每經編(bian)輯｜每經記(ji)者(zhe) 鄢(yan)銀嬋(chan) 實(shi)習記(ji)者(zhe) 黃麗發自重慶、成都    

每(mei)經(jing)記(ji)者(zhe) 鄢銀嬋 實(shi)習記(ji)者(zhe) 黃麗發自重慶(qing)、成都

在(zai)(zai)房地產市場低(di)迷(mi)半年之后，“曲線救市”已(yi)成為眼(yan)下“最熱鬧的風景線”。來(lai)自中(zhong)原地產研究(jiu)部的最新統計數(shu)據顯示，截至7月23日，在(zai)(zai)46個(ge)(ge)限購城市中(zhong)有26個(ge)(ge)城市針(zhen)對限購政策(ce)進行了微調。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者了解到(dao)，早在(zai)今年初，有(you)關(guan)房地產市(shi)場將放(fang)松(song)調控(kong)的(de)聲(sheng)音便傳出，而(er)在(zai)此(ci)次(ci)地方(fang)政府“救(jiu)市(shi)”大軍中(zhong)，除(chu)了海口等出臺松(song)綁(bang)限購相(xiang)關(guan)政策(ce)的(de)城市(shi)外(wai)，還包(bao)括以眉(mei)山為代表的(de)非限購城市(shi)的(de) “救(jiu)市(shi)”舉(ju)動。在(zai)不少分析(xi)人士看來，此(ci)輪地方(fang)政府“曲線救(jiu)市(shi)”的(de)背后，是整個(ge)房地產市(shi)場過去幾年超(chao)速發(fa)展透支市(shi)場空間所(suo)致。

盡管(guan)各(ge)地 “救市”路徑(jing)花(hua)樣百出(chu)，不(bu)過大多數專家認為(wei)，其對購房潛力(li)的釋放作用(yong)有(you)限，在信貸政(zheng)策、剛需(xu)透支等因(yin)素(su)作用(yong)下(xia)，市場(chang)很難被提(ti)振。

“救(jiu)市”多在二、三線城市

《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)(wen)》記者(zhe)粗略統計(ji)發(fa)現，僅在7月就有(you)海口、濟(ji)南(nan)、西安等10個(ge)左右(you)城(cheng)市發(fa)文“松綁”。據(ju)中(zhong)原地產研究部的最新統計(ji)數(shu)據(ju)顯示，截(jie)至(zhi)7月23日，在46個(ge)限購城(cheng)市中(zhong)有(you)26個(ge)城(cheng)市針對限購政策進(jin)行(xing)了微調（包括限購執(zhi)行(xing)層面取(qu)消(xiao)、局(ju)部取(qu)消(xiao)、明確發(fa)文取(qu)消(xiao)或(huo)傳聞(wen)(wen)取(qu)消(xiao)）。

北京大學(xue)房地產研究(jiu)所所長陳國(guo)強認為，目前(qian)對(dui)限購政策(ce)進行松(song)綁(bang)和變(bian)通調(diao)整的(de)城市主要有兩種：一(yi)種是呼和浩(hao)特、濟南(nan)(nan)等(deng)(deng)發(fa)布明(ming)確(que)政策(ce)文件，進行松(song)綁(bang)；另一(yi)種則是南(nan)(nan)昌等(deng)(deng)雖然未明(ming)確(que)發(fa)文，實(shi)際(ji)上(shang)卻有松(song)綁(bang)動作(zuo)。

