每經記者｜陳榮浩    每經編(bian)輯｜陳夢(meng)妤(yu)     

3月(yue)27日晚間(jian)，卓(zhuo)越商企服(fu)務（06989.HK，股價3.44港(gang)元，市值41.98億港(gang)元）公布了2022年業績(ji)。3月(yue)28日上午，卓(zhuo)越商企服(fu)務舉(ju)行線上業績(ji)會，董(dong)(dong)事會主席、執行董(dong)(dong)事李曉平，總經理(li)、執行董(dong)(dong)事郭瑩(ying)，常(chang)務副(fu)總經理(li)楊志東，首席財務官及(ji)聯席公司秘書賈杰出席。

2022年，卓越(yue)商企服務(wu)實現(xian)營收35.27億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)增長1.7%；核心歸母凈利(li)(li)潤4.95億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)下降約(yue)6%；毛利(li)(li)率為23.9%，同(tong)(tong)比(bi)下降3.8個百分點。

對于毛利(li)率下(xia)滑原(yuan)因，郭瑩(ying)解釋稱，主(zhu)要(yao)是(shi)受疫(yi)情(qing)和(he)行業下(xia)行影響，停車、中央空調收入(ru)(ru)減少4106萬元(yuan)，使(shi)得(de)案場、一手房經紀業務減少了1.36億元(yuan)收入(ru)(ru)。

2021年(nian)，卓越商(shang)企服務(wu)(wu)(wu)出售(shou)兩(liang)家(jia)(jia)收(shou)并購公(gong)(gong)司，對業(ye)績產生一定(ding)影響(xiang)（出售(shou)浙江港灣(wan)物業(ye)服務(wu)(wu)(wu)有限(xian)公(gong)(gong)司和武漢(han)市(shi)雨陽物業(ye)管理(li)有限(xian)公(gong)(gong)司）。報告提到(dao)，若剔(ti)除2021年(nian)出售(shou)兩(liang)家(jia)(jia)收(shou)并購公(gong)(gong)司影響(xiang)，卓越商(shang)企收(shou)入將同比長18.1%，核(he)心歸母凈利(li)潤同比下(xia)降(jiang)0.1%；若剔(ti)除2021年(nian)出售(shou)兩(liang)家(jia)(jia)收(shou)并購公(gong)(gong)司和關聯方增(zeng)值業(ye)務(wu)(wu)(wu)的影響(xiang)后(hou)，2022年(nian)收(shou)入同比增(zeng)長28.8%，毛利(li)同比增(zeng)長13.8%。

在提(ti)及當下物管行業發展現狀時，李曉平表示：“目前物管行業呈現出(chu)了兩個特征，一個是市場化競爭(zheng)加劇，另一個是對(dui)房地(di)產的相關性依賴在減少。正因如此，企(qi)業需要不斷去(qu)適應市場化競爭(zheng)，而對(dui)卓越商企(qi)服務來說，與龍(long)頭大客(ke)戶維持著長(chang)期戰(zhan)略關系，形(xing)成了良好(hao)的競爭(zheng)壁壘(lei)，對(dui)自身在行業的競爭(zheng)還是較有信心。”

互聯網商業大客戶帶來溢價

從營(ying)收結構(gou)來看，卓越商(shang)企服(fu)務(wu)(wu)的業(ye)務(wu)(wu)構(gou)成分為三類，分為物業(ye)管理(li)服(fu)務(wu)(wu)、金(jin)融服(fu)務(wu)(wu)和其他業(ye)務(wu)(wu)，其中(zhong)物業(ye)管理(li)服(fu)務(wu)(wu)為核心業(ye)務(wu)(wu)，貢(gong)獻(xian)營(ying)收34.8億元，占營(ying)收比(bi)重為98.7%。

從物業(ye)管理服(fu)(fu)務(wu)(wu)的細分類型來看，商(shang)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)占比(bi)(bi)61.4%；公共(gong)及(ji)工業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)占比(bi)(bi)6.0%，住(zhu)宅物業(ye)占比(bi)(bi)12.4%，增值服(fu)(fu)務(wu)(wu)占比(bi)(bi)達19%，其他服(fu)(fu)務(wu)(wu)占比(bi)(bi)為1.2%。其中，商(shang)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)貢(gong)獻(xian)21.67億元營收，2021年同期為19.62億元。

