每(mei)經(jing)記者｜張文瑜  ;  西安    每(mei)經(jing)編輯｜賀娟娟

在“房住(zhu)不(bu)炒”的主(zhu)基調(diao)下，從(cong)去年八(ba)月底以來，不(bu)管(guan)是(shi)房企拿地(di)(di)數(shu)量，還是(shi)拿地(di)(di)金額(e)、銷售面(mian)積，均呈(cheng)現(xian)腰斬的狀態，萬科董事長(chang)郁亮(liang)在年初業績(ji)交流(liu)會上依(yi)然堅持地(di)(di)產行業“黑鐵時代”的觀點。

據(ju)中指研究院數(shu)據(ju)顯示，今年1-9月，TOP100企(qi)(qi)業(ye)拿地總額(e)10478億元(yuan)，拿地規(gui)模同比下降51.2%，重(zhong)點拿地企(qi)(qi)業(ye)仍(reng)以央(yang)企(qi)(qi)、國企(qi)(qi)為(wei)主，諸(zhu)如華潤(run)置地、保(bao)利發展等(deng)央(yang)企(qi)(qi)國企(qi)(qi)參與熱度較高，且在(zai)全國多個重(zhong)點城市(shi)廣泛布局(ju)。

《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者注意到(dao)，在此趨勢(shi)下，作為(wei)省屬國企，陜建地(di)產(chan)卻頻頻現身各地(di)土(tu)拍(pai)市場，進軍(jun)一(yi)線城市，與AMC機構簽約，頗(po)有逆勢(shi)擴張的意味。

陜建逆勢拿地

提到(dao)陜建，最先想(xiang)到(dao)的(de)是(shi)陜西建工股改上市(shi)一事，此前(qian)對陜建控股的(de)地(di)(di)產(chan)板塊的(de)關注度(du)并不高。但(dan)從當下房(fang)地(di)(di)產(chan)拿地(di)(di)趨勢來看，陜建地(di)(di)產(chan)近(jin)年(nian)來可謂(wei)是(shi)逆勢布局。

今年以來，陜(shan)(shan)建地(di)產(chan)先(xian)后在西咸新區(qu)空港新城等(deng)板塊拿地(di)，同時(shi)還通過(guo)增(zeng)資擴股的方式與(yu)陜(shan)(shan)西交(jiao)控聯合開發港務區(qu)項目(mu)。此外(wai)，陜(shan)(shan)建地(di)產(chan)亦攜(xie)手俊發摘得杜(du)城村3宗264畝(mu)城(cheng)改宅地，參與千畝(mu)大盤杜城(cheng)村(cun)城(cheng)改項目(mu)。

據中指研究院數據顯示，2022年(nian)1-9月(yue)陜建(jian)地產拿地144萬㎡，在(zai)全國(guo)排名為15。

每(mei)經記者從(cong)其官網獲(huo)悉到，陜(shan)建地產集(ji)團成立于1994年，是中國(guo)500強企業陜建控股(gu)集(ji)團旗下控股(gu)子公司(si)，具有房地產開發一級資質(zhi)，是集(ji)地產開發、運營(ying)管理和物(wu)業服務為(wei)主營(ying)業務的綜合性企業集(ji)團。    

目(mu)(mu)前，陜(shan)建地產涉(she)及住宅(zhai)、商業(ye)體以及產業(ye)園等三(san)大業(ye)務(wu)，目(mu)(mu)前已(yi)經在西安、漢中、銅川、閻(yan)良、韓城等地有所布局。其中，陜(shan)建絲路(lu)創(chuang)發中心、航天新(xin)天地項目(mu)(mu)均為商業(ye)綜合體項目(mu)(mu)。

除了總部所(suo)在地(di)陜西之(zhi)外，陜建地(di)產還(huan)將聚(ju)焦京(jing)津(jin)冀城市群、粵港澳大(da)灣區、成(cheng)渝經濟(ji)圈、山(shan)東半(ban)島等(deng)重點區域，例如北京(jing)海淀樹村(cun)學府壹號院項目、廣州南沙橫瀝島等(deng)項目背后均有(you)陜建地(di)產的身影。

雖然陜建地產(chan)成立于1994年(nian)，但截至2018年(nian)，陜建(jian)地產無論是(shi)企業規模還是(shi)在西安開發(fa)(fa)的項目均不“出圈”，真正的高速(su)發(fa)(fa)展還要從2018年(nian)說起。自(zi)2018年(nian)被定(ding)位為母(mu)公(gong)司(si)陜建(jian)控股集團的第二大(da)主(zhu)業之后，陜建(jian)地產勢頭兇猛。

