每經(jing)記者｜陳夢妤    每經(jing)編(bian)輯｜魏文(wen)藝(yi)    

中交地產（SZ000736，股(gu)價15.87元(yuan)(yuan)，市值110.37億(yi)元(yuan)(yuan)）的(de)財(cai)報向來像(xiang)謎一(yi)樣，股(gu)價和財(cai)務表現則(ze)向來不甚匹配。

據《每日經濟新聞》記者統計，2022年中(zhong)交(jiao)地產(chan)的(de)股(gu)價從6.31元狂漲至(zhi)17.91元，漲幅超(chao)過(guo)180%；共拉出(chu)28個漲停板(ban)，為中(zhong)交(jiao)地產(chan)有史以來漲停板(ban)最多(duo)的(de)年份，引發(fa)上市公(gong)司發(fa)出(chu)14次風(feng)險提示(shi)公(gong)告。

中交地(di)(di)產一直被(bei)詬病(bing)“增(zeng)(zeng)收(shou)不增(zeng)(zeng)利”，但2022年(nian)的(de)(de)(de)變動差異尤其大(da)(da)。營收(shou)方面164.52%的(de)(de)(de)巨大(da)(da)增(zeng)(zeng)幅(fu)(fu)(fu)，卻匹配(pei)著85.60%的(de)(de)(de)歸(gui)母凈利潤降幅(fu)(fu)(fu)。在華南地(di)(di)區，中交地(di)(di)產的(de)(de)(de)營收(shou)增(zeng)(zeng)幅(fu)(fu)(fu)達到(dao)2963.53%，但成本增(zeng)(zeng)幅(fu)(fu)(fu)達到(dao)了更為(wei)驚(jing)人的(de)(de)(de)7883.07%。

不過中交地產自有說法，“因房(fang)地產開發周(zhou)期性，個別年度(du)預計會(hui)出現一定的波動”。

不計成本沖規模，華南區域成本增幅達7883.07%

中(zhong)交地產的業績(ji)變動幅度(du)之大在央企中(zhong)十(shi)分罕見(jian)。

報(bao)告期(qi)內，中(zhong)交地(di)產總資產為1373.07億元(yuan)，較上(shang)年(nian)(nian)末降低3.28%；實(shi)現營業收(shou)入384.67億元(yuan)，較上(shang)年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)164.52%；實(shi)現利潤(run)總額21.83億元(yuan)，較上(shang)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)增(zeng)長(chang)43.36%；實(shi)現歸(gui)屬于上(shang)市公司股東凈(jing)利潤(run)0.34億元(yuan)，較上(shang)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)減少(shao)85.60%。

2020年和2021年，中交地產營收分(fen)(fen)別(bie)是(shi)(shi)123億元(yuan)、145.42億元(yuan)，增速分(fen)(fen)別(bie)是(shi)(shi)-12.54%、18.23%；相應(ying)的歸母凈利潤分(fen)(fen)別(bie)是(shi)(shi)3.47億元(yuan)和2.36億元(yuan)，增速分(fen)(fen)別(bie)是(shi)(shi)-35.92%、-32.19%。

近三年中交地產主要財務指標對比 來源：企業年報

對(dui)于(yu)2022年(nian)營收和歸母(mu)凈利潤(run)的劇烈(lie)變動(dong)，中(zhong)交(jiao)地產并沒有在年(nian)報中(zhong)多做解釋(shi)。

值(zhi)得(de)注意(yi)的(de)是(shi)，房地產(chan)銷售成本的(de)大幅增加拖(tuo)累了(le)中交(jiao)地產(chan)2022年的(de)財務數據(ju)。

報告期內(nei)，中交地(di)產的房地(di)產銷售實現營收382.92億元，同(tong)比增長(chang)165.08%；但成本也達到了(le)332.06億元，同(tong)比增幅(fu)達到197.49%；毛利率(lv)13.28%，同(tong)比減少9.45個百(bai)分(fen)點。

而(er)在(zai)2021年，中交(jiao)地(di)產(chan)(chan)的房(fang)地(di)產(chan)(chan)銷(xiao)售營收是(shi)144.45億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長18.36%；成本111.62億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長24.03%；毛利率22.73%，同(tong)比(bi)減少3.53個(ge)百分(fen)點(dian)。2020年，中交(jiao)地(di)產(chan)(chan)的房(fang)地(di)產(chan)(chan)銷(xiao)售營收是(shi)122.05億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)下降(jiang)12.47%；成本約90億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)下降(jiang)13.94%；毛利率26.26%，同(tong)比(bi)增(zeng)加(jia)1.25個(ge)百分(fen)點(dian)。

