每經(jing)記者｜甄素靜    每經(jing)編輯｜魏文藝 盧祥勇 蓋源源     

近日，一(yi)份落款(kuan)為(wei)中國人民(min)銀行(xing)和銀保監會聯(lian)合發布的(de)(de)《關于做好(hao)當(dang)前金融支(zhi)持房地產市場平穩健康發展(zhan)工作的(de)(de)通知(zhi)》（以下簡稱《通知(zhi)》）在地產圈廣為(wei)傳(chuan)播并引起熱議。

該《通知》共分為保持房(fang)地產(chan)融(rong)資(zi)平穩有序、積(ji)(ji)極(ji)做(zuo)好“保交樓”金融(rong)服務(wu)、積(ji)(ji)極(ji)配(pei)合(he)做(zuo)好受困房(fang)地產(chan)企(qi)業風險處置、依法保障住房(fang)金融(rong)消費者(zhe)合(he)法權(quan)益等六(liu)大板塊、十六(liu)條措施支持房(fang)地產(chan)市場平穩健(jian)康發(fa)展。

多位業內人士11月13日接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示(shi)，《通知(zhi)》表述內容(rong)重要、信(xin)息量很大(da)，對(dui)于當前房(fang)地產市場將(jiang)產生(sheng)積極(ji)且重要的(de)影(ying)響，也(ye)體(ti)現(xian)了監管層對(dui)于地產金融(rong)的(de)態度，避免因失靈和(he)去(qu)杠(gang)桿提速導致系統性風險的(de)發(fa)生(sheng)，同時也(ye)希望向新市民(min)、租(zu)賃等新的(de)地產融(rong)資方(fang)向轉(zhuan)型(xing)。

據(ju)第(di)一財(cai)經(jing)，北方某省(sheng)市銀保(bao)(bao)監局(ju)稱已于11月(yue)12日下午收到上述(shu)《通知》，并按照要求轉(zhuan)給各銀行保(bao)(bao)險機構。

在地產圈傳播的《通(tong)知》截圖(tu)

穩定房地產開發貸款投放

對國有、民營房企一視同仁

《通(tong)知》中(zhong)的金融十六條措施包括(kuo)：

1、穩(wen)定(ding)房(fang)地產開發貸款投放；

2、支持(chi)個人(ren)住(zhu)房貸款合理需求；

3、穩定建筑企業信(xin)貸投放(fang)；

4、支持開(kai)發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

5、保持債券融資基(ji)本穩定；

6、保持信托等資管(guan)產品融資穩定(ding)；

7、支持(chi)開(kai)發性政策性銀行提供“保(bao)交樓(lou)”專項借(jie)款；

8、鼓勵金融(rong)(rong)機(ji)構提供配套(tao)融(rong)(rong)資(zi)支持；

9、做好(hao)房(fang)地產項目并購金融支持；

10、積極探(tan)索市場(chang)化支持方式；

11、鼓勵依法自主協商延期還(huan)本(ben)付息；

12、切實保護延期(qi)貸款的個人征(zheng)信權益；

13、延長(chang)房地產貸款集(ji)中(zhong)度(du)管理政策過(guo)渡期安排；

14、階段性(xing)優化房地(di)產項目并購(gou)融資政策；

15、優化租房租賃信(xin)貸服務；

16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

在保(bao)持房(fang)地產融資(zi)平穩(wen)有序方面，《通(tong)知》要求，穩(wen)定(ding)房(fang)地產開發(fa)貸款投(tou)放。堅(jian)持“兩個(ge)毫不(bu)動搖(yao)”，對國有、民營(ying)等各類房(fang)地產企業一視同仁；支持個(ge)人(ren)住房(fang)貸款合(he)理需求、穩(wen)定(ding)建筑企業信(xin)貸投(tou)放，保(bao)持債券融資(zi)基本穩(wen)定(ding)、保(bao)持信(xin)托(tuo)等資(zi)管產品融資(zi)穩(wen)定(ding)。

