每(mei)經(jing)記者｜趙景致    每(mei)經(jing)編輯｜馬子卿    

本月(yue)20日，作為房(fang)貸利(li)(li)率(lv)參(can)考的5年期(qi)以(yi)上(shang)LPR下調了10個(ge)BP，這意(yi)味著(zhu)購(gou)房(fang)者們的住(zhu)房(fang)商貸利(li)(li)率(lv)將迎(ying)來(lai)新(xin)一(yi)波調降。記者了解到(dao)，目(mu)(mu)前，多地銀(yin)(yin)行(xing)已經對個(ge)人住(zhu)房(fang)按(an)揭貸款(kuan)利(li)(li)率(lv)做出了相(xiang)應調整。此外，多家(jia)銀(yin)(yin)行(xing)表示，“目(mu)(mu)前的放(fang)款(kuan)速(su)度(du)很快，最(zui)多在3周內便可(ke)完(wan)成放(fang)款(kuan)。”

資料來源：央行網站

降息降低了購房者的(de)貸款成本(ben)，隨之新(xin)增的(de)需求(qiu)也將提振(zhen)市(shi)(shi)場信心。申港證券指出(chu)，新(xin)增需求(qiu)將提升(sheng)(sheng)商品房成交活(huo)躍度并削(xue)弱(ruo)對房價(jia)的(de)悲觀預(yu)(yu)期，提振(zhen)市(shi)(shi)場信心；后續仍需政策對合理需求(qiu)釋放(fang)積極引(yin)導，推動購房者的(de)心理預(yu)(yu)期企穩回升(sheng)(sheng)。

多地銀行房貸利率調降

6月20日(ri)，LPR結束多月的“按兵(bing)不動”，迎來自去年(nian)8月后(hou)的首次(ci)調降。央行信息顯示，最(zui)新一期(qi)(qi)LPR為1年(nian)期(qi)(qi)LPR為3.55%，5年(nian)期(qi)(qi)以上(shang)LPR為4.20%，均較上(shang)一期(qi)(qi)下調10個基點。據(ju)悉，作為房貸(dai)利率參考的5年(nian)期(qi)(qi)以上(shang)LPR調降，對購(gou)房者有利好，可(ke)以降低購(gou)房貸(dai)款(kuan)成本。

今(jin)日記者聯(lian)系多(duo)地銀行，各地房貸(dai)利(li)率多(duo)已跟(gen)進(jin)下(xia)調。在深圳地區(qu)，“現在首套房利(li)率是4.5%，二套是4.8%。”交通銀行某(mou)支行個貸(dai)經理(li)表示，在6月20日LPR調降(jiang)后(hou)，該行的房貸(dai)利(li)率也(ye)跟(gen)進(jin)調降(jiang)。

農業銀行(xing)上海(hai)一支行(xing)工作(zuo)人員表(biao)示，該(gai)行(xing)在上海(hai)的首套(tao)房(fang)房(fang)貸利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)為(wei)(wei)4.55%，二(er)套(tao)房(fang)為(wei)(wei)5.25%。據悉，該(gai)行(xing)放款也比(bi)較快，“銀行(xing)審批2周到3周，最多3周。”蘇州當地一城商(shang)行(xing)工作(zuo)人員表(biao)示，該(gai)行(xing)首套(tao)房(fang)貸款利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)為(wei)(wei)LPR利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)減20個(ge)基點(dian)，目前利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)為(wei)(wei)4.0%；二(er)套(tao)房(fang)為(wei)(wei)4.8%。

不過也有地區銀行工作人員表示利率暫未下降。長沙當地的(de)長沙銀行一工作人員(yuan)表示，目前還(huan)沒有接到(dao)通知要調(diao)利(li)率，“我們銀行現在還(huan)是(shi)(shi)首(shou)套4.1%，二(er)套4.9%，具體的(de)要看是(shi)(shi)哪個樓(lou)盤。”

6月重點城市(shi)分線房貸利率

資料來源：貝殼研(yan)究(jiu)院(yuan)

記者也注意到，目前首套(tao)(tao)(tao)房、二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)房貸利(li)率(lv)差較(jiao)高。“首套(tao)(tao)(tao)住房貸款利(li)率(lv)政策(ce)動態調(diao)(diao)整機制下，首套(tao)(tao)(tao)利(li)率(lv)回調(diao)(diao)，二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)利(li)率(lv)保持(chi)不變(bian)，5月(yue)百城整體首二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)房貸利(li)率(lv)差擴大至91BP。”貝殼研究院(yuan)劉麗杰表示，“當前改(gai)(gai)善需(xu)求(qiu)(qiu)是市場修(xiu)復的關鍵支撐(cheng)，建議因城施策(ce)，適當降低(di)二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)房貸利(li)率(lv)，促進(jin)二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)改(gai)(gai)善需(xu)求(qiu)(qiu)釋放(fang)。”

房貸利率處于近年低點

從全國(guo)水(shui)平(ping)看(kan)，貝(bei)殼(ke)研究院監(jian)測顯示，2023年(nian)6月貝(bei)殼(ke)百城首套主(zhu)流房貸利率平(ping)均(jun)為(wei)4.0%，二(er)套主(zhu)流房貸利率平(ping)均(jun)為(wei)4.91%，均(jun)與(yu)上月基本(ben)持平(ping)。6月首二(er)套主(zhu)流房貸利率較去年(nian)同期(qi)分別回(hui)落42BP和17BP，均(jun)處于(yu)近年(nian)來底部水(shui)平(ping)。

