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每經實習記者 包雨朦(meng)

自從“3·30新政”以(yi)來(lai)，上(shang)(shang)海房(fang)(fang)價水(shui)漲(zhang)船高。據德(de)祐鏈家數據顯示，7月(yue)份(fen)上(shang)(shang)海新房(fang)(fang)均價約為3.5萬元/平方米，同比上(shang)(shang)漲(zhang)超30%。但《每日經(jing)濟新聞》記者比較7月(yue)份(fen)各樓盤(pan)成交(jiao)數據發現，有個別樓盤(pan)的成交(jiao)價格逆市大跌。

記者致電(dian)這(zhe)些樓盤的(de)售樓人員，他們均回復近期并沒有采取任何降價促銷的(de)手段。

多樓盤成交價低于報價

據上海德佑鏈(lian)家市場中心研究部統計，徐(xu)匯璽庭7月新房(fang)成交均價約為4.2萬元/平(ping)方米，而該樓盤的網上報價為5.3萬元/平(ping)方米，跳(tiao)水幅度高達20.8%。

位于閘北區閘北公(gong)園板塊的綠洲(zhou)雅賓利(li)花園三期，7月新房成交(jiao)價(jia)格約為6.2萬元，相(xiang)比7.1萬元/平方米的案場(chang)均價(jia)，降(jiang)低(di)了12.6%。

《每日經濟新聞》記者(zhe)致(zhi)電上(shang)述兩個樓盤售樓處，工(gong)作人(ren)員稱(cheng)所報均(jun)價(jia)與網上(shang)報價(jia)基本一致(zhi)，并且均(jun)表示(shi)近期并未采取(qu)降價(jia)促銷的(de)營銷手段。綠洲雅賓(bin)利花(hua)園的(de)售樓人(ren)員還告訴記者(zhe)，并不存在內部(bu)優惠(hui)購房的(de)可能。

中原地產研究部總監宋會雍表示(shi)，故(gu)意提(ti)(ti)高(gao)網上報價(jia)，而(er)在線下(xia)以(yi)更低(di)的價(jia)格(ge)成(cheng)交，是(shi)開發商(shang)固有的一種營銷手(shou)段(duan)。“通過(guo)高(gao)報價(jia)提(ti)(ti)高(gao)購(gou)房者的心理預期，等(deng)到消(xiao)費者前(qian)往案場了解時(shi)發現實(shi)際價(jia)格(ge)更優惠，有助于促進成(cheng)交。”

但宋會雍也對徐匯璽(xi)庭的價(jia)格落(luo)差(cha)之大表示不能理解，“或許是房源位置或者(zhe)產品差(cha)異的問題(ti)，但這個(ge)不好(hao)說，具體(ti)要向銷售(shou)人員了解。”

除了(le)成交(jiao)均價遠遠低于報價之外，徐匯璽庭(ting)的銷售單價也(ye)經歷了(le)如過山車一(yi)般(ban)的起伏(fu)變動。

以該樓(lou)盤7月(yue)的銷售數(shu)據為例，據網易(yi)房地產數(shu)據中心的數(shu)據顯示，徐匯(hui)(hui)璽(xi)(xi)庭7月(yue)3日至7月(yue)11日，共成交8套(tao)房源，單日的成交均(jun)價在45015元/平(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)至47268元/平(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)之(zhi)間；7月(yue)15日平(ping)均(jun)銷售單價跌(die)至31703元/平(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)；僅隔兩日，7月(yue)17日徐匯(hui)(hui)璽(xi)(xi)庭售出(chu)的10套(tao)房源的均(jun)價為22093元/平(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)；而7月(yue)24日之(zhi)后，該樓(lou)盤均(jun)價又回升到(dao)了3.8萬元/平(ping)方米(mi)(mi)(mi)(mi)的水(shui)平(ping)。

其(qi)中，樓盤最低單(dan)日(ri)均價17441元/平方米（7月22日(ri)）與(yu)最高單(dan)日(ri)均價47268元/平方米（7月6日(ri)）相差了近3萬元。

記者多次(ci)致電(dian)徐匯璽庭售(shou)樓處(chu)，對方(fang)的售(shou)樓人(ren)員均一口(kou)咬定房源均價不會低于5萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)。“只(zhi)能說網上的價格是錯的。”該樓盤一女性售(shou)樓人(ren)員表示。