易居研(yan)究院智庫中心研(yan)究總監嚴躍進11月(yue)13日通過微信向《每日經濟新聞》記(ji)者表示，此次“央行16條”新規(gui)是(shi)對新一輪房(fang)地(di)(di)產金融工作的(de)系統總結和(he)定(ding)調，也(ye)是(shi)二十大以來最清晰和(he)全面(mian)的(de)房(fang)地(di)(di)產金融制度路線(xian)。此次政策實際上批評了三種歧視(shi)性(xing)的(de)房(fang)地(di)(di)產信貸投(tou)放做法，即(ji)對民(min)企(qi)的(de)支持(chi)力度偏少、對聚焦地(di)(di)產主業(ye)的(de)地(di)(di)產企(qi)業(ye)支持(chi)較少、因項目爆(bao)雷(lei)而忽視(shi)對整個地(di)(di)產企(qi)業(ye)的(de)支持(chi)，很明確(que)規(gui)定(ding)，對國有(you)、民(min)營等各類(lei)房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)一視(shi)同(tong)仁；此類(lei)定(ding)調有(you)助(zhu)于對金融機構工作思路糾(jiu)偏，確(que)保路線(xian)不偏、執行力增強。

具體來(lai)看(kan)，《通(tong)(tong)知》要求支持(chi)開(kai)發(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、信(xin)托貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)等存量(liang)融(rong)資合(he)理展期(qi)。對于房(fang)地產(chan)企業(ye)開(kai)發(fa)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、信(xin)托貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)等存量(liang)融(rong)資，在保(bao)證債權安(an)全(quan)的前提下，鼓勵(li)金融(rong)機構與房(fang)地產(chan)企業(ye)基于商業(ye)性原(yuan)則(ze)自主(zhu)協商，積極通(tong)(tong)過存量(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)展期(qi)、調整還款(kuan)(kuan)(kuan)安(an)排等方式予以(yi)支持(chi)，促進(jin)項(xiang)目完工交付。自《通(tong)(tong)知》印發(fa)之(zhi)日起，未來(lai)半(ban)年內(nei)到期(qi)的，可以(yi)允許超(chao)出原(yuan)規定多(duo)展期(qi)1年，可不調整貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)分類(lei)，報送征信(xin)系統(tong)的貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)分類(lei)與之(zhi)保(bao)持(chi)一(yi)致。

嚴躍進認(ren)為，從工作優化方面，政策提及了兩個內容，即允許展期(qi)1年、可不調(diao)整貸款分(fen)類，此類規定意義(yi)重大。

“鑒于房地(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)特殊情況，展期(qi)制度(du)在(zai)房地(di)(di)(di)產(chan)貸(dai)款領域應(ying)用(yong)將加(jia)大(da)。通過(guo)展期(qi)模式，有(you)助于促進金融(rong)機構貸(dai)款政策(ce)穩定、防范金融(rong)機構和房企(qi)關系惡化，所以(yi)是化解風險非常有(you)必(bi)要(yao)(yao)(yao)的(de)操作(zuo)。此次展期(qi)的(de)年(nian)限為1年(nian)，客觀上也說明(ming)，到明(ming)年(nian)也依然是要(yao)(yao)(yao)大(da)力支持房企(qi)保交樓工(gong)作(zuo)的(de)。各類金融(rong)機構要(yao)(yao)(yao)理解這(zhe)個時間點的(de)設置，用(yong)足用(yong)好(hao)政策(ce)，主(zhu)動扶持房地(di)(di)(di)產(chan)企(qi)業的(de)保交樓工(gong)作(zuo)。”

廣東省住房政(zheng)策(ce)研究中心首席研究員(yuan)李宇嘉11月13日(ri)下午通過微信告訴《每日(ri)經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者，市場(chang)(chang)失(shi)靈的情況(kuang)下，需要有為政(zheng)府及時介入。“目前，地(di)產(chan)量價下行風險爆發(fa)，預期(qi)(qi)悲觀，形成了負(fu)反饋循環，導致地(di)產(chan)市場(chang)(chang)出現了失(shi)靈式下行，各(ge)方都在(zai)規(gui)避風險，“金融(rong)加杠(gang)桿(gan)”逆轉為“金融(rong)減杠(gang)桿(gan)”，導致行業(ye)(ye)出現流動(dong)性陷(xian)阱，從近期(qi)(qi)金融(rong)數(shu)據(ju)來看(kan)，金融(rong)機構對地(di)產(chan)的收縮(suo)很(hen)明(ming)顯。這意味著，盡管近期(qi)(qi)出臺了大量寬松(song)政(zheng)策(ce)以扶持(chi)企(qi)業(ye)(ye)合理(li)融(rong)資(zi)、并(bing)購和保交樓，刺激居(ju)民(min)住房消費(fei)融(rong)資(zi)，但(dan)政(zheng)策(ce)效果并(bing)不明(ming)顯。”

