改(gai)善型需求逐步(bu)成(cheng)為北京樓市(shi)的中堅力量，并正在(zai)成(cheng)交(jiao)企穩(wen)回(hui)升(sheng)。

成(cheng)交(jiao)均價先于成(cheng)交(jiao)量上漲，是(shi)當前樓(lou)(lou)市(shi)變化的重要特征(zheng)。亞豪(hao)機構最新數據顯示，2014年(nian)(nian)上半(ban)(ban)年(nian)(nian)北京(jing)樓(lou)(lou)市(shi)成(cheng)交(jiao)均價為25932元(yuan)/平(ping)方米，與去年(nian)(nian)同(tong)期(qi)相比上漲17%。雖(sui)然上半(ban)(ban)年(nian)(nian)樓(lou)(lou)市(shi)存在(zai)一定觀望情緒(xu)，但從上半(ban)(ban)年(nian)(nian)各(ge)區銷(xiao)冠(guan)來(lai)看，改(gai)善(shan)型樓(lou)(lou)盤依然表現亮眼，并逐(zhu)步(bu)帶(dai)動整體(ti)樓(lou)(lou)市(shi)的回(hui)溫。

“北京(jing)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)正在發生結構性變化。”一位北京(jing)資深市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)人士(shi)指出，從上半年來(lai)看，剛需市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)受自住房沖(chong)擊(ji)，導(dao)致觀望情緒濃厚，而高端市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)中價格合理、配套齊全(quan)的些許(xu)項目成(cheng)交依然樂觀，“改善(shan)型需求穩定增長，在市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)成(cheng)交中逐漸占據重要地位”。

在上(shang)半(ban)年(nian)，諸多改(gai)(gai)善型產品(pin)“逆市”突(tu)圍。無論是上(shang)半(ban)年(nian)成交量/價榜(bang)單還是各區域板塊明星(xing)項目，改(gai)(gai)善型樓盤都(dou)是主(zhu)流(liu)。作為(wei)上(shang)半(ban)年(nian)北(bei)京(jing)銷(xiao)售(shou)冠(guan)軍企業(ye)，北(bei)京(jing)萬科(ke)很大程度(du)上(shang)得益(yi)于(yu)旗(qi)下改(gai)(gai)善型項目的給力表現：在市場觀望情緒(xu)最為(wei)濃(nong)厚(hou)的2014年(nian)1到5月份，京(jing)投銀(yin)泰萬科(ke)西華府以(yi)21.8億的熱(re)銷(xiao)成績(ji)當仁不讓(rang)地成為(wei)北(bei)京(jing)商品(pin)住宅市場銷(xiao)冠(guan)。

值得一(yi)提的(de)是(shi)，7月首周北京樓市(shi)成交(jiao)量再次(ci)回升至(zhi)千套以上，顯示出了量價(jia)齊升的(de)全面復蘇跡象。在諸多業內人士看(kan)來，樓市(shi)正迎來難得的(de)購房窗口期。

改善(shan)型(xing)需求成為市場絕對主(zhu)力

據網易房產(chan)統計的2014上半年住宅銷售榜單顯示，針對中高(gao)端客群的改(gai)善型(xing)樓盤(pan)，在(zai)本輪市場(chang)起伏過程中，持續穩定地表現出(chu)不俗的銷量。

從成(cheng)交套數來(lai)看，京投銀泰(tai)萬科西華府、西山(shan)藝境、興創·屹墅、山(shan)水文園、龍(long)湖·雙瓏原著(zhu)的成(cheng)交量分別達(da)到630套、299套、204套、199套、138套，并呈現持續上升趨勢。

而從成(cheng)交(jiao)金額(e)來看，改(gai)善型樓盤更是表現活(huo)躍(yue)，其中，北京(jing)西部銷(xiao)冠京(jing)投銀泰(tai)萬科西華府(fu)，依然(ran)以22.8億元成(cheng)為北京(jing)西南板塊的銷(xiao)冠。

“相對于剛(gang)需和頂級高端產(chan)品，改善(shan)型(xing)樓盤將是未(wei)來北京(jing)(jing)最為安全的產(chan)品線。”一位北京(jing)(jing)房(fang)企高管對筆(bi)者說。而他(ta)所在(zai)的企業，近(jin)年來正努力將主要產(chan)品線從“剛(gang)需盤”調整(zheng)到(dao)“改善(shan)盤”。

