每經編輯｜實習(xi)記者(zhe) 丁舟洋 發自(zi)成都(dou)    

實習記(ji)者 丁舟洋 發自成都(dou)

當(dang)房地產行業面(mian)臨“寒冬期”，不少房企業績承壓、戰略緊縮，還在(zai)為(wei)“活下來”而(er)苦(ku)苦(ku)掙(zheng)扎(zha)時(shi)，作為(wei)房企航母的(de)綠(lv)地集(ji)(ji)團(tuan)卻在(zai)國際版圖上攻城略地、捷報頻傳。今年7月，綠(lv)地集(ji)(ji)團(tuan)連續(xu)第三年躋身(shen)世界500強，成(cheng)為(wei)中國第一(yi)家(jia)也(ye)是目前唯一(yi)一(yi)家(jia)躋身(shen)《財富》世界500強的(de)以房地產為(wei)主業的(de)跨(kua)國企業集(ji)(ji)團(tuan)。

當以萬科(ke)總裁郁(yu)亮為(wei)代表(biao)的(de)地(di)(di)產(chan)大佬在2013年提出，未(wei)來五到(dao)十年內，房地(di)(di)產(chan)行(xing)業將遭遇“天花(hua)板”時，綠地(di)(di)董事(shi)長(chang)張玉良卻(que)高調表(biao)示：綠地(di)(di)的(de)發展還沒有遇到(dao)“天花(hua)板”。

為此，張玉(yu)良提出了(le)2014年完成4000億(yi)的經(jing)營目(mu)標(biao)，直指全球200強。在(zai)一番豪情壯志背(bei)后，“綠(lv)地(di)(di)野心(xin)”底氣何(he)在(zai)？在(zai)撲(pu)朔迷(mi)離的房地(di)(di)產市場中，綠(lv)地(di)(di)如何(he)針對新情況有(you)所作(zuo)為？手握地(di)(di)產、金融、能源三(san)大支柱(zhu)產業的綠(lv)地(di)(di)，又怎樣玩轉多元化(hua) “平衡(heng)術”？

從智慧綜合體、融資模式(shi)升級，到(dao)運用(yong)金融、能源增(zeng)強集(ji)團(tuan)(tuan)造(zao)血功能，再到(dao)加速海內(nei)外擴張，綠地集(ji)團(tuan)(tuan)始(shi)終在政策導向和城市發展需求中，發掘并獲(huo)取競爭優(you)勢。

始于(yu)2000萬總資產(chan)的(de)綠地(di)(di)集團(tuan)，短短20年(nian)內，一路憑借迅猛而穩健的(de)綠地(di)(di)速度(du)，業務(wu)經營收入、資產(chan)規模雙雙突破2000億元，實現(xian)資產(chan)近萬倍增(zeng)長、國有資產(chan)增(zeng)值超(chao)千倍，年(nian)均復合增(zeng)長率(lv)超(chao)40%，也被業內稱之為“綠地(di)(di)速度(du)”。

不僅穩坐(zuo)世界500強，還頻(pin)頻(pin)刷新(xin)中國(guo)房企(qi)海外投資(zi)紀錄，并將實現A+H雙通道(dao)聯動融資(zi)，成(cheng)為了國(guo)內房企(qi)頭把(ba)交椅的最(zui)有力角逐者(zhe)。

海外(wai)市場引(yin)擎拉升業績(ji)

今年7月，在首爾舉行的“中韓(han)經(jing)貿合作(zuo)論壇”，共有420名中韓(han)知名企(qi)業(ye)家(jia)出席，張玉良作(zuo)為唯一中國房地產企(qi)業(ye)受邀(yao)隨行訪(fang)韓(han)。

在(zai)(zai)韓(han)期間，張玉(yu)良接(jie)受了韓(han)國(guo)主流媒(mei)體(ti)(ti)采訪，指出濟州(zhou)當地盛贊綠(lv)地已成(cheng)為在(zai)(zai)韓(han)投資(zi)的(de)中(zhong)國(guo)企業(ye)(ye)中(zhong)市場美譽(yu)度(du)最(zui)高(gao)、開發(fa)項(xiang)目規模最(zui)大、取得成(cheng)果最(zui)豐碩的(de)企業(ye)(ye)。綠(lv)地還將更積(ji)極地考察(cha)韓(han)國(guo)土地市場，尤(you)其是對首爾市內涵蓋辦公、商業(ye)(ye)、酒店(dian)和住宅于一體(ti)(ti)的(de)大型城市綜(zong)合體(ti)(ti)加快投資(zi)考察(cha)步伐。

