每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記(ji)者 杜冉樂 發自成都(dou)    

每經記(ji)者 杜冉樂(le) 發(fa)自成都

上個月，巴西“世界杯”賽事正酣之際，成(cheng)都萬(wan)科與(yu)成(cheng)都本(ben)地(di)房企藍光借此掀起(qi)了一場“賭球”風(feng)暴，而(er)背后真正賺取眼球的卻是他們各自(zi)大面組團樓盤的促(cu)銷大戰。

實際上(shang)，早在去年(nian)(nian)，大(da)面組(zu)團(tuan)就已(yi)被炒得炙(zhi)手(shou)可熱，保利、萬科(ke)、國嘉、華潤、上(shang)普(pu)置地(di)等(deng)房企(qi)紛紛在大(da)面拿(na)(na)地(di)。今年(nian)(nian)以(yi)來，重(zhong)慶(qing)“黑(hei)馬”房企(qi)新鷗鵬地(di)產集團(tuan)斥巨資集中拿(na)(na)下三圣(sheng)鄉4幅地(di)塊，更是(shi)使得整個三圣(sheng)鄉-大(da)面組(zu)團(tuan)的(de)潛在價值迅(xun)速提升。

成都(dou)一位(wei)不愿具名(ming)的地產(chan)人士(shi)表示(shi)，組團之間(jian)需(xu)要相互配合，像大面鎮與(yu)三圣鄉本(ben)來(lai)很近，地產(chan)項(xiang)目應該進行差(cha)異化競爭。

起底大面組團

早在2002年(nian)初，成(cheng)(cheng)都市規劃局發布 《成(cheng)(cheng)都市中心城市向(xiang)東(dong)發展規劃》方(fang)案(an)，涉(she)及用地范(fan)圍約76平方(fang)公里，整個東(dong)郊將規劃成(cheng)(cheng)為一個以(yi)生活居住為主(zhu)的生態型現(xian)代化(hua)新城區，是成(cheng)(cheng)都城市東(dong)部副中心所在地。

而按照 《成(cheng)都(dou)(dou)天(tian)府新區總體(ti)規(gui)劃（2010-2030）》及(ji)龍泉驛(yi)區城(cheng)市總體(ti)規(gui)劃，大面鎮被定位為整個成(cheng)都(dou)(dou)市的一個副中心。在(zai)成(cheng)都(dou)(dou)市規(gui)劃的13個市管戰略功能(neng)區中，大面街道(dao)涉及(ji)汽車產業(ye)綜(zong)合(he)功能(neng)區、198生態(tai)及(ji)現代服(fu)務業(ye)綜(zong)合(he)功能(neng)區、文(wen)化創意產業(ye)綜(zong)合(he)功能(neng)區。

為此，大面鎮還確定了 “一城（成(cheng)都東部新城）、兩軸（成(cheng)龍(long)路、老(lao)成(cheng)渝(yu)路）、三(san)片(經開區(qu)(qu)片區(qu)(qu)、198生態(tai)示范片區(qu)(qu)、一三(san)產業(ye)互動(dong)融合發展(zhan)片區(qu)(qu))、四點（龍(long)華(hua)實踐、東洪(hong)試點、蒲草試點、老(lao)大面場鎮改造(zao)）”的發展(zhan)戰略。未來將成(cheng)為城東集現代制造(zao)、產業(ye)服(fu)務為一體的國際化居住板塊(kuai)。

《每日經濟新聞》記(ji)者調查發(fa)現，大面片區身(shen)居郊(jiao)外，一度不(bu)被市(shi)場(chang)看好，仍是一個待開發(fa)區域。然而，隨著當前成都市(shi)規劃重(zhong)心東移，樓市(shi)焦點(dian)逐漸轉向(xiang)大面組團。

成都(dou)(dou)一位長期(qi)研究土地(di)(di)市(shi)場的(de)資深人士告(gao)訴記者，大面組團的(de)趨熱跟(gen)以前的(de)城南華府板(ban)塊類似，這些都(dou)(dou)與(yu)成都(dou)(dou)市(shi)的(de)供地(di)(di)熱點有關，也與(yu)正在修建的(de)幾條地(di)(di)鐵線(xian)有關，這里算是一個價(jia)值(zhi)洼地(di)(di)，原來僅(jin)有幾家大開發(fa)商(shang)進來，現在小(xiao)開發(fa)商(shang)也跟(gen)風進去了。

