每(mei)經(jing)記者(zhe)｜包晶晶 陳利(li)    每(mei)經(jing)編輯｜陳夢妤    

“大街(jie)上、景(jing)點里抓(zhua)個(ge)散客，都(dou)能拉到(dao)客戶，就能拉去成交。”“我(wo)前幾天和一個(ge)分銷溝通，他1月(yue)份(fen)渠道費提成拿到(dao)了約(yue)30萬元(yuan)！”“知道這是什么(me)概念嗎(ma)？這里的開(kai)發商中層一年收入都(dou)沒(mei)有30萬元(yuan)。”

旅游市(shi)場剛復蘇(su)，全國不少購(gou)(gou)房(fang)客就涌(yong)入西雙版納購(gou)(gou)房(fang)。當地樓(lou)市(shi)的火爆，也(ye)讓(rang)從業(ye)者收益(yi)頗豐，《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者在采(cai)訪中了解到(dao)，有(you)從業(ye)者1月份(fen)狂(kuang)賺了30萬元。這種(zhong)熱鬧，始于2022年12月底。

2月下旬，《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者前往(wang)西雙(shuang)版納實地調查，被震(zhen)撼的除了這里的美景，還有(you)熱鬧(nao)到反常(chang)的樓市，連深(shen)居在山(shan)中(zhong)的售(shou)樓處都(dou)人滿為患。

售樓處里，銅鑼聲(sheng)聲(sheng)，搶到一(yi)套房的東北大(da)姐砸了一(yi)顆(ke)金蛋，笑開了花。“一(yi)定要(yao)有人(ren)帶，如果(guo)沒人(ren)帶，你就買得貴。”東北大(da)姐傳授(shou)了一(yi)番搶房經驗。

“你(ni)想買啊？天天都在(zai)漲價咯(ge)(ge)，快去那邊售樓處問問。”四川(chuan)(chuan)口音的奶奶帶著(zhu)孫子在(zai)廣場(chang)遛彎，“我們是從四川(chuan)(chuan)來的，每年冬天這幾(ji)個月在(zai)這邊住。現在(zai)這些新建的房(fang)子交通不(bu)太方便(bian)，你(ni)們年輕(qing)人弄(nong)個小車，出去買東(dong)西就方便(bian)咯(ge)(ge)。”

克而瑞報告顯(xian)示，西雙版納(na)的文旅(lv)地產項目(mu)持續(xu)熱銷(xiao)，很多盤都供不應求，沒有房源。以(yi)1月份為例，對比重(zhong)點地州城(cheng)(cheng)市，西雙版納(na)成交面積20.87萬平(ping)方(fang)米，實現成交量領跑(pao)，遠超其他城(cheng)(cheng)市。

對(dui)比(bi)2022年(nian)1月至2023年(nian)1月版納(na)住宅成交情況(kuang)，2023年(nian)1月達到近13月峰值(zhi)，同(tong)比(bi)2022年(nian)1月漲幅27%、環比(bi)2022年(nian)12月漲幅41.5%。

2023年以來，西雙版納房價(jia)一直在上漲(zhang)。其中，2月(yue)(yue)西雙版納房屋均價(jia)為7842元(yuan)/平方米，環比(bi)1月(yue)(yue)7830元(yuan)/平方米上漲(zhang)0.17%，同比(bi)上漲(zhang)4.24%。

如不買房，置業顧問沒時間提供服務

遠達雨林時光小(xiao)區所在的曼弄楓片區，是西雙(shuang)版納(na)近年來的新貴，萬科、保利都聚集在此。據(ju)當地人(ren)介紹，售樓處(chu)通常要(yao)營(ying)業(ye)到晚上，記(ji)者(zhe)等(deng)待(dai)了1小(xiao)時左右(you)，約好的置業(ye)顧(gu)問才匆忙過來聊了幾句。

