每經記(ji)者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

今(jin)年以來，房地產(chan)市場(chang)繼續保持低位運(yun)行。

4月(yue)(yue)30日晚，中指(zhi)研究院、克而瑞(rui)(rui)、億(yi)(yi)翰智庫等多(duo)家機構陸續發布2024年1—4月(yue)(yue)房(fang)企銷售業績榜(bang)。中指(zhi)研究院數(shu)據顯(xian)示，今年前(qian)4月(yue)(yue)，百強房(fang)企銷售總額為12464.4億(yi)(yi)元，同(tong)比下降(jiang)但(dan)降(jiang)幅較上月(yue)(yue)有所收(shou)窄。另據克而瑞(rui)(rui)統計，百強房(fang)企1-4月(yue)(yue)實(shi)現銷售操盤金(jin)額10914.1億(yi)(yi)元，同(tong)比降(jiang)低46.8%，降(jiang)幅收(shou)窄0.7個(ge)百分(fen)點。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者梳理發(fa)現(xian)，二季度開局，保利發(fa)展以單月(yue)銷(xiao)(xiao)售331億元(yuan)重奪銷(xiao)(xiao)冠寶座，同時也是前4月(yue)銷(xiao)(xiao)售額唯一突破900億元(yuan)關口(kou)的(de)房企。中(zhong)海(hai)地(di)產和(he)萬科(ke)分(fen)別以820億元(yuan)和(he)779.8億元(yuan)銷(xiao)(xiao)售業績位居行業第(di)二和(he)第(di)三位。值得注意的(de)是，頭部房企4月(yue)的(de)銷(xiao)(xiao)售業績不及3月(yue)。

來源：中指研究院

房企間銷售業績差距拉大

中指研究院數據(ju)顯示(shi)，1-4月，百強房企(qi)(qi)銷售總額為12464.4億元，同(tong)比(bi)降幅較3月有(you)所收窄。其中，銷售額超百億元房企(qi)(qi)共28家，銷售額均值320億元。

值得注意(yi)的(de)是，今年前4月，房(fang)(fang)企間的(de)業績差(cha)距逐漸拉(la)大(da)，除了(le)保利發展獨(du)自(zi)奔向“千億(yi)(yi)”外，“800億(yi)(yi)元+”房(fang)(fang)企只有中海地產(chan)一家(jia)，“700億(yi)(yi)元+”房(fang)(fang)企則有萬科、綠城(cheng)中國和華潤置地三家(jia)。第(di)(di)(di)七名(ming)(ming)建發房(fang)(fang)產(chan)與第(di)(di)(di)六名(ming)(ming)招商蛇口(kou)銷售額相差(cha)超過170億(yi)(yi)元；排名(ming)(ming)第(di)(di)(di)八至第(di)(di)(di)十位的(de)濱江集團、龍湖集團和越秀(xiu)地產(chan)，銷售額均(jun)處于“300億(yi)(yi)元+”。

來源：中指研究院

處于第(di)二陣營(ying)（50億(yi)-100億(yi)元）企業共有(you)29家，銷(xiao)售(shou)額均(jun)值為69.7億(yi)元；第(di)三陣營(ying)（30億(yi)-50億(yi)元）企業共有(you)30家，銷(xiao)售(shou)額均(jun)值為38.4億(yi)元；第(di)四陣營(ying)（30億(yi)元以下）企業為13家，銷(xiao)售(shou)額均(jun)值為27億(yi)元。

“4月份，如綠城中(zhong)國(guo)(guo)、保利置業(ye)等(deng)央國(guo)(guo)企的(de)銷(xiao)售業(ye)績(ji)更顯(xian)韌(ren)性，武漢(han)城建、濱江集團等(deng)區(qu)域深耕型企業(ye)同樣表現(xian)突出。”中(zhong)指研究院分析指出。

克而瑞統計顯示，4月份百強房(fang)企各梯隊銷(xiao)售門檻較(jiao)去(qu)年(nian)同期進一(yi)步降(jiang)低，且門檻值均降(jiang)至(zhi)近年(nian)最低水平。其中，TOP10房(fang)企銷(xiao)售操盤金額門檻同比降(jiang)低57.3%至(zhi)258.8億(yi)(yi)元(yuan)；TOP30和(he)TOP50房(fang)企門檻也分別同比降(jiang)低52.6%和(he)51.1%至(zhi)68.7億(yi)(yi)元(yuan)和(he)44.8億(yi)(yi)元(yuan)；TOP100房(fang)企的銷(xiao)售操盤金額門檻則降(jiang)低47.7%至(zhi)18.5億(yi)(yi)元(yuan)。

來源：克而瑞

隨著2023年(nian)上市房企(qi)年(nian)報發布接近尾(wei)聲，中指(zhi)研究院梳理發現，頭部房企(qi)如中海地產、華潤(run)置地、招商蛇口、越秀(xiu)地產等，多保持謹慎樂觀，堅(jian)持深(shen)耕(geng)一線(xian)城市和重(zhong)點二線(xian)城市，對高潛力(li)城市進(jin)一步(bu)聚焦(jiao)。同時(shi)，按月度(du)(du)、按季度(du)(du)以銷(xiao)定(ding)投、以銷(xiao)定(ding)產，實現產銷(xiao)共存動態的平衡(heng)，以效率質(zhi)量為優先。

