每經(jing)編輯｜何小桃 張(zhang)錦河 李(li)澤(ze)東    

繼1月5日央(yang)行、銀保監會宣布建(jian)立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，已(yi)有多地下(xia)調首套房貸款利率。

據諸葛找(zhao)房數據研(yan)究中(zhong)心(xin)不(bu)完全(quan)統計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠(zhu)海(hai)、長春、沈陽(yang)在內的約30城(cheng)已下調了首套房貸款利率。據中(zhong)指研(yan)究院監測，目前已有20余城下調(diao)首套房貸(dai)利率至4%以下。其中，鄭州首套(tao)房貸(dai)利率正式由4.1%調整為(wei)3.8%，四大國有(you)銀行廣東珠海分支機構(gou)首套(tao)房貸(dai)款利率最低(di)可按3.7%執行。

首套(tao)房利率不斷下行，不少身在(zai)“圍城”中的已(yi)購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款(kuan)；同(tong)時有關(guan)“降低存量房貸利率”的呼聲漸高。

很多網民(min)在領導留言(yan)板(ban)上提出(chu)“降(jiang)(jiang)低存量房貸利率”的建議時，還會附帶(dai)描述自身生活狀況、家庭開支(zhi)、工作壓(ya)力，直言(yan)“不渴望能降(jiang)(jiang)到3.8，但希望有(you)所(suo)下(xia)降(jiang)(jiang)、多考慮民(min)生”。

據九(jiu)派新聞，2月(yue)2日，河南省鄭州市金融(rong)工作(zuo)部(bu)門的工作(zuo)人員對此表示，現實(shi)情況會及時了解、反(fan)饋，但能做的有限，利率(lv)的調整在于中國人民銀行(xing)。

下午，記者聯系中國人民銀行(xing)，接線人員回應稱，沒有(you)收到(dao)“降低存量房貸利率”的相關通知(zhi)，目前還是以(yi)合同約定為準(zhun)，有建議和意見(jian)可以(yi)留言。

提前還貸(dai)人數猛增，排隊要等3個月

據《中國(guo)銀(yin)行保險報》報道，重慶的(de)陳女士元旦后直(zhi)接到(dao)當地(di)的(de)貸(dai)款銀(yin)行網點，成(cheng)功預(yu)約(yue)了提前還(huan)(huan)房貸(dai)，不過她的(de)還(huan)(huan)款期被排到(dao)幾個(ge)月(yue)(yue)之后。“1月(yue)(yue)預(yu)約(yue)的(de)，4月(yue)(yue)才能還(huan)(huan)款，總比還(huan)(huan)不了強吧。”

另據(ju)財(cai)聯(lian)社1月19日(ri)報(bao)道，從北京地區多家銀行(xing)處了解到，目(mu)前(qian)(qian)(qian)提(ti)前(qian)(qian)(qian)還(huan)房(fang)貸(dai)的客戶較多，提(ti)前(qian)(qian)(qian)還(huan)房(fang)貸(dai)需要提(ti)前(qian)(qian)(qian)一個(ge)月申請，有銀行(xing)則表(biao)示，目(mu)前(qian)(qian)(qian)預(yu)約提(ti)前(qian)(qian)(qian)還(huan)房(fang)貸(dai)的還(huan)款時間已經排到5月份(fen)。此外，銀行(xing)工作(zuo)人員普遍表(biao)示，提(ti)前(qian)(qian)(qian)還(huan)房(fang)貸(dai)不需要繳納(na)違約金。

據第一財經報道，在各類社交平(ping)臺(tai)上(shang)，介紹如(ru)何提(ti)前還(huan)房貸、計(ji)算(suan)利息(xi)減免幅度的帖子層(ceng)出(chu)(chu)不窮。其中主要(yao)分(fen)為降低(di)月(yue)供和縮短年限兩種(zhong)(zhong)方式。程序(xu)員小津分(fen)享(xiang)了自己根據算(suan)法計(ji)算(suan)出(chu)(chu)來的“最優(you)(you)方案”，他認為“最優(you)(you)”有(you)兩種(zhong)(zhong)解釋，一種(zhong)(zhong)希望總利息(xi)最低(di)，這種(zhong)(zhong)情況(kuang)可以(yi)選擇等(deng)額本(ben)金(jin)+提(ti)前還(huan)款減年限；另一種(zhong)(zhong)“最優(you)(you)”是償還(huan)本(ben)金(jin)的同(tong)時平(ping)衡風(feng)險，適合采用等(deng)額本(ben)息(xi)+提(ti)前還(huan)款減月(yue)供。之后(hou)資金(jin)充裕(yu)時再(zai)繼續提(ti)前還(huan)款。