對于商(shang)業(ye)(ye)服務(wu)的(de)(de)(de)發展，楊(yang)志東表(biao)示，卓越商(shang)企服務(wu)因(yin)為(wei)深耕商(shang)業(ye)(ye)領(ling)域的(de)(de)(de)時間較長(chang)，所(suo)以積累了(le)較多互聯網(wang)領(ling)域的(de)(de)(de)長(chang)期戰略客戶，也正是這種優勢，使得公司(si)能在(zai)行業(ye)(ye)競爭中帶來溢價。

“目(mu)前大(da)灣區的(de)商業(ye)領(ling)(ling)域，卓越商企服務(wu)能排第(di)一，在全國能排第(di)四(si)，值(zhi)得一提(ti)(ti)的(de)是，卓越是行業(ye)內同時服務(wu)華為、百度、阿里、京東等大(da)客戶的(de)企業(ye)。”楊志東提(ti)(ti)到(dao)，目(mu)前在商業(ye)領(ling)(ling)域對互聯網高科(ke)技大(da)客戶群的(de)市場(chang)占有率在30%+，對單(dan)一大(da)客戶的(de)占有率最高達74%。

去年積極拓展醫療和政府共建

截至(zhi)報(bao)告期末，卓越商企服務(wu)的合(he)約(yue)面積約(yue)為7000萬平方米(mi)，同(tong)比增長約(yue)23%；在管面積達到約(yue)5380萬平方米(mi)，同(tong)比增長約(yue)30%。

從項目分布情況(kuang)來看，卓越商(shang)企服(fu)務(wu)(wu)多數業(ye)務(wu)(wu)位(wei)于大灣區，占比43.5%，19.7%位(wei)于長三角城(cheng)市群(qun)，36.8%分布于其他區域。項目已(yi)拓展至全國(guo)53個城(cheng)市。

財(cai)報(bao)提到，卓越商企將圍繞“1+1+X”的(de)戰(zhan)略，深(shen)耕大(da)灣區、長三角兩大(da)核心區域，并重點布局一線、新(xin)一線及其他高能級城市，實現全(quan)國重點區域的(de)均衡發展(zhan)。

從土(tu)儲結構來看，截至2022年(nian)末，卓越商企服務的(de)(de)合約面(mian)積7006萬(wan)平方米，儲備(bei)面(mian)積占(zhan)23%；第(di)三(san)方在(zai)管面(mian)積3477萬(wan)平方米，占(zhan)在(zai)管面(mian)積的(de)(de)65%；非住(zhu)宅物業(ye)在(zai)管面(mian)積占(zhan)比65%。

卓越商企服務的戰略(lve)客(ke)戶包(bao)括華為、騰訊、阿里、oppo等(deng)，2022年新(xin)拓(tuo)戰略(lve)客(ke)戶28個(ge)，新(xin)拓(tuo)年化合同額2.5億元。

關于未(wei)來業(ye)務拓展，卓越(yue)商企服(fu)務管(guan)理層向媒體透露，“我們(men)會把新賽道作為業(ye)務延伸，比(bi)如過去一年，卓越(yue)商企服(fu)務積極(ji)拓展了醫療和政府(fu)共建(jian)，同時與政府(fu)和國(guo)資(zi)平臺一起(qi)成立合(he)資(zi)公司，借助多方資(zi)源(yuan)，提高我們(men)的商業(ye)資(zi)產經(jing)營和服(fu)務能力。”

對(dui)于(yu)進一(yi)步(bu)的(de)收購(gou)(gou)計劃，郭(guo)瑩提到(dao)，“卓越(yue)商企服務(wu)整(zheng)(zheng)體上是基于(yu)積極謹慎的(de)態度去做收并(bing)購(gou)(gou)，2022年(nian)物(wu)管(guan)市(shi)場整(zheng)(zheng)體估值還是偏高，并(bing)不是一(yi)個(ge)特別(bie)好的(de)收購(gou)(gou)機會(hui)。但(dan)2022年(nian)底(di)以(yi)來(lai)，公(gong)司(si)從內(nei)部(bu)加(jia)強(qiang)了收并(bing)購(gou)(gou)的(de)資源整(zheng)(zheng)合(he)，未來(lai)在收并(bing)購(gou)(gou)方(fang)面(mian)會(hui)以(yi)‘區域補強(qiang)’為目標(biao)，會(hui)在區域以(yi)‘非住’為主對(dui)一(yi)些項目進行股權合(he)作(zuo)。”

封面圖(tu)片來源：企業供圖(tu)