“最近人流量(liang)下來了，一天賣15~20套。”“價(jia)格已經漲了，現在(zai)毛(mao)坯單價(jia)8000多元(yuan)，精裝單價(jia)9000多元(yuan)，去年年底(di)毛(mao)坯還是7000多元(yuan)，精裝7000~8000元(yuan)，都漲了2000元(yuan)左右。”“朝北的(de)(de)都只有(you)2樓了。”他回頭跟另一組等待的(de)(de)看(kan)房人說。

知(zhi)情人(ren)士趙東平透(tou)露，雨林(lin)時光(guang)在2023年1月份賣(mai)出(chu)了900多套(tao)。按(an)照(zhao)銷售策(ce)略，“先賣(mai)2樓”可能是(shi)當地開發商之間的默契。

趙東平(ping)坦言：“這(zhe)樣的(de)話，可能(neng)就會產生一些溢價(jia)空間。如果(guo)全(quan)部拿出來(lai)，好賣的(de)全(quan)賣了，賣不動的(de)樓層(ceng)再(zai)打折賣，貨值就折損了。”

不(bu)只是網紅(hong)盤雨林時光，遠在(zai)山上的安納西(xi)小鎮(zhen)售樓處，同樣人聲鼎(ding)沸(fei)。在(zai)置業顧(gu)問“晾”著記者的近2小時里，一(yi)(yi)家人正(zheng)準備(bei)回去商(shang)量一(yi)(yi)下再決定(ding)，“您商(shang)量一(yi)(yi)下沒問題，不(bu)過(guo)這套房子不(bu)保證(zheng)還能留著，可能到(dao)時候已(yi)經賣掉了。”銷售對(dui)他(ta)們說(shuo)。

隔(ge)壁桌看(kan)房人則(ze)在緊鑼密鼓地選(xuan)房、談價(jia)格，生怕(pa)錯過了好時機(ji)。2小時后，約好的置業顧問打(da)電話(hua)來致歉，表示看(kan)房客戶(hu)已經準(zhun)備簽約，接(jie)下去要準(zhun)備合同手(shou)續，只能請記者(zhe)現(xian)場(chang)隨便看(kan)看(kan)。

記者了解(jie)到，盡管安納西(xi)小鎮位置遠離市區、沒有公(gong)共交通，出入(ru)需要走(zou)一段(duan)山路，但是(shi)房價(jia)漲幅絲毫(hao)不輸熱(re)門(men)片區。高層住(zhu)宅(zhai)8000~15000元的單(dan)價(jia)，令其他項目(mu)紛紛調侃“安納西(xi)膨脹了”。

河(he)北小伙廖旭已經在西雙(shuang)版納(na)做了5年地(di)產經紀(ji)，經驗(yan)豐(feng)富(fu)的(de)他一語道(dao)破記者看房被冷(leng)落的(de)原因：

自訪客不(bu)太受歡迎。廖(liao)旭說(shuo)：“開發商一(yi)定要(yao)保護我們(men)的權益，獨(du)家折(zhe)扣每平(ping)方便(bian)宜三四百(bai)塊錢(qian)，如(ru)果客戶自己(ji)去(qu)和(he)我帶(dai)去(qu)同一(yi)個價(jia)的話，我們(men)代理公司就不(bu)再推他(ta)(ta)的房(fang)子(zi)(zi)，他(ta)(ta)會(hui)面臨一(yi)套房(fang)子(zi)(zi)都賣不(bu)出去(qu)。”

“文旅概念加上當地樓盤的(de)特殊屬性(xing)，還是依靠分(fen)銷居多(duo)，可以(yi)說，西(xi)雙版納(na)每一個樓盤都是以(yi)渠道和中介帶來的(de)客人成交為主。”趙東(dong)平表示。

“買房人多(duo)的時(shi)候(hou)，渠道商傲嬌到什么地(di)步？如果線上聯系溝(gou)通，直(zhi)接問你(ni)買不買，不買沒(mei)時(shi)間服(fu)務你(ni)。因為大街上、景點里抓(zhua)個散客，都能(neng)(neng)拉(la)(la)到客戶(hu)，就能(neng)(neng)拉(la)(la)去(qu)成交。”

