2023年3月16日，由(you)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)評價協會、清華大學房(fang)地(di)(di)產(chan)研(yan)究(jiu)所、北京中(zhong)(zhong)(zhong)指信息(xi)技(ji)術研(yan)究(jiu)院(yuan)主辦，北京中(zhong)(zhong)(zhong)指信息(xi)技(ji)術研(yan)究(jiu)院(yuan)中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)TOP10研(yan)究(jiu)組承辦的“2023中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)百強(qiang)(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)研(yan)究(jiu)成果(guo)發布(bu)會暨(ji)第二十屆中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)百強(qiang)(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)家峰會”在(zai)北京隆重召開，會上發布(bu)了《2023中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)產(chan)百強(qiang)(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)研(yan)究(jiu)報告》，《2023中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)百強(qiang)(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)研(yan)究(jiu)報告》也一同公布(bu)。

百強企業中央國企份額提升

2022年，雖(sui)然房(fang)地(di)產(chan)政策不(bu)斷(duan)優(you)化，但(dan)政策效果尚不(bu)明(ming)顯，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場供需兩端(duan)均未明(ming)顯恢復。

從統計(ji)數據看，全國商品房銷售額(e)為(wei)13.3萬(wan)億(yi)元，同(tong)比下降26.7%，銷售面(mian)積為(wei)13.6億(yi)平方(fang)米，同(tong)比下降24.3%。具體來看，上半(ban)年繼續延續調(diao)整態(tai)勢，5~6月疫情(qing)影(ying)響逐步弱(ruo)化疊(die)加熱(re)點城(cheng)市(shi)優化政策效果顯現，市(shi)場表(biao)現邊際修(xiu)復；三季(ji)度(du)受季(ji)節性和部(bu)分城(cheng)市(shi)“斷供(gong)”項(xiang)目(mu)增加等因素影(ying)響，市(shi)場成交(jiao)活(huo)躍度(du)再次(ci)下行；年底房地產市(shi)場銷售也并未出(chu)現明顯好轉。

隨著房(fang)地產市(shi)場下(xia)行(xing)壓力持續(xu)，百強企業集中(zhong)資源挖掘高能級城市(shi)潛力，加大(da)線上營(ying)銷力度，但也(ye)難(nan)抵銷售(shou)規模出現下(xia)滑態勢。2022年，百強企業銷售(shou)總額、銷售(shou)面積分(fen)別達63301億元、36313萬平(ping)方米(mi)，同比下(xia)降30.3%和(he)36.2%。

在(zai)行業整體(ti)承壓的背景(jing)下，央企國企的發展明顯好于(yu)預期。

廣(guang)州城(cheng)投地產(chan)(chan)(chan)總(zong)經理倪(ni)章軍表示：“廣(guang)州城(cheng)投地產(chan)(chan)(chan)作為城(cheng)投集團旗下置業板(ban)塊，發揮(hui)‘商住(zhu)(zhu)地產(chan)(chan)(chan)+城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)+住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃’三大(da)體(ti)系融合(he)發展特色，聚焦商住(zhu)(zhu)地產(chan)(chan)(chan)，近幾年實現了總(zong)開發量突(tu)破480萬平(ping)方(fang)米(mi)、貨值(zhi)突(tu)破1100億元(yuan)，開發建(jian)設了超(chao)20個(ge)精品(pin)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目；已(yi)建(jian)設‘租(zu)(zu)+購’保障性住(zhu)(zhu)房(fang)總(zong)建(jian)筑(zhu)面積超(chao)650萬平(ping)方(fang)米(mi)，已(yi)建(jian)成保障性住(zhu)(zhu)房(fang)約7.13萬套(tao)；全力(li)推(tui)進黃埔區廟頭村舊村改造，并加(jia)快推(tui)進增城(cheng)團結村等(deng)城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)項(xiang)目。”

事實上，2022年(nian)百(bai)強企業(ye)中央(yang)國(guo)企數量增加(jia)16家至(zhi)(zhi)70家，銷售額(e)占(zhan)(zhan)比提升6.1個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)至(zhi)(zhi)57.9%，市場份額(e)持續(xu)提升；民(min)營(ying)房企銷售額(e)占(zhan)(zhan)比下降7.0個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)至(zhi)(zhi)25.0%。