問及提前還(huan)款(kuan)的(de)原因，小津笑著介紹了自己的(de)心路歷程：“春節(jie)前拿(na)到(dao)了年終獎(jiang)，當時點(dian)開(kai)股票(piao)App，累計收(shou)(shou)益(yi)-40%；點(dian)開(kai)銀(yin)行App，基金累計收(shou)(shou)益(yi)-20%，理財產品(pin)年化收(shou)(shou)益(yi)2%，點(dian)開(kai)房貸計算(suan)器提前還(huan)10萬可以省(sheng)9萬利息，然后我就(jiu)果斷選擇申(shen)請提前還(huan)貸。”

圖片來源(yuan)：每日經濟新聞 劉國梅 攝

事實上，自2022下半年(nian)開始，多(duo)家銀(yin)行(xing)提前還(huan)房貸的門檻(jian)就在提高。廣(guang)東省城(cheng)規院住房政(zheng)策研(yan)(yan)究中心首席研(yan)(yan)究員李宇嘉近日也(ye)表示，對于(yu)銀(yin)行(xing)來講，房貸是(shi)(shi)最優質(zhi)的資(zi)產(chan)之一。銀(yin)行(xing)通過存(cun)款(kuan)利(li)(li)率(lv)和理財(cai)產(chan)品來募集到較低成(cheng)本的資(zi)金，然后來做房貸業務(wu)，是(shi)(shi)銀(yin)行(xing)很(hen)重要(yao)的一個盈利(li)(li)渠道。如果大家提前還(huan)貸，那么(me)這個業務(wu)邏輯(ji)就行(xing)不通了，銀(yin)行(xing)肯(ken)定(ding)不愿意。

這次出現的還(huan)貸潮(chao)，主(zhu)要有(you)以下兩個原因。

第一，新房(fang)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)確(que)實優惠多了，但是(shi)存量(liang)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)沒有(you)太大(da)的(de)(de)變化。根據(ju)2022年(nian)12月份新發放個人住房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)利率，全國平(ping)均(jun)為4.26%，這是(shi)2008年(nian)有(you)統(tong)計以(yi)來(lai)的(de)(de)歷(li)史最低水(shui)平(ping)。部分城市首(shou)套房(fang)貸(dai)(dai)(dai)可以(yi)做到(dao)3.9%甚至更低。而不(bu)少購房(fang)者的(de)(de)存量(liang)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利率依然在5%~6%的(de)(de)水(shui)平(ping)。

第二，在(zai)(zai)過(guo)去，不少(shao)購房者通過(guo)理(li)財(cai)可以(yi)將其所產生(sheng)的收(shou)益(yi)(yi)(yi)用來償(chang)還房貸(dai)，這(zhe)要比提前(qian)還房貸(dai)有(you)益(yi)(yi)(yi)的多。但(dan)如(ru)今(jin)情況不一樣了。據(ju)普益(yi)(yi)(yi)標準數據(ju)顯(xian)示(shi)，截至(zhi)2022年12月末，全市(shi)場存(cun)續開放(fang)式固收(shou)類(lei)理(li)財(cai)產品近三個月年化(hua)收(shou)益(yi)(yi)(yi)率(lv)(lv)平(ping)(ping)均水平(ping)(ping)為(wei)-1.28%，環比下跌2.16%；近一年平(ping)(ping)均收(shou)益(yi)(yi)(yi)率(lv)(lv)2.11%，環比下跌0.75%。隨著(zhu)債市(shi)企(qi)穩(wen)，銀行理(li)財(cai)收(shou)益(yi)(yi)(yi)正在(zai)(zai)逐步回暖。

