每(mei)經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝     

在上周舉行的上海(hai)三(san)(san)批(pi)次首(shou)輪土拍中，象(xiang)嶼地(di)產共參與了(le)三(san)(san)宗熱門地(di)塊的競拍，最終以總(zong)價(jia)16.9億元、10%封頂溢價(jia)率(lv)奪(duo)得奉賢新(xin)城9.33萬平方(fang)米的宅地(di)。

《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者注意(yi)到，今年前9月，土地市(shi)場(chang)整體降溫明顯(xian)，百強房企拿地銷售比僅0.19，投資(zi)意(yi)愿依然疲弱。但(dan)象嶼(yu)地產在(zai)四季度開(kai)局后仍斥資(zi)16.93億元在(zai)上海拿地，擴張意(yi)圖極為明顯(xian)。

據克而瑞數據，今年前(qian)9月，象嶼新(xin)增土地價值達到67.9億(yi)(yi)元、新(xin)增貨值131億(yi)(yi)元，分別排(pai)在(zai)(zai)行(xing)(xing)業(ye)第(di)33位、35位；全口徑(jing)銷(xiao)售(shou)額達到355.3億(yi)(yi)元，排(pai)在(zai)(zai)行(xing)(xing)業(ye)第(di)34名，其中權益銷(xiao)售(shou)額為201.3億(yi)(yi)元，排(pai)在(zai)(zai)行(xing)(xing)業(ye)第(di)43位。

不過，在業(ye)績快速(su)增長的(de)背后，象嶼地產仍要面對擴(kuo)張期利潤下滑甚至(zhi)虧損(sun)的(de)難(nan)題。象嶼地產2023年債(zhai)券(quan)中(zhong)期報告顯(xian)示，今年上半年，其(qi)營業(ye)利潤從2022年中(zhong)期的(de)3.2億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)下滑至(zhi)-2.65億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，凈(jing)利潤和(he)歸(gui)母(mu)凈(jing)利潤分(fen)別為-2.25億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)和(he)-2.83億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

但(dan)總體來看，今年(nian)上(shang)半年(nian)，象嶼地產的(de)經營表現與債券中(zhong)期(qi)報(bao)告(gao)中(zhong)“象嶼地產在廈門象嶼集團(tuan)內定(ding)位(wei)為(wei)利潤中(zhong)心，對(dui)于規模的(de)考(kao)量(liang)較少，主要考(kao)量(liang)盈利情況”的(de)表述略(lve)有不符。

象嶼地產在今年1-9月房企銷售榜上的排名（左為全口徑銷售額，右為權益銷售額） 圖片來源：中指研究院

持續重倉上海市場

聚(ju)焦一二線城市是當(dang)下行(xing)業共識。對于地方國(guo)企而(er)言，更需要保持較優的(de)土儲結構。

作(zuo)為大型國企廈(sha)門象嶼集團(tuan)有限(xian)公(gong)司的(de)(de)全(quan)資子公(gong)司，成立于1993年的(de)(de)象嶼地產(chan)曾透露(lu)，2023年將持續堅(jian)持“3+X”戰略布局，深耕長三角(jiao)、海(hai)西、成渝等核心都(dou)市(shi)(shi)圈(quan)，聚(ju)焦以上(shang)海(hai)為核心的(de)(de)長三角(jiao)市(shi)(shi)場(chang)，業務版圖覆蓋(gai)福建、上(shang)海(hai)、江蘇、浙江、重慶、天津、河北(bei)等區(qu)域。

從近年來的擴張表(biao)現來看，象嶼(yu)地(di)產(chan)對上海(hai)的偏愛已經遠(yuan)遠(yuan)超越(yue)大本(ben)營和其他省市。2022年，象嶼(yu)地(di)產(chan)在上海(hai)拿(na)下(xia)6宗地(di)塊，全口徑拿(na)地(di)金額(e)接近超過167億元，僅次于(yu)招商蛇口和保利發展，排在行業第(di)三。

在今年初(chu)的(de)上(shang)海一批次土拍中，象嶼地產就報名了(le)多宗地塊(kuai)，最終成(cheng)功拿下了(le)普陀(tuo)桃浦地塊(kuai)和浦東新場(chang)地塊(kuai)。

今年(nian)上(shang)半年(nian)，象(xiang)嶼地(di)產在上(shang)海就有青(qing)浦(pu)蟠龍府二期(qi)、寶山萃湖臻境(jing)、閔行象(xiang)嶼招商公園1872、嘉定(ding)虹橋(qiao)嘉悅(yue)府、嘉定(ding)都滙云境(jing)等項目在售，同一時期(qi)5盤齊開。

其(qi)中(zhong)，象嶼招(zhao)商(shang)公(gong)園(yuan)1872項目今年以來累計銷(xiao)售(shou)額達(da)106.47億(yi)元，高居榜(bang)首(shou)，也成為今年截(jie)至目前上海唯(wei)一的百(bai)億(yi)大盤；象嶼招(zhao)商(shang)蟠龍(long)府項目的銷(xiao)售(shou)額也達(da)到82.2億(yi)元，排在第8位。憑借(jie)203.27億(yi)元的銷(xiao)售(shou)戰(zhan)績，象嶼地產在今年1-9月(yue)上海房企銷(xiao)售(shou)榜(bang)上排在第四(si)位。