具體(ti)來看，陜建地產2021年以136.7億(yi)元銷售額(e)位(wei)列陜西本土國有房地(di)產企業銷售業績TOP1、2021全國房地產(chan)企業(ye)銷(xiao)售業(ye)績排(pai)行榜第118位(wei)、2022中國(guo)國(guo)有房地產企(qi)業50強(qiang)、2022中國(guo)房地產企業100強。

拿地雙刃劍

實際上，陜建地產的動作并不難理(li)解。

長期以來，西安房地產市場賽道擁擠，萬科、碧桂園、保利、新城、旭輝、中南等頭部房企均在西安落子，并且快速占據市場份額，西(xi)安房企銷(xiao)售(shou)十強長(chang)期被(bei)外(wai)來房企所把(ba)控，此種現象在2018年前后更甚。

相較之下，陜(shan)西(xi)及西(xi)安本地(di)的房企發(fa)展多(duo)局限于本地(di)市場，尚未形成(cheng)規模(mo)性擴張。而陜(shan)建(jian)地(di)產一改此前的溫吞(tun)模(mo)式，逆勢(shi)拿地(di)擴張，做大自身規模(mo)的同時(shi)亦(yi)給(gei)集團發(fa)展帶來了利(li)好。

易(yi)居研(yan)究院智庫中(zhong)心研(yan)究總監嚴(yan)躍進認為，除了(le)央企(qi)、國企(qi)、港資企(qi)業之外，還有(you)一些企(qi)業其實崛(jue)起(qi)的，陜建地產(chan)受陜西市場(chang)的房地產(chan)提(ti)振也帶來積(ji)極作(zuo)用，所以說與其講它(ta)逆(ni)勢擴(kuo)張(zhang)，可以認為它(ta)具(ju)有(you)一個(ge)非常好的底氣。

從優(you)勢來看，陜建地產(chan)作為陜建控股集團旗下公司，具備(bei)國資背景(jing)和地方背書，通常經(jing)營策略比較(jiao)穩健，可以拿到銀行的(de)低成本貸(dai)款(kuan)，即便是整體房(fang)地產(chan)市場(chang)出現波動，依然能夠保證較(jiao)好的(de)營收和現金(jin)流水平。

在(zai)成本層面，陜建集(ji)團以建筑行(xing)業為主要業務，本身擁有充(chong)裕的(de)(de)資金和開(kai)發(fa)能(neng)力(li)，在(zai)房地(di)產領域的(de)(de)布局上亦能(neng)降(jiang)低(di)開(kai)發(fa)成本，同時規(gui)避(bi)項(xiang)目(mu)風險；此(ci)外，陜建集(ji)團的(de)(de)建筑項(xiang)目(mu)布局廣泛，借力(li)區域經驗，對(dui)各地(di)土地(di)價值的(de)(de)判斷也更加準確。

陜西房地(di)(di)產研究(jiu)會會長(chang)王圣學認為，房地(di)(di)產和(he)建筑(zhu)行(xing)(xing)(xing)業是密不可分的(de)，雖然建筑(zhu)行(xing)(xing)(xing)業屬(shu)于施工單位，房地(di)(di)產行(xing)(xing)(xing)業屬(shu)于經營單位。但是房地(di)(di)產拿(na)地(di)(di)后需要施工方的(de)參與(yu)，建筑(zhu)行(xing)(xing)(xing)業參與(yu)房地(di)(di)產最大優(you)勢就是在建筑(zhu)層面，從控(kong)制成本、質(zhi)量以(yi)及(ji)規劃(hua)設(she)計上(shang)都(dou)具備(bei)優(you)勢，這(zhe)都(dou)是純粹的(de)開發商所沒(mei)有(you)的(de)。

但從其劣勢來(lai)看(kan)，外部龍頭房企由(you)于多年深耕，在地方乃至全國(guo)范圍內都建(jian)立(li)了一定的(de)(de)規(gui)模(mo)以(yi)及品牌(pai)影響力，亦是消費(fei)者的(de)(de)首選(xuan)品牌(pai)。在品牌(pai)認(ren)知上，陜建(jian)集團最為(wei)知名的(de)(de)業務仍以(yi)建(jian)筑業為(wei)主，其近年來(lai)開(kai)發的(de)(de)一些(xie)地產項目多處(chu)于工(gong)程(cheng)期，回報周期較長。