事實(shi)上，樓盤也更喜歡這種(zhong)“現(xian)殺”的客戶，比(bi)做(zuo)好功課逐家探訪(fang)的買房(fang)人，轉化率(lv)高多了。

趙東平透露：“你買個(ge)小兩房可能才(cai)20萬(wan)元(yuan)出頭，渠道(dao)經紀(ji)人的(de)提(ti)成(cheng)大(da)概是4500元(yuan)。前(qian)幾天(tian)和一(yi)個(ge)分銷(xiao)溝通，他1月份渠道(dao)費提(ti)成(cheng)拿(na)到(dao)了30萬(wan)元(yuan)，這是什么概念(nian)？這里開發商(shang)中層一(yi)年的(de)收入(ru)都沒有30萬(wan)元(yuan)。”

沒房可賣，成為當地開發商共同話題

廖旭告訴記者，每個樓盤成交10套(tao)以上開始返點(dian)，1月份，光萬(wan)科一個項目，他(ta)們公司(si)就賣了70多套(tao)。

“萬(wan)科現(xian)在(zai)是沒(mei)有(you)房，剩(sheng)一(yi)些尾房，帶你(ni)們(men)去看了(le)，如果看中了(le)，想選個好(hao)樓(lou)層都沒(mei)得(de)選，我們(men)還(huan)不是一(yi)樣(yang)賺(zhuan)不到錢(qian)。隔壁保利更(geng)沒(mei)有(you)，剩(sheng)下那些都是2025年(nian)交房的(de)。”萬(wan)科曼西緹的(de)置業顧問孫瑋已(yi)經愈發(fa)“佛系”，不是因為生意不好(hao)，而是銷售太火沒(mei)房可賣，動不動就(jiu)封(feng)盤。

“1月份賣了(le)3年(nian)的庫存，現在(zai)供不(bu)出貨！”她(ta)直(zhi)言(yan)不(bu)諱。“跟之前比價(jia)格(ge)肯(ken)定高了(le)，每個(ge)(ge)開發商都(dou)在(zai)漲。”對(dui)于一天(tian)一個(ge)(ge)價(jia)的具體(ti)操作，她(ta)解釋說：

不是每(mei)天公布新的價格(ge)，而(er)是比如說今天賣(mai)的都賣(mai)完了(le)，當(dang)天晚上就“封盤”，第二天“只認籌不認購”。

如果有(you)客(ke)戶(hu)要買，會報一個更高的(de)價(jia)格，客(ke)戶(hu)能(neng)接(jie)受就(jiu)交錢。打個比方，今(jin)天正(zheng)常報價(jia)是(shi)總價(jia)67萬(wan)元，明天有(you)可能(neng)漲價(jia)，置業(ye)顧問(wen)會直(zhi)接(jie)報價(jia)69萬(wan)元，如果客(ke)戶(hu)能(neng)接(jie)受，就(jiu)交5萬(wan)塊錢認(ren)籌(chou)，等一兩天，新價(jia)格出來(lai)之后，這筆認(ren)籌(chou)金(jin)轉成認(ren)購金(jin)。“隔(ge)壁保利也一樣，經常封(feng)盤。”

不過，由于市場太(tai)熱，提(ti)成也降了下來(lai)，傭金“千二”變“萬(wan)九(jiu)”，讓置業顧問(wen)多(duo)少有(you)些意(yi)興闌珊。“萬(wan)九(jiu)”意(yi)味著(zhu)她賣出這套67萬(wan)元的房(fang)子，完(wan)成全部(bu)交房(fang)手續之后，孫瑋才能拿到傭金607元。

扎根西雙(shuang)版納8年的雅居樂西雙(shuang)林語，也同(tong)樣已經“掏(tao)空了自己(ji)”。雅居樂所在的嘎(ga)灑片區(qu)遠離市(shi)區(qu)，在機場西南面約(yue)11公里的山里，成片成片的高層(ceng)住宅，山與(yu)云與(yu)水與(yu)房，靜謐和(he)諧，相融成趣。

