每經AI快訊，中國銀河10月11日發布研報稱：給予房地產行業推薦（維持）評級。

事件：克(ke)爾瑞(rui)發布2022年9月百強(qiang)房企銷售(shou)數據。

房企(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)連(lian)續(xu)四月同(tong)比(bi)降(jiang)幅收窄(zhai)(zhai)，主(zhu)要系低基(ji)數效應(ying)：根據克而瑞公布的2022年9月百(bai)(bai)強(qiang)(qiang)房企(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)榜(bang)單，9月TOP100房企(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)操盤金(jin)額為6268.8億元(yuan)，環比(bi)上升3.66%，同(tong)比(bi)下降(jiang)26.46%，較上月同(tong)比(bi)增加10.88pct，本月百(bai)(bai)強(qiang)(qiang)房企(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)實現(xian)(xian)連(lian)續(xu)4月同(tong)比(bi)降(jiang)幅收窄(zhai)(zhai)，整體處于弱復蘇態(tai)勢(shi)。從環比(bi)角度，銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)規模(mo)已連(lian)續(xu)2月保持基(ji)本穩定(ding)，環比(bi)變動微弱，與傳統淡季7、8月份相比(bi)，“金(jin)九(jiu)”時節銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)環比(bi)數據本應(ying)加速提升，但現(xian)(xian)實表現(xian)(xian)平淡，而同(tong)比(bi)降(jiang)幅的收窄(zhai)(zhai)主(zhu)要歸因(yin)于去年同(tong)期(qi)(qi)基(ji)數較低。9月底以來，政(zheng)策(ce)端發(fa)力穩樓市、扭預期(qi)(qi)，多部門出臺下調利率、個稅(shui)退稅(shui)等(deng)措施，刺(ci)激剛需及改善(shan)性(xing)需求、穩定(ding)預期(qi)(qi)，政(zheng)策(ce)效果將逐步顯現(xian)(xian)，四季度銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)將繼續(xu)保持弱復蘇態(tai)勢(shi)。

TOP1-10、TOP21-50房(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)實(shi)現(xian)(xian)較大恢復(fu)：2022年(nian)9月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)單月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)規模超(chao)過100億的企業有15家，基本與(yu)上(shang)(shang)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)和22年(nian)度平均水平持平，單月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)規模超(chao)過400億的企業有1家，為(wei)2022年(nian)下半年(nian)首例。各梯隊房(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)門(men)檻同(tong)(tong)比降(jiang)幅(fu)較上(shang)(shang)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)實(shi)現(xian)(xian)持續(xu)收(shou)窄，TOP3、10、20、50、100房(fang)企的累計銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)門(men)檻分(fen)(fen)別(bie)為(wei)3129、1432、689、303、100億元(yuan)，同(tong)(tong)比分(fen)(fen)別(bie)為(wei)-32.2%、-37.4%、-47.5%、-50.8%、-50.1%，降(jiang)幅(fu)較上(shang)(shang)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)實(shi)現(xian)(xian)收(shou)窄。就單月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金額(e)(e)而言，多數房(fang)企實(shi)現(xian)(xian)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)修復(fu)，其(qi)中TOP1-3房(fang)企連續(xu)兩月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)同(tong)(tong)比降(jiang)幅(fu)大為(wei)收(shou)縮。2022年(nian)9月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房(fang)企單月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)為(wei)1130、1557、1118、1354、1110億元(yuan)，同(tong)(tong)比分(fen)(fen)別(bie)為(wei)-3.8%、-9.7%、-37.5%、-43.6%、-22.6%，較上(shang)(shang)月(yue)(yue)(yue)(yue)(yue)同(tong)(tong)比分(fen)(fen)別(bie)+18.1pct、+16.7pct、-1.3pct、+15.9pct、-8.7pct，TOP1-10、TOP21-50房(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)額(e)(e)實(shi)現(xian)(xian)較大恢復(fu)，同(tong)(tong)比降(jiang)幅(fu)均收(shou)縮15個百分(fen)(fen)點以上(shang)(shang)。

