也在范(fan)圍之內。

以(yi)基金(jin)為(wei)核心(xin)的(de)(de)“輕資產”模式已經逐漸覆蓋了萬通地產現(xian)有的(de)(de)全部商用物業。但對(dui)于體(ti)量較小的(de)(de)項(xiang)目(mu)來說(shuo)，開發周(zhou)期(qi)可控，回(hui)款(kuan)速度自然也較快，基金(jin)的(de)(de)引入無疑會進一步(bu)優化資金(jin)狀(zhuang)況。真正考驗其運作能力的(de)(de)是周(zhou)期(qi)較長的(de)(de)大體(ti)量項(xiang)目(mu)，最具代表性的(de)(de)則是萬通立體(ti)城(cheng)市。

按照馮(feng)侖最初的(de)設想，立體(ti)(ti)城市(shi)的(de)建造地被劃定(ding)在廊坊、西安、溫州等城市(shi)。目前，位于西咸的(de)立體(ti)(ti)城市(shi)項目已于2013年7月26日正(zheng)式開工。

財經(jing)評論(lun)員劉(liu)艷在接受《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時(shi)表示，萬通最大的優(you)勢便是(shi)多只基金同時(shi)運作(zuo)，“不排除通過時(shi)間或資金的錯(cuo)配，來實現(xian)集(ji)團化作(zuo)戰。”

“特別是在(zai)(zai)像立體(ti)城(cheng)市(shi)(shi)這(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)大(da)(da)(da)型綜(zong)合性項(xiang)目(mu)當中，如(ru)果采(cai)用傳統的(de)垂直一體(ti)化的(de)投(tou)(tou)資模式，很容(rong)易造成運作效(xiao)率(lv)低(di)、開發周期更長(chang)，從而帶來較(jiao)大(da)(da)(da)的(de)項(xiang)目(mu)投(tou)(tou)資風(feng)險(xian)。”郝杰斌告訴記者，在(zai)(zai)美國(guo)，通常(chang)一個超大(da)(da)(da)型項(xiang)目(mu)都會有6~8個不同(tong)的(de)專業(ye)基金參與，立體(ti)城(cheng)市(shi)(shi)項(xiang)目(mu)也在(zai)(zai)嘗試這(zhe)(zhe)種模式和機制。

風控考(kao)驗(yan)基金運作能(neng)力(li)

以(yi)分散(san)性的基金合伙制(zhi)構建的立體城市的金融格局，在多位行業人士(shi)看(kan)來(lai)，萬通的做法具有借(jie)鑒意義，但(dan)關鍵(jian)是一旦出現(xian)銷(xiao)售放緩、不可控(kong)的政策調控(kong)因素時，怎樣降低開(kai)發(fa)商及基金投資方的項目風險(xian)。

以西(xi)南某(mou)城(cheng)市的立體城(cheng)市為例(li)，此前有(you)分析文章指出，該產品發(fa)行時，在風(feng)控方面設計(ji)了4道關口。

首先是鎖(suo)定(ding)緊密的(de)(de)(de)合(he)作伙(huo)(huo)伴，合(he)作伙(huo)(huo)伴在(zai)(zai)2014年對項目貢獻的(de)(de)(de)銷售金額超(chao)過14億元，用以支付A類（信托(tuo)計(ji)(ji)劃）本息。其次是B類投(tou)資人和戰略投(tou)資人，共9億元作為(wei)劣(lie)后(hou)(hou)（劣(lie)后(hou)(hou)受益(yi)人一般與優(you)先受益(yi)人相(xiang)較，指的(de)(de)(de)是信托(tuo)公(gong)司(si)發行(xing)的(de)(de)(de)結構化信托(tuo)產品，在(zai)(zai)同一款產品中，優(you)先受益(yi)人分享(xiang)較低的(de)(de)(de)收益(yi)率，承擔較小的(de)(de)(de)風險，而(er)劣(lie)后(hou)(hou)受益(yi)人則承擔高(gao)風險獲得高(gao)收益(yi)。）；再(zai)根據進度安排，預計(ji)(ji)3年左(zuo)右完(wan)成所有土地的(de)(de)(de)轉讓和二級開發商的(de)(de)(de)進入；最后(hou)(hou)則是本息不足(zu)時，由GP(萬(wan)通(tong)、新希望)負責安排資金補(bu)足(zu)。

“對(dui)(dui)于我們企業(ye)來說，面(mian)對(dui)(dui)的(de)(de)最大(da)風險包括金融體制的(de)(de)適應和人(ren)才儲備的(de)(de)不足。”郝杰斌直言(yan)。