事實上，在此輪(lun)地方(fang)政府掀起(qi)的“救市(shi)”大戲(xi)中，還(huan)有不少(shao)未納入限(xian)購(gou)的城(cheng)市(shi)也(ye)參與了進來。“目前各個(ge)地方(fang)政府‘救市(shi)’路徑(jing)也(ye)不盡相同(tong)。”中原(yuan)地產首席(xi)分析師張(zhang)大偉告訴(su)《每日經濟新聞(wen)》記者，比如以(yi)蘇州(zhou)為(wei)(wei)代表(biao)的明確放開某一類或某個(ge)區域的住宅商品房(fang)限(xian)購(gou)政策；以(yi)濟南、福(fu)州(zhou)為(wei)(wei)代表(biao)的以(yi)取消或不要(yao)求提供(gong)住房(fang)套數(shu)查詢證明以(yi)及降(jiang)低“補稅”限(xian)制等變(bian)相放松對置(zhi)業者購(gou)房(fang)套數(shu)的限(xian)制；還(huan)有以(yi)南寧為(wei)(wei)代表(biao)的通過放寬(kuan)入戶(hu)政策、降(jiang)低公(gong)積金(jin)貸款門檻、減免契稅或一次性付(fu)款可購(gou)第三套房(fang)等方(fang)式進行“救市(shi)”。

對于樓(lou)市而言，“救市”并非首次(ci)。記者(zhe)了解(jie)到，自2006年房地(di)產市場進(jin)入高速發(fa)展(zhan)期以來，還經歷(li)了一次(ci)較大調整。

2009年初，國(guo)家統(tong)計(ji)局(ju)發布數(shu)(shu)據(ju)：2009年2月(yue)份，全(quan)國(guo)70個大中城(cheng)(cheng)市房屋(wu)銷售價(jia)格同比下(xia)(xia)降1.2%，環比下(xia)(xia)降0.2%；與此同時(shi)，房價(jia)環比下(xia)(xia)降的城(cheng)(cheng)市數(shu)(shu)量超過了房價(jia)環比上漲的城(cheng)(cheng)市數(shu)(shu)。

“2009年(nian)初(chu)樓(lou)市(shi)遭(zao)受(shou)了大幅度(du)下跌，當(dang)時開發商集體(ti)呼吁救市(shi)。”世聯地產市(shi)場經理王波介紹。

“不過與(yu)2009年(nian)不同的(de)是，這一(yi)次救市主角大多為地方政(zheng)府。”一(yi)位(wei)不愿具(ju)名(ming)的(de)地產界觀察(cha)人士表示，2009年(nian)房價下(xia)行與(yu)宏觀調(diao)控政(zheng)策長期(qi)作用(yong)有關(guan)，今年(nian)的(de)市場反轉則更多來自于市場本身的(de)作用(yong)。“說白了就是剛需下(xia)降。”該(gai)名(ming)人士認為。

《每日經濟新聞》記者也(ye)注意到(dao)，目前出臺“救市(shi)”政策的(de)城市(shi)基(ji)本集中在二、三線(xian)城市(shi)，這也(ye)成為此輪(lun)“救市(shi)”的(de)一個鮮明特點。

在(zai)張大偉看來(lai)，二(er)、三(san)線城(cheng)(cheng)市未(wei)來(lai)很可能會(hui)全面放松限購，并出臺相關政(zheng)策“救市”。“國內很多二(er)、三(san)線城(cheng)(cheng)市，特別(bie)是經(jing)濟發展缺少支(zhi)撐(cheng)的(de)三(san)線城(cheng)(cheng)市的(de)庫存(cun)積累(lei)已經(jing)很高，只有(you)‘救市’才存(cun)在(zai)盤(pan)活市場的(de)希望”。

多名分(fen)析人士認為(wei)，在(zai)二、三線城市為(wei)“救市”主力背后，是地(di)(di)方(fang)經濟多年(nian)來土地(di)(di)財政(zheng)收入為(wei)主的倒逼效應。以(yi)濟南市為(wei)例，1~5月，全(quan)市稅收收入增(zeng)長11.5%，未(wei)達到年(nian)初計(ji)劃增(zeng)速12%的目標，其(qi)中，總量占(zhan)營業稅近(jin)1/3的房地(di)(di)產業營業稅完成19億元，同比下降(jiang)2.85%。

“財政(zheng)收入下滑(hua)將影響地方經濟(ji)的持續(xu)發展(zhan)，政(zheng)府出(chu)手也屬無奈之(zhi)舉。”上述人士表示。