但(dan)一進(jin)售樓處大(da)門，記(ji)者(zhe)看(kan)到(dao)、聽到(dao)的，也是和(he)其他售樓處同樣的場景。

“合同(tong)這(zhe)個(ge)月來不及排(pai)隊(dui)了，下個(ge)月盡早(zao)幫(bang)您插隊(dui)排(pai)進去吧！”一對父子正(zheng)要下單，銷售正(zheng)幫(bang)著辦(ban)理手續。

張曉敏開著電瓶車帶記者走了一圈，“這(zhe)里超市、藥房、菜市都有(you)，從山上下(xia)(xia)來有(you)電瓶車穿梭，不過(guo)這(zhe)里、這(zhe)里、這(zhe)里，還有(you)那邊山上，都已經(jing)交付(fu)入(ru)住(zhu)，現在沒有(you)房子可賣，正在抓緊蓋的樓，也只剩(sheng)下(xia)(xia)幾套(tao)(tao)”。“那邊44套(tao)(tao)別墅最快也要5月底(di)取證，已經(jing)認(ren)籌(chou)30多(duo)套(tao)(tao)了。”

沒房可賣，是最(zui)近西雙版納開發商(shang)共同的話(hua)題。

狠去庫存，市場靠以價換量瞬間逢春

市場轉變之快，令景鑒智庫創(chuang)始人周(zhou)鳴岐對2022年(nian)春節(jie)假期西(xi)雙版納的蕭條頗(po)為感慨。

當時(shi)他和家人(ren)選擇了最(zui)(zui)火景(jing)區告莊(zhuang)西雙景(jing)一家好評率最(zui)(zui)高的(de)網(wang)紅餐(can)(can)(can)廳(ting)吃飯，正(zheng)是(shi)中午(wu)用餐(can)(can)(can)時(shi)間(jian)，整個餐(can)(can)(can)廳(ting)只有他們一桌顧客(ke)。街道(dao)上約2/3商鋪、民宿、酒(jiu)店(dian)大門緊(jin)閉，即便營業的(de)也是(shi)門可羅雀。

“告莊西(xi)雙景地標(biao)孔雀樓，是核心位(wei)置的地標(biao)住(zhu)宅項(xiang)目(mu)，也(ye)是高端住(zhu)宅項(xiang)目(mu)主(zhu)之一，當時(shi)單價(jia)7000元左右，中介手中還有(you)不(bu)少(shao)工(gong)抵房，拋(pao)出來(lai)的價(jia)格更低。”周鳴(ming)岐說。

在西雙版納的(de)傳統淡季，最慘淡的(de)時候(hou)，一個(ge)售樓部整個(ge)星期(qi)客戶到訪可以是(shi)0。但2022年12月底開(kai)始(shi)，一切(qie)都(dou)變了。

克(ke)而(er)瑞云(yun)南(nan)(nan)公布的(de)數據顯示，云(yun)南(nan)(nan)春節期間接(jie)待游客(ke)人次全國(guo)第二、旅(lv)游收入全國(guo)第一。在周(zhou)鳴(ming)岐看來(lai)，旅(lv)游人群“去哪兒(er)”是(shi)個此消彼長(chang)的(de)過(guo)程。

景鑒智庫提供(gong)了(le)一(yi)份(fen)2023年機場旅(lv)客吞吐(tu)量對比數據，西雙(shuang)版納(na)機場到訪人數1月(yue)同比增加481%、2月(yue)同比增加224%，和(he)2019年同期相比增加38.75%。

這兩項數據遠高于全(quan)國多個知名旅(lv)游城市。和2019年(nian)1月相比，廈門(men)機(ji)場吞吐量仍有27.59%的降幅、麗(li)江下降了(le)23.92%，就連三亞也(ye)僅僅上漲4.59%。

另(ling)一方(fang)面，與三亞(ya)的房(fang)價(jia)相比，麗江的價(jia)格“接(jie)地氣(qi)”得多，正(zheng)是游客多、總價(jia)低，才(cai)催生了(le)西雙版納市(shi)場偏愛“現殺(sha)”的銷(xiao)售習慣。

