中指(zhi)研究(jiu)院(yuan) 中國房地產TOPI0研究(jiu)組

中國(guo)房地(di)(di)產TOP10研(yan)究(jiu)組自(zi)2004年(nian)以來開展(zhan)(zhan)中國(guo)房地(di)(di)產百強企(qi)業研(yan)究(jiu)，已連續進行(xing)了二十(shi)一年(nian)。研(yan)究(jiu)組緊跟(gen)市場變化，深入揭示房地(di)(di)產企(qi)業經營規(gui)律(lv)，不(bu)斷探索房地(di)(di)產企(qi)業發展(zhan)(zhan)策略，為促進房地(di)(di)產行(xing)業健康發展(zhan)(zhan)發揮了重要作(zuo)用。

當(dang)前形勢(shi)下(xia)，政策指出“一視同仁(ren)”支持房(fang)企(qi)融資，提(ti)出“三個不低于”，標本兼(jian)治化(hua)解房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)風險，適應新(xin)型城鎮化(hua)發展(zhan)(zhan)(zhan)趨勢(shi)和(he)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)供求關(guan)系變(bian)化(hua)，加(jia)快構(gou)建(jian)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)發展(zhan)(zhan)(zhan)新(xin)模式。在此背景下(xia)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業要(yao)順應新(xin)的(de)形勢(shi)，積(ji)極作為(wei)(wei)，輕重并舉，以(yi)銷定投(tou)，實現穩健發展(zhan)(zhan)(zhan)。為(wei)(wei)此，研究組啟動“2024中(zhong)國房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)百強(qiang)企(qi)業研究”，以(yi)“順勢(shi)而為(wei)(wei)，行穩致遠”為(wei)(wei)主(zhu)題，發掘行業中(zhong)綜合實力強(qiang)、經營穩健、社會(hui)責任感(gan)強(qiang)的(de)優秀房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業群(qun)體，鼓(gu)勵企(qi)業提(ti)質增效增強(qiang)內(nei)生動力，實現高質量發展(zhan)(zhan)(zhan)。

業績規模：銷售表現略好于全國水平

市(shi)(shi)場(chang)份(fen)額微增2023年，我國房地產市(shi)(shi)場(chang)仍(reng)處于(yu)(yu)調整(zheng)階段，全國商品房銷(xiao)售額進一(yi)(yi)步降至11.7萬億元，百強企業整(zheng)體銷(xiao)售表現好于(yu)(yu)全國水平。百強企業投(tou)資進一(yi)(yi)步向核心熱點城市(shi)(shi)聚集，擇機(ji)拓展優(you)質(zhi)土地儲(chu)備，為未來業績儲(chu)備資源(yuan)。

（1）央國企市(shi)場份額繼續提(ti)升，“大而不(bu)強”企業掉(diao)隊導致斷層出現

房地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)仍(reng)處于(yu)調(diao)整階(jie)段(duan)，百(bai)(bai)強企業(ye)順勢(shi)(shi)而為，聚焦核心城市(shi)(shi)核心區域，把握市(shi)(shi)場(chang)(chang)主流(liu)需(xu)求(qiu)搶收(shou)回款，銷(xiao)售(shou)表現(xian)略好于(yu)全國水平。2023年，百(bai)(bai)強企業(ye)銷(xiao)售(shou)總額(e)、銷(xiao)售(shou)面積分(fen)別(bie)達53896.0億(yi)元、26131.6萬平方米，同(tong)比分(fen)別(bie)下降5.8%、7.4%。從具體企業(ye)分(fen)布(bu)來看，由于(yu)部分(fen)“大(da)而不強”的企業(ye)出現(xian)掉隊(dui)導致百(bai)(bai)強企業(ye)間(jian)出現(xian)了明(ming)顯的斷(duan)層現(xian)象。2023年，百(bai)(bai)強企業(ye)市(shi)(shi)場(chang)(chang)份(fen)額(e)為46.2%，較(jiao)上年微增0.4個百(bai)(bai)分(fen)點。央國企憑(ping)借較(jiao)強的資源稟賦(fu)和穩健經(jing)營等優勢(shi)(shi)，市(shi)(shi)場(chang)(chang)份(fen)額(e)繼續提升。

（2）進一步聚焦核(he)心(xin)城市(shi)，緊抓改善(shan)性(xing)需求(qiu)釋放機(ji)遇，積(ji)極營銷加速去化

2023年(nian)，百強企(qi)業(ye)(ye)繼續向(xiang)一、二線(xian)核心城(cheng)市聚攏，把(ba)握重點(dian)城(cheng)市政策窗口(kou)期加快去(qu)化(hua)(hua)(hua)，重點(dian)城(cheng)市銷(xiao)售(shou)貢(gong)獻占比(bi)提升。百強企(qi)業(ye)(ye)把(ba)握市場(chang)需求，順勢(shi)而為加大改善類產品推出(chu)比(bi)例(li)，同時優化(hua)(hua)(hua)數字營銷(xiao)生態，抓住重要傳統銷(xiao)售(shou)節(jie)點(dian)積極(ji)打造營銷(xiao)活動(dong)，通過私域流(liu)量轉化(hua)(hua)(hua)與公域流(liu)量導流(liu)連通線(xian)上(shang)線(xian)下營銷(xiao)閉環，助(zhu)力(li)銷(xiao)售(shou)去(qu)化(hua)(hua)(hua)。

