每經編(bian)輯｜陳小雨

每經記者 區家彥 發自廣州

進入下半年，廣州樓(lou)市頹勢(shi)依舊。

8月3日，《每日經濟(ji)新(xin)(xin)聞》記者(zhe)從(cong)多家機(ji)構統計數據發現(xian)，7月份廣州新(xin)(xin)房市(shi)場呈(cheng)現(xian)“量價齊(qi)跌”的(de)(de)走(zou)勢(shi)。同時，隨(sui)著(zhu)降價潮蔓(man)延(yan)至中心城區，部分(fen)樓盤推出了“無理由退房”、“兩年(nian)回購”、“零首付”、“降價保險”等新(xin)(xin)穎的(de)(de)促銷手段(duan)。

多(duo)位(wei)業內(nei)人士表示，類似的(de)“防降價”促銷手(shou)段在執行層面上暗藏(zang)風(feng)險(xian)，對刺(ci)激成交的(de)作用相當(dang)有限(xian)。由于廣(guang)州樓市短(duan)期內(nei)不會(hui)取消限(xian)購，加上公積金貸款收緊的(de)不利因素影響，預計(ji)樓市仍將(jiang)進一(yi)步探底。

房王網數據(ju)中心統(tong)計(ji)顯示，7月廣州新建商(shang)品(pin)房網簽成(cheng)交面(mian)積為(wei)48.6萬(wan)平方(fang)米(mi)，環(huan)(huan)比(bi)下(xia)降33.8%，成(cheng)交均(jun)價為(wei)15120元(yuan)/平方(fang)米(mi)，環(huan)(huan)比(bi)下(xia)跌10.3%，呈現“量(liang)價齊(qi)跌”的(de)走勢。

面對低迷的樓市，地(di)產商各出(chu)奇招(zhao)促銷，意(yi)圖盡快回籠資金。有(you)(you)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商推(tui)出(chu)“兩(liang)年回購(gou)”促銷計(ji)(ji)劃，承諾自簽訂(ding)合同之(zhi)日起兩(liang)年內，如(ru)果業(ye)主(zhu)不想繼續(xu)持有(you)(you)物業(ye)，可(ke)在(zai)兩(liang)年期滿10天(tian)前(qian)，向(xiang)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商提出(chu)申請(qing)，由開(kai)(kai)發(fa)(fa)商按購(gou)房(fang)原價(jia)(jia)回購(gou)。更(geng)甚(shen)者推(tui)出(chu)“降價(jia)(jia)險”+“零(ling)首(shou)付(fu)(fu)”，據介紹，客(ke)戶在(zai)購(gou)買(mai)一(yi)年后(hou)如(ru)果房(fang)價(jia)(jia)下跌(die)，業(ye)主(zhu)可(ke)以“降價(jia)(jia)險”獲得高(gao)額度(du)的賠付(fu)(fu)，但具(ju)體保障細節仍在(zai)制定(ding)中；“零(ling)首(shou)付(fu)(fu)”則是通過項目(mu)與(yu)銀(yin)行合作推(tui)出(chu)的無抵押貸(dai)款(kuan)(kuan)活動，按照規定(ding)，兩(liang)個人合計(ji)(ji)可(ke)以申請(qing)60萬元貸(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)，如(ru)果使(shi)用樂居貸(dai)更(geng)可(ke)以獲得額外最高(gao)50萬的購(gou)房(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)。

“今年以來，由于(yu)市場調控很多樓盤(pan)(pan)加入降價大軍，看(kan)房(fang)者(zhe)(zhe)擔心降價而不愿意現在入手，我們是(shi)希望打消觀望情緒，給購房(fang)者(zhe)(zhe)信心和保障，把購房(fang)風險降到最低。”位于(yu)海珠(zhu)區的某樓盤(pan)(pan)售樓工作人(ren)員告(gao)訴記者(zhe)(zhe)。