此外，房地產(chan)政策(ce)調(diao)控無疑也是目前(qian)地產(chan)基(ji)金遇(yu)到的(de)主要風險。對(dui)(dui)此，郝(hao)杰斌表(biao)示(shi)，雖然(ran)已經有相應(ying)的(de)預案來應(ying)對(dui)(dui)，但唯一能夠解決系統風險的(de)辦法(fa)應(ying)該是加強企業管(guan)理(li)和項目運作(zuo)的(de)效率。

據其透露(lu)，目前萬通(tong)立體城市基金(jin)的(de)(de)決(jue)策(ce)委員會由馮侖、劉永好和(he)(he)陳宏(hong)三人組成，“經過多次的(de)(de)經濟周期，他們(men)對系統風險(xian)的(de)(de)評判和(he)(he)預估能力應該很強，而基金(jin)的(de)(de)決(jue)策(ce)委員會和(he)(he)咨詢委員會是幫助基金(jin)運作團隊(dui)更好防范風險(xian)的(de)(de)一(yi)個屏障(zhang)。”

“基金是(shi)很重要的(de)角(jiao)色(se)，帶有股(gu)權性質，風險共(gong)擔利(li)益共(gong)存，并非簡單的(de)借貸關(guan)系(xi)。在(zai)贖(shu)回(hui)的(de)環節肯定會設立一些第二或第三(san)方案(an)，比如達到臨界(jie)值怎么處理。”劉艷說(shuo)道。

劉艷指出(chu)，目前(qian)(qian)國內(nei)房地(di)產基(ji)金(jin)(jin)面臨的問題是規模小，對(dui)項目的預(yu)判和(he)風險控制能力差(cha)，開發商對(dui)基(ji)金(jin)(jin)的理(li)解和(he)運用不到位，投(tou)資(zi)文化(hua)不成(cheng)熟等因(yin)素，都制約(yue)著地(di)產基(ji)金(jin)(jin)的發展(zhan)。“嚴格意(yi)(yi)義上，基(ji)金(jin)(jin)無法(fa)直接改變中(zhong)國目前(qian)(qian)房地(di)產融資(zi)格局(ju)，大部分(fen)企業還是借(jie)助于銀行。但就萬通來說，如果單(dan)成(cheng)立(li)一只基(ji)金(jin)(jin)，成(cheng)本也(ye)是很高的，其意(yi)(yi)義在于探索一種以立(li)體(ti)城市為實例的地(di)產基(ji)金(jin)(jin)規模化(hua)運作模式。”

《《《

記者觀察

債(zhai)權(quan)式(shi)地產基(ji)金：壓(ya)垮房價的最后(hou)一根“稻(dao)草”？

每經(jing)記者 楊(yang)羚強 發自上海

德信地產今年(nian)(nian)在(zai)(zai)杭州率先降(jiang)價。今年(nian)(nian)2月(yue)，公司位(wei)于杭州城(cheng)北的德信北海公園剩余全部房(fang)源一口價15800元/平方(fang)米，相比同地區樓盤的降(jiang)幅在(zai)(zai)3000元/平方(fang)米以上。之后，德信又(you)連續推(tui)出多個促銷活動。其(qi)中(zhong)之一是6月(yue)10日在(zai)(zai)溫(wen)州產聯合凱(kai)銀投資(zi)在(zai)(zai)溫(wen)州推(tui)出 “三年(nian)(nian)無理(li)由120%回(hui)購”購房(fang)保(bao)障計劃，以在(zai)(zai)頹勢(shi)中(zhong)力(li)挽狂瀾。

沒有人注意到(dao)，在這一(yi)系列(lie)降價(jia)促(cu)銷活動背后，德信(xin)地產(chan)控股股東(dong)——德信(xin)控股集團旗下房地產(chan)基(ji)(ji)金所(suo)發揮的“壓垮”房價(jia)的作用。上述基(ji)(ji)金發行的項目融資基(ji)(ji)金中，大部分都是有固定收益率的債權基(ji)(ji)金。

樓盤的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售速(su)度(du)，將決(jue)定上述(shu)固定收益率(lv)債權(quan)基金的(de)(de)實(shi)際(ji)融資成本，銷(xiao)(xiao)售速(su)度(du)越(yue)慢，融資成本越(yue)高；反之，則成本越(yue)低。這(zhe)使得(de)(de)開(kai)發商的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售在市場(chang)下行時變得(de)(de)很有壓力(li)。無論是(shi)回(hui)購計劃，還是(shi)降(jiang)價銷(xiao)(xiao)售，顯然均與公(gong)司的(de)(de)固定收益債權(quan)融資有關(guan)。房地產基金會不會因此成為壓垮房價的(de)(de)最后(hou)一(yi)根“稻草”，成為很多人關(guan)注(zhu)的(de)(de)話題(ti)。

