每經評論員 薛暉

近期，提前還房貸(dai)難、排(pai)隊(dui)(dui)還房貸(dai)等(deng)話題頻(pin)頻(pin)登上熱搜榜單(dan)。然而，輿論場的聲量雖然很高(gao)，但幾乎(hu)都(dou)是(shi)現象描(miao)述(shu)。如哪(na)個銀行要排(pai)隊(dui)(dui)還貸(dai)，哪(na)個銀行預約不上，哪(na)些人還貸(dai)無(wu)門等(deng)。至于具體(ti)的還貸(dai)人數(shu)和金(jin)額，卻(que)沒有權威數(shu)據。因(yin)此(ci)，相關分析，更多只能(neng)局(ju)限(xian)于個體(ti)感性層面。

盡管如(ru)此，相關各方對于(yu)這個(ge)問題(ti)還是(shi)應該足夠重視。雖然提(ti)前還房(fang)貸并非新現象(xiang)，每逢銀(yin)行(xing)利息下行(xing)周期，總會有人選擇提(ti)前還貸款(kuan)。但這一次，仍有一些新現象(xiang)值得(de)關注(zhu)。

就目(mu)前筆者(zhe)所了解到的情況(kuang)，提前還貸(dai)者(zhe)至(zhi)少包括以(yi)下三類人：

第一類是炒房客。

炒房(fang)客(ke)(ke)贏(ying)利是(shi)靠(kao)房(fang)價上漲后(hou)再高拋套現。近些年(nian)(nian)，由于“房(fang)住不(bu)炒”得到切(qie)實貫徹落(luo)實，炒房(fang)客(ke)(ke)生存空間不(bu)斷被壓縮。眾(zhong)所周知，從2022年(nian)(nian)開(kai)始(shi)，全國(guo)主要(yao)城(cheng)市的房(fang)企都(dou)是(shi)停(ting)漲或下降，一二(er)手房(fang)成(cheng)交量也明(ming)顯(xian)下行。因此，前幾年(nian)(nian)入場的投資(zi)客(ke)(ke)有了選擇離場的理由。

第(di)二類人是貸款(kuan)置換者。

本輪(lun)房貸(dai)(dai)利(li)率下行較快，兩年(nian)前(qian)房貸(dai)(dai)利(li)率還在(zai)5%甚(shen)至6%以(yi)(yi)上，而(er)現(xian)在(zai)部(bu)分地區已經可以(yi)(yi)做到3.7%。于(yu)是(shi)，市面(mian)上開始(shi)出現(xian)了貸(dai)(dai)款置換的(de)生意。金(jin)融中介公司向貸(dai)(dai)款人推薦低(di)息(xi)的(de)消費貸(dai)(dai)或經營(ying)貸(dai)(dai)（最長不(bu)超過3年(nian)），部(bu)分人將新貸(dai)(dai)到的(de)資金(jin)提前(qian)償還部(bu)分房貸(dai)(dai)。通(tong)過貸(dai)(dai)款置換，可以(yi)(yi)降(jiang)低(di)大約2個百分點的(de)利(li)息(xi)。雖然(ran)以(yi)(yi)消費貸(dai)(dai)和經營(ying)貸(dai)(dai)置換房貸(dai)(dai)屬于(yu)違規操作，但在(zai)利(li)益驅動下，仍有人選擇鋌而(er)走險。

第三類是有降低杠桿率需求(qiu)的(de)人。

之前，部(bu)分(fen)家(jia)庭負(fu)債規(gui)模較(jiao)(jiao)大，杠桿(gan)率較(jiao)(jiao)高。近(jin)兩三年，受多種(zhong)因素影響，經濟增速承壓，影響了(le)部(bu)分(fen)人對未來收入、工作穩(wen)定性的預期。這種(zhong)情況下，盡量(liang)減(jian)少負(fu)債就理所當然了(le)。

不難(nan)看(kan)出，以上三類人的提前(qian)還貸(dai)，折射出了比(bi)較復雜(za)的社會圖譜(pu)。第(di)一(yi)類情況符(fu)合國家“房(fang)(fang)住不炒”的要(yao)求，有利于房(fang)(fang)地產行業的健(jian)康發(fa)展。第(di)二(er)類情況，則(ze)屬于套利行為。監管方需要(yao)做的，一(yi)是(shi)補(bu)漏洞(dong)，二(er)要(yao)因勢(shi)利導。至于第(di)三類情況，則(ze)需要(yao)區分情況，認真研判(pan)。

去杠桿(gan)本是對房(fang)地產企(qi)業的要(yao)(yao)求。由(you)于(yu)房(fang)企(qi)負債(zhai)率偏高，危(wei)及金融安全，監管層多管齊下力促房(fang)企(qi)去杠桿(gan)。而(er)對于(yu)住戶部門來說，則(ze)需要(yao)(yao)區分對待。如(ru)果家(jia)庭(ting)負債(zhai)率確實比(bi)較高，在(zai)力所能及的情況下，提前還房(fang)貸，降一降家(jia)庭(ting)杠桿(gan)率，也未(wei)嘗不(bu)可。

但從整體來(lai)說(shuo)，中國家庭的存(cun)款(kuan)水平還是偏高的。尤其是去年(nian)以來(lai)，住戶部門(men)存(cun)款(kuan)快速增(zeng)加(jia)。央(yang)行最(zui)新公布(bu)的數據顯示，2023年(nian)1月(yue)住戶存(cun)款(kuan)增(zeng)加(jia)6.2萬(wan)億(yi)元，相當于(yu)2022年(nian)全年(nian)（17.84萬(wan)億(yi)元）的約34.75%。

近些年(nian)，政策面不斷強(qiang)調擴(kuo)大內需的(de)重(zhong)要(yao)性，要(yao)讓消(xiao)費發(fa)揮經(jing)濟(ji)增(zeng)長主拉動力的(de)作(zuo)用(yong)(yong)。如果提(ti)前還房貸(dai)成為風潮，使得本沒(mei)有降低負債率需求的(de)家庭也跟風加入(ru)，將本來(lai)計劃用(yong)(yong)于(yu)其(qi)他(ta)消(xiao)費的(de)資(zi)金，用(yong)(yong)來(lai)提(ti)前償還房貸(dai)，那無疑是不利于(yu)擴(kuo)大內需，不利于(yu)構建“雙(shuang)循環”新發(fa)展格(ge)局的(de)。

因此(ci)，對于(yu)(yu)第(di)三(san)種情況(kuang)，監管方(fang)面應該(gai)審(shen)慎研究。按筆者(zhe)的(de)意見，大可以讓之前房貸利(li)率較高者(zhe)享受如今購房者(zhe)同(tong)等待遇。如此(ci)，銀行固(gu)然會損失一定(ding)的(de)利(li)潤，但有利(li)于(yu)(yu)維護金融秩(zhi)序(xu)穩定(ding)，防范風險(xian)于(yu)(yu)未然。同(tong)時，也能夠讓居民家庭有更(geng)多資金用于(yu)(yu)消(xiao)費，起(qi)到擴大內需的(de)作(zuo)用。