每經編(bian)輯｜程鵬 蓋源源    

年初，一段5秒的“萬柳書(shu)(shu)院少爺”視頻讓北京萬柳書(shu)(shu)院豪宅火出(chu)圈，全國皆知。最(zui)近，該豪宅陷入了抵押(ya)風波。

5月7日，京東拍賣網站掛出了一則“北京赫華恒瑞房地產開發有限公司不良債權轉讓項目”推介信息，中國信達北京分公司對47億不良債權進行轉讓，對應的抵押物中便包括萬柳書院75套住宅。截至發稿，這則公告引來1萬+次圍觀以及吸引了30名意向人。是目前中國信達所有招商債權中關注度最高的一個。

萬柳書院是北京知名豪宅項目，開發商中赫置地11年前擊退一眾房企，以26.3億元的價格拿下這塊地，并在2015年以14.5萬元/平方米的價格推出項目。去年該小區一套300平方米的法拍房，拍出36萬元/平方米的高價，再次在業內名聲大噪。

據中國基金報援引此前公開報道，萬柳書院共14棟板樓，5-7層南北通透花園洋房，一梯一戶，2-3個單元，?每套房在205-558平米之間不等，總共301戶，而且早已售罄。

但是在此次京東拍賣公告詳情里，萬柳書院小區此次被掛牌轉讓的75套住宅樓號、單元號和房號均已詳細列出，房源狀態為“未售”。

一(yi)次(ci)債權轉讓，折射了北京(jing)頂(ding)豪萬柳書院的“家(jia)底”。

萬柳書院 圖片來源：房天下(xia)

萬柳書院75套未售住宅被抵押

知情人士：屬常規融資行為

日前，京東法拍上架了一則來自中國信達的資產推介消息，中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司（下稱信達北分）作為處置主體，轉讓北京赫華恒瑞房地產開發有限公司（下稱主債務人）46.9505億元的不良債權，其中債權本金達37.5億元，利息和其他費用暫不詳。

這次推介之所以引發關注，重點在于主債務人拿出的抵押物——北京知名豪宅萬柳書院75套房產。

如果根據這次債權上拍的46.9505億元計算，這75套房源的均價約6266萬元。若按中原地產這5套房源中面積最小的218平方米計算，單價也要約28.7萬元/平方米。

但如果企業(ye)是多年前做的抵(di)押，而抵(di)押價(jia)低于市價(jia)的話，則目(mu)前仍難以全(quan)面償還債務。

目前，這筆推介已(yi)經有30位意向人，圍(wei)觀次數已(yi)達1萬+。

來源：京東法拍(pai)

根據推介公(gong)告，中(zhong)赫集團是(shi)共同債務(wu)人(ren)(ren)。萬柳書(shu)院是(shi)主債務(wu)人(ren)(ren)名下現(xian)在(zai)唯一開發和(he)銷(xiao)售的樓盤，屬于(yu)現(xian)房銷(xiao)售，已(yi)售房產(chan)已(yi)經正常(chang)交房和(he)入住。項目(mu)到期日為(wei)2025年3月份，債務(wu)人(ren)(ren)曾存在(zai)逾期等違約情形。

北(bei)京(jing)豪宅圈有句(ju)順口溜“萬柳(liu)(liu)的(de)(de)墻，西(xi)宸的(de)(de)缸，霄八的(de)(de)頂(ding)，融(rong)創的(de)(de)湖，紫辰院的(de)(de)樹，北(bei)平府(fu)的(de)(de)院子(zi)住著誰”，首(shou)先提到的(de)(de)就(jiu)是(shi)萬柳(liu)(liu)書院。由于絕佳(jia)的(de)(de)地理位置和教育資源，萬柳(liu)(liu)書院備受高凈值人群青(qing)睞(lai)，網傳(chuan)聯想集團創始人柳(liu)(liu)傳(chuan)志、滴滴出(chu)行總裁柳(liu)(liu)青(qing)等(deng)均(jun)在此(ci)有房(fang)。

