每(mei)經(jing)記(ji)者｜包晶晶    每(mei)經(jing)編輯｜魏文(wen)藝     

10月(yue)22日，記者從上海市(shi)房(fang)地(di)產交(jiao)易中心“網上房(fang)地(di)產”獲悉，今(jin)年上海第(di)十批(pi)次(ci)新建商品住房近期將上(shang)市，共有9240套(tao)房源，備案均價(jia)為(wei)62567元/平(ping)方米。

據(ju)國家(jia)統(tong)計局最新數據(ju)，9月份上海新房價格環比漲(zhang)(zhang)幅0.5%，領跑70城，同(tong)比漲(zhang)(zhang)幅也達到(dao)4.4%。此次(ci)入(ru)市(shi)的(de)9240套新房，是否會對上海的(de)新房市(shi)場產生新的(de)壓力？

“第十批次新(xin)房(fang)源推(tui)出來，從企業(ye)角度來講，今(jin)年(nian)最后(hou)兩(liang)個月肯定還是(shi)要去沖刺一下銷售(shou)業(ye)績的(de)。因為其他弱能級城(cheng)市(shi)銷售(shou)的(de)狀況都(dou)不太好，企業(ye)必須要靠上海(hai)這種一線城(cheng)市(shi)來完成銷售(shou)任(ren)務。”

鏡鑒咨(zi)詢(xun)創始人張宏(hong)偉當(dang)日通過微信(xin)接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，上海樓市的(de)需求(qiu)量相對比其他(ta)城(cheng)市要足，企(qi)業要趁(chen)現階段把供應(ying)做上去(qu)，最后(hou)兩個月把業績拉升上去(qu)。

單價10萬元+房源占比14.4%

從上海(hai)第(di)十批次供應房源(yuan)情況來(lai)看(kan)，9240套房源(yuan)共(gong)涉(she)及32個(ge)項目，總建筑面積約(yue)103.3萬平(ping)方米，備案(an)均(jun)價62567元/平(ping)方米，分(fen)布在浦東、徐匯、靜(jing)安(an)、楊浦、閔(min)行、寶山(shan)、嘉定、松江、金山(shan)、青浦、臨(lin)港(gang)11個(ge)區域(yu)。

在這32個(ge)項目中，備案均(jun)價在6萬元/平(ping)方米(mi)以下的項(xiang)目共(gong)15個；6萬-10萬元/平(ping)方米(mi)的項(xiang)目共(gong)12個；10萬元/平(ping)方米(mi)以上的項(xiang)目共(gong)5個。

其中，備(bei)案(an)均(jun)價(jia)最高的(de)項(xiang)目是位于(yu)浦東新(xin)區的(de)前康大廈，達13.20萬(wan)元(yuan)/平方米，入圍比為2.5；其次是位于(yu)徐匯區的(de)匯元(yuan)雅苑（一期），備(bei)案(an)均(jun)價(jia)為13.0414萬(wan)元(yuan)/平方米，入圍比為2.5。

圖片來源：網上房地產

每經記者注意到，32個項(xiang)目中，共有(you)5個“10萬元+”項(xiang)目，供(gong)應(ying)套數合計超過1300套，占本(ben)批次房(fang)源的14.4%。

其中，位于徐匯區的兩個高端住宅項(xiang)目珺(jun)匯名邸(di)（一(yi)期(qi)）和匯元雅(ya)苑(yuan)（一(yi)期(qi)），均位于徐匯濱江板塊，兩項(xiang)目開車相(xiang)距(ju)僅4.3公里，匯元雅(ya)苑(yuan)更靠近中心地(di)帶，但價格高出匯元雅(ya)苑(yuan)7400元/平方米。兩個項(xiang)目同批次入市，未來競爭在所難免(mian)。

另一個(ge)“10萬元+”項(xiang)目(mu)隅(yu)(yu)璟尚庭位于(yu)楊浦(pu)區內環內，也是楊浦(pu)區唯一一個(ge)入(ru)市(shi)新盤(pan)。該項(xiang)目(mu)由金(jin)隅(yu)(yu)集團開發，目(mu)前幾批次(ci)房源(yuan)均已開盤(pan)售(shou)罄(qing)，此(ci)次(ci)入(ru)市(shi)的(de)是60套99平方米住宅，去化壓力相(xiang)對(dui)較(jiao)小(xiao)。

值得注意的(de)是，在(zai)第十批次供應房(fang)源中(zhong)(zhong)，遠郊項目占比仍然非常大，其中(zhong)(zhong)臨(lin)港兩項目共有1373套房(fang)源，金山兩項目共計464套房(fang)源，占本批次房(fang)源的(de)近20%。在(zai)今年前三季度(du)上海遠郊多個樓盤項目去化困難的(de)背景下，年末沖刺(ci)能(neng)否取得好成績仍待(dai)檢(jian)驗。

“上(shang)海(hai)新(xin)房(fang)(fang)供(gong)應節奏在加快，供(gong)應體量在增(zeng)加，該批(pi)次供(gong)應的(de)9240套新(xin)房(fang)(fang)源，是今年以來上(shang)海(hai)供(gong)應最多的(de)一個批(pi)次。”

