每經記者｜包晶晶  劉(liu)頌(song)輝(hui)    每經編(bian)輯｜陳夢妤 孫志成     

在(zai)上海，如果只能買(mai)一套(tao)學區房，你怎么選？

“明(ming)珠。”一個300多人的家長買房群，不(bu)少人給(gei)出了(le)同(tong)樣的答案(an)。

盡(jin)管經歷了中(zhong)考改革(ge)、多學區劃片等政策(ce)調整(zheng)，部分學校(xiao)仍(reng)然(ran)是(shi)家(jia)長心目中(zhong)的“白月光”。但即(ji)便(bian)如此，學區房“最(zui)強陣地”還是(shi)在市(shi)場下行(xing)中(zhong)失(shi)守(shou)了，部分溢價(jia)過(guo)高的學區房，“價(jia)格已經回到了5年前”。

“現在的行情就(jiu)是在擠水分，政策也在給學(xue)區房擠水分。”明珠小(xiao)學(xue)對面(mian)我愛我家的經紀人張凡(fan)對《每日經濟新聞》記者表示。

7次置換(huan)

入手后(hou)遇上暴漲行情

崔(cui)喆是上海崇明區人，早年間他在一家(jia)國(guo)企工作，后來辭(ci)職自主(zhu)創業(ye)。

在過(guo)去10余年里(li)，崔喆7次(ci)置(zhi)換房產，將家從浦東新區的陸家嘴搬到三林，再到前灘。大戶型洋房換成小學區房，終于把女兒送進了華東師范大學第二附屬中學前灘學校的大門。

他曾(ceng)在浦(pu)東新區東明路上(shang)的尚東國際名園有一套(tao)100平(ping)方米左(zuo)右的洋(yang)房，從家(jia)里往西穿過兩條街，即(ji)上(shang)海(hai)戲劇(ju)學院附屬浦(pu)東新世界實驗小學。

原本(ben)崔喆(zhe)想著讓(rang)女兒在這所小(xiao)學(xue)讀(du)書也算合適，不(bu)過以后初中(zhong)只(zhi)能上對(dui)口的楊思中(zhong)學(xue)，這對(dui)比浦(pu)東新(xin)區兩所名(ming)校(xiao)進才中(zhong)學(xue)和明珠中(zhong)學(xue)，就有些差距了。

2018年(nian)，陸家(jia)嘴(zui)(zui)地產在(zai)前灘(tan)商務區開發的(de)東方逸品項(xiang)(xiang)目(mu)開盤，項(xiang)(xiang)目(mu)對口(kou)浦東新區公辦九年(nian)一貫制的(de)華二(er)前灘(tan)學校，直線距離不(bu)到(dao)800米。彼(bi)時，為了項(xiang)(xiang)目(mu)對口(kou)的(de)優質學區，不(bu)少居住在(zai)陸家(jia)嘴(zui)(zui)的(de)市民開車趕到(dao)東方逸品參(can)與搖號。

崔喆一(yi)家考慮再三，也參與(yu)了項(xiang)目開盤活動，且幸運地中(zhong)簽(qian)一(yi)套(tao)小戶型房源。到女兒上小學一(yi)年(nian)(nian)級時，他們(men)一(yi)家人(ren)在前灘租下一(yi)套(tao)房，徹底從居住11年(nian)(nian)的地方搬(ban)走。

在崔喆買房后不久，上海學區房的價格一路狂飆，領漲上海二手房市場。上海鏈家官網顯示，2019年，東方逸品項目兩套已成交的88平方米二手房均價約11萬元/平方米，2020年漲至13.67萬元/平方米，最高單價達到16萬元/平方米。而據上海網上房地產數據，該項目共656套房源，開盤均價在8萬元/平方米左右，兩年內房價幾近翻番。