定位改善型(xing)的(de)(de)(de)樓盤，一方面(mian)避開了(le)與自(zi)住房的(de)(de)(de)貼(tie)身(shen)肉搏；另一方面(mian)，這部分客戶改善需求迫切，受市(shi)場(chang)情緒影響(xiang)相(xiang)對較小，已經(jing)成(cheng)(cheng)為(wei)(wei)市(shi)場(chang)成(cheng)(cheng)交(jiao)的(de)(de)(de)主(zhu)力。在(zai)亞豪機構副總(zong)經(jing)理高姍看來，改善型(xing)需求的(de)(de)(de)活躍以及在(zai)市(shi)場(chang)成(cheng)(cheng)交(jiao)中(zhong)的(de)(de)(de)顯(xian)著表現，成(cheng)(cheng)為(wei)(wei)影響(xiang)上(shang)半年房價的(de)(de)(de)重要因素，也(ye)成(cheng)(cheng)為(wei)(wei)拉動樓市(shi)企穩回升(sheng)的(de)(de)(de)重要砝碼。

下半年進入回升周(zhou)期購房窗口期出現

在上半年成交均價上漲之后，緊接著(zhu)北京樓市(shi)迎來了成交量的回(hui)升(sheng)。

統計顯示，7月第1周，新建(jian)商品住(zhu)宅（含保(bao)(bao)障房）成(cheng)(cheng)(cheng)交1355套(tao)，環(huan)比上漲(zhang)15.9%。扣除保(bao)(bao)障房后(hou)，純商品住(zhu)宅成(cheng)(cheng)(cheng)交1014套(tao)，環(huan)比上漲(zhang)19.7%，北京(jing)樓市成(cheng)(cheng)(cheng)交重回千套(tao)規模。

而據業內(nei)人士透露(lu)，近期北京(jing)部分(fen)新推樓盤都出現了搶房現象(xiang)，回(hui)暖(nuan)趨勢明顯。業內(nei)人士預測，隨(sui)著6月份信貸松(song)動、觀望情緒(xu)的解除，北京(jing)樓市基(ji)本企穩(wen)，下半(ban)年則將進入(ru)回(hui)升周期。

“這一輪的(de)(de)樓市調(diao)整(zheng)與以往(wang)不(bu)同，并非由調(diao)控政策所致，而(er)是(shi)市場(chang)內部進(jin)行(xing)的(de)(de)調(diao)整(zheng)，即改善型需(xu)求(qiu)替代(dai)剛需(xu)成為主角，這個過程中不(bu)可避(bi)免地會(hui)發生供(gong)求(qiu)關系的(de)(de)博弈(yi)，導致市場(chang)度過一個震蕩期，但也將(jiang)使得成交(jiao)更加理性和(he)穩定，促使購房窗口期再次打開。”一位業內人(ren)士分析。

針(zhen)對近(jin)日(ri)央行定向降準，市場(chang)的資金面也有(you)所放(fang)松，央行也同時喊(han)話支持個(ge)人自住房(fang)房(fang)貸。宏觀經濟層面的政策變動，必(bi)然也將使得(de)銀行在剛需、首改(gai)需求(qiu)領(ling)域(yu)房(fang)貸的審批提速。“這將刺激市場(chang)短期內需求(qiu)反彈(dan)，甚至可能出(chu)現新一輪‘搶房(fang)潮(chao)’”。

而從以往市場回(hui)暖的經驗(yan)來看，位(wei)置(zhi)好、交通便利、性價比高的樓(lou)盤(pan)(pan)將(jiang)首(shou)先獲得市場關注。“這類樓(lou)盤(pan)(pan)在市場低(di)迷期都能夠(gou)保持較好的銷售情(qing)況，一旦樓(lou)市回(hui)暖，必(bi)將(jiang)是(shi)購(gou)房(fang)人最先爭搶的對(dui)象。”一位(wei)市場人士(shi)表示。

作為西(xi)南(nan)板(ban)塊銷冠，京投(tou)銀泰萬科西(xi)華府近日受(shou)到(dao)業內人士重(zhong)點關注(zhu)。該項目位處四環稀缺地段、9號(hao)線(xian)郭公莊(zhuang)地鐵首站，一期推出曾以成交均價(jia)39063元(yuan)/平方米成為當時最(zui)具(ju)性價(jia)比的熱點樓盤。

據透(tou)露，京投銀泰萬科西華府二期(qi)產品已經(jing)入市，主打(da)改(gai)善(shan)型三(san)居產品，價格(ge)鎖定(ding)在(zai)42000元(yuan)/平方米(mi)左(zuo)右。“同(tong)時具備四環、地鐵、精裝這(zhe)樣優勢的樓(lou)盤，這(zhe)個價格(ge)確(que)實少見，要(yao)知道長辛店五環外(wai)樓(lou)面價都已經(jing)達到(dao)4.5萬了(le)，預計北(bei)京四環沿線房(fang)屋均價破10萬也就未來兩三(san)年(nian)的事了(le)。”上述市場(chang)人士(shi)感嘆。 AD