每經記者｜陳榮浩    每經編(bian)輯｜魏文藝(yi)    

2022年在(zai)房企(qi)銷售業(ye)績普(pu)遍下(xia)滑的(de)背(bei)景下(xia)，也有部分房企(qi)逆勢發力，彰顯“黑馬(ma)”本色(se)。

從近期(qi)克而瑞(rui)公布的(de)(de)2022年大灣(wan)區各城房(fang)(fang)企銷售情況看，來(lai)自深圳的(de)(de)房(fang)(fang)企深圳鵬(peng)瑞(rui)集團(tuan)有限公司（以下簡(jian)稱鵬(peng)瑞(rui)集團(tuan)）表現突出，其在(zai)2022年佛山(shan)房(fang)(fang)企權益銷售榜(bang)(bang)上(shang)以63.54億元首進前三，在(zai)東莞、深圳的(de)(de)房(fang)(fang)企TOP20操盤(pan)銷售榜(bang)(bang)上(shang)分別排在(zai)第(di)15位(wei)和第(di)19位(wei)。

值得注意的是，自從(cong)2013年在(zai)深(shen)圳(zhen)(zhen)成(cheng)功打造了頂豪“深(shen)圳(zhen)(zhen)灣(wan)一號”后(hou)，鵬(peng)(peng)瑞(rui)集(ji)團在(zai)國內高端(duan)豪宅市場聲名(ming)鵲起。此后(hou)，鵬(peng)(peng)瑞(rui)集(ji)團在(zai)大灣(wan)區持續“攻(gong)城掠地(di)”，并逐步把業務重心從(cong)科技轉向地(di)產。

據其官網(wang)資(zi)料，目前(qian)鵬瑞(rui)(rui)集團已(yi)分別在(zai)深圳、廣州(zhou)、上海、珠(zhu)海、東莞、佛山、大理等城市布局10多個項目，其中在(zai)大灣區6城共有12個項目。不過，2022年鵬瑞(rui)(rui)集團在(zai)公開市場鮮少拿地，其未(wei)來能否持(chi)續發(fa)力也引發(fa)行業(ye)關注。

1月11日上午，鵬瑞集(ji)(ji)團方面通過微信回(hui)復《每日經濟新聞》記(ji)者表示，“集(ji)(ji)團對項目(mu)品質高度重視，目(mu)前每個城市的(de)(de)項目(mu)布局(ju)數(shu)量不多，也正是集(ji)(ji)團區別于其他高周轉地產開發企業的(de)(de)不同(tong)所在，而(er)這(zhe)也是跟(gen)國(guo)家政策相符合的(de)(de)。”

加碼布局大灣區各城

深(shen)圳頂(ding)豪深(shen)圳灣一號(hao)的成功打造，使得鵬瑞集(ji)團在深(shen)圳地產圈(quan)一炮而紅。

公開(kai)資料顯示，2013年深圳灣一號發(fa)售時單價就達到十(shi)幾萬(wan)元。截至(zhi)今年1月9日，該(gai)項目二(er)手房源在(zai)貝(bei)殼找(zhao)房的(de)普遍掛牌(pai)價超過20萬(wan)元/平方米。

來源：貝殼找房

靠(kao)打造深圳(zhen)頂豪走紅后，鵬瑞(rui)集團開(kai)始在(zai)大灣(wan)區(qu)多(duo)個城市(shi)不斷復制“深圳(zhen)灣(wan)1號”，其中在(zai)佛山市(shi)場的(de)表現尤其突出。2022年(nian)，鵬瑞(rui)集團首次(ci)進入佛山房企(qi)權(quan)益銷售(shou)榜(bang)TOP3，以(yi)63.54億元排(pai)在(zai)第3位；而2021年(nian)鵬瑞(rui)集團還排(pai)在(zai)佛山房企(qi)權(quan)益銷售(shou)榜(bang)第45位，一年(nian)時間(jian)躍升了42個名次(ci)。