（3）投資(zi)策略(lve)更加(jia)理性，以銷定投聚焦核心城市，謹慎選擇合作伙伴

受(shou)上年(nian)低基數影響，加之年(nian)底推地節奏有所加快，帶動百(bai)強代表企(qi)(qi)業拿地規模(mo)有所回升。百(bai)強企(qi)(qi)業以銷定投(tou)(tou)、量入為(wei)出，采取精準投(tou)(tou)資戰(zhan)略(lve)進一步向市(shi)(shi)場(chang)預期好的一、二線核心城市(shi)(shi)聚集。隨著行業深度調整、城市(shi)(shi)分(fen)化進一步加劇(ju)，百(bai)強企(qi)(qi)業審慎選(xuan)擇合作、收(shou)并購等方式，防范和化解運營風險(xian)。

運營表現：營業收入同比增長 典型房企持有業務表現亮眼

2023年，受年內(nei)竣工(gong)結(jie)(jie)轉加快(kuai)影響(xiang)，百強企(qi)業(ye)營(ying)收增速由(you)負轉正，盈利水(shui)平有所(suo)下滑，部分(fen)百強企(qi)業(ye)營(ying)收和利潤結(jie)(jie)構(gou)出現變(bian)化(hua)，非開發業(ye)務占比提高。

（1）竣工結轉增加，2023年(nian)營業收入同比轉正

2023年百(bai)強(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)收(shou)(shou)入同(tong)比微(wei)增(zeng)，增(zeng)速(su)轉(zhuan)正，但凈(jing)(jing)利潤降(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)較(jiao)(jiao)上年有(you)所收(shou)(shou)窄。竣工和結(jie)轉(zhuan)增(zeng)速(su)較(jiao)(jiao)快帶動(dong)營(ying)(ying)業(ye)(ye)收(shou)(shou)入持續(xu)增(zeng)長，百(bai)強(qiang)企(qi)(qi)業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)收(shou)(shou)入均(jun)值達395.1億元，同(tong)比增(zeng)長7.4%；但受結(jie)轉(zhuan)成(cheng)本等因素影響，凈(jing)(jing)利潤均(jun)值同(tong)比下降(jiang)(jiang)(jiang)16.7%至21.4億元，降(jiang)(jiang)(jiang)幅(fu)較(jiao)(jiao)上年收(shou)(shou)窄。從不同(tong)性(xing)質企(qi)(qi)業(ye)(ye)來看(kan)，企(qi)(qi)業(ye)(ye)間營(ying)(ying)收(shou)(shou)和凈(jing)(jing)利潤分化更加顯著，央國企(qi)(qi)、少數布(bu)局高(gao)能級城市(shi)民企(qi)(qi)業(ye)(ye)績(ji)表(biao)現更佳(jia)。

（2）典(dian)型房企(qi)持(chi)有業務(wu)利潤(run)貢獻提升(sheng)，助力企(qi)業改善流動性

一方(fang)面，典型(xing)房(fang)企持有(you)(you)業(ye)(ye)務(wu)、服(fu)(fu)務(wu)業(ye)(ye)務(wu)等(deng)非開(kai)發業(ye)(ye)務(wu)貢獻了更(geng)高的(de)收入和(he)利潤。另一方(fang)面，持有(you)(you)業(ye)(ye)務(wu)、服(fu)(fu)務(wu)業(ye)(ye)務(wu)以其穩定的(de)現金(jin)流(liu)改善(shan)企業(ye)(ye)整體流(liu)動性。同時，持有(you)(you)型(xing)物業(ye)(ye)作為依賴長(chang)期經營的(de)資產，房(fang)企也需提高資產運營效益、清退低效資產，實現長(chang)期可持續化經營。

（3）聚焦優勢領(ling)域調整業務結構，向新發(fa)展模式轉型

中長期來看，受新房(fang)增(zeng)量規模見頂、房(fang)地產(chan)去金融化影響，企業單純依靠開發業務收(shou)入很難(nan)保持一定收(shou)入規模，利(li)潤(run)率(lv)在市場回(hui)暖后(hou)的(de)提升幅(fu)度(du)仍(reng)存在天花板，其利(li)潤(run)規模增(zeng)長更加(jia)受限(xian)。因(yin)此，面向(xiang)新周期如何維持有利(li)潤(run)的(de)發展成為百強企業必(bi)須(xu)面對的(de)課題。企業間(jian)策略存在一定程度(du)分化，總體(ti)以利(li)潤(run)為核心經營目標，聚焦(jiao)于優勢領(ling)域、優勢區域，發揮競爭優勢，根據房(fang)地產(chan)新形勢調整業務布局策略，實現(xian)更有效率(lv)、可(ke)持續的(de)發展。

