每(mei)經(jing)記者｜陳夢妤    每(mei)經(jing)編輯｜魏文(wen)藝     

3月23日晚間(jian)，SOHO中國（HK00410，股價1.32港(gang)(gang)元，市值(zhi)68.63億(yi)港(gang)(gang)元）發布(bu)潘石屹辭任后的首份(fen)年報。

根據2022年報(bao)，報(bao)告期內SOHO中國實現(xian)營(ying)業收入約(yue)17.75億元，同比增長1.9%；權益股東(dong)應占凈利潤(run)約(yue)6120.8萬(wan)元，同比由虧損轉為盈利；毛利率(lv)約(yue)81%，較上一年度提(ti)高1個百(bai)分(fen)點；凈資產負債率(lv)約(yue)43%，平均借貸(dai)成(cheng)本約(yue)4.7%。

SOHO中國表示(shi)，受新冠疫情(qing)(qing)反復及市場情(qing)(qing)緒的影響，北京及上(shang)海辦公樓(lou)租(zu)賃(lin)市場承壓。截(jie)至2022年12月31日(ri)，集團(tuan)投資物業平(ping)均出租(zu)率下降至約76%；完成11.8萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米新簽面(mian)積以及9.5萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米續租(zu)與擴租(zu)。

來源：SOHO中國2022年報

將繼續采取措施出售若干商業物業

SOHO中國的營(ying)收由租(zu)金收入(ru)及(ji)出售物業單(dan)位兩部分構成(cheng)。

租金收(shou)(shou)入方面(mian)，2021年SOHO中國實現(xian)收(shou)(shou)入約17.42億元(yuan)，同比2020年（約15.38億元(yuan)）增長(chang)約13%。

出售物業單位方面，2021年(nian)報告期內并(bing)無相關收(shou)(shou)入，而2020年(nian)這(zhe)一數(shu)據約為6.54億元，租金收(shou)(shou)入是其2021年(nian)的全部收(shou)(shou)入來源。

不過2022年(nian)，SOHO中國租金收(shou)入為17.45億(yi)元，出售物業收(shou)入0.3億(yi)元，這一(yi)欄(lan)空(kong)白重新被填上。

來源：SOHO中國2022年報

除去出售物業單(dan)元收(shou)入，SOHO中國2022年租金(jin)收(shou)入與2021年持平。

年報顯(xian)示(shi)，SOHO中(zhong)國(guo)目前在(zai)北京和上(shang)海還有九(jiu)大物業(ye)，分別是北京前門大街項目、望京SOHO、光(guang)華路SOHOII、麗澤SOHO、銀(yin)河(he)及朝陽(yang)門SOHO，以及上(shang)海SOHO復興廣場(chang)、外(wai)灘SOHO、SOHO天山廣場(chang)、古北SOHO。其中(zhong)，北京麗澤SOHO出租率已經達到86%。

SOHO中國(guo)管理層表示，已制(zhi)定計劃，并將繼(ji)續采取措施出售若干(gan)商(shang)業物業。

5968萬元違約借款展期至6月30日

不過，SOHO中國面臨一(yi)定債(zhai)(zhai)務償還壓力，年(nian)報也首次(ci)披露了(le)一(yi)次(ci)債(zhai)(zhai)務展(zhan)期(qi)。

截(jie)至2022年12月31日，SOHO中國凈流動負債為(wei)156.77億元，銀行借款及(ji)其他借款為(wei)161.85億元，但非受限的現金(jin)及(ji)現金(jin)等價物(wu)約3.46億元。

SOHO中(zhong)國在年報中(zhong)披露，2022年12月(yue)，公司因(yin)逾期(qi)(qi)支(zhi)付(fu)總(zong)額為(wei)5968.2萬(wan)元(yuan)的借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)（違約借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)）本金而就該等(deng)借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)出現違約。該等(deng)借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)及其剩余按(an)照原(yuan)合同約定在2023年12月(yue)31日之后到期(qi)(qi)償還的借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)在內的全部(bu)借(jie)(jie)(jie)(jie)款(kuan)余額為(wei)6.68億元(yuan)，由于可(ke)能會被銀行(xing)要求(qiu)立即償還，因(yin)此于2022年12月(yue)31日將其重分(fen)類為(wei)流動負債(zhai)。

上(shang)述違約(yue)事(shi)項亦(yi)會觸發集團若干其他銀(yin)行借款65.51億元(yuan)于(yu)2022年(nian)12月31日出現(xian)交叉違約(yue)。

2023年(nian)3月20日，集團(tuan)與相關銀行簽署(shu)補充協(xie)議，將(jiang)違(wei)約借款的償還展期到(dao)2023年(nian)6月30日。前述違(wei)約和交(jiao)叉違(wei)約因此得到(dao)解決。

