每經特約評(ping)論(lun)員 蔣光祥(xiang)

有人(ren)愁房(fang)貸能(neng)不能(neng)拖點(dian)時間再還(huan)(huan)，有人(ren)愁房(fang)貸為什么不能(neng)提前還(huan)(huan)。受房(fang)地產(chan)市場結構(gou)改(gai)變和疫情等因素(su)的影響(xiang)，現實就是這(zhe)么魔幻(huan)。最近后者，即提前還(huan)(huan)房(fang)貸這(zhe)一行(xing)為引發熱議。

事(shi)件導火線是月初某(mou)大(da)行(xing)(xing)發布公(gong)告(gao)，對提(ti)前還(huan)款補償金收(shou)(shou)費標準(zhun)進行(xing)(xing)調整(zheng)。公(gong)告(gao)表明，提(ti)前償還(huan)個人按(an)揭(jie)類貸(dai)(dai)款將收(shou)(shou)取還(huan)款補償金，為(wei)提(ti)前還(huan)款本(ben)金的(de)1%。該收(shou)(shou)費標準(zhun)將于(yu)2022年11月1日(ri)起(qi)施(shi)行(xing)(xing)，在2022年11月1日(ri)前仍按(an)原收(shou)(shou)費標準(zhun)執行(xing)(xing)。不過，輿論聚焦(jiao)之(zhi)下(xia)(xia)，該公(gong)告(gao)在其官網(wang)現(xian)已被刪除。這說明在當前相(xiang)關部門引(yin)導個人住(zhu)房按(an)揭(jie)貸(dai)(dai)款利率下(xia)(xia)行(xing)(xing)，支(zhi)持(chi)剛性和改(gai)善性住(zhu)房需求，各級政府(fu)不斷出臺政策用以改(gai)善市場(chang)環境、提(ti)振市場(chang)信心的(de)大(da)背景之(zhi)下(xia)(xia)，該行(xing)(xing)這一舉措可(ke)能顯得有些突兀。

當然，圍繞此舉的坊間(jian)熱議是否都立得(de)住腳，可能還(huan)需要推敲(qiao)。

從銀行(xing)(xing)視角來看，顯(xian)然有(you)自己的(de)委屈(qu)。一是過往房(fang)貸(dai)的(de)提前還款，均有(you)相(xiang)關規定，各(ge)個(ge)行(xing)(xing)可(ke)能規定不一，但未滿(man)足一定條件(jian)的(de)前提之下，收(shou)取一定費(fei)用早有(you)先(xian)例(li)。比如，另(ling)一家大行(xing)(xing)的(de)房(fang)貸(dai)合同里就寫(xie)得(de)很明(ming)白：貸(dai)款發放后一年內提前還款，要加收(shou)六個(ge)月房(fang)貸(dai)利息。

而該行調(diao)整(zheng)前(qian)的(de)合同(tong)里(li)也(ye)寫(xie)得很(hen)明白：部分(fen)還(huan)款(kuan)的(de)話，每年(nian)可免收(shou)補(bu)償金(jin)一(yi)次(ci)，從第二次(ci)開始，收(shou)取(qu)(qu)當次(ci)提(ti)前(qian)還(huan)款(kuan)本(ben)金(jin)金(jin)額的(de)1%；全額還(huan)款(kuan)的(de)話，1年(nian)（房貸(dai)期限2~5年(nian)）內或者3年(nian)內（房貸(dai)期限5年(nian)以上）則同(tong)樣(yang)要收(shou)取(qu)(qu)當次(ci)提(ti)前(qian)還(huan)款(kuan)本(ben)金(jin)金(jin)額的(de)1%。最(zui)近這(zhe)(zhe)次(ci)調(diao)整(zheng)，只不過取(qu)(qu)消了這(zhe)(zhe)些前(qian)置豁免條件，而是一(yi)概收(shou)取(qu)(qu)1%。但還(huan)是留了一(yi)個(ge)口子，即在(zai)合同(tong)約定基(ji)礎上，各地分(fen)行具有補(bu)償金(jin)優(you)惠減免權限。