在此次法拍之前，百萬元天價停車位、法拍房36萬元/平方米成交等，都是圍繞在萬柳書院身上的神秘光環。海淀核心區位，名校環繞，早已一房難求。且動輒數千萬元乃至上億元的房價，讓萬柳幾乎成為京城頂豪的代名詞。

然而，此則京東法拍公告曝出后又疑云重重。據此前媒體報道，萬柳書院總共301戶，而且早已售罄。但目前75套住宅全部顯示未出售。據第(di)一(yi)財經(jing)，也有未經(jing)證實(shi)的消息稱(cheng)，這75套房(fang)實(shi)際(ji)已(yi)經(jing)賣(mai)(mai)出(chu)、只(zhi)是還沒網簽。一(yi)位專做北京豪(hao)宅的中介張峰（化(hua)名）告訴記者，萬柳書院前兩(liang)年就賣(mai)(mai)完了，這70多套房(fang)子已(yi)經(jing)賣(mai)(mai)出(chu)，客戶交完錢、大(da)部分(fen)已(yi)經(jing)入(ru)住了。但是開發商之前把這些房子抵押出去，現在還沒資金解抵押，所以不能網簽、沒辦房本。

《每日經濟新聞》記者了解到，債務所涉75套抵押房涉及2、3、4、5、6、7、8、9號樓，以及12、13、14、15號樓。隨后記者從北京市建委網站查詢，抵押房屬于未銷售狀態。

以(yi)15號樓(lou)為例(li)，北京(jing)市住建委網簽表中的“未簽約”狀(zhuang)態房(fang)(fang)源，與京(jing)東法(fa)拍給(gei)出的15號樓(lou)抵(di)押房(fang)(fang)源一致(zhi)，為101、102、301、302。

來源：北京市(shi)住建委官(guan)網

據北京(jing)市(shi)住建(jian)委數(shu)據，萬(wan)柳書院2015年(nian)1月(yue)拿到(dao)首(shou)張2號樓的預售(shou)(shou)證(zheng)，批準銷售(shou)(shou)套(tao)數(shu)56套(tao)，擬售(shou)(shou)價(jia)格14.1萬(wan)元/平(ping)方米；已簽約住宅套(tao)數(shu)38套(tao)，成交均價(jia)15.36萬(wan)元/平(ping)方米。

來源：北京市住建(jian)委官網(wang)

2015年7月，萬柳書院拿到(dao)(dao)12號樓(lou)5套房的預售(shou)證(zheng)，擬(ni)售(shou)價(jia)格來到(dao)(dao)16.5萬元(yuan)/平方米(mi)，目前網簽2套，成交均(jun)價(jia)20.8萬元(yuan)/平方米(mi)。

來源：北(bei)京(jing)市(shi)住建委官(guan)網

記者從知情人處獲悉，房企因為借債而抵押的住房，只能是未銷售房源，否則會出現一房兩賣。也就是說，目前已購房的業主沒有損失，“房子未出售就抵押了，業主利益沒有損失。”

另據央廣網，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師則表示，如果房屋已經售賣，就要確定業主是否擁有優先權，同時業主可以提出執行異議，這樣房源或不能被抵押查封拍賣。

接近中赫集團的知情人士對記者表示，對不良債權的處置屬于常規融資行為，目前中國信達北分與中赫集團正在就抵押物處置等問題進行積極協商，或將于近期有新動作。

一套房過億

隱秘開發商卻成了“老賴”

在北京，頂級(ji)豪宅小區萬(wan)柳(liu)書院知名度極(ji)高，超40億元的債權轉讓更是讓背后(hou)開(kai)發商也走入大眾視野。

據第一財經，作為(wei)萬柳書院的開發方(fang)，中(zhong)(zhong)赫集(ji)團在業內較為(wei)低調，創始人(ren)周(zhou)金輝(hui)也(ye)十分神秘，他曾被(bei)選為(wei)中(zhong)(zhong)國文化(hua)產業協會(hui)副會(hui)長，同屬該職(zhi)位的人(ren)還(huan)有馬云、馬化(hua)騰(teng)等(deng)大佬，后(hou)來周(zhou)金輝(hui)卸任了該職(zhi)務。