或有更多(duo)城市加入“救市”

事(shi)實(shi)上，多名地(di)產業內人士在接(jie)受《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)采(cai)訪時(shi)表示，眼下多個地(di)方政府出(chu)臺“救市”政策，其實(shi)早有(you)預(yu)演。

在2010年出臺的多個地(di)方(fang)版限購令中，均出現了 “暫(zan)時(shi)”、“暫(zan)停”、“暫(zan)定”等字眼，無形中將其定性成一個短暫(zan)實施(shi)的階段性政(zheng)策(ce)(ce)；而“限購政(zheng)策(ce)(ce)”的持續時(shi)間(jian)等問題，并未(wei)在文件中體(ti)現。

此外，在2014年(nian) 《政(zheng)府工作報告》中有關(guan)房地(di)產市場調控(kong)的(de)表述(shu)也有所變化。

分析人(ren)士認為，對比(bi)前幾年(nian)(nian)(nian)的(de)《政府(fu)工作報告》，2011年(nian)(nian)(nian)、2012年(nian)(nian)(nian)為“堅(jian)定不移地(di)搞好房地(di)產(chan)調(diao)控(kong)”；2013年(nian)(nian)(nian)，則提出(chu)“堅(jian)決(jue)”抑制投資(zi)投機(ji)性(xing)需求；今年(nian)(nian)(nian)的(de)報告中，卻并(bing)未出(chu)現“堅(jian)定不移”、“堅(jian)決(jue)”、“加強”等詞語。“這或(huo)許是房地(di)產(chan)調(diao)控(kong)政策將逐漸淡出(chu)的(de)先聲。”陳國強說。

“實際上對于(yu)房地(di)產市場，中央已經(jing)傳遞出(chu)松綁(bang)的信號(hao)，不然(ran)地(di)方政府也不可能貿然(ran)集體(ti)‘救(jiu)市’。”王波說。

如果說此前在房地產調控一事上(shang)中央的態度(du)并(bing)未明朗化(hua)(hua)化(hua)(hua)，那么近日(ri)新上(shang)任的住(zhu)(zhu)建部部長陳政(zheng)高(gao)在全國住(zhu)(zhu)房城鄉(xiang)建設工作(zuo)座談會上(shang)提出“千方百計消化(hua)(hua)庫存”則是一個(ge)分水嶺。

統計數據(ju)顯(xian)示，截至6月末(mo)，14個(ge)重點城(cheng)市(shi)的庫存環比增長2.78%，處(chu)于今(jin)年以來最高水平(ping)，多地庫存接(jie)近(jin)2010年以來的最高水平(ping)。

“庫存高企、銷售低迷是地方(fang)政府(fu)救市的(de)主要(yao)原因，而中央(yang)的(de)‘不刺激、不打壓’的(de)態度(du)則無形(xing)中增加了地方(fang)政府(fu)‘救市’的(de)趨勢。”上述觀察人士表示，未來可(ke)能會有更多二、三線城市加入(ru)“救市”隊伍。

“救(jiu)市”收效(xiao)暫難顯現

這一輪由地(di)方政府主導的 “救市”之路，是否(fou)能(neng)拯救“被困”的樓市？對此，中(zhong)原集團研(yan)究中(zhong)心(xin)給出了否(fou)定(ding)的答案。

該(gai)研(yan)究中(zhong)心(xin)7月24日發(fa)布的《限購放松(song)效果大盤(pan)點(dian) 樓市(shi)尚無反彈(dan)跡象》統(tong)計結果顯示，7月前20日，中(zhong)原監(jian)測54個重點(dian)城市(shi)中(zhong)，新房(fang)總成(cheng)交量比(bi)(bi)6月同(tong)期微漲3.9%。對于7月的小(xiao)幅上(shang)升(sheng)，該(gai)研(yan)究中(zhong)心(xin)分析(xi)認為，“6月初受(shou)端午節影響，成(cheng)交量下(xia)降造成(cheng)同(tong)比(bi)(bi)基數較低。若刨除端午節3天影響，7月成(cheng)交量同(tong)比(bi)(bi)仍下(xia)降2.7%。”