同樣的暴漲行(xing)情(qing)在黃浦區(qu)也(ye)曾出(chu)現。黃浦區(qu)瑞金二路的五金新邨是1976年(nian)建成(cheng)的5層(ceng)板樓小區(qu)。上海鏈家(jia)官網顯示，2019年(nian)底，該小區(qu)一(yi)室(shi)一(yi)廳房源成(cheng)交(jiao)均(jun)價約9.72萬元(yuan)/平(ping)(ping)方米。兩(liang)年(nian)之后，同戶(hu)型(xing)房源成(cheng)交(jiao)價達(da)到14.65萬元(yuan)/平(ping)(ping)方米。

不過(guo)，崔喆表示：“我已經將(jiang)名(ming)下的(de)房產處置掉，買到了前灘浦江海(hai)德的(de)大(da)戶(hu)型房源。”

兩年(nian)內從(cong)近15萬跌到約10萬

2021年初，《每日經濟新聞》曾報道“上海個別學區房單周漲幅近4成”的現象，當時對口明珠小學的“老破小”朱家灘小區單價已經飆升至130952元/平方米，“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅，而單周價格漲幅更是高達39.4%，是世茂濱江漲幅的10倍。

時隔兩年，朱家灘小區從最高峰接近15萬元的掛牌單價一路回落，一季度成交均價已經在10萬元/平方米上下徘徊。按照單套50平方米計算，房東到手價少了200萬元不止。

而從門店展示的最新價格來看，朱家灘小區掛牌單價已經回落至10萬元以內，同樣對口明珠的泉東小區，掛牌單價只有9萬元出頭。?

明珠小學附近中介門店(dian)掛牌信息?每經記者(zhe) 包晶晶 攝

據張凡透(tou)露，目前掛(gua)牌(pai)的學(xue)區(qu)房價(jia)格還能談(tan)。他(ta)舉了個例子，一位房東掛(gua)牌(pai)420萬(wan)元賣明珠學(xue)區(qu)房，置換初中的學(xue)區(qu)房，掛(gua)了半年(nian)，最后還是(shi)找到一套降價(jia)50萬(wan)元急售的學(xue)區(qu)房，自(zi)己的房子也(ye)立(li)馬降價(jia)50萬(wan)元求成交。

不僅是“明珠學(xue)區”，梅園地區憑借“福外+建西”雙學(xue)區，一(yi)直是浦東(dong)學(xue)區房(fang)焦點(dian)。當時房(fang)東(dong)頻繁跳價、買家加價搶房(fang)，經紀(ji)人唐林對記者說，那(nei)一(yi)波(bo)熱潮里(li)，不少房(fang)東(dong)撤(che)銷了(le)掛(gua)牌，待價而沽。

但(dan)雙學(xue)區的(de)熱度大，溢價高，縮水幅度也就更大。

“梅園房價降得很厲害，最高峰單價賣到20萬元出頭，甚至有掛25萬元的。”唐林說，“我當時的客戶，一直覺得18萬元的單價太高了，堅持了很久還是買下來，但現在小戶型只能買到13萬-15萬元/平方米了。”

“學(xue)區房已陷入(ru)買賣低谷期，純(chun)粹想(xiang)投資的(de)(de)話，不建(jian)議(yi)入(ru)手(shou)了。”去(qu)年9月，黃浦區南昌(chang)路一位從事房產交易的(de)(de)中介人士曾告訴《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者，“一些老(lao)破小除了有個學(xue)區概(gai)念，成交已接近非學(xue)區房的(de)(de)價格。2021年踩點買入(ru)學(xue)區房的(de)(de)，現(xian)在掛高(gao)價都賣不出去(qu)。”

在前文所述的(de)五金新邨小(xiao)區，記者看(kan)到(dao)，三幢居民樓之間牽搭著電(dian)線，灰白色的(de)墻體上(shang)布置各種管道。由于人口居住擁擠，一些人家將衣服和洗漱用(yong)品都擺到(dao)了弄堂里。樓房間距太(tai)緊(jin)湊導(dao)致一樓的(de)房子采光不足(zu)，南面的(de)天井被房東改造成(cheng)房間后，屋子里更加(jia)顯(xian)得昏暗(an)無光。