從(cong)2012年(nian)由(you)韓(han)國濟州島項(xiang)目邁(mai)出海外戰(zhan)略第一步后，短短兩年(nian)時間里，綠地集團(tuan)已在澳大利亞悉尼、德(de)國法蘭(lan)福克、西(xi)班(ban)牙(ya)馬德(de)里、美國洛(luo)杉磯、英國倫敦(dun)等國際(ji)核(he)心城市頻(pin)繁布(bu)局。

2013年11月(yue)(yue)，悉尼新地標——悉尼綠地中(zhong)心(xin)項(xiang)(xiang)(xiang)目正式(shi)啟動改建(jian)(jian)工(gong)程，并宣布在(zai)悉尼、香(xiang)港(gang)等(deng)地全球(qiu)同(tong)步(bu)發售，目前已(yi)被預(yu)訂250套，總貨值超(chao)15億(yi)元(yuan)人民幣。2014年1月(yue)(yue)，綠地集團就(jiu)英國倫敦兩個大型住(zhu)宅項(xiang)(xiang)(xiang)目簽(qian)署合作協議，預(yu)計總投資(zi)將達(da)120億(yi)元(yuan)，規劃(hua)開發集高層公(gong)寓、保障性住(zhu)房、商業設施于一體的大型住(zhu)宅社(she)區，建(jian)(jian)筑面積將近(jin)9萬(wan)平(ping)方米。一個月(yue)(yue)以(yi)后綠地集團登陸北美的首個項(xiang)(xiang)(xiang)目——總投資(zi)達(da)近(jin)70億(yi)人民幣的“洛杉磯(ji)綠地中(zhong)心(xin)”正式(shi)開工(gong)建(jian)(jian)設。

如果說2013年是綠地(di)國際(ji)化的起步之(zhi)年，那么2014年將成(cheng)為綠地(di)海外戰略的疾行之(zhi)年、收獲之(zhi)年。2014年6月，綠地(di)在馬來(lai)西亞新山(shan)市(shi)投資(zi)開發的綠地(di)翡翠灣高端公寓項目正(zheng)式啟動銷售(shou)，獲得市(shi)場(chang)(chang)積極反響，首期開盤共(gong)計認籌(chou)140余(yu)套，簽約面(mian)積近萬平方米，預(yu)售(shou)金額超(chao)過1.6億元(yuan)人(ren)民幣，刷新馬來(lai)西亞房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)(chang)交易記錄。

目前，綠地集團在海外市場(chang)已成功(gong)進駐四大洲、九個國家、十(shi)二座城(cheng)市。無(wu)疑成為(wei)了(le)中國企業“走(zou)出去”的成功(gong)樣本。

今(jin)年初(chu)，張玉良(liang)在接受記者采(cai)訪(fang)時透露(lu)，綠地在海(hai)外的(de)房地產(chan)投(tou)資收益遠比國內高，2014年開拓的(de)海(hai)外領域(yu)標定位在發達國家，針(zhen)對中國游(you)客(ke)、中國投(tou)資移民需求(qiu)進行布點(dian)。

不(bu)久前(qian)，張(zhang)玉良公(gong)開指(zhi)出，2014年綠(lv)地集團要確保(bao)海外(wai)銷(xiao)售收入達(da)到(dao)200億元，成為(wei)中國(guo)房(fang)地產行(xing)業中海外(wai)業務規模最(zui)大的(de)企業，2015年力爭達(da)到(dao)400億元，使綠(lv)地真(zhen)正(zheng)成為(wei)中國(guo)房(fang)地產企業海外(wai)經營的(de)領跑(pao)者。

“按照(zhao)張(zhang)玉良董事(shi)長講的(de)，要成為(wei)一家全球化影(ying)響(xiang)(xiang)力的(de)企(qi)業，必須要在(zai)世界級有(you)影(ying)響(xiang)(xiang)力的(de)城市，不能去那些默默無聞(wen)的(de)城市。”綠地集團(tuan)執行(xing)副總裁、西(xi)南事(shi)業部董事(shi)長、總經理孫志文(wen)曾對記者表示。

作為率先“走出去”的(de)中國房企，綠(lv)地從國內到(dao)國際，轉(zhuan)身成為全球投(tou)資，其大手(shou)筆(bi)、大規模(mo)、快節奏的(de)海外投(tou)資、開發(fa)模(mo)式，不僅幫助也助其在房企榜單上實現飛躍，還引領了一波行業的(de)海外投(tou)資熱(re)。