中指研究院上海數(shu)據(ju)總(zong)經(jing)理張(zhang)文靜通過微信告(gao)訴每經(jing)記者，上海新房的(de)整體認購率(lv)正在下(xia)行，隨著(zhu)供(gong)應量不斷增(zeng)加，預(yu)計市(shi)場繼續分(fen)化(hua)，部(bu)分(fen)供(gong)應量較多(duo)、能(neng)級較低的(de)板塊，新房的(de)銷售將會(hui)面臨一定壓(ya)力。能(neng)級高的(de)板塊，隨著(zhu)供(gong)應量增(zeng)加，銷售也有(you)(you)可能(neng)增(zeng)加，好項目應該(gai)還會(hui)有(you)(you)市(shi)場。

上海9月新房價格漲幅領跑70城

事實上，今年上海新房(fang)供應與(yu)市場(chang)整體下行(xing)節奏已經達成了某種“默契”。

每經記者(zhe)查閱“網上房(fang)地產(chan)”信息發現(xian)，盡管(guan)今(jin)年上海新房(fang)供應已達十(shi)個批次，但(dan)和2022年相比，每批次供應的房(fang)源數量均(jun)有明(ming)顯減(jian)少。

回顧2022年上海8個批次(ci)(ci)的(de)新房供應，除(chu)第(di)五批、第(di)八批供應數量低于一萬(wan)套(tao)外(wai)（分(fen)別為9093套(tao)和7497套(tao)），其(qi)余六批次(ci)(ci)均超(chao)過萬(wan)套(tao)，并(bing)且(qie)在(zai)第(di)七批次(ci)(ci)供應量增加到16060套(tao)，幾乎達到2023年單批次(ci)(ci)的(de)三倍。

圖片來源：上海中原地產

上海(hai)中(zhong)(zhong)原地(di)產分析認為，基(ji)于(yu)“認房不認貸”等利好政策的(de)落地(di)，今年9月上海(hai)新建商品住宅成交(jiao)(jiao)面(mian)積77.9萬(wan)平方(fang)米(mi)，環比增加39.6%。從交(jiao)(jiao)易節奏(zou)來看(kan)，9月初低開，周度(du)成交(jiao)(jiao)量(liang)剛過(guo)5萬(wan)平方(fang)米(mi)，之后(hou)開始小幅回升，月中(zhong)(zhong)成交(jiao)(jiao)量(liang)達(da)到20萬(wan)平方(fang)米(mi)，最后(hou)在翹尾效應(ying)下沖至33萬(wan)平方(fang)米(mi)。

據(ju)國家統計局最新數據(ju)，9月份上海新房價(jia)格環比(bi)漲幅0.5%，領跑(pao)70城，同比(bi)漲幅也達(da)到4.4%。

“基于政策導向，改善項目最(zui)活躍，尤其是大(da)浦東、嘉定(ding)等交(jiao)易主(zhu)力(li)區表現突出。成(cheng)交(jiao)前(qian)十榜單中，改善型產品占絕對主(zhu)力(li)，因此反(fan)映到房價指數上(shang)(shang)，上(shang)(shang)漲幅度較為顯著，這也使得上(shang)(shang)海成(cheng)為一線城市(shi)中新房價格上(shang)(shang)漲最(zui)快的(de)城市(shi)。”上(shang)(shang)海中原(yuan)地(di)產分析認為。

即便如(ru)此(ci)，未上市的新房項目仍(reng)然(ran)充滿未知(zhi)。“真的是有點(dian)難。”某知(zhi)名(ming)(ming)房企(qi)在(zai)上海的項目營銷總張力(li)（化名(ming)(ming)）向(xiang)每經(jing)記者表示，“只能(neng)做好自己，用更(geng)好的產(chan)品，去(qu)回應(ying)市場。”

2023年9月上海樓盤成交TOP10 來源：網上房地產、上海中原地產整理

9月份成交套數排(pai)在第一的(de)中建萬科理想之(zhi)地位于嘉定馬(ma)陸，均(jun)價為50384元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米；第二到第四名均(jun)為10萬元(yuan)(yuan)+的(de)高端(duan)項目，其中包括單價16萬元(yuan)(yuan)+的(de)網紅盤云(yun)錦東方(fang)三期和13萬元(yuan)(yuan)+的(de)海(hai)玥黃浦(pu)灣。

“從8月(yue)底以來，其實上海市場需求和購(gou)買力(li)最堅挺(ting)的(de)一批(pi)客戶，就是高端改(gai)善(shan)客戶，剛需可(ke)能(neng)(neng)比較(jiao)理(li)性，受到收入方面(mian)限(xian)制(zhi)比較(jiao)多(duo)；置換(huan)改(gai)善(shan)可(ke)能(neng)(neng)受制(zhi)于能(neng)(neng)不能(neng)(neng)成功(gong)賣舊，對(dui)應(ying)8萬元(yuan)、10萬元(yuan)單價(jia)的(de)改(gai)善(shan)型(xing)客群，其實購(gou)買力(li)還是相對(dui)比較(jiao)堅挺(ting)的(de)。”張宏偉表示。

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封面圖片來(lai)源：每日經濟新(xin)聞 資(zi)料(liao)圖