2023年1-9月上海商品住宅銷售額TOP10 來源：中指研究院

每經記者注意到，上周象(xiang)嶼(yu)地產以封頂溢價摘得的奉賢地塊(kuai)，周邊配套成熟，已開業(ye)的龍湖(hu)天街位于地塊(kuai)東面(mian)，周圍除(chu)了朗詩、龍湖(hu)、保利等(deng)開發的多個(ge)樓盤，象(xiang)嶼(yu)濱江悅府也(ye)僅一(yi)河(he)之隔。不(bu)(bu)過(guo)，該地塊(kuai)距市中心直線距離約(yue)28公里，加之距離地鐵站較遠，剛(gang)需通勤仍(reng)有不(bu)(bu)便。

此外，奉(feng)賢地(di)(di)塊(kuai)所(suo)在的(de)(de)天街(jie)西板塊(kuai)以次新房(fang)為(wei)主，龍湖春江(jiang)天璽在今(jin)年上半(ban)年的(de)(de)成交單價(jia)為(wei)41000元(yuan)/平方米左右，與(yu)奉(feng)賢地(di)(di)塊(kuai)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)聯(lian)動價(jia)仍(reng)然存在一定的(de)(de)倒掛。但當(dang)前(qian)市場恢復力度(du)不足，地(di)(di)塊(kuai)位置(zhi)處于遠郊，未來(lai)項目入市能(neng)否再現熱銷還需時間(jian)來(lai)檢驗(yan)。

合作開發加速擴張

事實上，在上海拿地對于非頭部(bu)房(fang)企而言(yan)并非易事。和(he)大多(duo)數地方國(guo)資房(fang)企一樣(yang)，象嶼(yu)地產選擇(ze)了合作開發。

如象嶼(yu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)在(zai)今年(nian)初在(zai)上海一批次土(tu)拍中獲得(de)的(de)兩宗宅地(di)(di)(di)，其中桃浦(pu)地(di)(di)(di)塊(kuai)位于(yu)熱(re)點(dian)概念的(de)桃浦(pu)智創城板塊(kuai)，由(you)象嶼(yu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)和浙江交投聯合(he)體經歷了55輪報價后以(yi)37.78億(yi)元競得(de)；而浦(pu)東(dong)新場地(di)(di)(di)塊(kuai)則由(you)象嶼(yu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)和招(zhao)商蛇口聯合(he)體以(yi)16.24億(yi)元競得(de)。

此(ci)外，招商象(xiang)嶼(yu)(yu)(yu)•星耀(yao)翠灣、象(xiang)嶼(yu)(yu)(yu)交控•中環(huan)云悅府、國(guo)貿象(xiang)嶼(yu)(yu)(yu)龍湖•星璟原、天安象(xiang)嶼(yu)(yu)(yu)•西江悅、天安象(xiang)嶼(yu)(yu)(yu)萃湖臻境等項(xiang)目，都(dou)能(neng)看到(dao)合作伙伴的身(shen)影。

顯(xian)然，象嶼地(di)產以抱團合作方式(shi)重倉上海，在近(jin)兩年行(xing)(xing)業下行(xing)(xing)中抓住了全國最有(you)韌性的市場(chang)。

2020-2022年(nian)，象(xiang)(xiang)嶼(yu)成為排名(ming)上升幅度(du)最大的房企之一。據克而瑞統計(ji)，象(xiang)(xiang)嶼(yu)地(di)產(chan)2021年(nian)的全國銷(xiao)(xiao)售(shou)額排名(ming)上升了30名(ming)，2022年(nian)的排名(ming)上升了71位(wei)。截至2022年(nian)末，象(xiang)(xiang)嶼(yu)地(di)產(chan)排在銷(xiao)(xiao)售(shou)百強榜第56位(wei)，2023年(nian)9月又再(zai)次上升到34位(wei)。

最近三(san)年(nian)，象(xiang)嶼地產(chan)新增拿地總數為26塊。據克而瑞數據，今年(nian)前9月，象(xiang)嶼新增土地價值(zhi)達到(dao)67.9億(yi)(yi)元、新增貨值(zhi)131億(yi)(yi)元，分別排在行業第(di)33位、35位。

象嶼地產2023年房企新增貨值榜上排在第35位 來源：中指研究院

 

