每經(jing)(jing)記(ji)者(zhe)｜劉(liu)頌輝    每經(jing)(jing)編輯｜魏文(wen)藝 盧祥(xiang)勇(yong)    

4月21日晚間，隨著莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地(di)塊拍賣落槌，2023年上海首輪集中供地(di)正式(shi)收官。

據(ju)不完(wan)全統計，本(ben)輪上(shang)海(hai)土拍吸引了(le)超過50家房企(qi)報(bao)名(ming)，4天時間里共順利出讓(rang)19宗地(di)(di)塊，總成交金額約(yue)519億元(yuan)，平(ping)均成交樓(lou)面價(jia)26089.9元(yuan)/平(ping)方米，平(ping)均溢價(jia)率(lv)7.3%。其中(zhong)14宗地(di)(di)塊為央國企(qi)和地(di)(di)方國資平(ping)臺(tai)競得，參與競拍企(qi)業的(de)數量為上(shang)海(hai)近6年(nian)以來最多。

值得一(yi)提的是，在(zai)土拍首日（4月18日），記者在(zai)現場看(kan)到，有房企負責人盛裝前來，為了“討彩(cai)頭”還戴(dai)上了紅(hong)圍巾。此外(wai)，在(zai)本次(ci)土拍的直播中，有參拍房企還特意帶了橙子和香(xiang)蕉放(fang)在(zai)桌上，寓意“成交”。

最熱地塊吸引近30家房企爭奪

上海首輪(lun)集(ji)中供地共(gong)推出19宗涉(she)宅用地，總出讓面積(ji)94.4萬(wan)平方米(mi)(mi)，總建筑面積(ji)198.9萬(wan)平方米(mi)(mi)，總起拍價483.4億(yi)元。

據中(zhong)指研究院統計，本輪上海(hai)集中(zhong)供地出讓中(zhong)，4宗地塊以底價成交，15宗地進入一次(ci)性報價。最(zui)終，14宗地塊為央國企(qi)(qi)和(he)地方國資(zi)平臺競(jing)得(de)。而本次(ci)報名參與競(jing)拍的房企(qi)(qi)超過50家(jia)(jia)，也創下近(jin)6年(nian)來(lai)上海(hai)參拍企(qi)(qi)業數量新高，其(qi)中(zhong)包近(jin)20家(jia)(jia)民(min)企(qi)(qi)和(he)3家(jia)(jia)混合所有制企(qi)(qi)業。

有參拍房企桌(zhuo)上放著寓意“成交”的橙子(zi)和香蕉 來源(yuan)：上海土拍直(zhi)播(bo)截圖(tu)

競(jing)(jing)爭最(zui)熱地塊(kuai)是閔(min)行區莘莊社(she)區MHP0-0201單元(yuan)16A-07A地塊(kuai)吸引了近(jin)30家企業競(jing)(jing)拍，最(zui)終(zhong)由中華企業以20.1億元(yuan)競(jing)(jing)得，溢(yi)價率8.47%，成(cheng)交樓面價達48029元(yuan)/平方米。

記者注意到，該宗地塊所在的莘莊板塊處于城市發展階段，規(gui)劃(hua)利(li)好較(jiao)多，有較(jiao)大(da)的增值(zhi)空(kong)間，臨近(jin)規(gui)劃(hua)地鐵12號線(xian)西(xi)延線(xian)（在建），近(jin)兩年內周邊沒有宅地供應(ying)。

整宗地塊建設用地面(mian)積(ji)20930平(ping)方(fang)米，規劃建筑面(mian)積(ji)41860平(ping)方(fang)米。一(yi)經(jing)掛牌，即(ji)有中海、華(hua)潤、華(hua)發、大華(hua)、金(jin)隅、金(jin)融(rong)街、碧(bi)桂(gui)園、金(jin)茂、綠城和(he)保利等一(yi)眾品牌房(fang)企報名競拍。

成交總價最高(gao)的地塊也(ye)在閔行區(qu)，為梅隴社(she)區(qu)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，共有(you)9家房企參拍，最終被中鐵建和(he)萬科聯(lian)合體以75.49億元競得，成交樓面價46402元/平(ping)方(fang)米(mi)，溢價率8.98%。

來源(yuan)：中(zhong)指研(yan)究院

該宗地(di)塊所處的(de)板塊也存在較大的(de)增(zeng)值空間，目前周邊沒有在售、待(dai)售新房項目，出現供(gong)應(ying)缺口(kou)，且距離虹梅(mei)南(nan)路地(di)鐵站僅約500米。

從地(di)塊熱(re)度來看，除了閔(min)行區之外，青浦(pu)徐(xu)涇(jing)、蟠(pan)龍天地(di)東側地(di)塊也都(dou)吸引了20家(jia)以(yi)上(shang)房(fang)企參拍，嘉定新城、浦(pu)東周浦(pu)、寶(bao)山大場、普(pu)陀桃浦(pu)、閔(min)行梅隴、奉賢西渡的宅地(di)競(jing)拍房(fang)企也均超過10家(jia)。

中指研究院上(shang)海常務副總經理(li)張文靜4月21日通過微信向記者表(biao)示，本輪上(shang)海土拍(pai)的19宗地塊(kuai)，位置都臨近(jin)(jin)外環，且多(duo)臨近(jin)(jin)地鐵，整體(ti)來看區位較(jiao)為優(you)質。部(bu)分(fen)地塊(kuai)所在板塊(kuai)是近(jin)(jin)年來供地較(jiao)少的板塊(kuai)，區域內待釋放的購(gou)房(fang)需求較(jiao)多(duo)。