從10月(yue)份數據看(kan)，地產融資緊縮(suo)(suo)趨勢明顯(xian)。10月(yue)居民戶(hu)貸(dai)款(kuan)(kuan)減少180億(yi)元(yuan)(yuan)，是今年自2、4月(yue)后又(you)一次負增(zeng)長，同(tong)比減少4827億(yi)元(yuan)(yuan)，體(ti)現居民融資需求(qiu)弱(ruo)化。10月(yue)份企（事）業(ye)(ye)單位中(zhong)長期貸(dai)款(kuan)(kuan)增(zeng)加(jia)2433億(yi)元(yuan)(yuan)，9月(yue)增(zeng)幅6540億(yi)元(yuan)(yuan)，企業(ye)(ye)部門中(zhong)長期貸(dai)款(kuan)(kuan)新(xin)增(zeng)規模也邊(bian)際縮(suo)(suo)小。這其中(zhong)，金融機構對(dui)地產的收縮(suo)(suo)很明顯(xian)。

支持開發性政策性銀行

提供“保交樓”專項借款

對于近兩年(nian)來市場最為關注的(de)受(shou)困房(fang)企風險處理方面，《通知》鼓勵(li)商業(ye)(ye)銀行(xing)穩妥有序開展房(fang)地(di)產項(xiang)目并購貸款業(ye)(ye)務，重點支持優質房(fang)地(di)產企業(ye)(ye)兼并收購受(shou)困房(fang)地(di)產企業(ye)(ye)項(xiang)目，支持開發(fa)性政策性銀行(xing)提(ti)供(gong)“保交樓”專(zhuan)項(xiang)借款。

通知(zhi)還要(yao)求(qiu)金(jin)融機(ji)構(gou)(gou)積極探索(suo)市場(chang)化支(zhi)持(chi)方(fang)式，對于部分已進入司(si)法(fa)重整的項目，金(jin)融機(ji)構(gou)(gou)可按自(zi)(zi)主決(jue)策(ce)、自(zi)(zi)擔風(feng)險(xian)、自(zi)(zi)負盈虧原則，一企(qi)一策(ce)協助推(tui)進項目復工交付(fu)。支(zhi)持(chi)有條件的金(jin)融機(ji)構(gou)(gou)穩妥探索(suo)通過設立基金(jin)等方(fang)式，依法(fa)依規(gui)市場(chang)化化解受(shou)困房地產(chan)企(qi)業風(feng)險(xian)，支(zhi)持(chi)項目完工交付(fu)。

具(ju)體到在(zai)“保交(jiao)樓”金融服務方面，《通知》要求商業銀(yin)行自通知印發之(zhi)日起半(ban)年內，向專項借款支持(chi)項目(mu)發放的(de)(de)配套(tao)融資(zi)，在(zai)貸(dai)款期(qi)限內不下調風(feng)險分(fen)類；對債務新老劃斷后的(de)(de)承貸(dai)主(zhu)體按照合(he)格借款主(zhu)體管(guan)理。對于(yu)新發放的(de)(de)配套(tao)融資(zi)形成不良(liang)的(de)(de)，相關(guan)機構(gou)和人員已盡職的(de)(de)，可(ke)予免責。

李宇嘉認為，根(gen)據《通知》要(yao)求，只要(yao)是財務(wu)總(zong)體健(jian)康(kang)、短(duan)期面臨困難的企業，都享受債(zhai)券增(zeng)信支持，且有困難償還的，明確(que)了可以(yi)展(zhan)期，有國資背景的企業做增(zeng)信，債(zhai)券購置，相(xiang)當于信用注入(ru)(ru)、定向(xiang)現金流注入(ru)(ru)，市(shi)場對風險的擔心可以(yi)打消(xiao)。

