每經記者｜李蕾    每經編輯｜葉峰    

《每(mei)日經濟新聞》獲悉，上(shang)周(zhou)公募REITs二級市場縮量下跌(die)，開始消化(hua)四季(ji)報情況。從不同板(ban)塊的表現來看，保租(zu)房類REITs是唯一出現上(shang)漲的板(ban)塊，平均漲幅0.33%；環(huan)保、高(gao)速公路、產業園、倉儲、能源類REITs則(ze)環(huan)比下跌(die)，平均跌(die)幅分別為0.91%、0.95%、1.34%、2.39%和0.45%。

根據Wind數(shu)據顯示，上(shang)周全市場已上(shang)市的(de)30只(zhi)產(chan)品(pin)中，環比(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)的(de)數(shu)量有所(suo)增加(jia)，但(dan)也(ye)僅(jin)有8只(zhi)，其(qi)中張江REIT、北京保障(zhang)房REIT和(he)華夏(xia)杭州和(he)達(da)高科產(chan)園REIT領漲(zhang)，漲(zhang)跌幅(fu)分別為3.79%、2.04%和(he)1.79%。相比(bi)(bi)之下，環比(bi)(bi)下跌的(de)產(chan)品(pin)達(da)到(dao)22只(zhi)，但(dan)跌幅(fu)環比(bi)(bi)有所(suo)收窄(zhai)。

行業方面，華(hua)(hua)夏(xia)金茂商業REIT和嘉(jia)實物美(mei)消費REIT完成發(fa)售(shou)(shou)，上市(shi)在即；華(hua)(hua)夏(xia)華(hua)(hua)潤商業REIT也將于本周正式發(fa)售(shou)(shou)，發(fa)售(shou)(shou)價格為6.902元/份(fen)，擬募(mu)資(zi)總額(e)為69.02億元。

另據中金公(gong)司(si)統(tong)計，共有12只(zhi)公(gong)募FOF基(ji)金的2023年三季報/四(si)(si)季報披露(lu)中存在REITs持(chi)倉(cang)，三季度末(mo)(mo)、四(si)(si)季度末(mo)(mo)總(zong)持(chi)倉(cang)規模分(fen)別為3005萬(wan)元、3195萬(wan)元，四(si)(si)季度末(mo)(mo)持(chi)倉(cang)以倉(cang)儲物(wu)流、保租房、高(gao)速公(gong)路、水務(wu)REITs為主(zhu)。

二級市場縮量下跌，僅有保租房板塊環比上漲

在前一周(zhou)二級市場出現大幅下挫的情況下，上周(zhou)公募REITs的表現有所(suo)企穩(wen)。

Wind數據(ju)顯示，上周全市場已上市的(de)30只產品中(zhong)，環比上漲(zhang)的(de)數量有(you)所增加、達到8只，其中(zhong)張江REIT、北京(jing)保障房(fang)REIT和華夏杭州和達高科產園REIT領漲(zhang)，漲(zhang)跌幅分別為3.79%、2.04%和1.79。

相(xiang)比(bi)之下(xia)，環(huan)比(bi)下(xia)跌的(de)產(chan)(chan)品有(you)(you)22只，但跌幅環(huan)比(bi)有(you)(you)所收窄(zhai)。跌幅超過3%的(de)產(chan)(chan)品減少為6只，跌幅最(zui)大的(de)3只產(chan)(chan)品分別為國泰(tai)君(jun)安東久新經濟REIT、嘉(jia)實京東倉儲基礎設施REIT和國泰(tai)君(jun)安臨港創新產(chan)(chan)業(ye)園REIT 領跌，漲跌幅分別為-4.83%、-4.49%、-4.48%。

從大(da)的類(lei)(lei)型(xing)上(shang)來看(kan)(kan)，產權(quan)REITs與(yu)經(jing)(jing)營權(quan)REITs差距縮小，產權(quan)類(lei)(lei)REIT下(xia)跌0.7%，經(jing)(jing)營權(quan)類(lei)(lei)REIT則下(xia)跌0.8%。而從子板塊來看(kan)(kan)，上(shang)周僅有保租房板塊環(huan)比(bi)上(shang)漲，環(huan)比(bi)上(shang)漲0.33%；其(qi)他(ta)REITs板塊平均(jun)漲跌幅均(jun)為(wei)(wei)負，分別(bie)為(wei)(wei)-2.39%（物流倉儲），-1.34%（產業(ye)園）、-0.95%（高速）、-0.91%（環(huan)保）和(he)-0.45%（能(neng)源）。

流動(dong)性方面，上周REITs總(zong)體成交活躍度下(xia)降，呈現(xian)縮量下(xia)跌。周內總(zong)成交額3.51億元，環(huan)(huan)比下(xia)降16.3%，產權(quan)和(he)(he)經營權(quan)成交額分(fen)別(bie)為2.07和(he)(he)1.44億元，環(huan)(huan)比分(fen)別(bie)變(bian)化了-24.9%和(he)(he)0.1%。

細(xi)分(fen)(fen)來看，園區基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)(shi)、能源基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)(shi)、倉儲(chu)物流、保(bao)障性租賃住房、生態環(huan)保(bao)、交通基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)(shi)類REITs上周的成(cheng)交額分(fen)(fen)別(bie)為1.1億元、0.51億元、0.4億元、0.37億元、0.3億元、0.83億元，環(huan)比(bi)分(fen)(fen)別(bie)變化了-18.6%、-22.8%、-39.6%、-16.4%、4.5%、4.8%。其中成(cheng)交額最(zui)大(da)的REITs類型是園區基(ji)礎(chu)設(she)(she)施(shi)(shi)(shi)，占比(bi)31.4%。

