每經(jing)記者 尚希 發自北(bei)京(jing)

風險控(kong)制(zhi)能力是(shi)考驗地產基(ji)金運(yun)營的最關(guan)鍵因素。在這方面，萬通對(dui)立體城市(shi)的投資基(ji)金的風控(kong)措施值(zhi)得同行借鑒。

立(li)(li)體城市(shi)(shi)這(zhe)樣大體量的項目(mu)，早在2011年，萬(wan)通聯(lian)手(shou)多家機構(gou)發行了規模為18億元的立(li)(li)體之(zhi)城發展(zhan)基金(jin)，而這(zhe)只基金(jin)也(ye)(ye)正值到期兌付之(zhi)時(shi)。首(shou)個立(li)(li)體城市(shi)(shi)與地產基金(jin)合(he)作的成功與否(fou)也(ye)(ye)將直接(jie)影響(xiang)接(jie)下來萬(wan)通計劃(hua)打造(zao)的多個立(li)(li)體城市(shi)(shi)項目(mu)。

對于(yu)這筆基金的最新狀況，北京萬通立體之城投資(zi)(zi)(zi)有限公司總經(jing)理郝杰斌7月3日在接受 《每日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者采(cai)訪時表示，目前(qian)該(gai)基金的部分A類投資(zi)(zi)(zi)已經(jing)按照投資(zi)(zi)(zi)合(he)伙協議的要求(qiu)，在約(yue)定的時間內(nei)完(wan)成了兌付，接下來B類投資(zi)(zi)(zi)者仍然是基金合(he)伙人。

“立體(ti)城(cheng)市(shi)項目(mu)進(jin)入了快(kuai)速建(jian)設和發展期(qi)，我們也將用之后項目(mu)運作中產生的收(shou)益為基金(jin)投資人帶來預期(qi)甚至超出預期(qi)的優良收(shou)益。”郝(hao)杰斌對此說(shuo)道。

立體城的“輕資產”運(yun)營模式

“輕(qing)資產”模式一直是萬通(tong)地(di)產提出要堅持的發展方(fang)向，來自萬通(tong)方(fang)面的解(jie)釋稱，所謂“輕(qing)資產”，便是從公司在拿地(di)前夕就引入(ru)戰略(lve)合(he)作(zuo)伙(huo)伴，實現股權(quan)合(he)作(zuo)，共(gong)同(tong)開發。這樣既可以降低自有(you)資金的投入(ru)，同(tong)時還可以轉(zhuan)讓大部分(fen)股權(quan)，并享受土地(di)溢價。

萬通地產(chan)主管商(shang)用物業的副總(zong)經理汪(wang)慶宏此前表示，萬通地產(chan)正在籌建萬通房地產(chan)開發股權投資(zi)基金(jin)，主要投資(zi)于(yu)房地產(chan)項目的開發階(jie)段，投資(zi)項目多位于(yu)國內一二線(xian)城市，部分三線(xian)城市高流(liu)動性的項目也(ye)在范圍之內。

以基金(jin)為核心的(de)(de)(de)(de)(de)“輕(qing)資(zi)產”模式已經逐(zhu)漸覆蓋(gai)了萬通地產現(xian)有的(de)(de)(de)(de)(de)全部(bu)商用(yong)物業(ye)。但(dan)對于體(ti)量較小的(de)(de)(de)(de)(de)項目來(lai)說，開發周期可控，回款(kuan)速(su)度(du)自(zi)然(ran)也較快，基金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)引入(ru)無疑(yi)會進一(yi)步(bu)優化資(zi)金(jin)狀況。真正(zheng)考(kao)驗其運作能力的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)周期較長的(de)(de)(de)(de)(de)大體(ti)量項目，最具代(dai)表性(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)則是(shi)萬通立(li)體(ti)城(cheng)市。

按照馮侖最初的設(she)想，立體城(cheng)市的建(jian)造地被劃定(ding)在廊(lang)坊(fang)、西安、溫(wen)州等城(cheng)市。目前，位于(yu)西咸(xian)的立體城(cheng)市項(xiang)目已(yi)于(yu)2013年(nian)7月26日(ri)正(zheng)式開工。

財經評(ping)論員劉艷在接(jie)受《每日經濟新聞(wen)》記者采訪(fang)時(shi)表(biao)示(shi)，萬通(tong)最大的優(you)勢便是多只基金同時(shi)運作(zuo)，“不排除(chu)通(tong)過時(shi)間或資金的錯配，來(lai)實現(xian)集團(tuan)化作(zuo)戰。”

“特別(bie)是在(zai)像(xiang)立(li)體(ti)城(cheng)市(shi)這樣的(de)(de)大(da)型綜合性項(xiang)目(mu)當中，如果采用傳統(tong)的(de)(de)垂(chui)直一體(ti)化的(de)(de)投(tou)資模式(shi)，很容易造成運(yun)作效率低(di)、開發周期更長，從而帶來較大(da)的(de)(de)項(xiang)目(mu)投(tou)資風險。”郝杰斌告(gao)訴記者，在(zai)美國，通(tong)常一個超大(da)型項(xiang)目(mu)都會有6~8個不同的(de)(de)專業基金參與(yu)，立(li)體(ti)城(cheng)市(shi)項(xiang)目(mu)也在(zai)嘗試這種模式(shi)和機制。