游客(ke)的(de)蜂擁而至，令西(xi)雙版納房地產市場瞬間逢春(chun)，迎(ying)來(lai)近(jin)13月成交(jiao)峰值(zhi)。小面積低價(jia)快速拋貨，渠道高(gao)(gao)點(dian)(dian)位(wei)+高(gao)(gao)額成交(jiao)獎勵是核心策略，近(jin)半主(zhu)力項目推出特(te)價(jia)房，價(jia)格在10~13個(ge)百分點(dian)(dian)的(de)常(chang)規優惠下再讓利1~2個(ge)點(dian)(dian)，刺激(ji)成交(jiao)。同時(shi)，分銷渠道在高(gao)(gao)傭(yong)金之(zhi)下積極帶看，來(lai)訪認購(gou)整體(ti)同比漲超70%。

因此(ci)，1月份，西雙版納市場以價(jia)換量，狠狠去了(le)一把庫存(cun)。

事實上，從2018年(nian)開(kai)始，西(xi)雙版納房(fang)價(jia)就進入了(le)低谷，成交價(jia)從8000元出(chu)頭(tou)的均價(jia)一(yi)路下滑，2022年(nian)上半年(nian)甚至跌(die)進了(le)6字頭(tou)。

從2022年12月開(kai)始，西(xi)雙(shuang)版納的游(you)客(ke)激增，房價也一路(lu)從4字頭、6字頭攀升到了8000~10000元(yuan)。

從整(zheng)體供(gong)應(ying)上來看，根(gen)據克而瑞的(de)數據，2019年(nian)，西雙版納(na)新增供(gong)應(ying)面(mian)積達到了近幾年(nian)最高的(de)401.27萬平(ping)方米(mi)，當(dang)年(nian)成(cheng)交面(mian)積只(zhi)有(you)187.9萬平(ping)方米(mi)。隨后供(gong)應(ying)與成(cheng)交開始(shi)倒掛，到了2022年(nian)，新增供(gong)應(ying)回落到了38.1萬平(ping)方米(mi)，而此時(shi)成(cheng)交達到了87.63萬平(ping)方米(mi)，這也(ye)就意(yi)味著，2022年(nian)的(de)供(gong)應(ying)幾乎只(zhi)有(you)往年(nian)最高峰的(de)1/10。

而周鳴(ming)岐一年前偶遇的孔(kong)雀樓(lou)，單(dan)價也從(cong)7000多(duo)元漲到了15000元。

買房(fang)熱度(du)是否能持續，是近期大家猜測最多的話題。作(zuo)為旅游(you)度(du)假(jia)地，西雙版(ban)納自然有其特性。

“接下來6月(yue)到9月(yue)，基本上就屬(shu)于淡(dan)季(ji)(ji)了(le)，只(zhi)不過今年的(de)淡(dan)季(ji)(ji)可能(neng)會比過去(qu)三年的(de)淡(dan)季(ji)(ji)好(hao)一(yi)些。”趙東平說(shuo)。一(yi)方面是(shi)西雙版(ban)納從(cong)6月(yue)開始將迎來炎熱的(de)夏季(ji)(ji)；另一(yi)方面，每年潑水節前，通常是(shi)當(dang)年的(de)最后一(yi)波熱潮。

廖(liao)旭也表示，接下來房價(jia)還會再漲(zhang)，到潑水節前后漲(zhang)個1500塊(kuai)沒問題。

那(nei)么，潑水(shui)節之后(hou)呢？周鳴岐坦(tan)言：“旅游地產跟城市(shi)地產的(de)一個很大不同，就是(shi)旅游地產沒有(you)(you)接盤俠(xia)。城市(shi)地產有(you)(you)投資(zi)屬性，今后(hou)可能(neng)會以更高的(de)價格實(shi)現(xian)資(zi)產增值(zhi)。”