正在協商現有借款重組或新增融資

值得注(zhu)意的是，核數師羅兵咸(xian)永道對這份財(cai)報“無法表示意見”。

除上述(shu)違約和(he)交(jiao)(jiao)叉(cha)(cha)違約事件外，羅兵(bing)咸永道還提到，SOHO中國(guo)子公(gong)(gong)(gong)司(si)北(bei)京(jing)(jing)望(wang)京(jing)(jing)搜候房地(di)(di)產有(you)限公(gong)(gong)(gong)司(si)（下稱北(bei)京(jing)(jing)望(wang)京(jing)(jing)公(gong)(gong)(gong)司(si)）于2022年(nian)8月收(shou)到當地(di)(di)稅(shui)(shui)務機關(guan)的(de)稅(shui)(shui)項(xiang)繳納(na)(na)通知(zhi)，要求其在2022年(nian)9月1日前支(zhi)付由(you)北(bei)京(jing)(jing)望(wang)京(jing)(jing)公(gong)(gong)(gong)司(si)開發的(de)望(wang)京(jing)(jing)SOHO專(zhuan)案塔(ta)1和(he)塔(ta)2的(de)相關(guan)土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)17.33億元，自稅(shui)(shui)款滯(zhi)納(na)(na)之(zhi)日起(qi)按日加收(shou)滯(zhi)納(na)(na)稅(shui)(shui)款萬(wan)分之(zhi)五的(de)滯(zhi)納(na)(na)金(jin)。土地(di)(di)增值稅(shui)(shui)的(de)滯(zhi)納(na)(na)導(dao)致北(bei)京(jing)(jing)望(wang)京(jing)(jing)公(gong)(gong)(gong)司(si)合計23.81億元銀行貸款本金(jin)及利息(xi)出(chu)現交(jiao)(jiao)叉(cha)(cha)違約（和(he)前述(shu)發生交(jiao)(jiao)叉(cha)(cha)違約的(de)借款合稱交(jiao)(jiao)叉(cha)(cha)違約借款）。

羅兵(bing)咸永道認為(wei)，進一步(bu)而言，當地(di)稅務(wu)機(ji)關可能(neng)采取(qu)其他強制措(cuo)施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣(mai)或變賣(mai)相關物業(ye)，以(yi)及就滯納土地(di)增值稅處(chu)以(yi)不繳或者(zhe)少繳的(de)稅款50%以(yi)上(shang)5倍以(yi)下的(de)罰(fa)款。“該等情況連同顯示存在重大(da)不確定事項，可能(neng)對貴集團能(neng)否持續經營構成重大(da)疑(yi)問。”

SOHO中國表(biao)示(shi)，已(yi)(yi)審(shen)慎考(kao)慮集(ji)團的(de)未(wei)來流(liu)動資金(jin)(jin)及(ji)(ji)(ji)表(biao)現(xian)(xian)以(yi)及(ji)(ji)(ji)其可動用(yong)的(de)資金(jin)(jin)來源。管(guan)理(li)層已(yi)(yi)經或將(jiang)采(cai)取若(ruo)干(gan)(gan)計(ji)劃及(ji)(ji)(ji)措施以(yi)減輕集(ji)團的(de)流(liu)動資金(jin)(jin)壓力(li)及(ji)(ji)(ji)改善其現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)量，包括但不(bu)限于已(yi)(yi)與(yu)包括現(xian)(xian)有主要(yao)貸(dai)款人在內的(de)若(ruo)干(gan)(gan)金(jin)(jin)融機構積極(ji)溝通，協商集(ji)團現(xian)(xian)有借(jie)(jie)款的(de)重組或新(xin)增(zeng)融資；將(jiang)持續(xu)竭(jie)力(li)說(shuo)服違(wei)約借(jie)(jie)款和(he)交(jiao)叉違(wei)約借(jie)(jie)款的(de)人不(bu)對(dui)集(ji)團采(cai)取任何(he)行動，以(yi)要(yao)求立(li)即償還有關借(jie)(jie)貸(dai)的(de)本金(jin)(jin)及(ji)(ji)(ji)利息。根據與(yu)該等貸(dai)款人的(de)最新(xin)溝通，彼(bi)等目前無(wu)意對(dui)集(ji)團采(cai)取任何(he)行動，以(yi)要(yao)求立(li)即還款。

管理層也表(biao)示(shi)，將(jiang)持續與(yu)當地稅務(wu)機(ji)關協商并溝通一致稅款(kuan)及相關滯納金的繳(jiao)納計劃；將(jiang)繼續采(cai)取積(ji)極措施控制行(xing)政成本(ben)及節約資本(ben)開支，以提升經營性現金流。

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