頭部房(fang)企(qi)地位強(qiang)勢(shi)、百強(qiang)企(qi)業中央(yang)(yang)國(guo)企(qi)份(fen)額(e)提升(sheng)，均(jun)延續(xu)了(le)近兩年(nian)行業整(zheng)體發展趨勢(shi)。TOP10企(qi)業市場(chang)份(fen)額(e)近年(nian)一直在(zai)20%以上，2022年(nian)在(zai)市場(chang)下(xia)行期更(geng)是由降轉升(sheng)；百強(qiang)企(qi)業中央(yang)(yang)國(guo)企(qi)數量及份(fen)額(e)在(zai)2021年(nian)大(da)幅提升(sheng)后(hou)，2022年(nian)繼續(xu)保持上升(sheng)勢(shi)頭。

城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)方(fang)面的分化在加劇。2022年，百強(qiang)企(qi)業聚焦核心(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群，長(chang)三(san)角、粵港澳(ao)、京(jing)(jing)津冀(ji)三(san)大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群銷(xiao)售(shou)(shou)貢(gong)(gong)獻突(tu)出，合計占比近(jin)七成。具體來看，2022年百強(qiang)代表(biao)企(qi)業于北(bei)上廣深四個(ge)一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)銷(xiao)售(shou)(shou)貢(gong)(gong)獻率(lv)都實現增長(chang)，其中(zhong)北(bei)京(jing)(jing)與上海銷(xiao)售(shou)(shou)貢(gong)(gong)獻接近(jin)10%。二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)杭州與南京(jing)(jing)銷(xiao)售(shou)(shou)貢(gong)(gong)獻率(lv)小(xiao)幅下跌(die)，但仍維持了(le)較高的銷(xiao)售(shou)(shou)貢(gong)(gong)獻率(lv)，僅(jin)次于北(bei)京(jing)(jing)與上海；西安、蘇州、成都、濟南、青(qing)島等城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的銷(xiao)售(shou)(shou)貢(gong)(gong)獻率(lv)有所提高。

談到熱點(dian)城市成(cheng)都，成(cheng)都城投置地（集團）有限公司(si)黨委書(shu)記、董事長漆靜濤(tao)就(jiu)表示：“1~2月份整個成(cheng)都無論是(shi)新房(fang)市場(chang)還是(shi)二手(shou)房(fang)市場(chang)，從實際成(cheng)交(jiao)的數據上來看都非常的亮眼，市場(chang)信心正在重構和重建。”

面對2023年，《2023中(zhong)國房地產(chan)(chan)百強(qiang)企(qi)業(ye)研究報(bao)告》指出，百強(qiang)企(qi)業(ye)要(yao)抓住政策窗口(kou)期，靈活應用(yong)政策工具應對自(zi)身問題，提升(sheng)資產(chan)(chan)負債表的抗壓性，保證經營(ying)預(yu)期的穩定；順應行(xing)業(ye)發展(zhan)趨勢，結合市場需求探索行(xing)業(ye)發展(zhan)新模式，提升(sheng)未來發展(zhan)預(yu)期，推動行(xing)業(ye)重歸上升(sheng)周期。

談及未(wei)來，漆(qi)靜濤還是很樂(le)觀的：“我們將針(zhen)對(dui)三(san)(san)個(ge)產(chan)業(ye)鏈的戰略來發力，一是地(di)(di)產(chan)加科技，二是地(di)(di)產(chan)加運營，三(san)(san)是地(di)(di)產(chan)加資本這三(san)(san)種模式(shi)。對(dui)于2023年(nian)，我們還是對(dui)整個(ge)成都的房(fang)地(di)(di)產(chan)市場充(chong)滿(man)了信心。”

倪(ni)章軍也(ye)表示：“將以‘繡花’功夫推進城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)業(ye)務(wu)，全面參與廣州(zhou)(zhou)新(xin)一輪城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)，圍繞對城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)重點功能(neng)(neng)片(pian)區的新(xin)改造(zao)模式，統籌(chou)推進廣州(zhou)(zhou)火車(che)(che)站(zhan)、火車(che)(che)東站(zhan)等(deng)核(he)心片(pian)區連(lian)片(pian)改造(zao)，助力提(ti)升(sheng)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)綜合(he)能(neng)(neng)級、提(ti)升(sheng)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)功能(neng)(neng)和品質。”

