每(mei)經(jing)記者(zhe)｜黃(huang)婉銀    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝(yi)    

在剛(gang)剛(gang)過去(qu)的2022年(nian)，廣州樓(lou)市(shi)供求量(liang)均(jun)降至(zhi)近(jin)10年(nian)內低位水平，一(yi)二(er)手房成(cheng)交創近(jin)年(nian)新(xin)低，庫存去(qu)化周(zhou)期已攀升至(zhi)21.2個(ge)月。

克而瑞廣佛區(qu)域(yu)統計顯示，廣州2022年(nian)上下半年(nian)成交(jiao)情況(kuang)出(chu)現鮮明(ming)對(dui)(dui)比(bi)：上半年(nian)政策邊際放寬、房企借力(li)年(nian)中沖刺節點，需求動能緩慢(man)釋放，尤(you)其是(shi)6月份，房企加(jia)大折扣幅度，成交(jiao)量出(chu)現小高峰；下半年(nian)開始(shi)，疫(yi)情、郊區(qu)價格跳水(shui)等(deng)現象頻出(chu)，加(jia)劇市(shi)場觀望(wang)氣氛，對(dui)(dui)供(gong)需兩端均有影(ying)響。

多位業(ye)內(nei)專家在(zai)接受《每(mei)日經濟新聞》記者采訪時(shi)表示，2022年(nian)廣州一(yi)二手房成交體(ti)現出整(zheng)體(ti)脆弱和局部(bu)亮點兩個特點，開盤(pan)/加推(tui)平均去化率僅約25%，在(zai)需求端仍需時(shi)間培(pei)育(yu)的(de)(de)情況下(xia)，必須制定合理(li)的(de)(de)營銷策略搶奪有限的(de)(de)客源(yuan)，去庫存依然是2023年(nian)廣州樓市的(de)(de)主題。

一二手房成交量均創近年新低

1月9日，有(you)(you)市(shi)場消(xiao)息(xi)(xi)傳(chuan)出，廣州個別銀行可以執行“認房不(bu)認貸(dai)(dai)”，限購區無(wu)住宅(zhai)，有(you)(you)房貸(dai)(dai)記錄但已結清，首付可以從4成降至(zhi)3成，取消(xiao)144平方米豪宅(zhai)界定。但隨后，銀行方面否(fou)認了相(xiang)關消(xiao)息(xi)(xi)，房貸(dai)(dai)政策沒有(you)(you)變化(hua)。

自從(cong)佛山、東莞近(jin)期全面(mian)放(fang)開限購政策后，市(shi)場亦(yi)在熱議(yi)廣(guang)州是否會有更新的放(fang)松政策跟進，這也(ye)是基(ji)于(yu)廣(guang)州2022年(nian)較(jiao)為(wei)低迷的樓市(shi)情況所致。

數據來源：廣州中原研究發展部

據(ju)廣州中(zhong)原研(yan)究發展部數據(ju)，2022年廣州一(yi)手住(zhu)宅網(wang)簽(qian)成(cheng)(cheng)交72936宗(zong)，同(tong)比下(xia)跌34%；成(cheng)(cheng)交面(mian)積786.2萬平方米(mi)，同(tong)比下(xia)跌33%。2022年一(yi)手房成(cheng)(cheng)交量回(hui)調至2018、2019年“7萬宗(zong)+”的水平。

與(yu)(yu)網(wang)簽成交情(qing)況類似，2022年(nian)(nian)廣州全市整體首日(ri)去(qu)化率(lv)(lv)表現低(di)迷，年(nian)(nian)平均(jun)首日(ri)去(qu)化率(lv)(lv)為29%；推售貨量、去(qu)化率(lv)(lv)均(jun)與(yu)(yu)2021年(nian)(nian)存在較明(ming)顯差(cha)距。

二手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場方(fang)面，廣州2022年二手(shou)(shou)住(zhu)(zhu)宅共成交(jiao)82739套，同比下降29.3%。同時，二手(shou)(shou)住(zhu)(zhu)宅網(wang)簽(qian)均價(jia)(jia)為(wei)27491元/平方(fang)米，同比下跌7.85%，以“買方(fang)市(shi)場”為(wei)主(zhu)，多個優質盤源(yuan)降價(jia)(jia)促成交(jiao)，致(zhi)使價(jia)(jia)格趨勢在近5年內首次(ci)下降。

數據來源：克而瑞廣佛區域

貝殼研究院(yuan)廣州分(fen)院(yuan)院(yuan)長李茂喆(zhe)1月(yue)9日接受(shou)記者微信采(cai)訪時表(biao)示，2022年(nian)廣州一二手(shou)房成(cheng)交體(ti)現出(chu)兩個(ge)特(te)點(dian)：一是(shi)(shi)脆弱，二是(shi)(shi)局部亮(liang)點(dian)。脆弱體(ti)現在全年(nian)成(cheng)交同(tong)比大幅下滑，市場(chang)需(xu)求(qiu)觀望情緒濃(nong)厚，疫情的(de)反復沖(chong)擊使得市場(chang)難(nan)以持續回溫，甚至(zhi)一些極端天氣(qi)如6月(yue)份的(de)持續雨季都能(neng)使得成(cheng)交大幅下滑，這(zhe)體(ti)現了市場(chang)的(de)恢(hui)復力度(du)不強(qiang)，更無(wu)可持續性。

“而局部亮點體現(xian)在(zai)兩個方面，一方面是在(zai)今年的一些核心節點，如3月小陽春、五(wu)一、端午、6月半年沖(chong)刺、十一黃金周(zhou)等(deng)節點，其(qi)實廣州一二手房市(shi)場表現(xian)還算(suan)不錯，體現(xian)了在(zai)有一定折扣(kou)優惠、營銷活動的刺激(ji)下，市(shi)場還是具備(bei)一定的購房需求(qiu)的。”