房企大面搶地

在(zai)當前輿論的爆炒(chao)之下，大面組團在(zai)成都樓市(shi)可(ke)謂熱鬧非凡，其新房(fang)均價(jia)近幾年節節攀升。比(bi)如，2009年、2010年開盤時，這個區(qu)域商品(pin)房(fang)均價(jia)4000多元/平(ping)方米，但如今均價(jia)已達6500~7500元/平(ping)方米。

《每日經濟(ji)新聞》記者調查發(fa)現，該(gai)區域房(fang)價幕后的真正(zheng)推手正(zheng)是布局在(zai)此的品牌房(fang)企(qi)，包括萬科地(di)(di)產、保利地(di)(di)產、世茂(mao)房(fang)地(di)(di)產、百悅集團(tuan)、首創置業、國嘉地(di)(di)產、中國水(shui)電地(di)(di)產、合(he)能地(di)(di)產等，近(jin)幾年來都曾先后在(zai)此較大規(gui)模拿(na)地(di)(di)。

據(ju)銳理數(shu)(shu)據(ju)統計(ji)，近7年(nian)來，大面(mian)組(zu)團共成(cheng)交20宗地(di)，總成(cheng)交面(mian)積2703.44畝，其中(zhong)住宅兼容商業用(yong)地(di)17宗，總面(mian)積2266.73畝。相關數(shu)(shu)據(ju)統計(ji)透露，按(an)照項目在售和待售開發體量計(ji)算，僅在2013年(nian)，大面(mian)鎮新增(zeng)商品房(fang)供應(ying)量超過200萬平方米，開工項目累(lei)計(ji)接近20個。

而(er)銳理數(shu)據最新發布的住宅(zhai)報告則透露，截(jie)至今(jin)年(nian)上半年(nian)，目(mu)前在大成都市場存量(liang)較高的主要(yao)區(qu)域，除(chu)了南沿線(xian)華(hua)(hua)陽段板塊與元華(hua)(hua)-站華(hua)(hua)板塊外，城東的大面板塊存量(liang)也(ye)在800萬平方米左右。

對此，四川新(xin)港地(di)(di)產執行董事張(zhang)紅兵向記者表示，“目(mu)前(qian)城東跑量很好，包括大(da)面組團等區域有成渝高速(su)等出入口，再(zai)加上汽車等產業新(xin)增(zeng)人(ren)口，資(zi)陽(yang)、簡(jian)陽(yang)等外來(lai)人(ren)口也主要流入了城東，東邊(bian)選擇余地(di)(di)大(da)，配套也不錯(cuo)。”

不(bu)過，在去庫(ku)存壓力下，各(ge)大房企之間的競爭(zheng)也(ye)有白熱化趨勢。

例如，位于成都行政學院附(fu)近(jin)的(de)萬科金色城市(shi)項目，高調打出了“地鐵盤(pan)”的(de)招牌，并以附(fu)近(jin)即將落(luo)地的(de)伊藤亞洲旗艦店為商業賣(mai)點(dian)，大打折扣促銷牌，在城東樓市(shi)不斷刮起一股強勁的(de)優惠(hui)風暴。

另一(yi)個典型(xing)房(fang)企是世(shi)茂房(fang)地產，旗下世(shi)茂城號稱(cheng)800畝大(da)盤，分5期開(kai)發，目(mu)前(qian)項目(mu)在(zai)售(shou)一(yi)、二期，主打招牌(pai)為現房(fang)銷(xiao)售(shou)，且主要是80~100平(ping)方米(mi)(mi)左右(you)的戶型(xing)，同時(shi)以自身開(kai)發的20萬平(ping)方米(mi)(mi)旗艦商業為配套賣點。

從總體來看，面對區域(yu)高存量，尤其是住宅品質(zhi)大同小(xiao)異(yi)之時，房企們紛紛打(da)出商業(ye)牌，通過力(li)拼特色商業(ye)配套試圖打(da)動消費者(zhe)。