他給記者(zhe)算了一(yi)筆賬(zhang)：同樣是買(mai)100萬~200萬元的(de)房子，在二三線(xian)城市(shi)可以買(mai)一(yi)套剛需房，1萬元出頭的(de)單價能(neng)(neng)買(mai)90平方米左右住宅，客群數量是很大(da)的(de)，面對的(de)流通市(shi)場也(ye)足夠大(da)。但是同樣100萬元買(mai)來(lai)(lai)的(de)度假(jia)房，未來(lai)(lai)面對的(de)接盤(pan)人(ren)只能(neng)(neng)是有錢且有閑(xian)錢的(de)人(ren)。

“ 我覺得(de)未(wei)來度假地(di)產(chan)的(de)(de)整體(ti)設計調性(xing)，其實還是在于怎么樣(yang)講好一(yi)個故事、提供(gong)一(yi)個什么樣(yang)的(de)(de)生活。人(ren)家過來不(bu)是買(mai)這(zhe)個房子(zi)，因(yin)為你這(zhe)房子(zi)不(bu)值這(zhe)個錢(qian)；也(ye)不(bu)是買(mai)來作為投(tou)資(zi)的(de)(de)資(zi)產(chan)，因(yin)為沒有(you)投(tou)資(zi)屬性(xing)，同(tong)樣(yang)也(ye)沒有(you)居住屬性(xing)，所以純(chun)粹就是一(yi)個賣故事、賣生活方式(shi)的(de)(de)產(chan)品。如果這(zhe)方面能(neng)做得(de)好，你就去化快，能(neng)抓住目前一(yi)個小幅反彈(dan)時機，但從(cong)整個房地(di)產(chan)行(xing)業來說肯定是不(bu)行(xing)的(de)(de)。”

文旅地產，西雙版納難帶熱全國市場

克而瑞統計了(le)近5年(nian)(nian)西(xi)雙版納春(chun)節期(qi)(qi)間(jian)住宅成(cheng)交(jiao)情(qing)況，除2022年(nian)(nian)疫情(qing)影響外，2020年(nian)(nian)、2021年(nian)(nian)春(chun)節期(qi)(qi)間(jian)均(jun)保持129套(tao)的成(cheng)交(jiao)高熱度(du)，2023年(nian)(nian)疫情(qing)防(fang)控(kong)措施優化(hua)后成(cheng)交(jiao)143套(tao)，相(xiang)較2021年(nian)(nian)漲幅10.8%。進(jin)一步研究購房面積與(yu)門(men)檻則(ze)發現，2023年(nian)(nian)購房門(men)檻是46萬元(yuan)/套(tao)，相(xiang)較2022年(nian)(nian)上浮5萬元(yuan)，相(xiang)比2021年(nian)(nian)峰值降低(di)23萬元(yuan)，顯(xian)示出客戶(hu)認可西(xi)雙版納旅居價值，投資(zi)熱情(qing)上升，但實際購買力未上升。套(tao)均(jun)面積降至69.37平(ping)方米，自(zi)2020年(nian)(nian)開始一路(lu)降低(di)。

但客觀(guan)說，西雙版納的火熱似乎很(hen)難帶(dai)熱全國的文(wen)旅(lv)地產市場。

克而瑞商旅(lv)(lv)文總經理馬洪波(bo)指出(chu)：“只(zhi)是局部產(chan)生了(le)一(yi)(yi)些回暖(nuan)跡象，這三年其實(shi)壓抑了(le)很多需(xu)求，比如(ru)一(yi)(yi)些旅(lv)(lv)游目的(de)地，可能出(chu)現了(le)一(yi)(yi)些需(xu)求壓抑后的(de)釋(shi)放，但達不到全面回暖(nuan)。三年積累下來的(de)需(xu)求，現在哪怕只(zhi)釋(shi)放30%~50%，也已(yi)足夠(gou)在一(yi)(yi)定階段上支持市(shi)場的(de)火爆了(le)。”

多位專家均(jun)認(ren)為(wei)，西雙版(ban)納文旅(lv)地產(chan)在經過這一輪(lun)熱度之后，大概率(lv)會(hui)回歸(gui)正常(chang)。