“輕重并舉”是行業的共識

商(shang)業(ye)(ye)方面，《2023中國(guo)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)百強企業(ye)(ye)研(yan)究報(bao)告》表(biao)示，2022年由于疫情的(de)影(ying)響，實體商(shang)業(ye)(ye)的(de)客流量減少(shao)，商(shang)業(ye)(ye)項目的(de)收(shou)益下降，商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)的(de)收(shou)入受到(dao)壓(ya)力。這些因素(su)導致百強代表(biao)企業(ye)(ye)的(de)租(zu)金(jin)收(shou)入增長放緩。2022年，百強代表(biao)企業(ye)(ye)經營(ying)(ying)性物業(ye)(ye)的(de)租(zu)金(jin)和(he)運營(ying)(ying)服務收(shou)入平均為29.0億(yi)元，同(tong)比上漲6.3%，但比2021年降低(di)了19.0個百分點。

從成(cheng)長性方(fang)面看(kan)，“輕重并舉(ju)”是行業的共識。

2022年300城(cheng)商(shang)辦用地(di)供需都減少(shao)了，代(dai)表(biao)企(qi)(qi)業一(yi)般暫停獲取(qu)純商(shang)辦用地(di)。存量市場上收并購交易不活(huo)躍(yue)，部分(fen)代(dai)表(biao)企(qi)(qi)業“積極看機會(hui)，謹慎做決策”。不同的是，2022年商(shang)業地(di)產百強代(dai)表(biao)企(qi)(qi)業在(zai)輕(qing)資(zi)產方面持續發展(zhan)，不斷(duan)提(ti)高運營(ying)能力，實(shi)現多渠道(dao)拓展(zhan)。

恒太商業(ye)(ye)管理集(ji)團有(you)限公(gong)司董秘蘭(lan)天(tian)表示：“商管行業(ye)(ye)從目前來看集(ji)中化(hua)的(de)趨勢會(hui)加強，未(wei)來會(hui)更(geng)加專業(ye)(ye)化(hua)，我們作為主打(da)輕資產模式的(de)專業(ye)(ye)商業(ye)(ye)公(gong)司，在未(wei)來2~3年可能(neng)會(hui)發展得更(geng)好(hao)更(geng)穩定一些。”

從經(jing)營(ying)質(zhi)量方面(mian)(mian)(mian)看(kan)，百強企業(ye)(ye)重點項(xiang)目平均出租率下降，經(jing)營(ying)壓力(li)增大。零售商業(ye)(ye)方面(mian)(mian)(mian)，代(dai)表企業(ye)(ye)采(cai)用(yong)穩(wen)健的經(jing)營(ying)策略，在(zai)企業(ye)(ye)層(ceng)(ceng)面(mian)(mian)(mian)加大數字化建設力(li)度，在(zai)項(xiang)目層(ceng)(ceng)面(mian)(mian)(mian)提升消費者(zhe)粘性，并通過幫扶為商戶創造價(jia)值。辦公物業(ye)(ye)方面(mian)(mian)(mian)，由于(yu)租賃需求(qiu)低迷(mi)，代(dai)表企業(ye)(ye)加強產品品質(zhi)，并以細致(zhi)化服務促進項(xiang)目穩(wen)定(ding)運營(ying)。

展望(wang)未來(lai)，經(jing)過三年疫情(qing)洗禮，2023年將(jiang)是(shi)我(wo)國全力推動(dong)經(jing)濟(ji)修復的(de)一年，消費將(jiang)進一步發揮經(jing)濟(ji)增長主引擎的(de)作用。

蘭(lan)天表示：“雖然目(mu)前(qian)消費有待修復，但我(wo)(wo)們(men)還是(shi)看到(dao)了(le)一(yi)些(xie)機(ji)會，尤其在中(zhong)小城(cheng)市(shi)(shi)，其實(shi)在三線城(cheng)市(shi)(shi)和一(yi)二線城(cheng)市(shi)(shi)其實(shi)沒有很(hen)(hen)多(duo)(duo)的(de)(de)(de)信息差，很(hen)(hen)多(duo)(duo)社交平(ping)臺(tai)其實(shi)把很(hen)(hen)多(duo)(duo)新的(de)(de)(de)一(yi)些(xie)理(li)念都分(fen)分(fen)鐘(zhong)迅速傳(chuan)到(dao)中(zhong)小城(cheng)市(shi)(shi)，所(suo)以我(wo)(wo)們(men)看到(dao)了(le)很(hen)(hen)明顯的(de)(de)(de)消費的(de)(de)(de)迭代(dai)，還有消費的(de)(de)(de)創新，這就帶來了(le)很(hen)(hen)多(duo)(duo)品牌和服務的(de)(de)(de)創新性機(ji)會了(le)，所(suo)以我(wo)(wo)們(men)對中(zhong)小城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)實(shi)體商業是(shi)非(fei)常樂觀(guan)的(de)(de)(de)。” 文/王(wang)西嶺

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