來源：克而瑞

2021年(nian)9月15日(ri)，鵬瑞集團以51.78億(yi)元(yuan)(yuan)拿下佛(fo)(fo)山(shan)三(san)龍灣雙子塔產(chan)城綜合體(ti)項目，這也是佛(fo)(fo)山(shan)禪城區域總(zong)價第二高的(de)地(di)塊，折合樓面價約9194元(yuan)(yuan)/平方米。在此地(di)塊開發的(de)“佛(fo)(fo)山(shan)三(san)龍灣1號”于2022年(nian)8月正式開盤(pan)，單日(ri)成(cheng)交額超(chao)22億(yi)元(yuan)(yuan)，近4個月已(yi)累(lei)計成(cheng)交400余套房源，成(cheng)交總(zong)金額超(chao)過(guo)40億(yi)元(yuan)(yuan)，一舉拿下2022年(nian)度佛(fo)(fo)山(shan)千(qian)萬豪宅網簽(qian)套數、面積、金額“三(san)冠王(wang)”。

在中指研(yan)究(jiu)院統計的2022年佛(fo)山房地產項目銷(xiao)售(shou)業績TOP10榜(bang)單中，三龍灣1號以44.55億(yi)元的銷(xiao)售(shou)額高居榜(bang)首，領先第2名近17億(yi)元。

來源：中指研究院

據記者觀察，目前(qian)鵬(peng)瑞(rui)(rui)集團(tuan)在大灣(wan)(wan)區的拿地策略仍以打造高端住宅(zhai)為(wei)主，大有復制“深圳(zhen)灣(wan)(wan)一號”的趨勢。在佛山(shan)除三(san)龍灣(wan)(wan)1號外，鵬(peng)瑞(rui)(rui)集團(tuan)還在順德區大良開發了高端住宅(zhai)項目鵬(peng)瑞(rui)(rui)皓(hao)月(yue)灣(wan)(wan)，套均總(zong)價(jia)在1120萬~1420萬元(yuan)。

從2022年鵬瑞(rui)集團(tuan)在(zai)(zai)大灣區(qu)各城(cheng)市的(de)銷售情況看，據克而瑞(rui)數(shu)據，鵬瑞(rui)集團(tuan)在(zai)(zai)佛山權益銷售額(e)為63.54億元(yuan)(yuan)，在(zai)(zai)深圳(zhen)的(de)操(cao)盤銷售金額(e)為53.56億元(yuan)(yuan)（第(di)15位），在(zai)(zai)東莞的(de)操(cao)盤銷售金額(e)為16.44億元(yuan)(yuan)（第(di)19位）。僅在(zai)(zai)上(shang)述三(san)城(cheng)的(de)銷售總額(e)，鵬瑞(rui)集團(tuan)就可進入去年的(de)全國百(bai)強房企行列。

據鵬(peng)(peng)瑞集團官(guan)網，其目前已在深(shen)(shen)圳、廣(guang)州、上海(hai)、珠海(hai)、東莞、佛山、大理等城市(shi)布(bu)局10多個(ge)(ge)項(xiang)目。不過主要在售項(xiang)目仍在大灣(wan)區(qu)，如佛山有(you)“三龍灣(wan)1號(hao)”和“鵬(peng)(peng)瑞皓月灣(wan)”兩個(ge)(ge)項(xiang)目，廣(guang)州有(you)為“鵬(peng)(peng)瑞1號(hao)”和“清(qing)遠四季尚璟”兩個(ge)(ge)項(xiang)目，深(shen)(shen)圳有(you)“深(shen)(shen)圳灣(wan)1號(hao)”“尚府(fu)”和“頤璟”3個(ge)(ge)項(xiang)目。此外(wai)，東莞和清(qing)遠各有(you)1個(ge)(ge)項(xiang)目，珠海(hai)有(you)3個(ge)(ge)項(xiang)目。

通過城市更新拓儲

事實上，對鵬瑞(rui)集(ji)團(tuan)的(de)創始人徐航來說，當初(chu)房地(di)產領(ling)(ling)域并(bing)非其深耕的(de)核心領(ling)(ling)域。甚至在2013年徐航就曾(ceng)公開表示“鵬瑞(rui)不會在房地(di)產領(ling)(ling)域系統(tong)性發展”。直到2018年，或許是嘗(chang)到了開發高端住宅的(de)“甜(tian)頭”，鵬瑞(rui)集(ji)團(tuan)開始在房地(di)產領(ling)(ling)域加(jia)速“跑馬圈地(di)”。