象(xiang)嶼(yu)地(di)(di)(di)(di)產(chan)在(zai)債券(quan)半年報中表示，“根據資金儲(chu)(chu)備及下屬項(xiang)目公(gong)司的開發(fa)進度，合理預計新增(zeng)土(tu)地(di)(di)(di)(di)儲(chu)(chu)備規模。在(zai)確定(ding)(ding)增(zeng)加(jia)土(tu)地(di)(di)(di)(di)儲(chu)(chu)備之前，公(gong)司充(chong)分(fen)開展(zhan)土(tu)地(di)(di)(di)(di)儲(chu)(chu)備的調研、產(chan)品定(ding)(ding)位、利潤測算等前期工作(zuo)，并上(shang)報公(gong)司投(tou)決會，公(gong)司投(tou)決會根據項(xiang)目土(tu)地(di)(di)(di)(di)的可研方(fang)案進行(xing)項(xiang)目決策(ce)。總體來看，拿(na)地(di)(di)(di)(di)政策(ce)較(jiao)為(wei)理性，在(zai)遇到合適(shi)的拿(na)地(di)(di)(di)(di)時機(ji)，發(fa)行(xing)人會采取相應拿(na)地(di)(di)(di)(di)策(ce)略，讓業(ye)務平(ping)穩(wen)有(you)序(xu)發(fa)展(zhan)。”

上半年凈利潤虧損

業(ye)績快(kuai)速增(zeng)長(chang)的(de)背后(hou)，象嶼地產仍要面對(dui)擴張期利潤(run)下滑甚至虧(kui)損的(de)難題。

象(xiang)嶼(yu)地(di)產(chan)在(zai)2023年(nian)債券中(zhong)期報告中(zhong)透露了(le)當下(xia)的(de)業(ye)(ye)務(wu)結(jie)構：兩(liang)大主業(ye)(ye)中(zhong)的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)銷售業(ye)(ye)務(wu)約占(zhan)75%，租賃業(ye)(ye)務(wu)18%。從毛利(li)率(lv)來(lai)看，象(xiang)嶼(yu)地(di)產(chan)來(lai)自房(fang)(fang)地(di)產(chan)銷售的(de)毛利(li)率(lv)達(da)到21.5%，租賃業(ye)(ye)務(wu)毛利(li)率(lv)23.94%，與(yu)上年(nian)同(tong)期相比(bi)，地(di)產(chan)板塊毛利(li)率(lv)下(xia)滑(hua)了(le)15個百分點(dian)，不(bu)(bu)過在(zai)行業(ye)(ye)中(zhong)并不(bu)(bu)算(suan)差。

圖片來源：象嶼地產2023年債券中期報告

 

但(dan)總體(ti)來看，今年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)，象嶼地(di)產的(de)(de)經營表現與(yu)債券中(zhong)期報告中(zhong)“象嶼地(di)產在廈門象嶼集團內(nei)定(ding)位為利潤中(zhong)心，對于規模的(de)(de)考(kao)量較少，主(zhu)要考(kao)量盈利情況”的(de)(de)表述略有(you)不符(fu)。

2023年(nian)債券中期(qi)報告顯示，象嶼地產的營業(ye)利(li)潤(run)從2022年(nian)中期(qi)的3.2億(yi)(yi)元下滑至虧損2.65億(yi)(yi)元，凈利(li)潤(run)和(he)歸母凈利(li)潤(run)分別為-2.25億(yi)(yi)元和(he)-2.83億(yi)(yi)元。

2023年上半年象嶼地產凈利潤情況（單位：元） 來源：象嶼地產2023年債券中期報告

 

對此，象嶼(yu)地產方面表示，1-6月房地產銷(xiao)售收(shou)入(ru)較上年同期下降(jiang)(jiang)76.81%，營業成(cheng)本下降(jiang)(jiang)71.07%，毛利率下降(jiang)(jiang)41.95%，主(zhu)要原因是公司項(xiang)目(mu)結轉周期差異所致(zhi)。而新增租賃項(xiang)目(mu)增加(jia)了租金(jin)收(shou)入(ru)，帶來了租賃業務收(shou)入(ru)較同比增長79.07%，營業成(cheng)本僅(jin)增長32.95%，毛利率相(xiang)應(ying)提升。

“公司(si)的(de)主要競(jing)爭對(dui)(dui)手(shou)為大(da)型(xing)全國或地區性開發商，近年來在土地購買環節的(de)競(jing)爭越來越激烈，此外，某些區域出現(xian)房地產市場供給過剩的(de)情況已對(dui)(dui)當地去化造成了一(yi)定壓(ya)力。”象嶼地產在債券報(bao)告中(zhong)坦陳。

象嶼地(di)產也提及，要(yao)“以(yi)市場(chang)導向動態優(you)化(hua)，堅持區(qu)域深耕(geng)，保持戰略定力，確保投(tou)資安(an)全，利潤優(you)先規(gui)模。同時，進一步加深對(dui)商發和物業板塊的戰略深化(hua)和布(bu)局。”

資金方面，截至(zhi)2023年(nian)(nian)6月30日，象嶼資產負債率(lv)為79.18%，目前三筆存量(liang)債債務(wu)(wu)余(yu)(yu)額23.91億元，其(qi)中13.4億元為1-3年(nian)(nian)內到期(qi)余(yu)(yu)額，10.51億元到期(qi)日為10年(nian)(nian)以上。報(bao)告期(qi)末，有(you)息債務(wu)(wu)余(yu)(yu)額60.98億元，銀行授(shou)信余(yu)(yu)額仍有(you)109.63億元。

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封面圖片來(lai)源：象嶼招商公園1872官微