每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記者 尚希 發自北京(jing)    

每經記者 尚希 發自北(bei)京

風險控制能力是考驗地產基金運(yun)營的最關鍵(jian)因(yin)素(su)。在(zai)這方面，萬通(tong)對立體城市(shi)的投資(zi)基金的風控措施值得(de)同行借(jie)鑒。

立體城(cheng)市(shi)這(zhe)樣大體量的(de)項(xiang)目(mu)，早在2011年，萬(wan)通聯手(shou)多家機構發(fa)行(xing)了(le)規模為18億元的(de)立體之城(cheng)發(fa)展(zhan)基金，而這(zhe)只基金也正值到期兌付之時。首個立體城(cheng)市(shi)與地(di)產基金合作的(de)成功與否也將直(zhi)接影響接下來(lai)萬(wan)通計劃打造的(de)多個立體城(cheng)市(shi)項(xiang)目(mu)。

對于這筆基(ji)金(jin)的(de)最新狀況，北京(jing)萬通立體之城投(tou)資有(you)限公司總(zong)經理郝杰斌7月3日在接受(shou) 《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)采(cai)訪時表(biao)示，目前該基(ji)金(jin)的(de)部分(fen)A類投(tou)資已經按照投(tou)資合伙協議的(de)要(yao)求，在約定(ding)的(de)時間內完成了兌(dui)付，接下來B類投(tou)資者(zhe)仍然(ran)是(shi)基(ji)金(jin)合伙人。

“立體城市項(xiang)(xiang)目進(jin)入(ru)了快速建設和發展期，我們也將(jiang)用之(zhi)后項(xiang)(xiang)目運作(zuo)中(zhong)產(chan)生的(de)收益(yi)為基金投資人帶(dai)來(lai)預期甚至超出預期的(de)優良收益(yi)。”郝杰斌對此(ci)說道。

立體(ti)城的“輕資產”運營模式

“輕資產”模(mo)式(shi)一(yi)直是萬通(tong)地(di)產提出要堅持(chi)的(de)發展(zhan)方(fang)向，來(lai)自(zi)萬通(tong)方(fang)面的(de)解(jie)釋稱，所(suo)謂“輕資產”，便是從公司(si)在拿地(di)前(qian)夕(xi)就引入戰略(lve)合(he)作伙伴(ban)，實現(xian)股權(quan)合(he)作，共同開發。這樣既可以降低自(zi)有(you)資金的(de)投入，同時還可以轉讓大部分股權(quan)，并享受土地(di)溢價。

萬通(tong)地產主管商(shang)用物業(ye)的副總經理汪(wang)慶宏此前表示，萬通(tong)地產正在籌建萬通(tong)房(fang)(fang)地產開發股(gu)權(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基金，主要投(tou)(tou)資(zi)(zi)于(yu)房(fang)(fang)地產項(xiang)目的開發階段，投(tou)(tou)資(zi)(zi)項(xiang)目多位于(yu)國(guo)內一二線城(cheng)市，部分三線城(cheng)市高流動(dong)性的項(xiang)目也(ye)在范圍之內。

以基金(jin)為核心的(de)(de)(de)“輕資產”模式(shi)已經逐漸覆蓋(gai)了(le)萬通(tong)(tong)地產現有的(de)(de)(de)全部商(shang)用(yong)物業。但對于體量(liang)較小(xiao)的(de)(de)(de)項目(mu)來說，開(kai)發周期(qi)可控，回款速度自然也較快，基金(jin)的(de)(de)(de)引入無(wu)疑會(hui)進一步(bu)優化資金(jin)狀況。真正(zheng)考驗其(qi)運作能力的(de)(de)(de)是周期(qi)較長的(de)(de)(de)大體量(liang)項目(mu)，最(zui)具代表性的(de)(de)(de)則是萬通(tong)(tong)立體城市(shi)。

按照馮侖(lun)最初的(de)設想(xiang)，立體城市的(de)建(jian)造地被劃定在廊(lang)坊、西(xi)安、溫(wen)州等城市。目(mu)(mu)前，位于西(xi)咸的(de)立體城市項(xiang)目(mu)(mu)已于2013年(nian)7月26日正式開工。

財(cai)經(jing)(jing)評(ping)論(lun)員劉艷在接受《每日經(jing)(jing)濟新(xin)聞》記者采訪時(shi)表示，萬(wan)通(tong)最大的(de)優勢便是多只基金同時(shi)運(yun)作，“不排除通(tong)過時(shi)間(jian)或資金的(de)錯配，來(lai)實(shi)現(xian)集團化(hua)作戰。”

“特別是在(zai)像立體城市這樣的(de)(de)大(da)(da)(da)型綜合性項目(mu)(mu)當中，如果采(cai)用(yong)傳統的(de)(de)垂直一(yi)體化的(de)(de)投資(zi)模式，很容(rong)易造(zao)成運作效率低、開(kai)發周期(qi)更長，從而(er)帶(dai)來較(jiao)大(da)(da)(da)的(de)(de)項目(mu)(mu)投資(zi)風險。”郝杰(jie)斌告訴(su)記者，在(zai)美國，通(tong)常(chang)一(yi)個超大(da)(da)(da)型項目(mu)(mu)都會有6~8個不同的(de)(de)專(zhuan)業基金參與，立體城市項目(mu)(mu)也(ye)在(zai)嘗試這種模式和機制(zhi)。