數據來源：廣州中原研究發展部

但與(yu)此同時，廣(guang)州全市的新房均(jun)價卻同比增長14%至37823元/平方米，這當(dang)中也主要受天河、海珠等核心(xin)區域(yu)高價樓盤(pan)成交占比提升影響，但也展現(xian)出廣(guang)州市場的韌性。

“2022年廣州高端(duan)市(shi)場表現相對不錯，其實從2021年12月(yue)降準開始，2022年廣州千萬級高端(duan)項目、二手(shou)房源成交占比就在(zai)持(chi)續提(ti)高，說(shuo)明高端(duan)客戶保值增(zeng)值的需求強(qiang)烈(lie)。”李茂喆補充道。

庫存去化周期升至21.2個月

2022年，廣州市場降價走(zou)量的現(xian)象(xiang)十分明顯，不少樓盤都已經探(tan)底區域新(xin)低，尤其在南沙、增城、花(hua)都等遠(yuan)郊(jiao)區域降價幅(fu)度都較大。

克而瑞(rui)廣(guang)佛(fo)區(qu)域首席分析(xi)師肖文曉1月9日通過(guo)微(wei)信(xin)向記者指(zhi)出，2022年(nian)廣(guang)州樓市(shi)行(xing)情(qing)轉淡(dan)，全(quan)年(nian)庫存(cun)規(gui)模及(ji)去化周期步入新(xin)一輪上行(xing)周期，尤(you)其是年(nian)底因新(xin)冠疫情(qing)來(lai)襲，使得(de)成交放緩(huan)，整體庫存(cun)規(gui)模跳增，去化現狀嚴(yan)峻。從區(qu)域來(lai)看，增城、番(fan)禺、南沙貨量充裕，去化壓(ya)力最大，黃埔、海珠供求(qiu)相對(dui)平衡，其余區(qu)域遭(zao)遇(yu)新(xin)房市(shi)場供過(guo)于(yu)求(qiu)。

據廣州(zhou)(zhou)中原(yuan)研(yan)究發展部統計，截至2022年12月(yue)底，廣州(zhou)(zhou)全(quan)市庫(ku)(ku)存(cun)(cun)消化周期已(yi)攀(pan)升至21.2個月(yue)。其中存(cun)(cun)在一定疫情(qing)影響成交等客(ke)觀原(yuan)因(yin)，但目(mu)前外(wai)圍(wei)五區(qu)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量均已(yi)超過(guo)20個月(yue)（本(ben)統計為狹義庫(ku)(ku)存(cun)(cun)）。假如算上(shang)各區(qu)潛在舊改(gai)、拿(na)地未取證項目(mu)，庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量將(jiang)進一步(bu)增(zeng)加(jia)。

2022年廣州一手房庫存情況

“可能(neng)(neng)在(zai)2023年(nian)初(chu)期類似降價走(zou)量現象還有出(chu)現的可能(neng)(neng)，不過(guo)在(zai)政策利好、市場(chang)信心逐漸回升(sheng)的情況下，預計隨著今年(nian)二三季度(du)成交量的回升(sheng)，該(gai)趨勢將會越(yue)來越(yue)弱。”李茂喆認為。

廣(guang)州黃埔一位購房者(zhe)1月9日告訴記者(zhe)，他近期認購了(le)(le)黃埔一個新樓盤(pan)并交(jiao)付(fu)了(le)(le)誠意金，但還在猶豫是否要交(jiao)首付(fu)，近期銷售人員(yuan)一直(zhi)在催促他。“樓盤(pan)均價較之前高位已經回落了(le)(le)不少，但同時裝修也有所(suo)減(jian)配。”

克而(er)瑞廣(guang)佛區域(yu)指(zhi)出，廣(guang)州全(quan)市一手住宅證載存(cun)量超過1300萬(wan)平方(fang)米(mi)，開盤/加(jia)推平均(jun)去化率僅約(yue)25%，在需求(qiu)端仍需時間培育的(de)情況下，必須(xu)制定合(he)理的(de)營銷策(ce)略搶奪有(you)限的(de)客源，去庫存(cun)依(yi)然是2023年廣(guang)州樓市的(de)主(zhu)題。鑒于目(mu)前全(quan)國樓市政策(ce)大環境不(bu)斷轉好，首套(tao)剛需及(ji)改善置業得到鼓(gu)勵，廣(guang)州仍有(you)望在2023年兌(dui)現部分暖市利(li)好傳聞，但對力度(du)不(bu)可期望太高。

廣州(zhou)中原研究發展(zhan)部也認為，2023年(nian)廣州(zhou)樓(lou)市政(zheng)策面出現大調整的(de)(de)可能性仍較(jiao)低(di)，但房貸審(shen)批、備案價等(deng)已“應(ying)松(song)(song)盡松(song)(song)”。加上防疫放開，買家信(xin)心重建(jian)速(su)度(du)加快(kuai)，預計將比(bi)2022年(nian)成交(jiao)量(liang)增(zeng)加25%-30%。雖(sui)然今(jin)年(nian)利好樓(lou)市的(de)(de)積極因(yin)素增(zeng)多(duo)，但整體(ti)經濟環境(jing)復(fu)蘇尚需時間。另外，增(zeng)城、南沙(sha)等(deng)成交(jiao)基數較(jiao)大的(de)(de)區(qu)域面臨不(bu)少挑戰，因(yin)此維(wei)持“審(shen)慎樂觀”的(de)(de)研判態度(du)。

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封(feng)面(mian)圖(tu)片來(lai)源：每(mei)日經濟新聞 資料圖(tu)