每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州     

每(mei)經記者 區家彥(yan) 發(fa)自廣(guang)州

自(zi)2010年(nian)起(qi)出現爆發(fa)式(shi)增(zeng)長(chang)的房(fang)地產基金，今年(nian)將迎來第一道坎。

隨著今年以來(lai)房地(di)產市(shi)場(chang)持續下(xia)行(xing)，給房地(di)產基金帶來(lai)巨大的(de)兌付壓力(li)。但(dan)《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者調查發現，經(jing)過(guo)數年野(ye)蠻(man)成長，越來(lai)越多的(de)大型地(di)產私募(mu)基金公(gong)(gong)司建立了多重風險控制體(ti)系，包括股權(quan)質(zhi)押、全(quan)程財務監(jian)控、母公(gong)(gong)司擔保等。

新城控(kong)股高(gao)級副總裁歐陽捷向《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者表示，雖然(ran)今年房(fang)地產(chan)市場降溫會給不(bu)少房(fang)地產(chan)基(ji)金帶來壓(ya)力，甚至可能出(chu)現局(ju)部的兌付危機(ji)，但整個行業出(chu)現系統性(xing)危機(ji)的可能性(xing)比較小，優質的房(fang)地產(chan)基(ji)金反而有望借助此次調控(kong)脫穎而出(chu)。

部分風控要求高于信托

日前，位于廣州南(nan)(nan)沙區的住(zhu)宅項目(mu)南(nan)(nan)沙一品(pin)完成了項目(mu)交接，項目(mu)實(shi)際控制(zhi)人從廣東創鴻(hong)集團換成中山市通(tong)大房(fang)地產有(you)限公司(si)，主導此次交易的正(zheng)是項目(mu)的合作(zuo)基金德(de)信資本。

南沙一品是廣東創鴻(hong)集團(tuan)(tuan)在南沙打造的一個綜(zong)合體(ti)項目，2013年創鴻(hong)集團(tuan)(tuan)與德信資本合作推出德信·創鴻(hong)房(fang)地(di)產投(tou)資基金，基金總募集規模為3億(yi)元，基準投(tou)資日為2013年8月(yue)28日，投(tou)資期限為24個月(yue)。

然而，去年11月，創鴻集(ji)團有限公(gong)司董事長黃(huang)鴻明因(yin)涉(she)嫌(xian)行賄被(bei)廣東(dong)省人(ren)民檢察(cha)院依(yi)法刑事拘(ju)留，受此(ci)影響，當時在(zai)售(shou)的南沙一品隨后停止項目的所有宣(xuan)傳。

突如其來的(de)(de)(de)危機，正是(shi)考驗基(ji)(ji)金(jin)風(feng)控能力(li)的(de)(de)(de)機會。根據雙方(fang)的(de)(de)(de)合作協(xie)議(yi)，基(ji)(ji)金(jin)直(zhi)接持(chi)有項(xiang)目(mu)公司100%股權(quan)，項(xiang)目(mu)公司公章、財務章、銀行賬(zhang)戶等均(jun)由基(ji)(ji)金(jin)管(guan)理人德信(xin)資(zi)本監(jian)管(guan)，即基(ji)(ji)金(jin)方(fang)擁有對(dui)標的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)獨(du)立開發(fa)權(quan)、處(chu)置權(quan)。為此(ci)，德信(xin)資(zi)本與項(xiang)目(mu)方(fang)多次(ci)交鋒(feng)，最(zui)終說服(fu)其引(yin)入戰略投資(zi)方(fang)對(dui)項(xiang)目(mu)做整體(ti)并購(gou)。

德(de)信資本董事長陳義楓告(gao)訴(su)記(ji)者，經過反復甄(zhen)選，德(de)信資本挑選了中山市通(tong)大集團作為(wei)(wei)項(xiang)目的(de)(de)并購合作方。6月上旬，通(tong)大集團順利完成項(xiang)目交接，并重新派遣施工隊推進(jin)項(xiang)目的(de)(de)順利開展，德(de)信·創鴻(hong)房(fang)地產(chan)(chan)投資基(ji)金(jin)更名為(wei)(wei)德(de)信·通(tong)大南沙房(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)目投資基(ji)金(jin)，最終化解(jie)了潛在的(de)(de)危機。

