每經(jing)記者｜劉頌(song)輝    每經(jing)編輯｜魏(wei)文(wen)藝(yi)     

8月2日下(xia)午(wu)4點許，上(shang)海浦(pu)東新區房(fang)地(di)(di)大(da)廈的(de)土(tu)地(di)(di)交易市場，搖號(hao)機(ji)落下(xia)最(zui)后一顆“6”號(hao)乒乓球，在場的(de)房(fang)企人士驚呼不可思(si)議：綠(lv)城(cheng)中國以(yi)萬分之二(er)的(de)概率摘得最(zui)受(shou)歡迎的(de)青浦(pu)區徐涇(jing)鎮(zhen)雙聯(lian)路北側36-01地(di)(di)塊。

至此，在(zai)數十家房企同(tong)頻競爭的上海(hai)第(di)二輪集中供地中，綠(lv)城上演(yan)“帽子戲(xi)法”，在(zai)最后兩天綠(lv)城以139億(yi)元幸運地搖中三宗熱門宅(zhai)地。

上海第二輪集中(zhong)供地出讓分為7月(yue)11日(ri)(ri)~13日(ri)(ri)、8月(yue)1日(ri)(ri)~2日(ri)(ri)兩個時間段(duan)進(jin)行，是上海調整(zheng)“一次書面報(bao)價(jia)”的(de)土地競拍規則后(hou)(hou)，第一次采用觸發(fa)限價(jia)后(hou)(hou)轉入(ru)“乒(ping)乓球搖號”模式。

每經記者劉頌輝攝

在此期間，除去嘉定區的流(liu)標(biao)地(di)塊(kuai)，上海共成交24宗住(zhu)宅地(di)塊(kuai)，成交總建(jian)面(mian)263萬平方米(mi)，成交總價(jia)約644億元，溢價(jia)率7.9%。

克而(er)瑞數據顯(xian)示，共有62家企業參與了上海第二輪集中供地(di)，“激進”如招商蛇口參拍16宗，資金充裕(yu)如華發(fa)、越秀、保利發(fa)展均(jun)參拍12宗。

綠城上演“帽子戲法”

在8月1日的土拍角逐中，上海共出讓5宗(zong)地塊，涉及浦東新區(qu)(qu)2宗(zong)、普陀(tuo)區(qu)(qu)1宗(zong)、閔(min)行區(qu)(qu)1宗(zong)、奉(feng)賢區(qu)(qu)1宗(zong)，總出讓面(mian)積(ji)18萬平方(fang)(fang)米(mi)，總規劃建面(mian)45.8萬平方(fang)(fang)米(mi)，總起價130.2億元。

參拍房(fang)企(qi)中(zhong)，國(guo)央企(qi)占據主(zhu)力，民營(ying)企(qi)業(ye)占比較低，地(di)(di)塊(kuai)熱度分化明顯。奉賢等遠(yuan)郊地(di)(di)塊(kuai)房(fang)企(qi)拿地(di)(di)意愿(yuan)較弱，最終共成交139.8億(yi)(yi)元(yuan)。其中(zhong)，綠城(cheng)(cheng)以(yi)(yi)地(di)(di)價(jia)上(shang)(shang)限61.756億(yi)(yi)元(yuan)、溢價(jia)10%搖(yao)(yao)號摘(zhai)得(de)閔(min)行區梅隴77.4畝地(di)(di)塊(kuai)，華(hua)潤以(yi)(yi)封頂價(jia)29.84億(yi)(yi)元(yuan)搖(yao)(yao)號競(jing)得(de)浦(pu)東川(chuan)沙58畝地(di)(di)塊(kuai)，上(shang)(shang)海(hai)寶(bao)華(hua)與上(shang)(shang)海(hai)東苑聯合體以(yi)(yi)總價(jia)32.88億(yi)(yi)元(yuan)摘(zhai)得(de)桃浦(pu)智慧城(cheng)(cheng)45畝地(di)(di)塊(kuai)，上(shang)(shang)海(hai)江海(hai)數字底(di)價(jia)11.78億(yi)(yi)元(yuan)拿下奉賢新(xin)城(cheng)(cheng)16單元(yuan)05A-02地(di)(di)塊(kuai)，上(shang)(shang)海(hai)泉山(shan)3.53億(yi)(yi)元(yuan)微溢價(jia)摘(zhai)得(de)浦(pu)東惠南22.6畝地(di)(di)塊(kuai)。