此外(wai)，針對政府“松綁”樓市(shi)(shi)，中(zhong)原(yuan)集團研究中(zhong)心總結了三類不同的市(shi)(shi)場反應(ying)，除開“短期(qi)效果(guo)顯著，成(cheng)交出(chu)現反彈”和“收(shou)效甚微”兩類城市(shi)(shi)外(wai)，抽樣調查的城市(shi)(shi)中(zhong)，“松綁”對樓市(shi)(shi)“基本沒(mei)影響”的城市(shi)(shi)數量占近半數。

抽樣調(diao)查結(jie)果顯示，蘇州、無(wu)錫、廈(sha)門等地的“救市”不(bu)僅沒有(you)拉(la)動樓市實現銷(xiao)售增長，反而都出現了(le)不(bu)同程(cheng)度下降。

以蘇(su)(su)州(zhou)(zhou)為例(li)，從(cong)7月(yue)19日(ri)起，全市取消(xiao)(xiao)對90平方(fang)(fang)米(mi)(mi)以上住(zhu)房的限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)，本地(di)人及外地(di)人均(jun)可(ke)購(gou)買。另有(you)傳聞(wen)稱含90平方(fang)(fang)米(mi)(mi)以下(xia)的精裝修(xiu)房源，綠色(se)建筑(zhu)二星以上取消(xiao)(xiao)限(xian)購(gou)等，多(duo)重“松綁”，蘇(su)(su)州(zhou)(zhou)卻(que)仍難拉動樓市實現增長(chang)。蘇(su)(su)州(zhou)(zhou)6月(yue)以來(lai)至限(xian)購(gou)日(ri)前，銷售日(ri)均(jun)值大致為2.1萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)左右，而7月(yue)19~22日(ri)日(ri)均(jun)成(cheng)交僅為1.8萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)左右。

盡(jin)管多地政府(fu)出臺救市(shi)政策(ce)，政府(fu)的“有(you)形之手(shou)”對樓市(shi)的“拉動(dong)”效果(guo)還(huan)(huan)暫未顯現。張(zhang)大偉則向《每(mei)日經濟新聞》記者表(biao)示(shi)，最終解決樓市(shi)問題的關鍵，還(huan)(huan)需國家放寬(kuan)信貸政策(ce)。

“僅僅基(ji)(ji)于行(xing)(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)策放松行(xing)(xing)(xing)情的(de)持續(xu)性有限，因(yin)為行(xing)(xing)(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)策的(de)變(bian)(bian)動難(nan)以(yi)改變(bian)(bian)基(ji)(ji)本面運行(xing)(xing)(xing)趨勢，也難(nan)以(yi)改變(bian)(bian)目前中小開發(fa)商日(ri)益增加的(de)現金(jin)流風險。而(er)貨幣政(zheng)(zheng)(zheng)策的(de)松動，是可(ke)以(yi)在未來對這兩(liang)方面有實質(zhi)性改善的(de)。”興業證券一(yi)份研報如(ru)是稱(cheng)。

此外，目(mu)前市場(chang)存量過大，“買(mai)漲不買(mai)跌”的心(xin)態(tai)也(ye)正在左右著消費者。“救市”政策(ce)對市場(chang)雖帶來部分刺激，但信貸政策(ce)上，購房者正缺(que)乏支持。

上海易居房地產(chan)研(yan)究院研(yan)究員(yuan)嚴躍進認為，今年上半年商業銀行在剛需購房的支持力度上明顯不夠(gou)，導(dao)致(zhi)購房者(zhe)入(ru)市有(you)心無力。

信貸(dai)政(zheng)策若放寬，對購(gou)房者(zhe)而(er)言無疑是一項利好。如今雖(sui)頻(pin)頻(pin)有消(xiao)息傳出信貸(dai)將有所(suo)放寬，實際(ji)政(zheng)策消(xiao)息卻未真(zhen)正落地。