每(mei)經AI快訊(xun)，中國銀河02月03日發布研報稱：給予房地產行業推薦（維持）評級。

事件：克(ke)爾瑞(rui)發布2023年1月百強(qiang)房(fang)企銷售數據。

1月百強房(fang)企銷售表現(xian)仍較疲弱(ruo)：根據克而瑞公布的2023年1月百強房(fang)企銷售榜單，1月TOP100房(fang)企銷售全口徑金(jin)(jin)額金(jin)(jin)額為3994.40億元(yuan)，環比下(xia)降47.39%，同比下(xia)降31.71%，較上(shang)月同比-0.69pct。1月銷售走弱(ruo)主要系2023年春節提前(qian)到1月下(xia)旬，整體交易天數少于上(shang)年同期，且伴隨疫情防控政策(ce)優化(hua)調(diao)整，全國各(ge)地銷售節奏受(shou)到一定影響。目(mu)前(qian)購(gou)房(fang)者信(xin)心(xin)恢復還未見拐點，目(mu)前(qian)銷售處于“U”型(xing)底部向(xiang)抬升的過(guo)度階段(duan)，復蘇的過(guo)程(cheng)大概率曲折且反復，11月以(yi)來，隨著供(gong)給側政策(ce)不斷發力，保主體進程(cheng)加速，目(mu)前(qian)市場的關注點逐漸轉移(yi)到需(xu)求端政策(ce)。

各梯隊(dui)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)門檻同比降(jiang)(jiang)幅(fu)(fu)較(jiao)(jiao)上月(yue)收窄(zhai)(zhai)，TOP11-20房(fang)企(qi)(qi)降(jiang)(jiang)幅(fu)(fu)相對較(jiao)(jiao)小：2023年(nian)(nian)1月(yue)單月(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)規模超過100億(yi)的企(qi)(qi)業(ye)有13家，較(jiao)(jiao)上年(nian)(nian)同期和22年(nian)(nian)度平均數量小幅(fu)(fu)下降(jiang)(jiang)。各梯隊(dui)房(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)門檻同比降(jiang)(jiang)幅(fu)(fu)較(jiao)(jiao)上月(yue)實現持續收窄(zhai)(zhai)，TOP3、10、20、50、100房(fang)企(qi)(qi)的累計銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)門檻分別為(wei)200、90、60、26、7億(yi)元，同比分別為(wei)-9.7%、-18.4%、-38.4%、-47.1%、-41.4%。就單月(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)金額而言(yan)，2023年(nian)(nian)1月(yue)TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房(fang)企(qi)(qi)單月(yue)銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)額為(wei)843、902.6、782.3、897.5、569億(yi)元，同比分別為(wei)-24.22%、-19.45%、-18.60%、-46.71%、-41.39%，較(jiao)(jiao)上月(yue)同比分別-27.9pct、-13.5pct、-9.4pct、+14.4pct、+4.8pct。

