每(mei)經記者｜李(li)玉雯 趙景致    每(mei)經編輯｜廖丹     

7月21日，有消息稱(cheng)常州(zhou)市部分銀行(xing)同意(yi)下調存量(liang)房貸利(li)率(lv)。不(bu)過，《每日經濟新聞(wen)》記者就(jiu)此咨詢當地(di)多家銀行(xing)，工作人員(yuan)均表示(shi)目(mu)前沒有收到通知。

在記者咨詢的過程(cheng)中(zhong)，部(bu)分銀行提(ti)到當前可以(yi)辦理商貸(dai)(dai)轉組合貸(dai)(dai)，即純商貸(dai)(dai)轉為“商貸(dai)(dai)+公積金貸(dai)(dai)款(kuan)”，其中(zhong)商貸(dai)(dai)部(bu)分的利率(lv)可以(yi)按現行最低的利率(lv)水平(ping)來(lai)執行。同時，由于公積金貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)比商貸(dai)(dai)利率(lv)低，整體上便可實現房貸(dai)(dai)利率(lv)降低。

常州“商轉組”中商貸利率可轉成3.7%

記者撥打常(chang)州市(shi)住房公(gong)積金管(guan)理中心熱線，對(dui)方表(biao)示，“如果你(ni)做商業貸(dai)款(kuan)(kuan)轉成組(zu)合(he)貸(dai)款(kuan)(kuan)，公(gong)積金貸(dai)款(kuan)(kuan)這部(bu)分(fen)，按(an)照公(gong)積金利率的。銀(yin)(yin)行(xing)的那部(bu)分(fen)按(an)照銀(yin)(yin)行(xing)的要(yao)求(qiu)來，看他們那邊(bian)是(shi)按(an)什么利率。”

去年(nian)10月起，央行調整(zheng)個(ge)(ge)人(ren)住房(fang)(fang)公積金貸(dai)款利率，其中首套(tao)個(ge)(ge)人(ren)住房(fang)(fang)公積金貸(dai)款利率下調0.15個(ge)(ge)百分點，五年(nian)期以上調整(zheng)為3.10%；第二套(tao)個(ge)(ge)人(ren)住房(fang)(fang)公積金貸(dai)款利率保(bao)持不變，五年(nian)期以上為3.575%。

另(ling)外，今(jin)年6月LPR調整后，5年期以上LPR降至4.2%。根據當前的房貸(dai)(dai)(dai)政策(ce)，常(chang)州首套(tao)房商貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)執(zhi)行的標(biao)準(zhun)是LPR-50BP，二(er)(er)套(tao)房貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)執(zhi)行標(biao)準(zhun)為LPR+60BP。這(zhe)意味著，常(chang)州商貸(dai)(dai)(dai)首套(tao)房貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)最(zui)(zui)低執(zhi)行利(li)率(lv)(lv)可到3.7%，二(er)(er)套(tao)房貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)最(zui)(zui)低可到4.8%。

工商(shang)(shang)銀行(xing)某(mou)支行(xing)客戶經理(li)告訴(su)記(ji)者，“商(shang)(shang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)轉(zhuan)組(zu)合貸(dai)(dai)(dai)(dai)需要在目前沒(mei)有(you)其他房貸(dai)(dai)(dai)(dai)的情況下(xia)才能辦理(li)，可以先測算一下(xia)公積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)(dai)(dai)款額(e)度(du)，剩余商(shang)(shang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)中扣除公積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)(dai)(dai)款的部(bu)分(fen)可以轉(zhuan)。組(zu)合貸(dai)(dai)(dai)(dai)款中商(shang)(shang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)部(bu)分(fen)利率要看當時辦理(li)的是首(shou)套(tao)(tao)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)還是二(er)套(tao)(tao)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)，若是首(shou)套(tao)(tao)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)現在可以轉(zhuan)成3.7%，二(er)套(tao)(tao)可以轉(zhuan)成4.8%。”