成交價格偏低之謎

據(ju)了(le)解(jie)，徐匯璽庭為(wei)(wei)上海(hai)華(hua)京置業(ye)有限公司旗(qi)下物(wu)業(ye)，產品定(ding)位于高層住宅(zhai)公寓(yu)，首次開盤時間為(wei)(wei)2014年(nian)3月，項目(mu)位于欽州北路308號。該樓盤所(suo)屬板(ban)塊樓盤均價(jia)為(wei)(wei)20857元/平方米(mi)。

記者在網(wang)上房(fang)(fang)地產(chan)查詢(xun)了(le)解到，徐匯璽庭(ting)（網(wang)上房(fang)(fang)地產(chan)登記項目名(ming)稱為(wei)“徐匯世家(jia)花(hua)園”）累計合(he)同(tong)(tong)均(jun)價為(wei)25247元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，累計撤銷(xiao)合(he)同(tong)(tong)均(jun)價為(wei)40855元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，累計住(zhu)宅合(he)同(tong)(tong)均(jun)價為(wei)35939元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，累計住(zhu)宅撤銷(xiao)合(he)同(tong)(tong)均(jun)價為(wei)48013元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)。此外，合(he)同(tong)(tong)撤銷(xiao)次數(shu)共計9次，定期逾期總次數(shu)62次。

據(ju)了解，為了保證價(jia)(jia)格(ge)信息的(de)準確，網上房(fang)地產在進(jin)一步完(wan)善之后，將價(jia)(jia)格(ge)信息細分(fen)成累(lei)計(ji)合(he)同均(jun)(jun)價(jia)(jia)、累(lei)計(ji)住宅(zhai)合(he)同均(jun)(jun)價(jia)(jia)、累(lei)計(ji)合(he)同撤(che)(che)銷均(jun)(jun)價(jia)(jia)和累(lei)計(ji)住宅(zhai)合(he)同撤(che)(che)銷均(jun)(jun)價(jia)(jia)四項(xiang)數(shu)(shu)(shu)據(ju)；而以往籠統的(de)合(he)同撤(che)(che)銷次數(shu)(shu)(shu)數(shu)(shu)(shu)據(ju)也(ye)已細分(fen)成合(he)同撤(che)(che)銷總(zong)次數(shu)(shu)(shu)和定期逾期總(zong)次數(shu)(shu)(shu)兩項(xiang)。

據業內人士透露(lu)，過去曾有開(kai)發商利(li)用撤銷合同來炒高(gao)(gao)(gao)房價(jia)。具體的(de)做法(fa)是在開(kai)盤時成交(jiao)幾套高(gao)(gao)(gao)價(jia)房，以此向消(xiao)費(fei)者(zhe)表明房源熱(re)銷，抬高(gao)(gao)(gao)消(xiao)費(fei)者(zhe)對(dui)房價(jia)的(de)預期，等消(xiao)費(fei)者(zhe)達(da)成意向之后，再撤消(xiao)之前的(de)合同。

但徐匯璽庭的(de)撤(che)銷合同(tong)(tong)均價(jia)(jia)高于(yu)合同(tong)(tong)均價(jia)(jia)是否是為了炒高房價(jia)(jia)卻并(bing)不一定。由于(yu)項目(mu)合同(tong)(tong)均價(jia)(jia)撤(che)銷次數只有9次，不排除個別高單(dan)價(jia)(jia)單(dan)元合同(tong)(tong)撤(che)銷，導(dao)致撤(che)銷合同(tong)(tong)均價(jia)(jia)高于(yu)成交均價(jia)(jia)可能(neng)。

事(shi)實(shi)上，7月成(cheng)交價(jia)格明顯低于報價(jia)和周邊價(jia)格的(de)(de)案(an)例并(bing)不(bu)僅僅只有(you)上述兩個樓(lou)盤。這也使得(de)上海樓(lou)市(shi)7月成(cheng)交統(tong)計均價(jia)同(tong)比(bi)大幅上漲(zhang)帶(dai)給(gei)購房(fang)者的(de)(de)參照價(jia)值大大下降(jiang)。

7月份成交套數(shu)位居全市前列的森(sen)蘭(lan)名(ming)軒（228套）、經緯學(xue)府陽光家(jia)園(yuan)(yuan)（153套）、盛世寶邸（141套）、浦東(dong)頤景園(yuan)(yuan)（123套）成交均價相比報價均有一定的下浮(fu)，下浮(fu)幅度分別(bie)為10.9%、4.1%、9.9%、6.6%。