風控考驗基金運作能力(li)

以分散性的基金(jin)(jin)合(he)伙制構(gou)建的立體城市的金(jin)(jin)融格局(ju)，在多位行業人士(shi)看(kan)來，萬通的做(zuo)法具有借(jie)鑒意(yi)義，但關(guan)鍵是一(yi)旦出(chu)現銷售放緩、不(bu)可(ke)控的政策調控因素時，怎樣降低開(kai)發商及(ji)基金(jin)(jin)投資方的項目風(feng)險。

以西南某城市的立體(ti)城市為例，此前有分析文章指出(chu)，該產(chan)品(pin)發(fa)行(xing)時，在風控方(fang)面設(she)計了4道關口。

首先是(shi)鎖定緊(jin)密的(de)(de)合作(zuo)(zuo)伙伴(ban)，合作(zuo)(zuo)伙伴(ban)在2014年(nian)對項(xiang)目貢獻的(de)(de)銷(xiao)售金(jin)額(e)超過14億元(yuan)，用以支(zhi)付A類（信托(tuo)計(ji)劃）本息。其次是(shi)B類投(tou)資人(ren)和戰略投(tou)資人(ren)，共(gong)9億元(yuan)作(zuo)(zuo)為(wei)劣后（劣后受(shou)(shou)益(yi)(yi)人(ren)一般(ban)與優先受(shou)(shou)益(yi)(yi)人(ren)相較，指的(de)(de)是(shi)信托(tuo)公(gong)司發(fa)行的(de)(de)結構化信托(tuo)產(chan)品(pin)，在同一款產(chan)品(pin)中(zhong)，優先受(shou)(shou)益(yi)(yi)人(ren)分享(xiang)較低(di)的(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)率，承(cheng)擔(dan)較小的(de)(de)風(feng)險(xian)，而劣后受(shou)(shou)益(yi)(yi)人(ren)則承(cheng)擔(dan)高(gao)風(feng)險(xian)獲得高(gao)收(shou)益(yi)(yi)。）；再根(gen)據進度安排，預計(ji)3年(nian)左右完成所有(you)土地(di)的(de)(de)轉讓和二級開發(fa)商(shang)的(de)(de)進入；最后則是(shi)本息不足(zu)時，由GP(萬(wan)通、新希(xi)望)負責安排資金(jin)補足(zu)。

“對于我們企業(ye)來(lai)說，面對的最大風險包括金(jin)融體制的適應和人才儲備的不足。”郝杰斌直言(yan)。

此外，房(fang)地產(chan)(chan)政策(ce)調控無疑(yi)也是(shi)目前地產(chan)(chan)基(ji)金(jin)遇到的(de)主要風險。對此，郝(hao)杰(jie)斌表(biao)示，雖然(ran)已經有相(xiang)應(ying)的(de)預案來應(ying)對，但唯一(yi)能夠解決系統風險的(de)辦(ban)法(fa)應(ying)該是(shi)加強企業管理(li)和項目運作的(de)效率。

據(ju)其透露，目前萬通立體(ti)城市基(ji)金(jin)的決策(ce)委員會由馮侖、劉永(yong)好和(he)陳宏三人組(zu)成，“經過多次的經濟周期，他(ta)們對(dui)系統風(feng)險的評判和(he)預估能力應該很強，而基(ji)金(jin)的決策(ce)委員會和(he)咨詢委員會是幫助基(ji)金(jin)運作(zuo)團(tuan)隊更好防(fang)范風(feng)險的一(yi)個屏障(zhang)。”

“基金(jin)是(shi)很重要的(de)(de)角色，帶有股權性質，風險(xian)共擔利益(yi)共存，并非簡單(dan)的(de)(de)借貸關系。在贖回的(de)(de)環節肯定會設立一些(xie)第二或第三(san)方案，比(bi)如達到臨界值怎么處理。”劉(liu)艷說道。

劉艷指(zhi)出，目(mu)前國內房地產(chan)基(ji)金面(mian)臨(lin)的問(wen)題是(shi)(shi)規(gui)模小，對(dui)項目(mu)的預判(pan)和風險(xian)控(kong)制(zhi)能力差，開發商對(dui)基(ji)金的理解和運(yun)用不到位，投(tou)資(zi)文化不成熟(shu)等(deng)因素，都制(zhi)約著地產(chan)基(ji)金的發展(zhan)。“嚴格意義上，基(ji)金無(wu)法直(zhi)接改變中(zhong)國目(mu)前房地產(chan)融資(zi)格局，大部(bu)分企業還是(shi)(shi)借助于(yu)銀行。但(dan)就萬通來說，如(ru)果單(dan)成立一只基(ji)金，成本(ben)也是(shi)(shi)很高的，其意義在于(yu)探索一種(zhong)以立體(ti)城(cheng)市為實例(li)的地產(chan)基(ji)金規(gui)模化運(yun)作模式。”