合富輝煌首席市場分析師黎文(wen)江向《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)(zhe)表示，由(you)于中心(xin)城區樓盤定位相(xiang)對高端，購房(fang)者(zhe)(zhe)更多是(shi)“買漲不買跌”，與直接降價(jia)讓(rang)利(li)相(xiang)比(bi)，通(tong)過“防(fang)降價(jia)”實現促(cu)銷有利(li)于提振購房(fang)者(zhe)(zhe)信(xin)心(xin)，也不會引來前期(qi)業主的(de)不滿。

不過黎文江認(ren)為，類似的(de)(de)“防降價”促銷手段(duan)在執行層面上隱藏(zang)風險，對于(yu)(yu)刺激成交的(de)(de)效果或有(you)限。以(yi)上述推出“兩年回購(gou)”的(de)(de)樓盤為例，記者(zhe)了解到，若購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)是通(tong)過按(an)揭購(gou)房(fang)(fang)，必須在還清銀行貸款(kuan)的(de)(de)前提下才能通(tong)過退房(fang)(fang)的(de)(de)方式由(you)開發商(shang)回購(gou)。更(geng)重(zhong)要的(de)(de)是，回購(gou)計劃是通(tong)過買(mai)家和開發商(shang)以(yi)簽訂協(xie)議的(de)(de)形(xing)式通(tong)過內部轉名完成，由(you)于(yu)(yu)廣(guang)州市國土房(fang)(fang)管局(ju)多次明(ming)令內部轉名屬于(yu)(yu)違法行為，一(yi)旦(dan)發生(sheng)糾紛難以(yi)獲得法律保障。

克而瑞(rui)研(yan)究員沈(shen)曉玲認(ren)為，按照上述“降(jiang)價(jia)險”合同(tong)細(xi)節，開發(fa)商(shang)認(ren)可的(de)(de)降(jiang)價(jia)標準為以交(jiao)房(fang)(fang)前(qian)四個(ge)月購房(fang)(fang)者(zhe)所購買(mai)的(de)(de)房(fang)(fang)源與本項目相(xiang)鄰(lin)樓棟(dong)的(de)(de)在售相(xiang)同(tong)樓層(ceng)、相(xiang)同(tong)朝向房(fang)(fang)源價(jia)格相(xiang)對比來判定，開發(fa)商(shang)可通過推升后期開盤(pan)價(jia)格來保證當期樓盤(pan)不“降(jiang)價(jia)”，這也意味著該(gai)類型保險對大多數購房(fang)(fang)者(zhe)而言或難以落到實處(chu)。

對于“零首付”，克而瑞廣州公司(si)總經理梁永光認為，主要是開發商通過聯(lian)合銀行和中介公司(si)向購房者(zhe)提供無抵押貸(dai)款(kuan)，以彌補(bu)買家首付款(kuan)的不足，但由于該(gai)類(lei)型貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)往往在基(ji)準利(li)率(lv)上浮(fu)20%以上，加上各方面手續費，高昂的成(cheng)本對購房者(zhe)帶來(lai)極大負擔。

“由于去年嚴厲的限價限簽(qian)政策，導致(zhi)大量(liang)(liang)樓(lou)盤積壓在(zai)上半年完(wan)成(cheng)交(jiao)易，因此廣(guang)州(zhou)樓(lou)市(shi)(shi)上半年成(cheng)交(jiao)數據其實還(huan)不(bu)(bu)錯。”梁永光告訴記者，隨著(zhu)這部分(fen)滯后需(xu)求消化完(wan)畢(bi)，加上銀(yin)行信貸(dai)與公積金貸(dai)款(kuan)持續緊(jin)縮(suo)，導致(zhi)7月份樓(lou)市(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)進一(yi)步下滑(hua)，如(ru)果政策不(bu)(bu)出現放松(song)，預計成(cheng)交(jiao)量(liang)(liang)將會(hui)(hui)進一(yi)步萎縮(suo)，市(shi)(shi)場還(huan)會(hui)(hui)進一(yi)步探底。