“降低(di)存量房貸利率(lv)”呼聲高漲：

我們真的很不(bu)容易

與此同時，關于降(jiang)低存量房(fang)貸利率(lv)的呼聲也越來越強烈。

在河(he)南鄭州新鄭市的領導留言(yan)中，有(you)網民這(zhe)樣留言(yan)：“利率6.125時候買的房子(zi)，上浮(fu)利率(lv)太高了。經(jing)過這(zhe)幾年(nian)疫情(qing)沖擊，相信大多數老百姓對(dui)于房(fang)貸(dai)是(shi)壓力最大的(de)，也是(shi)最大的(de)一筆(bi)開銷。政府能不能跟(gen)當地銀行(xing)部門溝通，降低原來貸(dai)款利率(lv)，給予(yu)適當優(you)惠，現在買房(fang)基(ji)準(zhun)4.3下調20個基(ji)點，不能只促進購買市場，之前(qian)購房的也應給予(yu)政(zheng)策優惠。”

留言板(ban)官方給(gei)出(chu)的回復(fu)是(shi)(shi)“對于(yu)存量房貸客戶均是(shi)(shi)按照當時(shi)貸款合(he)(he)同利(li)(li)率執行，如(ru)果當時(shi)合(he)(he)同利(li)(li)率為浮動利(li)(li)率（LPR加減(jian)點(dian)形(xing)式）且每年(nian)1月1日(ri)調整(zheng)，那么2023年(nian)其利(li)(li)率將下降0.35個百(bai)分點(dian)（因為2022年(nian)5年(nian)期LPR下降了(le)0.35個百(bai)分點(dian)），客戶將享受(shou)到利(li)(li)率下降帶來的實惠(hui)。”。

在(zai)頂端(duan)新聞“我(wo)想@領(ling)導”問(wen)政平臺上(shang)，有網民(min)也(ye)留言稱：“春節后(hou)，多個城市(shi)(shi)下(xia)(xia)調首(shou)(shou)套(tao)(tao)房貸利(li)率(lv)下(xia)(xia)限(xian)，作為年(nian)后(hou)首(shou)(shou)個降房貸利(li)率(lv)的(de)城市(shi)(shi)鄭(zheng)州(zhou)首(shou)(shou)套(tao)(tao)房貸利(li)率(lv)下(xia)(xia)調至3.8%。真(zhen)的(de)很(hen)羨慕也(ye)很(hen)祝賀現在(zai)的(de)剛(gang)需購房者，同(tong)樣是買首(shou)(shou)套(tao)(tao)自己住的(de)剛(gang)需房，他們相對于一兩年(nian)前購房的(de)我(wo)們來說，能省下(xia)(xia)不少錢。”

該網友表(biao)示，“我2019年因要結婚買了首套房，銀行加點(dian)，利率5.88%。我(wo)還不是最高的(de)，身邊有(you)同事、朋友，也是剛(gang)需(xu)，貸款利(li)率超過6%。作為我(wo)們這些(xie)工作不久的(de)剛(gang)需(xu)房奴來說，現在特別想(xiang)知道，有(you)沒有(you)辦法申請(qing)變更房貸利(li)率，享受新的(de)房貸利(li)率。這幾(ji)年我們(men)收(shou)入都受(shou)到(dao)影響，真的(de)很不容易。”

平(ping)臺回(hui)復(fu)：“經平(ping)臺向中國郵政儲蓄銀行了解：房(fang)貸(dai)利(li)率3.8%是針對首(shou)套(tao)購房(fang)者，此前購房(fang)者申請的存量房(fang)貸(dai)無法轉為(wei)3.8%房(fang)貸(dai)利(li)率。”

據經濟觀察(cha)報報道，上(shang)(shang)述情況并(bing)非(fei)少數，人民(min)網領導留言板上(shang)(shang)，自2022年年初以來，來自全國(guo)各(ge)省市有關呼吁(yu)降低存量房貸款(kuan)利率的留言超過70條，購房時(shi)間多(duo)在(zai)(zai)2019年-2021年期間，加點(dian)多(duo)超過100個基點(dian)，貸款(kuan)年利率多(duo)在(zai)(zai)6%以上(shang)(shang)。

一(yi)位2021年在鄭州購房(fang)的購房(fang)者表示，當(dang)時(shi)其貸款利率在6.125%，這意味著100萬元(yuan)的(de)貸款每月月供(gong)為7222元(yuan)，而(er)按照當(dang)前鄭(zheng)州首(shou)套房貸款(kuan)3.8%的利(li)率，月(yue)供不(bu)到6000元(yuan)，兩者的(de)利息總額相差超過30萬(wan)元(yuan)。