大面之后 誰將(jiang)接力？

當前，成(cheng)都(dou)樓市(shi)新變局迎來的(de)(de)是一個買(mai)方(fang)市(shi)場。撇(pie)開成(cheng)都(dou)市(shi)規劃導向(xiang)的(de)(de)影響，各大(da)房(fang)企(qi)因為爭(zheng)搶布局，均不自主地成(cheng)為了推高庫存量(liang)的(de)(de)核心力量(liang)。然而，在(zai)成(cheng)都(dou)樓市(shi)“下半場”，尤其是面對成(cheng)都(dou)人對區(qu)域居(ju)住選(xuan)擇上的(de)(de)宜(yi)居(ju)癖(pi)好，每個有遠見的(de)(de)品牌(pai)房(fang)企(qi)都(dou)應該靜(jing)心思考區(qu)域合(he)理布局的(de)(de)問(wen)題。

不過，樓市“黑馬攪局”不斷。

今(jin)年(nian)4月，原本僅局限于四川宜賓的魯能地產(chan)(chan)“突襲”成都樓市，與恒大地產(chan)(chan)幾度“血拼”之后(hou)，以(yi)高達9350元/平方(fang)米的樓面地價(jia)一舉拿下城(cheng)東(dong)2.5環(huan)跳蹬河(he)地塊(kuai)，占(zhan)地140余畝，總耗資近26億元。

另外(wai)，今年6月12日，總(zong)資(zi)產不足60億元(yuan)的重慶“黑(hei)(hei)馬”房(fang)企(qi)新鷗鵬(peng)地(di)(di)產集團，一(yi)舉拿下成(cheng)都(dou)東(dong)村附近4宗(zong)地(di)(di)塊，總(zong)占地(di)(di)面(mian)積128畝，耗資(zi)超(chao)過18億元(yuan)。其(qi)中(zhong)(zhong)，部分地(di)(di)塊溢價(jia)率超(chao)過90%，樓面(mian)價(jia)達到5750元(yuan)/平方(fang)米(mi)。新鷗鵬(peng)在成(cheng)都(dou)城東(dong)強勢入駐，立刻引來(lai)媒體高度關注。實際上，當(dang)天參(can)與競(jing)拍的還(huan)有成(cheng)都(dou)本土(tu)“黑(hei)(hei)馬”房(fang)企(qi)藍潤集團。此外(wai)，在當(dang)天三(san)圣鄉(xiang)的6宗(zong)土(tu)地(di)(di)拍賣會上，僅報名房(fang)企(qi)就包(bao)括萬(wan)科、招商、龍湖(hu)、保(bao)利、中(zhong)(zhong)糧、榮盛(sheng)、東(dong)原等(deng)累計(ji)多達23家房(fang)企(qi)。

《每日經濟新聞》記者調查發現，房企抱有較高(gao)市場預期的幾個熱點板塊，現在(zai)似乎已(yi)陷(xian)入(ru)去庫存難題。不過，在(zai)城(cheng)市向東(dong)的大(da)趨勢下，即便是(shi)像(xiang)東(dong)大(da)街東(dong)沿線及三(san)環成渝立(li)交、東(dong)客站一帶，原本一片(pian)荒蕪的區域，目前也是(shi)塔(ta)吊林立(li)。

可供選擇的(de)上(shang)規模低廉土(tu)地何處尋？僅以目前而言，東(dong)3.5環的(de)三圣(sheng)鄉片區開(kai)始受到房(fang)企(qi)追捧，像綠地、藍(lan)潤(run)、俊發等房(fang)企(qi)已經開(kai)始布局(ju)。

此外，記者還注意(yi)到，三圣鄉片區雖然(ran)有花卉交易及綠(lv)色生(sheng)態基地，但(dan)周邊商業配(pei)套、公共設施等(deng)方(fang)面(mian)嚴重(zhong)不足，同時(shi)如何與成都重(zhong)點打(da)造“東部新城文化創(chuang)意(yi)產業綜合功能區”這(zhe)個區域定(ding)位相匹(pi)配(pei)，也是未來房企開(kai)發(fa)項目時(shi)必(bi)須思考的(de)問題。