每(mei)經記者｜劉頌(song)輝    每(mei)經編輯｜魏文(wen)藝(yi)    

2022年(nian)，雖(sui)然(ran)房企的住宅銷售(shou)整(zheng)體受挫，但(dan)在商業運營業務(wu)上卻顯示(shi)出較強的韌勁。

據金地商置(zhi)（HK00535，股價0.54港(gang)元，市(shi)值89.69億(yi)港(gang)元）近期發布的2022年報，報告期內實現營業收入103.02億(yi)元，同(tong)比(bi)下(xia)降27%；歸屬母(mu)公司凈(jing)利潤23.11億(yi)元，同(tong)比(bi)下(xia)降42.44%。不過，商業項目(mu)錄得租賃(lin)及相關服務(wu)總(zong)收入約(yue)(yue)10.17億(yi)元，同(tong)比(bi)增長(chang)了約(yue)(yue)50%。

金地商置方面表示，公司持有人應占溢利減少主要有三個方面原因：一(yi)是2022年較少物業交付以(yi)使其所(suo)貢(gong)獻收入減少；二(er)是一(yi)次性議價收購(gou)收益下(xia)跌；三是待出售及發展中(zhong)物業的減值撥備增(zeng)加。

4月12日(ri)，戴德(de)梁行華東區商(shang)業(ye)部高級助理(li)董事陳云九在接受(shou)《每日(ri)經濟新聞》記者采訪(fang)時(shi)表示，隨著房地產發(fa)展模式從(cong)傳統投資(zi)開發(fa)型(xing)收益向營運(yun)收益轉(zhuan)變，企(qi)業(ye)越來越將業(ye)務關注點(dian)放(fang)到自(zi)持型(xing)物(wu)業(ye)上(shang)來，包括商(shang)場、長租公(gong)寓、酒店(dian)和辦公(gong)樓(lou)等。

2022年金地商置主要財務指標 來源：企業年報

商業租賃及服務收入增加

年報顯(xian)示，2022年金地商(shang)置累(lei)計合約銷售總(zong)額(e)為617.73億元，總(zong)合約銷售面積為296.72萬平方米，均(jun)較(jiao)2021年下降(jiang)約21%。

作為金地(di)(di)集團(tuan)旗下的(de)企業(ye)(ye)(ye)，金地(di)(di)商(shang)置前身為香港上市公司星(xing)獅地(di)(di)產(chan)，業(ye)(ye)(ye)務主要(yao)包括產(chan)業(ye)(ye)(ye)園區、精(jing)致商(shang)業(ye)(ye)(ye)、長租公寓(yu)、精(jing)品(pin)住宅等物業(ye)(ye)(ye)的(de)開發銷售、投資管理(li)以及(ji)運(yun)營服務。

由于物業銷售確認的(de)收入(ru)減少(shao)，金地商(shang)置(zhi)營業收入(ru)和凈利(li)(li)潤也(ye)同比(bi)回調(diao)，期(qi)內(nei)錄得(de)毛利(li)(li)23.37億元，同比(bi)降(jiang)低19%；公司持有人應占溢利(li)(li)23.11億元，同比(bi)回調(diao)42%。

值得注意的是(shi)，金地商置的業(ye)績亮點主(zhu)要在(zai)其持有型物業(ye)上(shang)。

報(bao)告期內，金地商(shang)置的物業(ye)投資及(ji)管理分部貢(gong)獻收入11.29億(yi)元(yuan)，較2021年(nian)的8.69億(yi)元(yuan)增長近30%，占總收入比(bi)例由6%增加至11%。

金地商置近年來收入情況 來源：企業年報

商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)方面，截至(zhi)報告期末，金(jin)地(di)商(shang)(shang)置持有在營運(yun)的商(shang)(shang)業(ye)項目(mu)總(zong)建面約92萬平方米(mi)。由(you)于(yu)租金(jin)增(zeng)長及新商(shang)(shang)業(ye)項目(mu)開業(ye)，公司從商(shang)(shang)業(ye)及產(chan)業(ye)園項目(mu)合共錄(lu)得租賃及相(xiang)關服務(wu)總(zong)收入約16.87億元，較(jiao)2021年同期增(zeng)長47%。

2023年，金地商(shang)置將開業的(de)(de)商(shang)業項(xiang)目包括北京(jing)、上海(hai)、蘇州(zhou)、杭州(zhou)及南昌共8個(ge)商(shang)業/寫字樓(lou)項(xiang)目，建筑(zhu)面積(ji)約40萬平方米。據公司官網介紹(shao)，5個(ge)籌備中(zhong)的(de)(de)項(xiang)目中(zhong)，有2個(ge)位于上海(hai)，分別位于閔行區七(qi)寶(bao)地鐵站和七(qi)莘路(lu)地鐵站附近。

4月11日下午，記者來到上海(hai)軌(gui)交12號線終(zhong)點站，在金地(di)商(shang)置(zhi)上海(hai)七(qi)莘路項(xiang)目現(xian)場(chang)(chang)看(kan)到，1棟高層(ceng)寫字樓(lou)、6棟低層(ceng)辦公(gong)樓(lou)和商(shang)業街區已建設完成，建筑外墻顯示的(de)項(xiang)目名為平金中心，“金地(di)商(shang)置(zhi)最(zui)后兩(liang)層(ceng)獨(du)立大堂屋頂花園、總部(bu)獨(du)棟辦公(gong)銷售”字樣(yang)的(de)巨幅廣告正對(dui)著地(di)鐵口。現(xian)場(chang)(chang)一位工作人員介紹(shao)，該項(xiang)目計劃今年7月份(fen)開(kai)業，目前商(shang)業門店和辦公(gong)室還在裝修中。