目前可見的(de)信息(xi)顯(xian)示，周(zhou)金(jin)輝(hui)1974年出生于河(he)北(bei)定州市(shi)，父親是普通工人。周(zhou)金(jin)輝(hui)早(zao)年在唐(tang)山(shan)做(zuo)小生意，之后(hou)與李彩霞等人涉(she)足房(fang)地(di)產，成立了唐(tang)山(shan)新(xin)綠洲(zhou)房(fang)地(di)產開發有限公司，在唐(tang)山(shan)獲得第一桶金(jin)之后(hou)，周(zhou)金(jin)輝(hui)開始赴京發展。

2005年，中赫集團在京成立，最開始業務集中在投資房地產開發以及裝飾工程等領域。2006年，中赫置地成立，是中赫(he)集團旗下全資子公司，開始走高端豪宅路線，在北京相繼打造了萬柳書院、北緯40°、釣魚臺七號院等多個項目，其中“釣魚臺七號院”曾在2011年開出30萬元/平方米高價，刷(shua)新了北京(jing)最(zui)貴(gui)住宅紀(ji)錄。

萬(wan)(wan)柳書院(yuan)項目從(cong)拿地(di)到(dao)(dao)問世，更是充滿看點(dian)。早在2012年，中赫置地(di)以總價(jia)26.3億元、1.64萬(wan)(wan)平米回購方(fang)面積拿下萬(wan)(wan)柳地(di)塊，樓面價(jia)達(da)到(dao)(dao)4.29萬(wan)(wan)平方(fang)米。當時，融創孫宏斌還(huan)曾發(fa)微博稱：祝賀中赫競得萬(wan)(wan)柳地(di)塊，這塊地(di)是非(fei)常稀有的優(you)質地(di)塊，相(xiang)信中赫能做出好(hao)產(chan)品來。

經過(guo)三年開發打造，2015年萬(wan)柳書(shu)院首次入市，銷售直(zhi)接沖上豪宅成(cheng)交冠軍(jun)，甚至有坊間說(shuo)法稱“同行(xing)參(can)觀學習都要提前預約”、“北京豪宅的盡頭是萬(wan)柳書(shu)院”。

萬柳書院確實位于北京的核心位置——北(bei)京海淀區傳統的(de)高檔(dang)社區腹地，項目總建筑面積約14萬平方米，包含14棟住宅建筑，距離中關村不過4公里，與頤和園的直線距離不超過2公里，周邊還環繞著清華、北大、人大附小、附中、中關村三小等名校，片區被稱為北京最強學區之一。

去年，萬柳書院一套300平米的法拍房，最終成交價1.09億、單價達到驚人的36萬元/平米。一位專做北京豪宅的中介張峰（化名）告訴第一財經記者，目前萬柳書院在售二手房均價超過20萬，業主大多是企業總裁級別以上等資金實力較強的人。

值得一提的是，萬柳書院極少有二手房源放出，多家二手中介平臺也無此業務。據記者梳理，截至目前中原地產有5套萬柳書院房源在售，掛牌均價約28萬元/平方米。價格最高的一套323平方米的5室2廳戶型，報31.8萬元/平方米，總價1.03億元。

來源(yuan)：中原地產

因價高質優，外界一度(du)給中赫貼上地(di)產(chan)中的“勞斯萊斯”、“賣北京(jing)城最貴的房，拿北京(jing)城最貴的地(di)”等(deng)標簽。不過總體而言，中赫打造(zao)的地(di)產(chan)項(xiang)目并不多，反而頻頻在多元產(chan)業領域發力，從石油到體育、從互聯網團購到文旅項(xiang)目。中赫于(yu)2017年控股了國內足壇傳(chuan)統豪門——北京(jing)國安足球俱(ju)樂部。