8月2日，土(tu)拍(pai)熱度相較于前一日有所提(ti)升，其(qi)中(zhong)，青浦徐(xu)涇(jing)地塊(kuai)有19家(jia)房(fang)企(qi)參(can)拍(pai)，嘉定南(nan)翔(xiang)地塊(kuai)有17家(jia)房(fang)企(qi)參(can)與，青浦西虹橋地塊(kuai)有5家(jia)房(fang)企(qi)參(can)拍(pai)。最終，共成交4幅地塊(kuai)，攬金98.4億元。

最終，綠城搖號(hao)競(jing)得青浦(pu)徐涇53畝(mu)(mu)地(di)塊(kuai)和(he)嘉(jia)定南翔92畝(mu)(mu)地(di)塊(kuai)，同(tong)濟搖號(hao)摘(zhai)(zhai)得青浦(pu)西虹(hong)橋38畝(mu)(mu)地(di)塊(kuai)，上海奉賢(xian)發(fa)展微(wei)溢價摘(zhai)(zhai)得奉賢(xian)新城30畝(mu)(mu)地(di)塊(kuai)。

當日上午最為(wei)熱門的(de)嘉定區南翔鎮JDC2-0203單元13-02、16-01地塊，起價44.42億元，為(wei)居住用地，面(mian)積6.12萬平方(fang)米，最大容積率2.4。

該地塊吸引了保利、中(zhong)海(hai)、華(hua)發(fa)、華(hua)潤(run)、建發(fa)、招商與新南(nan)山(shan)聯合體(ti)(ti)、中(zhong)鐵(tie)建、中(zhong)鐵(tie)置(zhi)業與金(jin)茂聯合體(ti)(ti)、象嶼、天安、金(jin)新城、同進(jin)聯合體(ti)(ti)、路勁、西上(shang)海(hai)集團、廈門國貿(mao)聯合體(ti)(ti)、杭房、浙江錢江、維科、大家(jia)房產聯合體(ti)(ti)、越秀、金(jin)隅、綠城、安徽高(gao)速(su)、華(hua)僑(qiao)城、中(zhong)能建等(deng)房企報(bao)名競拍。

經過19輪(lun)報價達到地價上限48.86億元(yuan)進入(ru)搖(yao)號環節，17家房企全(quan)部參與搖(yao)號，最終被綠城搖(yao)號摘得，成(cheng)交(jiao)樓面價34100元(yuan)/平方(fang)米(mi)，溢價率10%。

下午收官之戰在青浦區徐涇鎮雙聯路北側36-01地(di)塊，報名房企包括華(hua)發、建(jian)發、象嶼與金(jin)新城聯合體(ti)(ti)(ti)、保利發展、安徽高(gao)速、綠城、招商蛇口(kou)、金(jin)融街、首開、南(nan)昌市政、中海、中國鐵建(jian)、中鐵置業、大眾(zhong)交通(tong)、金(jin)茂聯合體(ti)(ti)(ti)、華(hua)潤、萬科、江西益達、江蘇喆(zhe)源(yuan)聯合體(ti)(ti)(ti)、越秀、海威、維科、大家房產聯合體(ti)(ti)(ti)、廈(sha)門國貿與葛(ge)洲壩聯合體(ti)(ti)(ti)、北京建(jian)工等。

該地塊經過18輪報價(jia)達(da)到上限價(jia)格(ge)28.56億元(yuan)進入搖號環(huan)節，最終仍舊是(shi)被代表綠城的(de)6號球競得(de)，成交樓面價(jia)36850元(yuan)/平方米，溢價(jia)率10%。

當乒(ping)乓球落(luo)下的一(yi)刻，守(shou)在(zai)浦東新區南泉北路201號房地大(da)廈(sha)的一(yi)樓(lou)等(deng)候大(da)廳的多家房企(qi)人士(shi)向(xiang)《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者大(da)呼驚(jing)訝。一(yi)陣(zhen)小轟動中，某頭部(bu)房企(qi)的投拓人士(shi)感嘆道：“綠城多年不(bu)在(zai)上海(hai)拿地，如今(jin)突然連中三(san)元，讓(rang)人完全想(xiang)不(bu)到。”

房企新規則下拼運氣？

相比下半(ban)場的意外一幕，本輪土拍上半(ban)年更有火藥(yao)味和(he)戲(xi)劇感。

由于取(qu)消一次書面報價規則，土拍效率提高，時間縮短，出(chu)讓(rang)地(di)塊(kuai)的最終獲得(de)者都聚焦在如同(tong)雙色球開獎的搖(yao)號機上(shang)，給出(chu)讓(rang)環(huan)節增加了不少運氣成分。