金地商置上海七莘路項目現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

在(zai)七莘路項(xiang)目(mu)對(dui)面(mian)，莘莊維景印象(xiang)城(cheng)已經運營多(duo)年，是(shi)區域內成(cheng)熟商業體之(zhi)一。

據仲量(liang)聯(lian)行(xing)報(bao)告，今年一季度(du)上海辦公樓的帶看量(liang)和問詢量(liang)顯著增加，然而大部(bu)分租(zu)戶(hu)延續(xu)了謹慎的租(zu)賃策略(lve)，故租(zu)賃成交緩慢(man)。零售項(xiang)目方面，全市(shi)凈吸納量(liang)錄得-28300平方米，核(he)心(xin)(xin)商圈項(xiang)目的首層租(zu)金環(huan)比下降(jiang)0.4%，非核(he)心(xin)(xin)商圈首層租(zu)金環(huan)比下降(jiang)0.9%。

據仲量(liang)聯(lian)行(xing)上(shang)海(hai)商業(ye)(ye)地產(chan)部產(chan)業(ye)(ye)園區總(zong)(zong)監俞(yu)則(ze)人介紹，一季度上(shang)海(hai)產(chan)業(ye)(ye)園區整(zheng)體空置率(lv)小(xiao)幅上(shang)升至13.6%，有一個產(chan)業(ye)(ye)園區項目竣工(gong)交付(fu)，總(zong)(zong)建筑面積共(gong)計82000平方(fang)米。考(kao)慮到租戶較(jiao)為(wei)謹慎的態度及未來供(gong)應壓力，業(ye)(ye)主預(yu)期有所調整(zheng)，整(zheng)體租金小(xiao)幅下(xia)降0.1%，基本(ben)維持(chi)在4.6元(yuan)每平方(fang)米每天的水平。

未來需補充運營人才“軟肋”

2022年，受新(xin)冠疫(yi)情(qing)(qing)等影響，部(bu)分合營公司持有的購物(wu)(wu)中心業(ye)績(ji)有一定(ding)程(cheng)度下滑，金地(di)商置(zhi)的物(wu)(wu)業(ye)投資及管理分部(bu)錄得溢利21.51億元，較2021年減(jian)少5100萬元。金地(di)商置(zhi)方面稱(cheng)，隨著疫(yi)情(qing)(qing)管控措施優化，購物(wu)(wu)中心業(ye)績(ji)預(yu)計將逐步恢(hui)復(fu)。

金地商置2022年收入構成 來源：企業年報

截至2022年12月(yue)31日(ri)，金地商置(zhi)的土地儲(chu)備合共1934萬平方米(mi)。其(qi)(qi)中約20%位(wei)(wei)于北京、上(shang)海、廣州(zhou)(zhou)及(ji)深(shen)圳四(si)個一線(xian)(xian)城(cheng)市；59%位(wei)(wei)于二線(xian)(xian)城(cheng)市（包括南京、蘇州(zhou)(zhou)、杭州(zhou)(zhou)、青島、武漢、長(chang)沙(sha)、成都、徐州(zhou)(zhou)、南昌(chang)、昆明(ming)、濟南、天津等(deng)）；其(qi)(qi)余21%位(wei)(wei)于三(san)線(xian)(xian)及(ji)其(qi)(qi)他城(cheng)市。

不(bu)過(guo)，對于商業(ye)地(di)產(chan)的布局和(he)發(fa)展，仲量聯(lian)行(xing)上(shang)海商業(ye)地(di)產(chan)部資深董(dong)事朱熙東表示，房企的商業(ye)地(di)產(chan)業(ye)務需要(yao)重視運(yun)營人(ren)才，通(tong)過(guo)自行(xing)組建或引入專業(ye)國際化(hua)管(guan)理團隊，來(lai)補充運(yun)營人(ren)才的軟肋。“我們觀察到，有部分品牌地(di)產(chan)商開發(fa)的商業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目，延續了高端豪宅的風(feng)格和(he)品質。硬件方面(mian)不(bu)存在問(wen)題，但(dan)是(shi)后(hou)期運(yun)營和(he)維護能力(li)是(shi)軟肋，”

陳(chen)云(yun)九(jiu)也認為(wei)，隨著(zhu)上海(hai)、南京(jing)、蘇州等房(fang)地產熱點城市(shi)(shi)市(shi)(shi)場成(cheng)交(jiao)趨向分(fen)化(hua)，開發商未來將(jiang)越(yue)來越(yue)關注自持型物(wu)業(ye)的(de)運營收(shou)益。當中，與傳統高周(zhou)轉(zhuan)的(de)住宅銷售(shou)模式(shi)不同，轉(zhuan)變之后將(jiang)面臨收(shou)益周(zhou)期拉長的(de)現實問題，這將(jiang)進一步考驗公司掌舵(duo)人及(ji)職業(ye)經理人的(de)能(neng)力和水平。

對于2023年的業績展望(wang)，金地(di)商置方面在(zai)年報中表示，房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)已于2022年下半(ban)年觸底，并將于2023年逐步反彈。“公司作為管理最完善(shan)的房地(di)產(chan)(chan)企業之一，且(qie)具有良好(hao)的財(cai)務紀律，應能把(ba)握房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)恢復需求的機(ji)會。”

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封(feng)面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝(she)