區域分(fen)化(hua)加(jia)劇，頭(tou)部(bu)(bu)國(guo)企(qi)(qi)及(ji)區域龍頭(tou)優(you)勢彰(zhang)顯：單月銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金額排(pai)名(ming)前三的(de)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)是碧(bi)桂園、保利發展(zhan)、招商(shang)蛇(she)口(kou)，9月全口(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)額分(fen)別為(wei)(wei)406、384、350.1億(yi)元，同(tong)比(bi)(bi)分(fen)別為(wei)(wei)-28.4%、9.71%、46.85%，環比(bi)(bi)變動(dong)+15.34%、-0.21%、47.29%，其(qi)中(zhong)碧(bi)桂園成為(wei)(wei)2022年下(xia)半(ban)年單月銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金額首次(ci)突破400億(yi)元的(de)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)。本月頭(tou)部(bu)(bu)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)修復較(jiao)中(zhong)部(bu)(bu)更(geng)佳，TOP20房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)中(zhong)，共有9家(jia)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)全口(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金額同(tong)比(bi)(bi)為(wei)(wei)正，其(qi)中(zhong)表(biao)現較(jiao)好的(de)為(wei)(wei)越(yue)秀地(di)產、仁恒置地(di)、電建地(di)產，單月銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)幅均在(zai)50%以上。頭(tou)部(bu)(bu)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)修復效果普遍優(you)于中(zhong)部(bu)(bu)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)，TOP20房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)中(zhong)除新城(cheng)(cheng)控股(gu)同(tong)比(bi)(bi)降幅在(zai)52.4%以外，多數房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)同(tong)比(bi)(bi)變動(dong)均在(zai)-30%以內。從區域布局來看，相較(jiao)推盤布局城(cheng)(cheng)市能(neng)級較(jiao)低的(de)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)，推盤集(ji)中(zhong)在(zai)一(yi)二線核(he)心城(cheng)(cheng)市的(de)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)能(neng)更(geng)快速實現銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)修復，區域分(fen)化(hua)逐步顯現，布局優(you)勢得(de)以彰(zhang)顯。

投資建議(yi)：相(xiang)較于前(qian)期“因(yin)城(cheng)施策(ce)(ce)”層面自(zi)下(xia)(xia)而上的(de)(de)(de)分散支持，930自(zi)上而下(xia)(xia)的(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)(ce)組合拳具(ju)有更強(qiang)的(de)(de)(de)信號(hao)作用(yong)和更明顯的(de)(de)(de)刺激效果，我(wo)(wo)們認(ren)為針(zhen)對利(li)率政(zheng)策(ce)(ce)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)系列調整(zheng)開啟了行業信貸(dai)寬松(song)周(zhou)期，四(si)季度(du)或是新一(yi)(yi)輪政(zheng)策(ce)(ce)窗口(kou)期，前(qian)期困擾行業的(de)(de)(de)主要問題都(dou)在逐步進行解決和修正，我(wo)(wo)們認(ren)為接下(xia)(xia)來行業將走上弱復蘇的(de)(de)(de)道路，看好板(ban)塊四(si)季度(du)的(de)(de)(de)行情。我(wo)(wo)們建議(yi)關注強(qiang)信用(yong)房企(qi)：萬(wan)科A（000002）、保(bao)利(li)地(di)產（600048）、金(jin)地(di)集團(tuan)（600383）、招商蛇(she)口(kou)（001979）、濱江集團(tuan)（002244），建議(yi)關注優質物業管理公司(si)：招商積(ji)余（001914）。

風險提示(shi)：銷售下(xia)滑超(chao)預期(qi)、政策支(zhi)持力度(du)不及預期(qi)、融資環境收緊等風險。

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(記者 王曉波)

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