地產項目融(rong)資成(cheng)本較高

在(zai)(zai)中(zhong)國房地(di)產(chan)行業(ye)里，德信地(di)產(chan)論銷售規模(mo)肯定(ding)排不上前30名，但若看私募(mu)基金(jin)利用比重，則(ze)居于行業(ye)前列。根據德信控股集(ji)團(tuan)旗(qi)下(xia)凱銀投(tou)資官網(wang)和德信地(di)產(chan)網(wang)站透露的(de)信息，德信地(di)產(chan)目(mu)(mu)(mu)前至少有(you)一(yi)半的(de)銷售項(xiang)目(mu)(mu)(mu)通過私募(mu)基金(jin)募(mu)資。在(zai)(zai)這(zhe)些項(xiang)目(mu)(mu)(mu)中(zhong)，前期募(mu)集(ji)的(de)主(zhu)要是(shi)股權類(lei)基金(jin)，后(hou)期募(mu)集(ji)的(de)則(ze)主(zhu)要是(shi)債權類(lei)基金(jin)，有(you)固定(ding)的(de)收益。收益率(lv)大(da)部分在(zai)(zai)12%~15%之間。

事實(shi)上，德(de)信地產(chan)在今(jin)年(nian)推(tui)出(chu)的(de)(de)諸多銷售計(ji)劃(hua)，可能都與公司使用的(de)(de)高融(rong)資成本有關。比如，德(de)信地產(chan)在宣布針對(dui)其在溫州的(de)(de)三(san)個項目，推(tui)出(chu)“三(san)年(nian)無(wu)理(li)由(you)120%回(hui)(hui)購(gou)(gou)”購(gou)(gou)房(fang)(fang)保障計(ji)劃(hua)。購(gou)(gou)房(fang)(fang)者購(gou)(gou)買德(de)信上述三(san)盤的(de)(de)新(xin)房(fang)(fang)源，全款到賬(zhang)3年(nian)之后(hou)，可以選擇無(wu)理(li)由(you)退房(fang)(fang)，由(you)凱銀投資按照《商(shang)品房(fang)(fang)買賣合同》房(fang)(fang)屋總價的(de)(de)120%進行回(hui)(hui)購(gou)(gou)，且凱銀投資承擔所有過戶稅(shui)費。

德信(xin)地(di)產集團營銷副總方靜表示，溫(wen)州(zhou)項目選擇回購和(he)開(kai)發商的(de)融資成本無關。溫(wen)州(zhou)市(shi)場(chang)經(jing)歷了(le)多年的(de)市(shi)場(chang)低迷，消費(fei)者(zhe)的(de)信(xin)心不(bu)強，回購計劃的(de)推出，有(you)利于(yu)提升(sheng)消費(fei)者(zhe)信(xin)心。但德信(xin)地(di)產溫(wen)州(zhou)項目確(que)實(shi)使(shi)用了(le)收(shou)益率超過(guo)12%的(de)債權基(ji)金(jin)。

債務到期將迫使開發商降價

衛明智庫負責人蔡為民告訴《每日經濟新聞》記者，能夠迫使開(kai)發商大幅(fu)降價的原因是(shi)即將到期(qi)的債(zhai)務。

上海中原物業顧問有限公司(si)研究總(zong)監宋會雍說，對(dui)很(hen)多房(fang)地產公司(si)來說，提(ti)前(qian)贖回私募基金需要支付(fu)一(yi)筆(bi)違約金，此(ci)外(wai)，再融(rong)資時(shi)需要付(fu)出的(de)利息可能比現有的(de)房(fang)地產私募基金融(rong)資成本更(geng)高(gao)。

億翰智(zhi)庫上市公司研究(jiu)中心副(fu)主任張化東他告(gao)訴記(ji)者，規模在(zai)百(bai)億以內，融(rong)資渠道相對單一的(de)(de)公司，因(yin)為償還到期債務(wu)的(de)(de)壓(ya)力，可能會選擇銷售不(bu)佳的(de)(de)項目(mu)打折讓利(li)，以最(zui)快的(de)(de)速度回籠資金。

在這樣的背景(jing)下(xia)，一些開(kai)發(fa)商開(kai)始選擇降低純債權基金(jin)的規模(mo)，代以股權+債權的組(zu)合(he)，進而(er)降低公司的財(cai)務風險(xian)，避免公司為(wei)回籠資金(jin)而(er)不(bu)得不(bu)虧損(sun)甩賣的風險(xian)。