不(bu)過，受益于營(ying)收(shou)情(qing)況的(de)大幅(fu)好轉(zhuan)，中(zhong)交地產2022年經營(ying)活動產生的(de)現金流凈額由負轉(zhuan)正至(zhi)29.35億(yi)元，增幅(fu)達165.92%。

記者梳理發現，中交地產“增收不增利”，在華南和華北地區表現得尤其典型。

根(gen)據2022年報，中交(jiao)地產在華南地區(qu)的(de)營收(shou)增(zeng)幅(fu)達到(dao)2963.53%，但成本(ben)增(zeng)幅(fu)達到(dao)了(le)驚(jing)人的(de)7883.07%，毛(mao)利(li)率同比減少51.54個百(bai)分點；華北地區(qu)的(de)營收(shou)增(zeng)幅(fu)達3083.23%，但相(xiang)應的(de)成本(ben)增(zeng)幅(fu)達到(dao)了(le)3243.92%，毛(mao)利(li)率同比減少4.11個百(bai)分點。

2022年中交地產各區域業績及成本情況 來源：企業年報

也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)說(shuo)，在華南和華北地區，2022年(nian)中交地產幾乎是(shi)(shi)以不計(ji)成(cheng)(cheng)本的代價在布局。華中地區情況稍好些，營收增幅(fu)236.88%，但成(cheng)(cheng)本增幅(fu)也(ye)達(da)到了323.90%。

公開資(zi)料顯示，中(zhong)交(jiao)地產(chan)華南區域總經理(li)是(shi)(shi)王劍，2022年升任副總裁，曾(ceng)就(jiu)職于萬科(ke)、綠城等；華北(bei)(bei)區域總經理(li)是(shi)(shi)宗鳴，曾(ceng)就(jiu)職于萬科(ke)、旭輝等，加入中(zhong)交(jiao)地產(chan)之前掌管旭輝北(bei)(bei)京(jing)事(shi)業部。

2019年(nian)7月從(cong)綠城再度回(hui)歸中交地(di)產之時，董事長(chang)李永前(qian)也曾雄心(xin)勃勃，表示(shi)“2019年(nian)沖(chong)刺(ci)350億(yi)元(yuan)，2020年(nian)沖(chong)刺(ci)500億(yi)元(yuan)，2023年(nian)遠在(zai)千億(yi)元(yuan)之上(shang)”。2022年(nian)是中交地(di)產的沖(chong)刺(ci)之年(nian)，但行業的巨變加上(shang)企業本身存(cun)在(zai)的問(wen)題，令這種不(bu)惜一切代(dai)價對(dui)規模(mo)的渴求(qiu)，看起來(lai)有(you)些瘋狂。

不過，中(zhong)交地(di)產去年12月披露過一(yi)份“十四(si)五(wu)”規(gui)劃(hua)，其中(zhong)提到，中(zhong)交地(di)產計劃(hua)以(yi)高質量發展(zhan)(zhan)為(wei)主線，實(shi)現公司發展(zhan)(zhan)由以(yi)高杠桿、粗放式為(wei)主的(de)發展(zhan)(zhan)方(fang)式向以(yi)高效(xiao)益(yi)、集約式為(wei)主的(de)發展(zhan)(zhan)方(fang)式轉(zhuan)變(bian)。根據公司“十四(si)五(wu)”期間(jian)投資、營銷計劃(hua)及交付方(fang)案，預計“十四(si)五(wu)”期間(jian)營業(ye)收入(ru)、利潤總(zong)額、凈利潤等財(cai)務(wu)指標(biao)進一(yi)步擴(kuo)張，企業(ye)規(gui)模不斷擴(kuo)大，因(yin)房地(di)產開發周(zhou)期性，個別年度預計會出現一(yi)定的(de)波動。

向控股股東借款185.88億元，都用來拿地了？

年(nian)(nian)報顯示，2022年(nian)(nian)中交地產實(shi)現簽約銷(xiao)售金額458.82億(yi)元(yuan)，較(jiao)(jiao)上年(nian)(nian)同期降(jiang)低18.07%；銷(xiao)售回(hui)款(kuan)450.84億(yi)元(yuan)，較(jiao)(jiao)上年(nian)(nian)同期降(jiang)低23.72%；實(shi)現簽約銷(xiao)售金額（權益口徑(jing)）296.65億(yi)元(yuan)，較(jiao)(jiao)上年(nian)(nian)同期降(jiang)低25.46%；銷(xiao)售回(hui)款(kuan)291.32億(yi)元(yuan)，較(jiao)(jiao)上年(nian)(nian)同期降(jiang)低30.47%。