在財務策略方(fang)面，上市房(fang)企更(geng)注重安(an)全(quan)，逐步(bu)降(jiang)低(di)對(dui)“總融資”模(mo)式的依賴(lai)，轉向(xiang)項目制融資，貫徹以銷定支策略，力爭(zheng)降(jiang)低(di)融資成(cheng)本(ben)，同時有(you)序壓降(jiang)負債規模(mo)，持續優(you)化債務結構。如綠(lv)城提出平衡現金流安(an)全(quan)與利(li)潤，建發(fa)、金地緊(jin)抓(zhua)現金流管理，龍湖把債務安(an)全(quan)放在第一位，越秀確保(bao)“三道紅線”綠(lv)檔等。

房企5月份或加快推盤節奏

百(bai)強房企銷售(shou)業績整體(ti)不(bu)佳，與主要城(cheng)市(shi)的房地產市(shi)場供求低迷有關(guan)。

據克而瑞數(shu)據，今(jin)年4月房地產市場的供(gong)求較3月環比(bi)微降(jiang)(jiang)，不過(guo)絕(jue)對量(liang)仍(reng)處年內次高，好于一(yi)季(ji)度月均水平。重(zhong)點30城新房供(gong)應量(liang)同環比(bi)齊跌，成(cheng)交量(liang)環比(bi)下降(jiang)(jiang)17%，同比(bi)下降(jiang)(jiang)43%，與一(yi)季(ji)度均值相比(bi)增長13%；前4月成(cheng)交量(liang)累計同比(bi)下降(jiang)(jiang)47%，降(jiang)(jiang)幅收窄1個百分點。

分能級來看，一線和重點二(er)三線城(cheng)市(shi)的房(fang)地產市(shi)場供(gong)求均呈現出同(tong)環比(bi)齊跌、累(lei)計同(tong)比(bi)持續下降(jiang)態勢，4月樓市(shi)成交(jiao)絕對量好于(yu)一季度(du)月均，一線城(cheng)市(shi)同(tong)比(bi)降(jiang)幅和累(lei)計同(tong)比(bi)降(jiang)幅均為(wei)40%且(qie)低于(yu)二(er)三線城(cheng)市(shi)。可以看出，一線城(cheng)市(shi)的樓市(shi)修復(fu)程度(du)顯著好于(yu)二(er)三線城(cheng)市(shi)。

值得注意(yi)的是，4月(yue)(yue)重點城市(shi)的土拍(pai)市(shi)場(chang)出(chu)現明顯(xian)降溫。如(ru)上(shang)海4月(yue)(yue)土拍(pai)整體熱(re)度(du)有所(suo)下降，6宗(zong)(zong)地(di)塊(kuai)中3宗(zong)(zong)封頂(ding)搖號(hao)，1宗(zong)(zong)溢價，2宗(zong)(zong)底價；杭州于4月(yue)(yue)29日出(chu)讓中5宗(zong)(zong)土地(di)，最終4宗(zong)(zong)成(cheng)交，1宗(zong)(zong)提前終止；成(cheng)都4月(yue)(yue)共推出(chu)25宗(zong)(zong)地(di)塊(kuai)，雖然部(bu)分熱(re)門(men)地(di)塊(kuai)刷新單價“地(di)王”，但(dan)多數地(di)塊(kuai)以底價成(cheng)交。

對(dui)于即(ji)將到來的(de)5月份，中指研究院預計，房企(qi)會加(jia)快推(tui)盤(pan)，加(jia)大力度(du)趕在“五(wu)一(yi)(yi)”推(tui)盤(pan)。一(yi)(yi)方面，“五(wu)一(yi)(yi)”假期(qi)是房地產營銷(xiao)的(de)關鍵(jian)節(jie)點，開發商抓緊機會積(ji)極推(tui)新；另一(yi)(yi)方面，房企(qi)有望積(ji)極推(tui)出(chu)靈活多樣的(de)營銷(xiao)活動，抓住上半(ban)年的(de)營銷(xiao)窗口期(qi)。

尤其是4月最后一周，成都、南京、天津、北京陸續出臺了樓市新政，包括取消或放松限購政策、支持住房“以舊換新”、優化(hua)公積(ji)金(jin)貸款政策等多種舉措(cuo)。

“核心城市需求端限購限貸等政策將進一步優化調整，優化限購政策、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等均具備空間。與此同時，‘保交付’力度有望延續。”中指研究院分析認為，4月30日召開的中央政治局會議首次提出“統籌(chou)研(yan)究(jiu)消化(hua)存量房產和優化(hua)增(zeng)量住房的政策措施(shi)”，具體(ti)政策后續有(you)望逐(zhu)步(bu)落(luo)實。在外部環境進一步(bu)優化下，房企(qi)銷售將有(you)所改善。

封面圖(tu)片來源(yuan)：每日經濟(ji)新聞 資料圖(tu)