馬洪波舉了個(ge)例子，比(bi)(bi)如三(san)亞，價(jia)(jia)格比(bi)(bi)較高，市(shi)場客群就(jiu)沒那么感(gan)性，所以整個(ge)市(shi)場可能不會爆發。三(san)亞市(shi)場今年前兩個(ge)月同比(bi)(bi)環比(bi)(bi)都(dou)有上升(sheng)，但價(jia)(jia)格天花(hua)板和(he)限(xian)購等政策帶來增幅不大。

馬洪波認為：“西雙(shuang)版納第一是工(gong)程量少(shao)，突(tu)然放開(kai)帶來的銷售，大(da)家(jia)可能也沒(mei)有想(xiang)到；第二，按現(xian)有存量來講，市場能夠消化大(da)部分，近期(qi)新增(zeng)供(gong)應量并不會上升，因此供(gong)求比較匹配(pei)，可能短期(qi)內市場比較火爆，中(zhong)長期(qi)相對還(huan)是供(gong)需平穩的。”

而全國其他地(di)(di)方的(de)(de)文(wen)旅(lv)地(di)(di)產(chan)，特別(bie)是浙(zhe)江、江蘇等地(di)(di)的(de)(de)復蘇恐怕短時間內很難看到。

馬洪波坦言，“這些地(di)(di)區所謂的(de)文(wen)旅盤(pan)都(dou)是(shi)以(yi)地(di)(di)產為導向的(de)，文(wen)旅屬性太少，地(di)(di)產屬性在整(zheng)個大形(xing)勢下，大家(jia)采購(gou)(gou)的(de)意愿不高。而西雙版(ban)納是(shi)全國(guo)性的(de)，其他地(di)(di)區的(de)文(wen)旅項(xiang)目很難形(xing)成全國(guo)性的(de)采購(gou)(gou)市場(chang)。”

記者在(zai)采訪中獲悉(xi)，春節(jie)期間的(de)三亞(ya)，同樣(yang)恢(hui)復了些許(xu)熱度。克而(er)瑞(rui)數據(ju)顯示，2023年1月春節(jie)月，三亞(ya)新房成(cheng)交1010套(tao)(tao)，成(cheng)績明顯優于2022年傳統旺(wang)季9月的(de)341套(tao)(tao)和10月的(de)943套(tao)(tao)；2月新房成(cheng)交1506套(tao)(tao)，環(huan)比(bi)增幅62.28%，但成(cheng)交價(jia)格環(huan)比(bi)下降5.97%。

即便(bian)如此，這種回(hui)暖力(li)度仍然不(bu)足，同比2022年1月的(de)(de)2097套(tao)仍有(you)50%的(de)(de)差距。

另一個層面，成交量的回(hui)暖，是三(san)亞各大樓盤用(yong)打(da)折換來的。根(gen)據國家統計局(ju)1月(yue)和2月(yue)新房(fang)價格變動(dong)情況(kuang)，三(san)亞1月(yue)、2月(yue)新房(fang)價格同(tong)比分(fen)別(bie)回(hui)落1.2%和0.6%。

廣西(xi)北海，也是文(wen)(wen)旅(lv)地(di)產(chan)聚集之地(di)。據北海市(shi)旅(lv)游(you)文(wen)(wen)體局，今年春節假期(qi)，北海文(wen)(wen)旅(lv)市(shi)場展現強勁(jing)復蘇態勢，累計接待游(you)客186.16萬人次，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)83.2%，與(yu)2019年同(tong)期(qi)相比(bi)增(zeng)長(chang)34%；實現旅(lv)游(you)消費約14.23億元，同(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)59.5%。

但這并沒(mei)有(you)相應帶火文旅地產市場。盡(jin)管售樓處不(bu)斷有(you)旅游團(tuan)到訪，置業顧(gu)問(wen)不(bu)斷在微(wei)信里(li)明示暗示“即(ji)將漲價(jia)”的信息，但北(bei)海的海景房(fang)，價(jia)格也有(you)些撐(cheng)不(bu)住(zhu)了(le)。根據國家統計局數據，北(bei)海1月新房(fang)價(jia)格同比下跌9.8%、2月下跌7.3%。