“存(cun)量房(fang)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)加點(dian)重新調整(zheng)可能性不大。”一名上海四大行某支行信(xin)貸(dai)負責人分析(xi)，銀行的營收壓力會非常大。

報道稱(cheng)，實際(ji)上(shang)，中國曾經出現過存(cun)量房(fang)貸利率下調的先例(li)。2008年10月，央行(xing)決定(ding)將商業性個人住房(fang)貸款(kuan)利率的下限(xian)由貸款(kuan)基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款(kuan)比(bi)例(li)調整為20％。隨后，多(duo)家(jia)銀行(xing)宣布(bu)對符(fu)合條件的(de)存量房貸利率從8.5折降到7折。

“但(dan)從實際操(cao)作的(de)層面考慮，現存(cun)存(cun)量(liang)房貸規模已經(jing)超過50萬億，是2008年的(de)十幾倍。調整(zheng)存(cun)量(liang)利率(lv)，意味著(zhu)一(yi)些銀(yin)行(xing)可能需要再對征信進行(xing)核查，這也是一(yi)個巨大的(de)工作量(liang)。”上述負責(ze)人表示。

專家：下調存在(zai)一(yi)定難度(du)

媒(mei)體：建(jian)議加(jia)快出臺相關舉措

經(jing)濟日(ri)報2月1日(ri)發表文章《提前還房(fang)貸(dai)利大(da)于弊嗎》中稱，當前部分(fen)存量房(fang)貸(dai)與(yu)新增房(fang)貸(dai)之間的(de)利差過大(da)問題需要引起重視。建議相關部門(men)加快出臺相關舉(ju)措，引導銀(yin)行適度降(jiang)低存(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸利率，逐步縮(suo)窄(zhai)存(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸與新增房(fang)貸之間(jian)的利差，進(jin)一步降(jiang)低住房(fang)消(xiao)費者的負擔，有效(xiao)解決居民扎堆提前還款及(ji)違規“轉(zhuan)貸”等(deng)問題(ti)。可加快(kuai)引導(dao)5年期(qi)以(yi)上LPR下降(jiang)，繼續(xu)降(jiang)低(di)新(xin)增和存量住房貸款利率，減(jian)輕居(ju)民住房消費負擔。

據中國記(ji)協網，經濟日報(bao)(bao)是國務(wu)院(yuan)舉辦(ban)、中宣(xuan)部領導和(he)管理的(de)以(yi)經濟報(bao)(bao)道為主的(de)綜(zong)合性(xing)報(bao)(bao)紙。

光大證券(quan)首席金融業分析(xi)師王一(yi)峰(feng)表示，受(shou)疫情(qing)持續影(ying)響(xiang)，部分居(ju)民資產(chan)(chan)負債表受(shou)損，高利(li)(li)率(lv)按(an)揭一(yi)方面降低了居(ju)民資產(chan)(chan)負債表的安全性，另一(yi)方面也不(bu)利(li)(li)于(yu)消費的恢復。通過下調(diao)存量房貸(dai)利(li)(li)率(lv)，從“防風險、擴消費、促(cu)(cu)公(gong)平”的角度看(kan)，具有一(yi)定現實意義。且存量按(an)揭貸(dai)款(kuan)的降息，一(yi)定程度上也有助于(yu)緩解貸(dai)款(kuan)早償壓(ya)力，進而促(cu)(cu)進按(an)揭貸(dai)款(kuan)平穩增長，甚至能夠促(cu)(cu)進住房銷售盡(jin)快復蘇。

但他(ta)同時表示，從現實操作的(de)角度(du)來說，存量房(fang)利率下調存在一(yi)定難度(du)。首先(xian)，各(ge)個城市目前(qian)利(li)率不統一，如果要降(jiang)(jiang)，怎(zen)么降(jiang)(jiang)是個問題(ti)，以及可能還要與貸(dai)款人(ren)簽訂(ding)補充合同。最(zui)后，降(jiang)(jiang)低存量房利(li)率還可能會影響到銀行自身(shen)經(jing)營的穩定性(xing)。

?編輯|何小桃 張錦河 李澤東 杜恒峰

校對|盧祥勇

每日經濟新聞綜(zong)合經濟觀察(cha)報(bao)、經濟日報(bao)、