五(wu)金新邨小區?每經記(ji)者(zhe) 劉(liu)頌(song)輝 攝(she)于 2022年9月

去年9月，該小區產證面積39.6平方米的一樓一室，掛牌價620萬元。時隔一年，據貝殼找房，面積39.45平方米的一室一廳，掛牌價已經降到520萬元。

另據(ju)金耀豪宅(zhai)門店的負責人向記者介(jie)紹，前灘尚峰名邸一(yi)套47平方米學區房，去年(nian)掛牌價格868萬元，房東因急需打新(xin)大戶型房源，將總(zong)價降到780萬元出(chu)售。

記者(zhe)在鏈家(jia)官網注意到，被稱為上海(hai)(hai)一二(er)(er)(er)手(shou)(shou)房倒掛(gua)最嚴重區(qu)域之一的前灘商務(wu)區(qu)，今年2月(yue)初，熱門學區(qu)房樓盤(pan)浦(pu)江海(hai)(hai)德掛(gua)牌(pai)一套二(er)(er)(er)手(shou)(shou)房，房東調價兩次，價格從(cong)1730萬元(yuan)降到1640萬元(yuan)；3月(yue)初，浦(pu)江海(hai)(hai)德又掛(gua)牌(pai)一套二(er)(er)(er)手(shou)(shou)房，房東在兩個月(yue)里調價3次，價格從(cong)1700萬元(yuan)降到1500萬元(yuan)。

學區房溢價比例會縮水到10%左右

究其原因，上海近年來推行的(de)教育(yu)均衡政策讓學區房(fang)降了溫。

上海社會科學院2022年9月發布的《上海藍皮書-上海社會發展報告（2022）》顯示，民辦學校搖號政策實施后，市民對優質公辦學區房需求增加。2020年3月上海市學區房的找房熱度增加60%，高于普通小區，主要是由于公辦學校的確定性相對更高，一些處于中上等水平的學校對口的學區房重新成為家長們關注的對象，使得購房需求增加。但研究也發現，中考改革減少了人們對學區房的需求。一些區實施了多學區劃片政策，增加學校與住房之間對口的不確定性，對抑制學區房炒作有顯著影響。

華(hua)東師范大學東方房(fang)地(di)產研究院執(zhi)行院長胡(hu)金(jin)星去(qu)年(nian)9月20日(ri)在接受記者電(dian)話采訪時曾(ceng)表示，房(fang)地(di)產本(ben)身不是獨立的(de)市(shi)場(chang)，與交(jiao)通、教育、政策和人口導(dao)入等多個方面相關，一個變(bian)量發生(sheng)改變(bian)肯定會導(dao)致市(shi)場(chang)信(xin)息(xi)的(de)變(bian)化，從而(er)影響需求量。

上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示，“歸根到底，還是此前學區概念炒作太厲害，最熱時期學區溢價甚至占房價的20%左右，現在要把這些水分慢慢擠出來，從趨勢上看，溢價比例會縮水到10%左右。”

“近兩年學(xue)區(qu)政策(ce)有(you)所調整，大家(jia)對學(xue)區(qu)房(fang)(fang)熱情(qing)也降溫了(le)，后續(xu)學(xue)區(qu)溢價還會(hui)(hui)進(jin)一(yi)步(bu)收(shou)窄，但(dan)完全消滅溢價也做不到。”盧(lu)文(wen)曦說,“現在的(de)學(xue)區(qu)房(fang)(fang)呈(cheng)現一(yi)種新特點，帶有(you)自住屬性的(de)房(fang)(fang)子更加抗跌，而小面積純掛(gua)戶口的(de)學(xue)區(qu)房(fang)(fang)風險更大，但(dan)畢(bi)竟已(yi)經有(you)了(le)較(jiao)大跌幅，后續(xu)預計機會(hui)(hui)小幅震蕩構筑底部。”

（應受訪者要求，文中人物系化名(ming)）

記者|包晶晶 劉頌輝?

編輯|陳夢妤(yu)?孫志(zhi)成 ?杜(du)波

校對|盧祥勇

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