要真正地(di)做好地(di)產規模，還要對房地(di)產一個理解，駕馭能(neng)力要增強，持續提高專(zhuan)業度。嚴(yan)躍進(jin)告(gao)訴每(mei)經記者(zhe)。

掀起并購浪潮？

2018年(nian)陜(shan)(shan)建(jian)地(di)產開始發力拿(na)地(di)，在多個城市布局(ju)，并被(bei)列為陜(shan)(shan)建(jian)控股(gu)集團第二大業(ye)務(wu)；而(er)同年(nian)12月，陜(shan)(shan)建(jian)集團股(gu)改(gai)上(shang)市正式(shi)按下啟(qi)動鍵，將(jiang)下屬房(fang)地(di)產、類金融等企業(ye)剝離至陜(shan)(shan)建(jian)控股(gu)，將(jiang)優質建(jian)筑主業(ye)資產打包注入上(shang)市公司。

就(jiu)上市情況來看，2022年(nian)上半年(nian)，陜西建工實現營收(shou)870.7億元，同比增(zeng)6.6%，2019年(nian)—2021年(nian)，陜西建工分別實現營收(shou)1045億元、1277億元、1595億元，同比增(zeng)長(chang)1280.54%、22.18%、24.86%，其(qi)營收(shou)增(zeng)長(chang)乏力(li)。

就其股價來看，作為以(yi)基建(jian)為主的(de)(de)綜(zong)合性(xing)建(jian)筑產業集(ji)團，目(mu)前(qian)陜西建(jian)工的(de)(de)市(shi)場股價卻(que)處于(yu)較低(di)區間，截至(zhi)10月(yue)18日收盤，陜西(xi)建工(gong)報(bao)4.3元/股，總市值為158.62億(yi)。

因(yin)此，不(bu)排除未來將(jiang)優質房地(di)產資產注入上(shang)市公司(si)的可(ke)能(neng)性，也將(jiang)進一步加大上(shang)市公司(si)的業務(wu)增長曲線，加強上(shang)市公司(si)盈(ying)利能(neng)力，提高上(shang)市公司(si)資產質量。

王圣學表示(shi)，房地(di)(di)產本質上是有一個三高(gao)(gao)行業(ye)，高(gao)(gao)投入(ru)、高(gao)(gao)風險，同時也是高(gao)(gao)收益的，像陜建(jian)、中建(jian)這種實力較(jiao)強的建(jian)筑行業(ye)一些獨特(te)優勢(shi)，是可以進軍房地(di)(di)產，一般的建(jian)筑行業(ye)投身到房地(di)(di)產行業(ye)過去不可能，將來更不可能。

整體來(lai)看，陜(shan)建地(di)產近年來(lai)表現(xian)活(huo)躍(yue)，除了不斷(duan)拿地(di)實現(xian)土(tu)地(di)儲備之外，聯合綠城(cheng)、龍湖、融創(chuang)、大(da)名城(cheng)頭部房(fang)企(qi)共同開發(fa)項目，不但(dan)能(neng)夠分攤項目開發(fa)的風(feng)險，亦能(neng)借此獲得更(geng)大(da)的市場。

針對未來趨勢，嚴躍進(jin)(jin)進(jin)(jin)一步表示，首先從競爭格(ge)局上來講，這些地產的(de)企業的(de)市(shi)場份(fen)額可能能夠提高，拿地銷售問題(ti)仍(reng)需要持(chi)續(xu)把握(wo)，同時商業模式也要進(jin)(jin)一步地往輕資產、金融業務方面去發力。

具(ju)體來看(kan)，今年4月，陜(shan)建地產(chan)與中國信(xin)達陜(shan)西分公司簽(qian)署合(he)作備忘錄，雙方將共同設立總規模不超過100億元的(de)并購重整基金，圍繞房企兼(jian)并重組(zu)(zu)、資產(chan)出售、債務重組(zu)(zu)等市場需求開展合(he)作。

值得(de)注意(yi)的是(shi)，中國信(xin)達正(zheng)是(shi)四大AMC機構之(zhi)一，在解困地(di)產上(shang)一直積(ji)極出手，此次(ci)合作(zuo)，或將(jiang)推進陜建地(di)產并購(gou)浪潮。