業(ye)內人(ren)士指出，中(zhong)國(guo)房(fang)企出海不僅(jin)僅(jin)是戰略布局上的考慮。海外(wai)市(shi)場(chang)有融資成本低的優勢(shi)，收(shou)益遠超于國(guo)內。房(fang)企亦可利用國(guo)內房(fang)企在銷售渠道的資源優勢(shi)，吸引國(guo)內高端(duan)職業(ye)客群到海外(wai)置業(ye)投資，借此(ci)這些房(fang)企也可以在這個細(xi)分市(shi)場(chang)上獲得收(shou)益。

而找到好的(de)(de)城(cheng)市、控制拿地(di)成本(ben)、暢(chang)通的(de)(de)融資渠道(dao)對于(yu)綠(lv)地(di)的(de)(de)海外發展至關(guan)重要，也(ye)成為其超越其他房企的(de)(de)一張王牌。

打通“A+H”股雙(shuang)融資平臺

去年8月份，綠(lv)(lv)地(di)集(ji)團(tuan)借(jie)殼盛高(gao)置地(di)，認購擴大股(gu)本(ben)后的60%股(gu)份，成為(wei)第一大股(gu)東(dong)，交易完成后，公司更名為(wei)“綠(lv)(lv)地(di)香(xiang)港控股(gu)有限公司”，成功登陸港交所(suo)。不久，紅籌(chou)股(gu)綠(lv)(lv)地(di)香(xiang)港（00337，HK）及時得(de)到了控股(gu)股(gu)東(dong)綠(lv)(lv)地(di)集(ji)團(tuan)昆明優(you)質資產注入及股(gu)東(dong)貸款，其資本(ben)平(ping)臺(tai)優(you)勢凸顯(xian)出來。

據綠地(di)香(xiang)港(gang)官方網站介紹，綠地(di)香(xiang)港(gang)正(zheng)積極踐行第一個五年規劃，最大化香(xiang)港(gang)上市平臺(tai)的(de)(de)(de)融資(zi)能力(li)，實(shi)現(xian)融資(zi)、快(kuai)速開發(fa)、快(kuai)速周轉(zhuan)的(de)(de)(de)螺旋式(shi)(shi)上升(sheng)發(fa)展(zhan)模式(shi)(shi)。到2018年，力(li)爭以(yi)年均50%以(yi)上的(de)(de)(de)復合增長(chang)率，實(shi)現(xian)銷售收(shou)入(ru)500億(yi)元以(yi)上的(de)(de)(de)跨(kua)越式(shi)(shi)發(fa)展(zhan)，把綠地(di)香(xiang)港(gang)打造(zao)成(cheng)為具(ju)有創新商業模式(shi)(shi)、業務(wu)規模快(kuai)速擴(kuo)張、財務(wu)健康、盈(ying)利能力(li)強、具(ju)有行業領先(xian)運營管理水(shui)準(zhun)和品牌影響(xiang)力(li)的(de)(de)(de)香(xiang)港(gang)資(zi)本市場內房股標桿(gan)企業。

去年10月與今年1月，綠地香港分別(bie)發行7億(yi)美元(yuan)（3年期(qi)）優先(xian)票(piao)據及15億(yi)人民(min)幣（4年期(qi)）債(zhai)券，其息票(piao)率分別(bie)僅有4.75%及5.5%，且遠低于(yu)市場水平。對于(yu)前一筆債(zhai)券，標普給予(yu)了BBB評級，前景展望為“穩定”。

今(jin)年3月17日，綠地(di)(di)集團(tuan)借殼金豐(feng)投(tou)資(zi)(zi)敲定，按照相關重組預案，金豐(feng)投(tou)資(zi)(zi)將以通過資(zi)(zi)產(chan)置(zhi)換和股(gu)份購買形式，擬注(zhu)入綠地(di)(di)集團(tuan)全部股(gu)權，綠地(di)(di)集團(tuan)預估(gu)值(zhi)高達655億元(yuan)。

更(geng)為關鍵的(de)(de)(de)是，職工持(chi)股(gu)(gu)(gu)會(hui)模式(shi)為保持(chi)綠(lv)(lv)地集團現有(you)董事長張(zhang)玉良(liang)為代表的(de)(de)(de)管理層穩定注(zhu)入了發展(zhan)信心(xin)。根(gen)據公(gong)開披露內容，張(zhang)玉良(liang)通過(guo)投入僅(jin)有(you)10萬元的(de)(de)(de)上海格(ge)林蘭（GP）統(tong)領了職工持(chi)股(gu)(gu)(gu)會(hui)32個小(xiao)基(ji)金，控股(gu)(gu)(gu)綠(lv)(lv)地集團28.8%的(de)(de)(de)股(gu)(gu)(gu)權，資產價值超過(guo)188億(yi)元。