從客戶視角來看，動輒(zhe)二(er)三十(shi)年的(de)房(fang)貸(dai)對幾方都是大事，辦下來也(ye)(ye)的(de)確(que)不容易(yi)。好一通折騰完，不到(dao)一年，甚至更(geng)短時間內(nei)(nei)就要提前還款，自己也(ye)(ye)的(de)確(que)有點(dian)過意不去，銀行收(shou)取合(he)理(li)范圍(wei)內(nei)(nei)的(de)數額來作(zuo)為(wei)業務補償，也(ye)(ye)可以(yi)理(li)解。畢竟(jing)當時的(de)額度，銀行可以(yi)留(liu)給更(geng)需要的(de)人(ren)，且(qie)提前還款可能性(xing)更(geng)小。最為(wei)要緊的(de)是，這一點(dian)當初(chu)也(ye)(ye)是白紙黑字寫入了房(fang)貸(dai)合(he)同，說(shuo)明大家(jia)對此(ci)并(bing)無異議。

但現在疑似銀行(xing)以一紙單方面的(de)公(gong)告替代合同(tong)，讓過往約(yue)定的(de)豁(huo)免(mian)情形(xing)不(bu)再復存，這就不(bu)得不(bu)令人錯愕。

畢竟，對于大(da)部(bu)分人來說(shuo)，房(fang)屋置換是(shi)其一(yi)輩子都(dou)要經歷(li)若干次的(de)(de)事情，一(yi)套房(fang)貸真的(de)(de)要還(huan)滿30年(nian)(nian)的(de)(de)，身邊不常見。那么(me)在房(fang)貸已(yi)經還(huan)了多年(nian)(nian)，開始置換或者(zhe)賣(mai)房(fang)過程中(zhong)，銀行突然(ran)(ran)跑出(chu)來要加收一(yi)筆當(dang)初(chu)合(he)同內已(yi)經予以豁免的(de)(de)費(fei)用(yong)，這(zhe)于情于理也(ye)說(shuo)不通。退一(yi)萬步說(shuo)，銀行真的(de)(de)要收，也(ye)必須新(xin)老劃斷，從簽了這(zhe)一(yi)合(he)約(yue)的(de)(de)新(xin)合(he)同客戶當(dang)中(zhong)去(qu)收。當(dang)然(ran)(ran)，現在因為該行已(yi)經撤回了公告，也(ye)無法(fa)細究其實施細則，但起碼在那份公告當(dang)中(zhong)，我們沒有讀出(chu)新(xin)老劃斷的(de)(de)意思(si)。

如果還(huan)要(yao)繼續深究(jiu)提前還(huan)款(kuan)的(de)(de)緣由，也(ye)并不(bu)(bu)(bu)復(fu)雜。那就(jiu)是過往都知道房(fang)貸(dai)利率(lv)低，有(you)(you)提前還(huan)房(fang)貸(dai)的(de)(de)錢(qian)，隨便做點(dian)啥，或(huo)(huo)者(zhe)啥也(ye)不(bu)(bu)(bu)做，買點(dian)理財、信托都能掙出比房(fang)貸(dai)利率(lv)高的(de)(de)利息。但現在要(yao)想(xiang)啥也(ye)不(bu)(bu)(bu)做，或(huo)(huo)者(zhe)隨便做點(dian)啥，就(jiu)能掙出這個收(shou)益(yi)率(lv)，可能不(bu)(bu)(bu)太容(rong)易(yi)。況(kuang)且很多(duo)人當初(chu)選在房(fang)貸(dai)利率(lv)高位(wei)入場，看著貸(dai)款(kuan)利率(lv)不(bu)(bu)(bu)斷下(xia)行，可能也(ye)會有(you)(you)不(bu)(bu)(bu)平(ping)衡感(gan)。這一(yi)前提之(zhi)(zhi)下(xia)，提前還(huan)貸(dai)就(jiu)成了不(bu)(bu)(bu)少手里有(you)(you)點(dian)閑錢(qian)或(huo)(huo)者(zhe)積蓄的(de)(de)購(gou)房(fang)者(zhe)首選項。因此，在這樣的(de)(de)情形之(zhi)(zhi)下(xia)，銀行不(bu)(bu)(bu)能只看到自(zi)己的(de)(de)利益(yi)，也(ye)要(yao)多(duo)為自(zi)己客戶(hu)想(xiang)著點(dian)，都不(bu)(bu)(bu)容(rong)易(yi)。 （作(zuo)者(zhe)為財經時評(ping)人士）