換(huan)手率(lv)方面，上周REITs換(huan)手率(lv)為5.6%，環比下降17.7%；產權和(he)(he)經(jing)營權換(huan)手率(lv)分(fen)別(bie)為6.3%和(he)(he)4.2%，環比分(fen)別(bie)變(bian)化了-21.4%和(he)(he)4.8%。

中金公(gong)(gong)司在研報中指出，四季度REITs經(jing)營延續(xu)分化(hua)，基本面恢(hui)復仍(reng)需(xu)耐(nai)心，高(gao)分紅產品配置(zhi)價值凸顯(xian)。“往前看，我們(men)認為保租房、能源及公(gong)(gong)用事業項(xiang)目(mu)經(jing)營料(liao)仍(reng)維(wei)持穩健，其余板塊項(xiang)目(mu)間或延續(xu)分化(hua)走勢。配置(zhi)端，由于市場估值經(jing)過前期消納，部分項(xiang)目(mu)在審慎增速(su)假(jia)設下潛(qian)在長期回報率較股債已具備吸引力，REITs作為高(gao)分紅另類資產的配置(zhi)價值進一(yi)步凸顯(xian)。”

多只消費基礎設施REITs上市在即，本周又有產品開售

行業層面，上周也有多(duo)項動態值得關注。

首(shou)先，包(bao)括華夏(xia)金(jin)茂商業REIT、嘉實物美消費(fei)REIT等在(zai)內的(de)多只(zhi)全國首(shou)批消費(fei)基(ji)礎(chu)設施REITs在(zai)上周正(zheng)式完成發售(shou)。由于公(gong)眾投資者認購(gou)積極，這兩只(zhi)產品的(de)公(gong)眾投資者有效認購(gou)申請份額總額都超過了(le)原計(ji)劃向公(gong)眾發售(shou)的(de)基(ji)金(jin)份額數量，因(yin)此都將進(jin)行比例配售(shou)，也體現出(chu)投資者對這類產品的(de)熱情。

就在今天(tian)（29日），這兩只產品披露了認(ren)購(gou)(gou)申請確認(ren)比(bi)例結(jie)果。嘉實物(wu)美消費(fei)REIT認(ren)購(gou)(gou)價格為(wei)2.383元，其(qi)中，網(wang)下(xia)認(ren)購(gou)(gou)環(huan)節(jie)的(de)有效認(ren)購(gou)(gou)基金(jin)份(fen)(fen)額數(shu)為(wei)11060萬(wan)份(fen)(fen)，配(pei)售(shou)比(bi)為(wei)75.95%；公眾認(ren)購(gou)(gou)環(huan)節(jie)有效認(ren)購(gou)(gou)數(shu)量(liang)為(wei)5027.09萬(wan)份(fen)(fen)，配(pei)售(shou)比(bi)為(wei)71.64%。華夏金(jin)茂商業REIT認(ren)購(gou)(gou)價格為(wei)2.670元，網(wang)下(xia)認(ren)購(gou)(gou)環(huan)節(jie)的(de)有效認(ren)購(gou)(gou)數(shu)量(liang)1.4億(yi)份(fen)(fen)，配(pei)售(shou)比(bi)49.04%；公眾認(ren)購(gou)(gou)環(huan)節(jie)的(de)有效認(ren)購(gou)(gou)數(shu)量(liang)為(wei)3116.54萬(wan)份(fen)(fen)，配(pei)售(shou)比(bi)94.41%。

其次，1月22日(ri)和23日(ri)，包括(kuo)華夏深國際(ji)倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流REIT、中航易商倉儲物流REIT和華夏特變電工新能(neng)源REIT等4只(zhi)產(chan)品都(dou)獲得了監管(guan)的(de)問詢或反饋，監管(guan)重點(dian)關注了租(zu)戶儲備(bei)及(ji)續租(zu)管(guan)理、租(zu)金及(ji)出租(zu)率波(bo)動(dong)(dong)情(qing)況等方面(mian)的(de)問題。中信建(jian)投(tou)表示，在(zai)2024年(nian)初部分產(chan)權(quan)類REITs經營情(qing)況出現波(bo)動(dong)(dong)的(de)背景下(xia)，監管(guan)對于(yu)發行項目的(de)審(shen)核(he)將更為審(shen)慎，有助于(yu)REITs市(shi)場進(jin)一步壓實估(gu)值(zhi)，提升待發行REITs的(de)投(tou)資價(jia)值(zhi)。

另外，首批(pi)消費REITs中擬(ni)募資(zi)規模最大的(de)華夏華潤商(shang)業REIT將(jiang)在本周（1月30日至2月2日）正(zheng)式發(fa)售。公開資(zi)料顯示，該產品(pin)此次發(fa)售的(de)基(ji)(ji)金份額總額為(wei)10億(yi)(yi)份，其中公眾投資(zi)者(zhe)認購的(de)初始基(ji)(ji)金份額數量(liang)為(wei)0.6億(yi)(yi)份，發(fa)售價格6.902元(yuan)/份，擬(ni)募資(zi)總額為(wei)69.02億(yi)(yi)元(yuan)。