華潤和萬科回歸后均有斬獲

雖然上海本輪集中(zhong)供地出讓的地塊體量較(jiao)小，但質量整體較(jiao)高(gao)，房企(qi)參拍熱(re)情也(ye)較(jiao)高(gao)。與前(qian)兩年相(xiang)比，總出讓金(jin)額有所減(jian)少。

部分出(chu)讓地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)的房地(di)聯動價(jia)略有松動。19宗地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)中(zhong)，超半數地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)房企聯動價(jia)有所上漲(zhang)，漲(zhang)幅最為突(tu)出(chu)的為徐匯(hui)區田(tian)林地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)，房地(di)聯動價(jia)最高增至13.1萬元/平方米(mi)，漲(zhang)幅高達15%。嘉定江橋(qiao)、寶山(shan)大場、金(jin)山(shan)亭林、金(jin)山(shan)亭林、浦東周浦等地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)限價(jia)漲(zhang)幅也比較突(tu)出(chu)，均(jun)超過7%。

預(yu)留足夠利潤空間，也側面促進了開(kai)發商在上海(hai)土(tu)拍市場的競拍積(ji)極性(xing)。

4月18日，上海土地交易市場入口的參拍房(fang)企人員 圖(tu)片來(lai)源：每經(jing)記者 劉頌輝 攝

本輪上海土(tu)拍(pai)期(qi)間，房(fang)企投(tou)拓(tuo)人員迎(ying)來“聚會”，也讓位于浦東新(xin)區南(nan)泉北路(lu)的房(fang)地(di)大廈重現熱鬧非凡的場景，

據記者(zhe)了解，4月20日晚上8點多，一位閩系房企的(de)投拓部工作人員(yuan)還(huan)在房地(di)大(da)廈加(jia)班，一樓的(de)大(da)門口也都擠滿了人。

企業方(fang)面，保利發展獨獲3宗地塊(kuai)，成(cheng)本輪(lun)上海土拍中的最(zui)大贏家；招(zhao)商蛇(she)口、金(jin)地、象嶼、萬科和(he)中鐵建各摘得1塊(kuai)；越(yue)秀(xiu)共參拍12宗地塊(kuai)，最(zui)終成(cheng)功競(jing)得靜安區中興社區地塊(kuai)，自2021年(nian)首進上海后，再(zai)次落子上海內環(huan)內；重回上海土拍市場的中海、華(hua)潤和(he)萬科，只有(you)中海未能競(jing)得土地。

自(zi)上(shang)個月(yue)，金地(di)集(ji)團董事長(chang)凌克公開發聲“房企經營就(jiu)像踩(cai)單車(che)，不前行就(jiu)會(hui)跌(die)落，需要有新的(de)投資”后，金地(di)便加快了(le)拿地(di)補倉的(de)步伐。本次在(zai)上(shang)海首(shou)輪集(ji)中土拍中，金地(di)一共報名了(le)3宗地(di)塊，最終奪得嘉定(ding)老城(cheng)東(dong)北角的(de)徐行地(di)塊和嘉定(ding)新城(cheng)菊園社區地(di)塊。

在土拍第二天斬獲2宗宅地，金地集團總裁(cai)黃俊燦對包括《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》在內的媒體記者表示，“今天是金地非常好(hao)運的一天，希望大家都能有好(hao)運氣。”

根據3月31日上海發布的2023年度(du)土(tu)地(di)(di)(di)供應(ying)(ying)計劃(hua)，整體土(tu)地(di)(di)(di)供應(ying)(ying)規模基本保持(chi)去(qu)年的供應(ying)(ying)水平(ping)，部分(fen)區域如閔行、浦東新區會(hui)加大(da)土(tu)地(di)(di)(di)供應(ying)(ying)，臨(lin)港則會(hui)大(da)幅度(du)減(jian)少土(tu)地(di)(di)(di)供應(ying)(ying)。中指研(yan)究(jiu)院預計，有資(zi)金實力的央(yang)國企和(he)地(di)(di)(di)方國資(zi)，后(hou)續(xu)仍然(ran)會(hui)加大(da)對上海的投資(zi)。

從新(xin)房(fang)去(qu)化(hua)情況來看，CRIC監測(ce)顯示，今(jin)年一季度(du)，上(shang)海新(xin)房(fang)去(qu)化(hua)率(lv)為79%。在2月(yue)(yue)份的認籌熱度(du)轉化(hua)成開盤后，3月(yue)(yue)去(qu)化(hua)攀升至87%，多數樓盤基(ji)本(ben)8成以上(shang)去(qu)化(hua)率(lv)。

克(ke)而瑞方(fang)面認(ren)為，受新房(fang)市場熱度回升、土(tu)地質量改善和(he)部分(fen)地塊房(fang)地聯動價放松(song)的(de)多重影響(xiang)，今年(nian)上海首輪集中土(tu)拍(pai)熱度迅速升溫，整體溢價率增至7%，創(chuang)下2021年(nian)集中供(gong)地以來的(de)新高。

另外值得注意(yi)的(de)(de)是，雖(sui)然近期面向房企(qi)的(de)(de)融資(zi)政策有所放松，但在行業資(zi)金(jin)偏緊(jin)的(de)(de)背景下，受(shou)益房企(qi)較為有限，大(da)多數民營房企(qi)的(de)(de)資(zi)金(jin)壓力(li)仍舊趨緊(jin)，進而影響了(le)競拍熱(re)情，因此(ci)拿地主(zhu)力(li)依然是央國企(qi)。

記者|劉(liu)頌輝(hui)?編輯|魏文(wen)藝 盧祥勇(yong) 杜(du)恒峰

校對|王月(yue)龍

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