盡管開發的豪宅(zhai)成為京城富人(ren)們的“心頭好”，但是中(zhong)赫(he)置地卻頻頻登上“老賴”名單。

據企(qi)查(cha)查(cha)App顯示，中赫集團有限公司也存在多個被執行人信息，被執行(xing)總金額超11億元，被執行人還包括旗下中赫置地有限公司、北京國安足球俱樂部有限責任公司等。

2023年(nian)1月4日，因(yin)有履行能(neng)力而拒不履行生(sheng)效法(fa)律文書確(que)定義務(wu)，北京國安足球俱樂部有限責任公(gong)(gong)司(si)、中赫(he)集團(tuan)有限公(gong)(gong)司(si)、中赫(he)置(zhi)(zhi)地有限公(gong)(gong)司(si)、中赫(he)置(zhi)(zhi)地投資控(kong)股(gu)有限公(gong)(gong)司(si)等(deng)新增2則失信被執行人（老(lao)賴）信息，執行法(fa)院(yuan)為(wei)北京市海淀區人民法(fa)院(yuan)。兩(liang)案件均(jun)于去年10月(yue)被強(qiang)制執行，執行標的共(gong)計5億元(yuan)。

頻頻踩雷

此次處置(zhi)的(de)75套萬柳書(shu)院的(de)房產，屬于(yu)北京赫華(hua)恒(heng)瑞房地(di)產開(kai)發有限公(gong)司。而該公(gong)司由(you)中國信達旗(qi)下(xia)的(de)金谷信托100%持股。

股東信息顯(xian)示(shi)，北京赫華恒瑞曾由中赫集團有限公司控股，2019年4月，原股東中赫集團有限公司及旗下中赫置地有限公司、蘇州好景房地產開發有限公司均退出股東，中國金谷國際信托有限責任公司（以下簡稱“金(jin)谷信托”）全資入股。金谷信托成(cheng)立于1993年，目前注冊資本22億元，由中(zhong)國信達資產(chan)管理(li)有限公司持(chi)股(gu)93.75%，中(zhong)國婦女活動中(zhong)心持(chi)股(gu)6.25%。

風險信息顯示，今年4月，北京赫華恒瑞及中赫置地有限公司因合同糾紛被強制執行2007萬余元。

值得注意的是，這(zhe)并不(bu)是金谷(gu)(gu)信托第一(yi)次(ci)踩雷房地產項目。2018年(nian)7月，金谷(gu)(gu)信托接手了剛(gang)泰集(ji)團(tuan)旗下的臺州博泰，一(yi)年(nian)半后(hou)，剛(gang)泰集(ji)團(tuan)出現了債務危機，中(zhong)國信達遂將臺州博泰掛拍，債權總額為11.8億元(yuan)。

2019年，金(jin)谷信托(tuo)(tuo)又對上海(hai)渝康(kang)進行(xing)投資(zi)，上海(hai)渝康(kang)將其持有的上海(hai)叁生100%股權，轉讓給金(jin)谷信托(tuo)(tuo)。隨后，上海(hai)渝康(kang)等各方仍支(zhi)付相關款項，金(jin)谷信托(tuo)(tuo)要求法院判令其支(zhi)付本金(jin)、違約(yue)金(jin)共計12.79億。

2022年(nian)，中國信達(da)上海分公司拍賣長風(feng)公寓項(xiang)目即金(jin)谷·匯銀73號單一資金(jin)信托(tuo)的(de)信托(tuo)受益權，對應的(de)是上海渝康，后又流(liu)拍。

此外，金(jin)谷信托(tuo)還“踩雷(lei)”多家地產公司，其中包括華夏幸福(fu)17億，協(xie)信地產11億等(deng)。

編輯|程(cheng)鵬 蓋源(yuan)(yuan)源(yuan)(yuan)

校對|劉思琦

封(feng)面圖(tu)片(pian)來源：房天下

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