德(de)信資本南沙項(xiang)目(mu)的(de)案例并非孤例。歐陽(yang)捷(jie)告訴記者，“根據我(wo)所接觸的(de)情況(kuang)看(kan)，地產基金(jin)的(de)風控能力(li)并不像外界所想象的(de)那么差”。他說，大多數地產私募基金(jin)在投資前會(hui)對(dui)(dui)項(xiang)目(mu)進(jin)行詳細評估，對(dui)(dui)項(xiang)目(mu)公(gong)司(si)(si)擁有絕對(dui)(dui)控股權，項(xiang)目(mu)的(de)開發過程(cheng)中(zhong)會(hui)派駐管理(li)團隊進(jin)行全程(cheng)監控，財務章(zhang)、法人(ren)章(zhang)由基金(jin)公(gong)司(si)(si)親自管理(li)，銷售回款中(zhong)絕大部(bu)(bu)分由基金(jin)支配，這些措施杜(du)絕了大多數內部(bu)(bu)風險的(de)發生。

陳義楓(feng)向記者表示，地產(chan)基(ji)金(jin)的(de)(de)(de)募資門檻看似(si)比信(xin)托(tuo)公司低，但(dan)不能就簡(jian)單認為地產(chan)基(ji)金(jin)的(de)(de)(de)風(feng)險一定比信(xin)托(tuo)公司高(gao)。地產(chan)基(ji)金(jin)對于(yu)風(feng)控的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)，某些方面甚至(zhi)高(gao)于(yu)信(xin)托(tuo)和其他金(jin)融機構。

系統性風(feng)險發生(sheng)概率小

不可否認，市場(chang)轉冷是否會導致房地產基金陷入(ru)兌(dui)付危機(ji)成為業(ye)界關注的焦點。

歐陽(yang)捷(jie)認(ren)為(wei)，房(fang)(fang)地(di)產基金行(xing)業也許會出現(xian)局部的(de)兌付危機(ji)(ji)，但是(shi)行(xing)業出現(xian)系統(tong)性風險的(de)可能(neng)性很小(xiao)。一方面(mian)，雖然(ran)房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)較(jiao)去(qu)年出現(xian)明(ming)顯(xian)下(xia)滑(hua)，但如果與(yu)前(qian)幾年的(de)市場(chang)狀況比較(jiao)其實并(bing)不差；另一方面(mian)，主流房(fang)(fang)企(qi)業績大多數(shu)仍然(ran)在增長(chang)或(huo)者(zhe)持平，銷(xiao)售大幅衰(shuai)退的(de)企(qi)業極少，這說明(ming)在行(xing)業內占主導(dao)地(di)位(wei)的(de)大型房(fang)(fang)企(qi)并(bing)不存在生存危機(ji)(ji)，由于(yu)這些房(fang)(fang)企(qi)普遍擁有(you)自己(ji)的(de)房(fang)(fang)地(di)產基金，這批(pi)地(di)產基金從目前(qian)來看并(bing)不存在危機(ji)(ji)。

不過(guo)，與大(da)型(xing)房(fang)企相比，由于大(da)量的中小型(xing)房(fang)企缺乏(fa)融資渠道，所以局部(bu)風險可能出現在這類型(xing)房(fang)地產基(ji)金上(shang)。

陳義(yi)楓透露，如果項目出現滯銷，基金擁有決定權，要求(qiu)開發(fa)商降價銷售，盡快回籠資金以保(bao)障投資者(zhe)利益。

歐(ou)陽捷表示，即便是中小(xiao)型房企(qi)出現經營危機，它(ta)們也(ye)可(ke)(ke)以(yi)通過向主(zhu)流房企(qi)出售項目甚(shen)至公司股權完(wan)成(cheng)“自(zi)救(jiu)”，這是地產(chan)(chan)基(ji)金(jin)(jin)樂(le)于(yu)看到的(de)。歐(ou)陽捷說，“相較(jiao)于(yu)牌(pai)照類金(jin)(jin)融機構，地產(chan)(chan)基(ji)金(jin)(jin)行業沒有(you)嚴格的(de)準入門檻(jian)，所以(yi)目前可(ke)(ke)謂(wei)是魚(yu)龍混雜。但在這次的(de)市(shi)場洗禮下,優秀(xiu)的(de)地產(chan)(chan)私募(mu)基(ji)金(jin)(jin)有(you)望(wang)脫穎(ying)而出，真(zhen)正危險(xian)的(de)應該那(nei)些規模(mo)較(jiao)小(xiao)、缺乏有(you)效風控(kong)制度的(de)機構”。