風控考驗基金運作能力

以分散性的(de)(de)基金合(he)伙(huo)制構建的(de)(de)立體(ti)城市的(de)(de)金融格局，在(zai)多位行業人士看來(lai)，萬通的(de)(de)做法具(ju)有借鑒(jian)意義，但關鍵是一旦(dan)出現銷售放緩、不可控的(de)(de)政策調(diao)控因素時，怎(zen)樣降低開發商及基金投資方的(de)(de)項目風險。

以西南某城(cheng)市(shi)的(de)立(li)體城(cheng)市(shi)為例(li)，此(ci)前有分析文(wen)章指(zhi)出，該產品(pin)發行時，在(zai)風控方(fang)面設(she)計了4道關口。

首先是(shi)(shi)(shi)鎖(suo)定(ding)緊密的(de)合作伙(huo)伴，合作伙(huo)伴在(zai)2014年對項目貢(gong)獻的(de)銷售金額超過14億(yi)元，用以支付A類(lei)（信(xin)托計劃）本(ben)息(xi)。其次是(shi)(shi)(shi)B類(lei)投資(zi)人(ren)和戰略投資(zi)人(ren)，共(gong)9億(yi)元作為(wei)劣后（劣后受(shou)益(yi)(yi)人(ren)一般與優(you)(you)先受(shou)益(yi)(yi)人(ren)相較，指的(de)是(shi)(shi)(shi)信(xin)托公司發行的(de)結構化信(xin)托產(chan)品，在(zai)同一款產(chan)品中，優(you)(you)先受(shou)益(yi)(yi)人(ren)分(fen)享較低的(de)收益(yi)(yi)率(lv)，承(cheng)擔較小的(de)風險，而劣后受(shou)益(yi)(yi)人(ren)則承(cheng)擔高風險獲(huo)得高收益(yi)(yi)。）；再(zai)根據(ju)進度安(an)排，預(yu)計3年左(zuo)右完成所有土(tu)地(di)的(de)轉讓和二級開發商的(de)進入；最后則是(shi)(shi)(shi)本(ben)息(xi)不足時，由GP(萬通(tong)、新希(xi)望)負責安(an)排資(zi)金補足。

“對于我們企業來說，面對的最大(da)風險包括金融(rong)體制的適應和人才儲備(bei)的不足(zu)。”郝杰斌直言。

此(ci)外，房地(di)產(chan)政(zheng)策(ce)調(diao)控無疑也是目前地(di)產(chan)基金(jin)遇(yu)到的(de)主要風(feng)險。對此(ci)，郝(hao)杰斌(bin)表示，雖然(ran)已(yi)經有相應的(de)預案來應對，但(dan)唯一(yi)能夠解決系統(tong)風(feng)險的(de)辦法(fa)應該是加強企業管理(li)和項目運作的(de)效率。

據(ju)其透露，目前萬通立體城市基金(jin)的(de)(de)決策(ce)委(wei)(wei)員會由(you)馮侖、劉永好和陳宏三(san)人組成，“經(jing)過多(duo)次(ci)的(de)(de)經(jing)濟周期，他們對系統風(feng)險的(de)(de)評判和預估能力應該很(hen)強，而基金(jin)的(de)(de)決策(ce)委(wei)(wei)員會和咨詢委(wei)(wei)員會是幫助基金(jin)運作團隊更好防范風(feng)險的(de)(de)一個屏障(zhang)。”

“基(ji)金(jin)是很重要的(de)角色(se)，帶有股權性質(zhi)，風險共(gong)擔利益(yi)共(gong)存，并非(fei)簡單的(de)借貸關系。在贖回的(de)環節(jie)肯定會設立一(yi)些第二或第三方(fang)案(an)，比如達到臨界值怎么(me)處理。”劉艷說道。

劉艷指(zhi)出，目(mu)前(qian)國內房(fang)地產基(ji)金(jin)(jin)面臨的(de)問題是規(gui)模(mo)(mo)小，對(dui)項目(mu)的(de)預判(pan)和風(feng)險控制能力差，開發商對(dui)基(ji)金(jin)(jin)的(de)理(li)解和運用不(bu)到位(wei)，投資文化不(bu)成(cheng)熟等(deng)因(yin)素，都制約著地產基(ji)金(jin)(jin)的(de)發展。“嚴(yan)格意(yi)義上，基(ji)金(jin)(jin)無法直接改變中(zhong)國目(mu)前(qian)房(fang)地產融資格局，大部分企業還是借助于(yu)銀行。但(dan)就萬通(tong)來說，如果(guo)單成(cheng)立一只(zhi)基(ji)金(jin)(jin)，成(cheng)本也是很高的(de)，其意(yi)義在(zai)于(yu)探索一種以立體城(cheng)市為實例的(de)地產基(ji)金(jin)(jin)規(gui)模(mo)(mo)化運作模(mo)(mo)式。”