7月11日(ri)~13日(ri)，有房企為了增加拿地(di)的(de)可能性，投拓人(ren)員提著寓(yu)意為“成交”的(de)橙(cheng)子和香蕉進入土(tu)地(di)市場(chang)，或者穿著紅色、橙(cheng)色的(de)衣(yi)服和運動鞋(xie)。

來自廣東的(de)越(yue)秀(xiu)地產(chan)團隊，更是做足了儀式感，不僅在拍賣席位(wei)上擺放(fang)著(zhu)“大利”的(de)紅色紙袋，還有“廣式乳(ru)豬”。一位(wei)房地產(chan)央企的(de)投拓人士在現場(chang)也看到(dao)了公仔猴，寓意為(wei)粵(yue)語(yu)“猴賽雷”。

易居研究(jiu)院研究(jiu)總監(jian)嚴躍進表(biao)示，上海(hai)此次集中供地提到了搖號的概(gai)念，這樣做(zuo)其實規(gui)則更清晰(xi)，流程(cheng)更加公(gong)平，減少了購地方面各種抱怨等內容，促進土地市場更加健康有序發展。

上(shang)海中原地(di)產市(shi)場分(fen)析師(shi)盧文(wen)曦認為，從現場拍(pai)賣(mai)的過程來看，采用新的搖號規則后，流程上(shang)比之前要(yao)簡單得(de)多，尤其是不(bu)再給(gei)現場競拍(pai)的人(ren)員壓力，拿(na)地(di)與否(fou)就(jiu)靠運氣。

“這次也有(you)(you)房企放(fang)棄進(jin)入搖號階段，或許(xu)認為最后(hou)的(de)(de)‘封頂價(jia)’不劃算，也說明(ming)拿地方面(mian)有(you)(you)些(xie)房企在拿地的(de)(de)一(yi)些(xie)指(zhi)標上(shang)做得(de)更(geng)加‘精打細算’，該放(fang)棄就(jiu)放(fang)棄。”盧文曦表示。

整體來看，上海(hai)第二輪集中(zhong)供地的熱度無明顯回(hui)升跡象，同時延續(xu)了之(zhi)前板塊分化的趨勢(shi)。

中指研究院上海高級(ji)分析師陳炬蘭表(biao)示，上海土拍熱度進一步降(jiang)低，板(ban)塊分化加劇，主要因(yin)為二(er)季度以來上海新(xin)房積(ji)分觸發率明(ming)顯降(jiang)低、二(er)手房市(shi)場處于調(diao)整階段。目前，房企(qi)在上海拿地仍然謹慎，疊加此批次土地質量(liang)有所(suo)下降(jiang)，房企(qi)參與度有所(suo)下降(jiang)。

好地(di)研究院(yuan)方面指出，本輪上(shang)海集(ji)中(zhong)(zhong)供地(di)，房(fang)企集(ji)中(zhong)(zhong)報名(ming)熱門(men)地(di)塊(kuai)，哪(na)怕中(zhong)(zhong)簽(qian)率極低，大多數房(fang)企也不愿冒著(zhu)風險嘗試其他地(di)塊(kuai)，導致地(di)塊(kuai)之間冷熱分(fen)化更加(jia)顯著(zhu)。個別房(fang)企抓(zhua)住機會(hui)，報名(ming)冷門(men)地(di)塊(kuai)“撿漏(lou)”，但(dan)出價(jia)能(neng)力(li)不高，因此浦(pu)東宣橋(qiao)、奉(feng)賢新城17-03地(di)塊(kuai)和普陀桃浦(pu)地(di)塊(kuai)均低溢價(jia)成交。

至此，上海今年(nian)已出讓(rang)43宗地(di)塊，總出讓(rang)金1162億(yi)元(yuan)，其中30宗封頂(ding)，封頂(ding)率達70%。供地(di)區域主(zhu)要集中在閔行、浦(pu)東、奉賢、嘉定、青浦(pu)、松江(jiang)等區，中心城區和遠(yuan)郊供地(di)均較(jiao)少(shao)。

房企權益拿地金(jin)額方面，TOP10央國企占據7席，混合制2家（綠城、萬(wan)科），民企1家（大華）。其中(zhong)，綠城憑借此輪拿下的3宗地塊(kuai)位(wei)列(lie)榜首，拿地金(jin)額139.2億(yi)元(yuan)(yuan)；中(zhong)鐵建拿地金(jin)額121.9億(yi)元(yuan)(yuan)，位(wei)列(lie)第(di)二；華發以86億(yi)元(yuan)(yuan)排在第(di)三(san)位(wei)。

封面圖(tu)片來源：每經記者劉頌輝攝(she)