區(qu)域(yu)(yu)分化加劇，頭(tou)(tou)部(bu)國企(qi)(qi)及區(qu)域(yu)(yu)龍(long)頭(tou)(tou)優勢(shi)(shi)彰(zhang)顯：單月(yue)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)金額(e)(e)(e)排名(ming)前三(san)的房(fang)企(qi)(qi)是保(bao)利發(fa)展、萬科(ke)地(di)產(chan)(chan)、碧桂(gui)園(yuan)，1月(yue)全口(kou)(kou)(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)(e)分別為(wei)(wei)295、278、270億元，同比(bi)(bi)(bi)(bi)分別為(wei)(wei)4.24%、-17.01%、-45.40%，環比(bi)(bi)(bi)(bi)變(bian)動-48.42%、-36.02%、-3.61%，本年(nian)1月(yue)TOP3房(fang)企(qi)(qi)同環比(bi)(bi)(bi)(bi)均呈(cheng)現下降趨勢(shi)(shi)。1月(yue)全口(kou)(kou)(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)(e)Top3房(fang)企(qi)(qi)較之前數月(yue)未發(fa)生變(bian)動，且(qie)其銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)(e)占比(bi)(bi)(bi)(bi)達(da)20%，可見行業(ye)(ye)(ye)龍(long)頭(tou)(tou)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)優勢(shi)(shi)顯著(zhu)。我們重(zhong)點(dian)跟蹤(zong)的50家主流重(zhong)點(dian)房(fang)企(qi)(qi)中(zhong)(zhong)，10家實現全口(kou)(kou)(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)(e)環比(bi)(bi)(bi)(bi)正(zheng)增長，16家實現全口(kou)(kou)(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)(e)同比(bi)(bi)(bi)(bi)正(zheng)增長，其中(zhong)(zhong)增速(su)達(da)到(dao)10%以(yi)上(shang)的有華(hua)(hua)發(fa)股(gu)份、濱江(jiang)集團、建(jian)發(fa)房(fang)產(chan)(chan)、越秀(xiu)地(di)產(chan)(chan)、保(bao)利置業(ye)(ye)(ye)、中(zhong)(zhong)華(hua)(hua)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)、大家房(fang)產(chan)(chan)、電(dian)建(jian)地(di)產(chan)(chan)、中(zhong)(zhong)天(tian)美好集團、首(shou)創城發(fa)，單月(yue)全口(kou)(kou)(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)(e)同比(bi)(bi)(bi)(bi)增速(su)前三(san)的房(fang)企(qi)(qi)為(wei)(wei)中(zhong)(zhong)華(hua)(hua)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)、保(bao)利置業(ye)(ye)(ye)和越秀(xiu)地(di)產(chan)(chan)，增速(su)分別113.3%、84.0%、60.2%，為(wei)(wei)且(qie)中(zhong)(zhong)華(hua)(hua)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)單月(yue)全口(kou)(kou)(kou)徑(jing)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)(shou)額(e)(e)(e)同環比(bi)(bi)(bi)(bi)均實現正(zheng)增長。

投資(zi)建議：隨著供(gong)給側(ce)政策(ce)(ce)不斷發(fa)力，保主體進程(cheng)加(jia)速，目前市場的關注點(dian)逐(zhu)漸轉移(yi)到需求端政策(ce)(ce)。短期內看好供(gong)需兩(liang)端政策(ce)(ce)共振帶來(lai)的板(ban)塊修復行(xing)情，中長期的機(ji)會來(lai)自于拿地利(li)(li)潤率(lv)(lv)和市占(zhan)率(lv)(lv)的提升。2023年行(xing)業供(gong)給側(ce)出清還(huan)未結束，格局(ju)在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策(ce)(ce)并不是無差(cha)別托底，房(fang)(fang)企分化邏輯加(jia)強(qiang)，未來(lai)優(you)(you)質的資(zi)源(yuan)將(jiang)不斷向頭部房(fang)(fang)企聚(ju)集。我們(men)建議關注兩(liang)條主線(xian)：1）強(qiang)信用、厚土儲、優(you)(you)布(bu)局(ju)的全國性布(bu)局(ju)房(fang)(fang)企和確(que)定(ding)性強(qiang)的區域性房(fang)(fang)企：保利(li)(li)發(fa)展（600048）、金地集團(tuan)（600383）、招商蛇口（001979）、萬(wan)科(ke)A（000002）、濱江集團(tuan)（002244）、建發(fa)股份（600153）、華發(fa)股份（600325）；2）母(mu)公(gong)司穩(wen)定(ding)經營的優(you)(you)質物(wu)管公(gong)司：招商積余（001914）、萬(wan)物(wu)云(yun)（2602）。

風(feng)險提示：基本面數據恢(hui)復(fu)不及預期、房(fang)價超預期下行等(deng)風(feng)險。

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(記者 王曉波)

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