此(ci)外，《通(tong)知(zhi)》還在拓寬(kuan)住(zhu)房(fang)租賃(lin)市場(chang)多(duo)元(yuan)化融(rong)資渠道給予指導，鼓勵商業(ye)銀(yin)行(xing)發行(xing)支(zhi)持(chi)住(zhu)房(fang)租賃(lin)金(jin)融(rong)債券，籌集資金(jin)用于増加住(zhu)房(fang)租賃(lin)開發建設(she)貸款(kuan)和經營(ying)性貸款(kuan)投放，穩步推進(jin)房(fang)地產投資信托基金(jin)（ REITs ）試點。

“根本上講，希望(wang)穩(wen)妥(tuo)推(tui)進去(qu)杠桿的進程、降(jiang)低(di)風險處置的影響，穩(wen)定市場預期，特別是保障民生不(bu)受(shou)沖擊，最(zui)終實現房地產平穩(wen)。因(yin)此，該《通(tong)知》發布后，有望(wang)糾偏(pian)過度信貸緊縮，緩(huan)減流動(dong)性(xing)陷(xian)阱。”李宇嘉認為。

事實(shi)上，在(zai)此(ci)次金融十六條(tiao)措(cuo)施曝光(guang)之前，市場(chang)已(yi)有涉及(ji)房地產融資等政策的信(xin)號出現。

11月初，在(zai)香港金融(rong)管理局“國(guo)際金融(rong)領(ling)袖投資峰會”上央行(xing)行(xing)長(chang)易綱(gang)就(jiu)表示(shi)，人民銀行(xing)積(ji)極支(zhi)持(chi)房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)健(jian)康發展(zhan)，降低了個(ge)人住(zhu)房(fang)貸款利率和首付(fu)比(bi)例，鼓(gu)勵銀行(xing)通過‘保交樓’專項借款支(zhi)持(chi)已售住(zhu)房(fang)建(jian)設交付(fu)，支(zhi)持(chi)剛(gang)性和改善(shan)性住(zhu)房(fang)需求。“隨著中國(guo)城鎮化進程(cheng)不斷推進，我們相(xiang)信房(fang)地產(chan)市場(chang)能保持(chi)平穩(wen)健(jian)康發展(zhan)。”

11月8日，中(zhong)國銀行(xing)間市場交易商協會(hui)(hui)（以(yi)下簡稱交易商協會(hui)(hui)）表示(shi)，為落實穩經(jing)濟一攬子政策措施，堅持“兩(liang)個毫(hao)不動搖”，支持民(min)(min)營企(qi)(qi)(qi)業健康(kang)發展(zhan)，在人民(min)(min)銀行(xing)的支持和指(zhi)導(dao)下，交易商協會(hui)(hui)繼續推進(jin)并(bing)擴大(da)民(min)(min)營企(qi)(qi)(qi)業債(zhai)券融(rong)資支持工具（“第二(er)支箭(jian)”），支持包括房(fang)地產企(qi)(qi)(qi)業在內的民(min)(min)營企(qi)(qi)(qi)業發債(zhai)融(rong)資。

11月(yue)(yue)10日，交易商協(xie)會受理了龍(long)湖集團200億(yi)元儲架式注冊發行，中債增進公司同(tong)步受理企業(ye)增信業(ye)務意向；11月(yue)(yue)11日，新(xin)城控股表示，擬向交易商協(xie)會申請新(xin)增150億(yi)元債務融資工(gong)具的注冊額度，但事項尚(shang)存在(zai)不確(que)定(ding)性。

11月12日，保利(li)發展公(gong)告(gao)，收到(dao)交易(yi)商協會(hui)出(chu)具的4份《接(jie)受注(zhu)冊通(tong)(tong)知(zhi)書》，同意接(jie)受該(gai)公(gong)司中(zhong)期票據、短期融資券注(zhu)冊，總額100億(yi)元，注(zhu)冊額度自(zi)各《接(jie)受注(zhu)冊通(tong)(tong)知(zhi)書》落款(kuan)之日起2年內有(you)效。

記者|甄素(su)靜  編輯|魏文藝(yi) 盧祥勇 蓋源源

校對|王月龍

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