類似地(di)，招商(shang)銀(yin)行某支(zhi)行貸(dai)款經理也(ye)表(biao)示，轉完后(hou)商(shang)貸(dai)部分的利率就和目前利率一樣，首套房利率3.7%，二套房利率4.8%。“今年(nian)年(nian)初(chu)，出了商(shang)轉組(zu)政策，現在常州這邊銀(yin)行都可以做（商(shang)貸(dai)轉組(zu)合貸(dai)）。”

記者注意到(dao)，去年(nian)9月(yue)5日(ri)，常州市恢(hui)復商(shang)(shang)轉(zhuan)(zhuan)公貸(dai)(dai)款(kuan)“先(xian)還(huan)后貸(dai)(dai)”服(fu)務，隨后在(zai)當年(nian)末，又創新推出商(shang)(shang)轉(zhuan)(zhuan)公“以(yi)貸(dai)(dai)還(huan)貸(dai)(dai)”服(fu)務，以(yi)滿足該市住房公積金(jin)繳存人的商(shang)(shang)轉(zhuan)(zhuan)公貸(dai)(dai)款(kuan)需(xu)求。

今年初(chu)，常州市住房(fang)公積(ji)金管理(li)中心發布《常州市商業性(xing)個人(ren)住房(fang)貸(dai)款(kuan)轉(zhuan)個人(ren)住房(fang)公積(ji)金貸(dai)款(kuan)管理(li)辦(ban)法(fa)（試行）》。根據此辦(ban)法(fa)，商轉(zhuan)公貸(dai)款(kuan)包(bao)括兩種辦(ban)理(li)方式(shi)：

一是(shi)“以(yi)貸(dai)(dai)還貸(dai)(dai)”方(fang)式。已辦(ban)理商(shang)貸(dai)(dai)的借款(kuan)人(ren)向中心(xin)(xin)申請商(shang)轉(zhuan)公貸(dai)(dai)款(kuan)，經中心(xin)(xin)同(tong)意后，借款(kuan)人(ren)辦(ban)理中心(xin)(xin)認(ren)可的擔保(bao)手續，在(zai)商(shang)轉(zhuan)公貸(dai)(dai)款(kuan)抵(di)押手續辦(ban)妥后中心(xin)(xin)發放商(shang)轉(zhuan)公貸(dai)(dai)款(kuan)至相應的還款(kuan)賬(zhang)戶償還商(shang)貸(dai)(dai)。

二是“先還后貸”方(fang)式。已辦理(li)商(shang)貸的借款(kuan)人向(xiang)中(zhong)心(xin)(xin)申請商(shang)轉(zhuan)公(gong)貸款(kuan)，經中(zhong)心(xin)(xin)同(tong)意(yi)并(bing)辦理(li)中(zhong)心(xin)(xin)認可的擔保(bao)手續后，還清商(shang)貸，在商(shang)轉(zhuan)公(gong)貸款(kuan)抵押(ya)手續辦妥后中(zhong)心(xin)(xin)再發放商(shang)轉(zhuan)公(gong)貸款(kuan)至借款(kuan)人賬戶。

銀行是否有動力推進存量房貸利率調降？

而近期市場對于(yu)存量房貸利率調降的話(hua)題(ti)熱議(yi)不絕。此前，中(zhong)國(guo)人(ren)民銀行貨幣政策司(si)司(si)長鄒瀾(lan)在國(guo)新(xin)辦新(xin)聞(wen)發(fa)布會(hui)上表示，按照市場化(hua)、法(fa)治(zhi)化(hua)原則，支(zhi)持和(he)鼓勵商(shang)(shang)業銀行與借款(kuan)人(ren)自主協商(shang)(shang)變更合同約(yue)定，或者是新(xin)發(fa)放貸款(kuan)置換原來的存量貸款(kuan)。

記者對(dui)此聯(lian)系了(le)多地多家銀(yin)行，均表示(shi)目前暫未接到(dao)(dao)通知。“我們(men)關注到(dao)(dao)了(le)市場信(xin)號，也在和同業、監管保持(chi)積極溝通，這塊目前還在內(nei)部研討當(dang)中，暫時(shi)還沒有進一步信(xin)息，主(zhu)要還是結合(he)自身(shen)經營隨行就市地調整。”有城商行總行人士(shi)對(dui)每(mei)經記者表示(shi)。