盡管如此(ci)，但(dan)從中交地產的發(fa)展計劃看，背靠強大的母公(gong)司，逆勢擴張依然是主(zhu)要方向。

記者梳理年(nian)報發(fa)現(xian)，2022年(nian)中交地產的(de)土地成本達187.22億元，占營業(ye)成本比重達56.22%，而(er)2021年(nian)這一比例為(wei)43.87%，2020年(nian)為(wei)33.56%。

另(ling)據(ju)中指(zhi)研(yan)究院統計，2022年中交房地產(chan)（包括中交地產(chan)、中交城市(shi)運營(ying)等平臺(tai)）拿地金額為(wei)114億元，行(xing)業排名第28位。

在目前的(de)市場情況(kuang)下，中(zhong)交地(di)產要實現規模(mo)之夢，勢必需要借助母公(gong)司的(de)力量。從該公(gong)司2022年發布的(de)公(gong)告(gao)也可看(kan)出，其向母公(gong)司借起錢來毫不手軟。

這從中交地(di)產(chan)(chan)去年12月(yue)9日(ri)的一份(fen)公告中可見端倪。當日(ri)，控股(gu)股(gu)東(dong)中交房地(di)產(chan)(chan)集(ji)團(tuan)有限公司（以(yi)下簡稱地(di)產(chan)(chan)集(ji)團(tuan)）又一次(ci)向(xiang)中交地(di)產(chan)(chan)提供不超過(guo)45億元借(jie)款額度，但20天后的2022年12月(yue)29日(ri)，中交地(di)產(chan)(chan)又向(xiang)地(di)產(chan)(chan)集(ji)團(tuan)發出了借(jie)款申(shen)請，合計65.6億元，年利率(lv)7.5%。

公(gong)告顯示(shi)，“本次借(jie)款后，我司已(yi)使用向地產集(ji)團(tuan)借(jie)款額度為185.88億元”，這(zhe)與中(zhong)交地產2022年的拿地成本金(jin)額近乎一致。

來源：中(zhong)交地(di)產2022年12月29日公告

今年(nian)1月，中(zhong)交(jiao)地產(chan)繼續如(ru)法炮制，向地產(chan)集團新(xin)增借款額度不(bu)超(chao)過100億元，年(nian)利率不(bu)超(chao)過8%，額度有效期(qi)到2023年(nian)12月31日。

正(zheng)如(ru)中(zhong)(zhong)交地產此前在借款(kuan)公告中(zhong)(zhong)說(shuo)的那樣，“在多方考(kao)察和比較(jiao)其(qi)他(ta)融資(zi)渠道(dao)之后，控股股東(dong)方提供的資(zi)金具(ju)有及時、快捷、便利等優勢”。

來源：中交地產2023年3月30日公告

中交地產(chan)坦(tan)言，公司(si)的發展規(gui)模(mo)和效益與行業(ye)領(ling)先企業(ye)相比尚有(you)不小的差距，資產(chan)負債(zhai)率偏高(gao)、商業(ye)運營整(zheng)體專業(ye)能(neng)力偏弱(ruo)、滯(zhi)重資產(chan)去化(hua)慢等問題仍然沒有(you)得到根本解決；地產(chan)主(zhu)營業(ye)務整(zheng)體毛利率有(you)所(suo)下滑，除政策宏觀(guan)調(diao)控等客觀(guan)因素影(ying)響，也(ye)反映出公司(si)運營管理(li)的精細化(hua)、科學(xue)化(hua)水(shui)平還(huan)不夠(gou)，產(chan)品溢(yi)價能(neng)力還(huan)不足(zu)。

下(xia)一步(bu)，中交地產(chan)表示(shi)，將對(dui)標行業(ye)領先企業(ye)，探索新的(de)增長(chang)(chang)點，向管理要(yao)效益(yi)，向品質要(yao)效益(yi)。持續優化融資結構，采取多元化融資方式，控制有息負(fu)債規模的(de)增長(chang)(chang)速度等。

“復制(zhi)綠(lv)城(cheng)中國、創新中交地(di)產”，2019年的宏(hong)愿(yuan)，時(shi)隔(ge)4年再看，一切都要重(zhong)新開始。

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封面圖片(pian)來源：視(shi)覺中國-VCG111383944016