貝殼(ke)百城(cheng)主流房貸利(li)率(lv)指數及平(ping)均放款周(zhou)期（單位：天）

資料(liao)來源：貝殼研究院

新發(fa)的(de)(de)(de)個人房貸利率(lv)(lv)(lv)持續下行，也(ye)引(yin)起了部(bu)分存(cun)量(liang)房貸消費者的(de)(de)(de)關(guan)注，對于(yu)存(cun)量(liang)房貸利率(lv)(lv)(lv)是否會下調的(de)(de)(de)討論也(ye)愈發(fa)熱烈。中央(yang)財經(jing)大學證券(quan)期貨研(yan)究所(suo)研(yan)究員、內蒙古(gu)銀行研(yan)究發(fa)展(zhan)部(bu)總經(jing)理楊海平對記者表示，“按揭貸款利率(lv)(lv)(lv)一般采取LPR加(jia)點的(de)(de)(de)方式進行定(ding)價(jia)。LPR下調后(hou)，在(zai)合同約定(ding)的(de)(de)(de)重定(ding)價(jia)日，房貸利率(lv)(lv)(lv)就執(zhi)行新的(de)(de)(de)LPR利率(lv)(lv)(lv)。”

“但問題是前一階段加點部(bu)分利(li)(li)率比較高(gao)，這些高(gao)位房(fang)貸利(li)(li)率即使(shi)執(zhi)行了(le)新的LPR，也因為(wei)加點部(bu)分未調整，遠(yuan)高(gao)于(yu)現階段新的房(fang)貸利(li)(li)率。”楊海平表示(shi)，目前熱議的存(cun)量房(fang)利(li)(li)率下調，主(zhu)要針對加點部(bu)分，且房(fang)貸提(ti)前還款壓力也在很大程度上與此有關。

楊(yang)海平指(zhi)出(chu)，存量房貸利率調(diao)整涉及銀(yin)行和(he)廣大(da)公眾(zhong)的(de)切身利益，且這部(bu)分利率調(diao)整并沒(mei)有合同(tong)約定(ding)，因此有一(yi)定(ding)的(de)難度。考慮(lv)(lv)到當前的(de)宏觀經濟形勢，考慮(lv)(lv)到釋放消費需(xu)求的(de)迫切性(xing)和(he)緩減房貸提前還(huan)款(kuan)壓力(li)的(de)現實需(xu)要，預計央行會(hui)統籌考慮(lv)(lv)，穩妥施策(ce)，加以解決。

后續或將繼續對合理需求釋放積極引導

對于此次降息，多家券(quan)商(shang)研報表示(shi)后續(xu)或(huo)將繼續(xu)對合理需求釋放積極引導，以促進房地產的復(fu)蘇。申港(gang)證券(quan)研報指(zhi)出，7-8月(yue)為銷售淡(dan)季，此外6月(yue)轉冷的市(shi)場(chang)也抑制了開發(fa)商(shang)加推(tui)沖刺業(ye)績的意愿(yuan)，后續(xu)市(shi)場(chang)的信(xin)心面臨進一步(bu)走弱的可(ke)能，在這一節點適時下調LPR利率(lv)，將減(jian)輕購房者置業(ye)壓力，并釋放一部分置業(ye)需求。

平均貸款(kuan)利率變動（單位：%）

資料(liao)來源：申港證券研究所

“觀望情緒再度(du)回(hui)升背(bei)景下，新增需求(qiu)將提升商(shang)品房成交活(huo)躍(yue)度(du)并削弱對房價的悲觀預期，提振市場信心(xin)；后續仍(reng)需政(zheng)策(ce)對合理(li)需求(qiu)釋放(fang)積(ji)極引導，推動購(gou)房者的心(xin)理(li)預期企穩回(hui)升。”

天風證券(quan)研(yan)報認為本次降息(xi)可能只是政(zheng)策(ce)組合拳的開始(shi)，地產或延(yan)續遵(zun)循以“降成本”的方式刺激地產需求復蘇的政(zheng)策(ce)路徑。

在(zai)此背景下(xia)(xia)，地產差異化信(xin)貸政策發(fa)(fa)力(li)空間良好，需求(qiu)疲軟的低(di)能(neng)級(ji)城(cheng)市(shi)(shi)政策有望繼續發(fa)(fa)力(li)，高能(neng)級(ji)城(cheng)市(shi)(shi)信(xin)貸寬松力(li)度(du)或(huo)將加大(da)，具體形式如一二線城(cheng)市(shi)(shi)可能(neng)發(fa)(fa)生：首(shou)/二套(tao)利率加點幅度(du)下(xia)(xia)調；城(cheng)市(shi)(shi)內部限(xian)購(gou)與非限(xian)購(gou)區(qu)域首(shou)付比(bi)例(li)區(qu)分(fen)；二套(tao)房首(shou)付比(bi)例(li)下(xia)(xia)調；特定區(qu)域限(xian)購(gou)松綁；認房認貸標準優化等。

封(feng)面圖(tu)片(pian)來源：視覺中國-VCG211371751520