馬(ma)洪波認為(wei)，短期(qi)內的火爆只是反彈，并(bing)不(bu)是真(zhen)正復蘇(su)，文旅度(du)(du)假地(di)產任(ren)重道遠，未(wei)來會(hui)有更長時間的調(diao)整期(qi)，回歸度(du)(du)假屬性，回歸生(sheng)活本質，給客戶帶(dai)來真(zhen)正的價(jia)值(zhi)，而并(bing)非投資價(jia)值(zhi)是核心。

“度(du)假地產(chan)(chan)有度(du)假地產(chan)(chan)的邏輯(ji)，投資商不能(neng)盲(mang)目(mu)開發，無論是大城市周(zhou)邊還是旅游目(mu)的地，人群、消費(fei)、運營邏輯(ji)都在(zai)才可以，否則任(ren)何一個產(chan)(chan)品都可能(neng)毀于(yu)盲(mang)目(mu)決策(ce)。”

不過(guo)，在從(cong)業者眼中，這種(zhong)短暫的復蘇依舊(jiu)給他們帶(dai)來了(le)(le)預(yu)期。廖旭2018年(nian)來初到西雙(shuang)版納時(shi)就買(mai)了(le)(le)房子(zi)，當(dang)時(shi)單價(jia)多在1.3萬元(yuan)、1.4萬元(yuan)，2018年(nian)最高值時(shi)漲到過(guo)2萬元(yuan)以上，再后來就是(shi)無盡的下跌。

記者問，現在你的房子(zi)漲(zhang)回來了(le)嗎？他搖搖頭，“會(hui)漲(zhang)的，我相信一定會(hui)漲(zhang)回來！”

廣西欽州碧桂園(yuan)紅樹(shu)灣營銷負責人戴鉦力則(ze)對(dui)記者表示：“2022年平均每個月的認購額(e)度(du)(du)大概是(shi)4000萬(wan)元(yuan)左右，今年1月直接就飆到了(le)6000萬(wan)元(yuan)，簽約額(e)度(du)(du)也成功突破了(le)5000萬(wan)元(yuan)。”

“項目(mu)還有約(yue)6個億的貨(huo)值，今年有信心(xin)全部清盤(pan)。”戴(dai)鉦力(li)對今年的去化充滿(man)信心(xin)。

記 者 手 記

“房住不炒”是不變的底線

水(shui)上市場、星光(guang)夜市、網紅孔雀(que)樓……西雙版納似乎一夜之間刪除了過(guo)往清冷的記憶(yi)，從旅游到(dao)零售，再到(dao)文(wen)旅地產，全(quan)方(fang)位火(huo)了起來(lai)。

歷(li)史總(zong)是在(zai)不斷向(xiang)前。2021年春天，這里還像一個(ge)巨大的(de)(de)工地，頭部(bu)開發商、本(ben)土城投爭相押注(zhu)西雙版納(na)文旅地產。誰也沒有想到，隨之而來的(de)(de)是長(chang)達(da)兩年的(de)(de)冷寂，更令人(ren)無法預測的(de)(de)是，很(hen)多庫存的(de)(de)房源，竟(jing)在(zai)2023年開年一把清(qing)空。

這個時(shi)候，似乎很多(duo)(duo)人都忘記了“風險”二(er)字(zi)。在西(xi)雙(shuang)版納這個由“階段性游客(ke)量”決定銷量的(de)市場，房價上漲時(shi)有多(duo)(duo)得意，回落時(shi)就(jiu)有多(duo)(duo)決絕(jue)。即(ji)便是(shi)老練的(de)投資(zi)客(ke)，面對這個市場也有馬失前蹄之時(shi)。

火(huo)熱(re)的(de)時候讓你(ni)看不(bu)到“淡季的(de)底限”，冷清下來，又讓你(ni)找(zhao)不(bu)到接(jie)盤(pan)的(de)大俠(xia)。但(dan)始終(zhong)需要注意，房住不(bu)炒，是不(bu)變的(de)底線。