事(shi)實(shi)上，從1997年到2011年，幾乎每年綠地(di)都會增資(zi)擴股，摒(bing)棄了“一股獨大”的(de)弊(bi)端，引入五家投(tou)資(zi)機(ji)構(gou)，在豐富資(zi)金渠道(dao)、整合各類資(zi)源方面優化綠地(di)集團的(de)資(zi)本結構(gou)。

作為(wei)上(shang)海市國資改革的頭炮(pao)，綠地A股上(shang)市也被(bei)業內認為(wei)是板上(shang)釘(ding)釘(ding)的事(shi)情。

強大的(de)資本實力，為綠地的(de)地產(chan)開發模(mo)式及產(chan)品功(gong)能升級提供了有力保障。

今年4月，綠(lv)(lv)地(di)集團在(zai)成都舉(ju)行了以“世(shi)界綠(lv)(lv)地(di) 智(zhi)(zhi)慧(hui)力(li)量(liang)”為(wei)主題(ti)的(de)戰略(lve)發(fa)布會及綠(lv)(lv)地(di)智(zhi)(zhi)慧(hui)綜合(he)體(ti)首映秀活動。資本后盾(dun)綠(lv)(lv)地(di)集團執行副(fu)總(zong)裁、總(zong)建筑(zhu)師(shi)胡(hu)京表示(shi)，成都屬(shu)于西南最具潛力(li)和實力(li)的(de)城市，已成為(wei)綠(lv)(lv)地(di)的(de)核心發(fa)展區。這是繼去年上海、廣州后，成都作(zuo)為(wei)第三個綠(lv)(lv)地(di)“智(zhi)(zhi)慧(hui)城市”的(de)戰略(lve)發(fa)布區，第一次(ci)真正(zheng)帶來了完整版的(de)“智(zhi)(zhi)慧(hui)綜合(he)體(ti)”。

雄厚的(de)資本(ben)后盾讓綠(lv)地在落地智慧(hui)城(cheng)市戰略上(shang)信心滿(man)滿(man)，胡京表示(shi)，綠(lv)地比計(ji)劃2015年提早一(yi)年推出多種物業(ye)和(he)多種服務(wu)為一(yi)體的(de)“智慧(hui)綜(zong)合體”，計(ji)劃到(dao)2018年打造(zao)一(yi)個(ge)完整結(jie)合智慧(hui)社區(qu)、智慧(hui)酒店、智慧(hui)產業(ye)等(deng)的(de)“智慧(hui)城(cheng)市綜(zong)合體”，在這個(ge)平臺上(shang)解決就業(ye)、居住、消費等(deng)。

主(zhu)業多(duo)元化(hua)“平衡(heng)術”

俗話說(shuo)，雞蛋不能放在(zai)同一個籃子里。當前，綠(lv)(lv)地(di)集(ji)團也深諳此道。早在(zai)幾年前，綠(lv)(lv)地(di)集(ji)團就開始(shi)集(ji)中布局(ju)和培育地(di)產(chan)(chan)主業之外(wai)的其他(ta)產(chan)(chan)業。在(zai)確保房地(di)產(chan)(chan)行(xing)業領(ling)先地(di)位的同時，綠(lv)(lv)地(di)集(ji)團積(ji)極發展能源、金融等次支柱產(chan)(chan)業。

其中，能源(yuan)產(chan)(chan)(chan)業已形成涵(han)蓋(gai)煤(mei)炭生產(chan)(chan)(chan)、加工(gong)、儲運(yun)、分銷及石油倉儲、運(yun)輸、銷售等(deng)在(zai)(zai)內(nei)的(de)完整(zheng)產(chan)(chan)(chan)業鏈，在(zai)(zai)內(nei)蒙古(gu)、山西擁有多座煤(mei)礦，資源(yuan)總儲量近7億噸(dun)，年產(chan)(chan)(chan)量超過(guo)1350萬噸(dun)，配(pei)送超5500萬噸(dun)；同時，綠地集團積極(ji)打造(zao)金(jin)融全產(chan)(chan)(chan)業鏈，與貴州、江西、廣西開展(zhan)全面金(jin)融合(he)作，在(zai)(zai)上(shang)海(hai)、寧波、重慶、南昌、青島(dao)等(deng)中心(xin)(xin)城市設立(li)一批小額貸(dai)款公司，并入股上(shang)海(hai)農村商(shang)業銀行(xing)、錦(jin)州銀行(xing)、東方(fang)證券(quan)等(deng)多家金(jin)融機構。此外(wai)(wai)，商(shang)業運(yun)營與酒(jiu)店(dian)(dian)產(chan)(chan)(chan)業已成為推動綠地主業發(fa)展(zhan)的(de)強力引(yin)擎(qing)，商(shang)業地產(chan)(chan)(chan)總規(gui)模(mo)已突破2000萬平方(fang)米(mi)，持有型購物中心(xin)(xin)面積達(da)300萬平方(fang)米(mi)，項(xiang)目規(gui)模(mo)、功能定位和商(shang)業品(pin)(pin)質(zhi)均處(chu)于全國領先(xian)地位；酒(jiu)店(dian)(dian)產(chan)(chan)(chan)業實施自有酒(jiu)店(dian)(dian)品(pin)(pin)牌管理和對外(wai)(wai)委托管理相結(jie)合(he)的(de)雙輪驅(qu)動模(mo)式，目前建(jian)成及在(zai)(zai)建(jian)高星級酒(jiu)店(dian)(dian)70余(yu)家，資產(chan)(chan)(chan)規(gui)模(mo)超300億元。