市場關(guan)注的(de)熱點(dian)也(ye)在于，在行業整體息(xi)差承壓(ya)的(de)背景下，商業銀(yin)行是(shi)否(fou)有(you)動力下調存量房貸利率？如果(guo)推進會對銀(yin)行帶來(lai)怎(zen)樣(yang)的(de)影響？

植(zhi)信投資研究院資深研究員馬泓(hong)表示(shi)，宏(hong)觀層面，在貨幣政(zheng)策和利(li)率環(huan)境相對(dui)比較寬松的(de)背(bei)景(jing)下(xia)，商(shang)業(ye)銀(yin)行資金成本和貸(dai)款(kuan)利(li)率普(pu)遍處于較低水平(ping)。是(shi)否調降存量房(fang)貸(dai)利(li)率取(qu)決于商(shang)業(ye)銀(yin)行本身是(shi)否能(neng)夠承受這部分(fen)貸(dai)款(kuan)業(ye)務(wu)的(de)調整(zheng)。調整(zheng)存量房(fang)貸(dai)利(li)率會(hui)對(dui)商(shang)業(ye)銀(yin)行的(de)利(li)潤和部分(fen)經營考核指標產生(sheng)直(zhi)接影(ying)響，難度可(ke)能(neng)在于該商(shang)業(ye)銀(yin)行是(shi)否對(dui)此(ci)敏感，即對(dui)于商(shang)業(ye)銀(yin)行總的(de)業(ye)務(wu)影(ying)響程度是(shi)否較大。個(ge)人方面如果享受到新的(de)、偏低的(de)房(fang)貸(dai)利(li)率，可(ke)能(neng)會(hui)對(dui)激(ji)活(huo)個(ge)人消費支(zhi)出帶來正面的(de)推動作用。

“值得(de)關注的(de)(de)是，個人按揭貸(dai)款業務(wu)占比相對較高的(de)(de)國有(you)大行(xing)(xing)(xing)和股份制商業銀行(xing)(xing)(xing)，這(zhe)(zhe)(zhe)個是關鍵點，如果(guo)這(zhe)(zhe)(zhe)些重要的(de)(de)商業銀行(xing)(xing)(xing)能夠進(jin)(jin)一步推動(dong)這(zhe)(zhe)(zhe)項業務(wu)的(de)(de)開展，未(wei)來調整存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)的(de)(de)業務(wu)可(ke)能會進(jin)(jin)一步推進(jin)(jin)。”馬泓(hong)說道，另外(wai)，如果(guo)存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)下調也可(ke)能會對新(xin)的(de)(de)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)起到帶(dai)動(dong)作用，進(jin)(jin)而可(ke)能對新(xin)房(fang)銷售帶(dai)來積極的(de)(de)效應。

馬泓(hong)表示，參考當前提(ti)前還貸(dai)(dai)業務的(de)訴(su)求，如(ru)果(guo)有(you)部分(fen)銀(yin)行(xing)(xing)先行(xing)(xing)開展(zhan)調降存(cun)量房貸(dai)(dai)業務，可(ke)能后(hou)續會(hui)有(you)更多相(xiang)關需求被提(ti)上日程，商(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)是否有(you)足夠的(de)辦(ban)理業務能力(li)需要留意，可(ke)能也會(hui)與(yu)辦(ban)理提(ti)前還貸(dai)(dai)業務出(chu)現類(lei)似的(de)排隊狀況(kuang)。更廣義(yi)層面，我國商(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)個人按揭貸(dai)(dai)款(kuan)業務在(zai)不同層級(ji)和區(qu)域的(de)商(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)之間存(cun)在(zai)分(fen)化，全(quan)國范圍的(de)狀況(kuang)可(ke)能會(hui)有(you)偏差。