經營安全：償債能力分化顯著 需抓緊融資窗口期增強流動性

2023年，行業(ye)繼續(xu)在(zai)調(diao)整期運(yun)行，百(bai)強企業(ye)“三道紅線”指(zhi)標均值均已合規，但杠桿率和流動性(xing)表現明顯(xian)分化。百(bai)強企業(ye)應抓緊近(jin)期融資窗口期，依靠優質開發項(xiang)目和持有(you)型物業(ye)爭取資金流入。

（1）“三道紅線(xian)”指標均值合規，長期債務(wu)壓力略有上(shang)升

百強企(qi)(qi)“三道紅線”指標均值均已合規(gui)，但凈負債(zhai)(zhai)(zhai)率有(you)所上升、現金(jin)短(duan)債(zhai)(zhai)(zhai)比基本(ben)(ben)持平。百強企(qi)(qi)業有(you)息(xi)債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)相對規(gui)模基本(ben)(ben)持平；債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)平均期限略有(you)延長，短(duan)期債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)占(zhan)比下降。百強企(qi)(qi)業債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)結構出現明顯分(fen)化，頭部央國企(qi)(qi)持續優化債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)結構，總有(you)息(xi)債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)占(zhan)比和短(duan)期有(you)息(xi)債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)(wu)占(zhan)比均下降。

（2）短期(qi)償債能力分化(hua)顯著，央國企流動性風險相對可控

百強(qiang)企業流動性(xing)表(biao)現分化加劇，部分央國企、民(min)企受(shou)益于銷售(shou)融資俱(ju)佳，流動性(xing)持(chi)續改善；部分混合(he)所有制企業和(he)民(min)企受(shou)銷售(shou)下滑沖擊現金減少較快削弱了償債(zhai)能力。

（3）融(rong)資政策重點轉向支持項(xiang)(xiang)目(mu)，需做好項(xiang)(xiang)目(mu)開發運營爭取資金流入(ru)

雖然到期(qi)債(zhai)券余額最高(gao)峰已過，但房(fang)企(qi)償債(zhai)壓力仍在。房(fang)企(qi)可(ke)利用城市房(fang)地產(chan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)協調機制(zhi)獲得融(rong)(rong)資(zi)(zi)，同(tong)時做好(hao)開發經營工作，增強項(xiang)目信(xin)用；同(tong)時可(ke)把握最新政(zheng)策，盤(pan)活(huo)經營性(xing)資(zi)(zi)產(chan)，拓展(zhan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)渠道，從而增厚安全墊。

社會責任：積極依法納稅參與保障性住房建設踐行綠色發展理念

2023年，百(bai)強企業響應高質量發展(zhan)號召，積(ji)極承擔企業社會(hui)責(ze)任，履行(xing)納稅義(yi)務，參與保障性(xing)住房建設。同時(shi)，不斷踐(jian)行(xing)綠色可持(chi)續(xu)性(xing)發展(zhan)理念，支持(chi)鄉村(cun)振(zhen)興，開展(zhan)慈善捐助，積(ji)極回(hui)報(bao)社會(hui)。

（1）積極(ji)依法納稅(shui)，典型房企納稅(shui)超百億(yi)

2023年，百強企業注重依(yi)法(fa)納稅。典(dian)型(xing)房企堅守(shou)安全經營(ying)底線(xian)，履行法(fa)定義(yi)務，2023年納稅總額均(jun)超百億(yi)，持續對國家稅收作出貢獻。

（2）參與保(bao)障性住(zhu)房建設，落實租購并(bing)舉發展戰略

2023年(nian)，百強企業一方面參與保障性(xing)住(zhu)房建(jian)(jian)設(she)，為促進社會和諧發展(zhan)、提高人民居住(zhu)品質作(zuo)出貢獻；另一方面順應(ying)住(zhu)房供給體系的變化，投入保障性(xing)租賃住(zhu)房建(jian)(jian)設(she)，落實租購并舉發展(zhan)戰略。

（3）踐行綠色發(fa)展(zhan)，多方回(hui)饋社會

2023年，百(bai)強(qiang)企業積極(ji)踐行“雙(shuang)碳(tan)”戰(zhan)略，打造(zao)(zao)綠色(se)低(di)碳(tan)社區(qu)；秉承綠色(se)理念，通過公(gong)益基(ji)金會、打造(zao)(zao)公(gong)益品牌等方式(shi)傳播環保觀(guan)念；積極(ji)探索城鄉(xiang)融合(he)與產業幫扶，助力農業農村(cun)現(xian)代(dai)化；關注特殊群體，助力教育(yu)事業，主動(dong)履行社會責任。

結語：

在行業(ye)調整階段，百(bai)強企業(ye)均仔細(xi)審視自己(ji)競(jing)爭優勢、資產和債務結(jie)構，一(yi)面(mian)求安(an)全求生存，一(yi)面(mian)尋轉型尋利潤，經營核(he)心全方位(wei)向(xiang)效益靠攏，有(you)退有(you)進(jin)、循序漸進(jin)、持之以恒(heng)，力圖將公司(si)轉型為(wei)適應房地(di)產新(xin)形勢的(de)新(xin)發展(zhan)模式。

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