張玉良曾公開表(biao)示：“綠(lv)地始終圍繞(rao)市(shi)場不斷(duan)優(you)化創新(xin)商(shang)業(ye)模式，房地產(chan)主業(ye)在堅持高度(du)專業(ye)化的同時實行(xing)產(chan)品適(shi)度(du)多元，通過多品類產(chan)品疊(die)加組合提升附加值，有(you)效平衡經營風險(xian)。”

比(bi)如在房地(di)產(chan)主業，在新城綜合(he)開(kai)發(fa)和(he)超高層開(kai)發(fa)過程中(zhong)，綠地(di)已經探(tan)索出一套(tao)適應開(kai)發(fa)規律和(he)自身實際的盈利模式，對不同產(chan)品(pin)的類型、業態(tai)、開(kai)發(fa)節奏(zou)、租售策(ce)略(lve)進行優化配比(bi)，做到中(zhong)長期投資與(yu)短期投資相結合(he)，形成(cheng)現金流平(ping)衡與(yu)良性(xing)循環，從而有(you)效確保風險可(ke)控。

近年來，綠(lv)(lv)(lv)地集團(tuan)(tuan)將金(jin)融產業(ye)(ye)作(zuo)(zuo)為重(zhong)要(yao)的次支柱(zhu)產業(ye)(ye)加以(yi)(yi)培育和(he)發展，先后(hou)組建綠(lv)(lv)(lv)地金(jin)融投資(zi)控股集團(tuan)(tuan)，投資(zi)入(ru)股上(shang)海(hai)農村商業(ye)(ye)銀行、東方證(zheng)券和(he)錦州銀行等(deng)金(jin)融企(qi)業(ye)(ye)，在(zai)上(shang)海(hai)發起設立了中國規(gui)模(mo)最大(da)的小額貸(dai)款(kuan)公(gong)司，并在(zai)重(zhong)慶、寧波、青島、呼和(he)浩特等(deng)城市成立小額貸(dai)款(kuan)公(gong)司。今年以(yi)(yi)來，綠(lv)(lv)(lv)地集團(tuan)(tuan)在(zai)金(jin)融產業(ye)(ye)進一步加大(da)投入(ru)，放大(da)資(zi)金(jin)運作(zuo)(zuo)規(gui)模(mo)、提升(sheng)盈利水平。

就在今(jin)年6月，綠地集團與(yu)中國信達資(zi)(zi)產(chan)管(guan)(guan)理公司簽(qian)署戰略合作協議(yi)，擬充分發揮雙方(fang)互補(bu)優勢，在資(zi)(zi)產(chan)管(guan)(guan)理、聯合投資(zi)(zi)、資(zi)(zi)本運作與(yu)產(chan)業(ye)融合等方(fang)面開展(zhan)全方(fang)位合作，計(ji)劃三(san)年內合作規模達到(dao)500億(yi)元。

“在調控的(de)背(bei)景(jing)下，廣大地產商感覺寒風(feng)凜冽，但是我們沒(mei)有這(zhe)種感覺。”孫志文表示，2012年，綠地集團的(de)總產值是1800多億元，其中1100多億元是能源(yuan)和(he)金(jin)融板(ban)塊(kuai)貢獻的(de)。這(zhe)兩大板(ban)塊(kuai)能夠(gou)增強企業的(de)造血(xue)功能，為地產提供強大的(de)現金(jin)流。目前(qian)，這(zhe)三大領域之間(jian)已經形(xing)成了(le)一種良性互動的(de)關系。