打(da)造高端住宅(zhai)到(dao)底有(you)多賺(zhuan)錢？因(yin)為(wei)(wei)鵬瑞(rui)集(ji)團為(wei)(wei)非上市企業，所以(yi)目前(qian)無法通(tong)過年報等方式了解其盈(ying)利情(qing)況(kuang)，但在邁瑞(rui)醫療2017年的IPO申請文(wen)件中(zhong)曾披露：2017年度，鵬瑞(rui)集(ji)團凈利潤(run)約(yue)8.8億元，而開發圳(zhen)(zhen)灣一(yi)號的深(shen)圳(zhen)(zhen)市鵬瑞(rui)地產(chan)開發有(you)限公司（2022年3月改名為(wei)(wei)深(shen)圳(zhen)(zhen)市鵬瑞(rui)發展(zhan)控股集(ji)團有(you)限公司）的凈利潤(run)則(ze)達到(dao)38.08億元。

據(ju)官網資(zi)料(liao)，截至2022年6月，鵬瑞(rui)集團剔除預(yu)收(shou)款(kuan)項(xiang)后的資(zi)產負債(zhai)率(lv)不(bu)超(chao)過70%、凈負債(zhai)率(lv)不(bu)超(chao)過100%、現金短債(zhai)比大于1，均位(wei)于行業優秀(xiu)水平。

來源：邁瑞醫療2017年IPO申報文件

記者注意(yi)到，2022年在土拍市場鮮少看到鵬瑞(rui)集(ji)團的(de)身影。而(er)此(ci)前(qian)的(de)2021年下半年，鵬瑞(rui)集(ji)團曾(ceng)掀起一波拿(na)地(di)(di)高潮，分別以17.38億元、52億元、49.58億元拿(na)下上海自貿區臨港新片區地(di)(di)塊、佛(fo)山(shan)三龍灣1號項目地(di)(di)塊、廣州天(tian)河區金(jin)融(rong)城東區3宗地(di)(di)塊。

雖(sui)然鵬(peng)瑞集(ji)團減少了(le)在土拍市場拿(na)地(di)，但(dan)近(jin)其(qi)在城(cheng)市更新(xin)領域動作頻頻。

據鵬瑞集(ji)團官(guan)網(wang)，其于2018年(nian)1月正式成立鵬瑞城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)投資(zi)（深圳）有限公(gong)司(si)（以下(xia)簡(jian)稱鵬瑞城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)），目(mu)(mu)前拓(tuo)展項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)輻射(she)深圳多個區域、粵港澳大(da)灣(wan)區城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)、重點一二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)等，擁有多個城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，土地儲備量不(bu)斷(duan)增(zeng)加(jia)。據公(gong)開(kai)資(zi)料，到2022年(nian)末，鵬瑞集(ji)團在深圳參與了包括后(hou)海(hai)舊(jiu)改項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)、寶(bao)安鐵崗舊(jiu)村(cun)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)等城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)。

2021年6月，鵬瑞集團(tuan)通過收(shou)購華夏(xia)幸福（深圳(zhen)）城市(shi)更新管(guan)理有限公司(si)，獲得了(le)后者(zhe)位于(yu)深圳(zhen)、東莞和廣州的(de)十多個優質舊改項目。一年后的(de)2022年8月，市(shi)場(chang)曾傳出鵬瑞集團(tuan)裁撤城市(shi)更新部門20%~30%員(yuan)工的(de)消息(xi)，彼(bi)時(shi)鵬瑞曾回(hui)復媒體稱(cheng)，“系正常內部分流(liu)、調配。”

根據規劃(hua)，鵬瑞(rui)城(cheng)市(shi)更新(xin)將在三(san)年(nian)內(nei)拓展(zhan)新(xin)項目土(tu)地面積約(yue)300-600萬(wan)平方米，通過3-5年(nian)的快速發展(zhan)，將公司(si)打造成為(wei)中國城(cheng)市(shi)更新(xin)領域(yu)的領先品牌。

對(dui)于2023年的拿地(di)計劃(hua)及未來的發展(zhan)規(gui)劃(hua)，鵬瑞(rui)集團(tuan)方面書面回(hui)復記者表示(shi)，核心城市(shi)、核心地(di)段的優(you)質(zhi)物業仍然是(shi)鵬瑞(rui)關注(zhu)的重(zhong)點(dian)。“鵬瑞(rui)將專注(zhu)打造高端住(zhu)宅及城市(shi)綜(zong)合體開發，助力城市(shi)高質(zhi)量發展(zhan)。集團(tuan)項目(mu)在深圳、佛(fo)山、珠海(hai)、上(shang)海(hai)、東莞(guan)等地(di)在售項目(mu)都受到了當(dang)地(di)市(shi)場(chang)熱(re)捧(peng)。”

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封(feng)面圖片來源：攝圖網-500553887