每經記者｜包晶晶    每經編輯(ji)｜魏(wei)文藝    

2024年樓市進入下半場，7月開(kai)局房企業績表現如何？

7月31日晚(wan)間，中(zhong)(zhong)指研(yan)究院(yuan)、克而瑞、億(yi)翰智庫等機構(gou)分(fen)(fen)別(bie)公(gong)布了2024年(nian)前(qian)(qian)7個(ge)月百強房(fang)企(qi)銷售(shou)榜單(dan)(dan)。據(ju)(ju)中(zhong)(zhong)指研(yan)究院(yuan)數(shu)據(ju)(ju)，2024年(nian)前(qian)(qian)7個(ge)月，百強房(fang)企(qi)銷售(shou)總額為23909.4億(yi)元，同比(bi)(bi)下降(jiang)40.1%，降(jiang)幅較上月繼(ji)續收窄1.5個(ge)百分(fen)(fen)點。另據(ju)(ju)克而瑞數(shu)據(ju)(ju)，7月份，百強房(fang)企(qi)實現銷售(shou)操盤金額2790.7億(yi)元，環比(bi)(bi)降(jiang)低(di)36.4%，同比(bi)(bi)降(jiang)低(di)19.7%，單(dan)(dan)月業績規模繼(ji)續處在歷史較低(di)水平。

視覺中國圖

《每日經濟新聞》記者梳理(li)發現，TOP100房(fang)(fang)企銷售總額同比降幅已(yi)連續5個月收窄。從(cong)房(fang)(fang)企銷售規(gui)模(mo)來看(kan)，2024年前7個月銷售總額超(chao)過1000億元的房(fang)(fang)企共(gong)有(you)6家(jia)，較2023年同期(qi)減(jian)少4家(jia)，銷售總額超(chao)過100億元的房(fang)(fang)企共(gong)有(you)51家(jia)，較2023年同期(qi)減(jian)少34家(jia)。

“重點(dian)房企(qi)銷售降幅仍較大，但(dan)邊際性略(lve)改善。”中指研(yan)究院企(qi)業(ye)研(yan)究總監劉水分析認為，前期出臺的政策(ce)對(dui)市(shi)(shi)(shi)場提振可持續性較弱(ruo)(ruo)，市(shi)(shi)(shi)場仍處(chu)于深(shen)度調整過程(cheng)，重點(dian)城市(shi)(shi)(shi)的限(xian)制性政策(ce)如(ru)限(xian)價、限(xian)購應該基本取消，以提振行業(ye)信心。隨(sui)著(zhu)下半年(nian)市(shi)(shi)(shi)場高基數影響減弱(ruo)(ruo)，重點(dian)房企(qi)銷售降幅將會(hui)逐步收窄，但(dan)市(shi)(shi)(shi)場仍處(chu)于筑底(di)階段。

7月銷售額普遍不及6月

據(ju)中指研究院數(shu)據(ju)，2024年前(qian)7個月，百(bai)強房(fang)企銷售總額(e)為23909.4億元，同比(bi)下(xia)降(jiang)40.1%，降(jiang)幅較上月繼續收(shou)(shou)窄1.5個百(bai)分點，已連續5個月收(shou)(shou)窄。

保利(li)發展、中(zhong)海(hai)地(di)產、綠(lv)城中(zhong)國、萬科(ke)和華潤置地(di)仍(reng)以(yi)較大(da)優勢保持(chi)在房企頭部陣營(ying)(ying)。不過，頭部陣營(ying)(ying)房企的排(pai)名(ming)在7月份發生了變化，綠(lv)城中(zhong)國超越萬科(ke)躋(ji)身(shen)行(xing)業TOP3，萬科(ke)則退(tui)居第(di)四位。具體來(lai)看，排(pai)在行(xing)業前三(san)位的保利(li)發展、中(zhong)海(hai)地(di)產和綠(lv)城中(zhong)國，銷(xiao)售額分別為(wei)1986億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)、1616億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)和1475.2億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)；萬科(ke)和中(zhong)海(hai)地(di)產分別以(yi)1465.3億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)和1402億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)排(pai)在第(di)四和第(di)五位。

由于下半(ban)年開局的7月(yue)即是(shi)淡(dan)季，因(yin)此各陣(zhen)營房(fang)企單月(yue)銷(xiao)售(shou)額普遍不及6月(yue)。據中(zhong)指研究院數據，7月(yue)百強(qiang)房(fang)企銷(xiao)售(shou)額同(tong)比(bi)下降19.4%，環(huan)比(bi)降低(di)35.2%。克而瑞(rui)數據也顯示，7月(yue)百強(qiang)房(fang)企實(shi)現銷(xiao)售(shou)操盤金額2790.7億元(yuan)，環(huan)比(bi)降低(di)36.4%，同(tong)比(bi)降低(di)19.7%，單月(yue)業績規(gui)模繼續處在歷史較低(di)水(shui)平。

不過，部(bu)(bu)分房企7月(yue)份的(de)(de)業(ye)績表現搶眼。其中，保(bao)利發展(zhan)以253億(yi)元(yuan)的(de)(de)銷售(shou)(shou)額(e)(e)領跑百(bai)強房企，綠城中國和(he)(he)萬科分別以210.1億(yi)元(yuan)和(he)(he)198.1億(yi)元(yuan)排(pai)在第二和(he)(he)第三位(wei)。不過，在TOP10房企中，建(jian)發房產(chan)、濱江集(ji)(ji)團、越秀地(di)產(chan)和(he)(he)龍湖集(ji)(ji)團7月(yue)的(de)(de)銷售(shou)(shou)額(e)(e)均不到100億(yi)元(yuan)。與此同時，也有(you)部(bu)(bu)分房企如(ru)遠(yuan)洋地(di)產(chan)、聯(lian)發集(ji)(ji)團、電建(jian)地(di)產(chan)等7月(yue)銷售(shou)(shou)業(ye)績增長較快，其中遠(yuan)洋地(di)產(chan)的(de)(de)全口徑(jing)銷售(shou)(shou)額(e)(e)達到85.2億(yi)元(yuan)，聯(lian)發集(ji)(ji)團則達到43.4億(yi)元(yuan)。

從各(ge)銷售陣(zhen)(zhen)營房(fang)企的表(biao)現來看，據中指研究院數據，2024年前(qian)7個月，銷售額(e)超過1000億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)的第(di)一陣(zhen)(zhen)營房(fang)企共(gong)有6家(jia)(jia)，較(jiao)2023年同期減(jian)少4家(jia)(jia)，銷售額(e)均值為1518.8億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；第(di)二(er)陣(zhen)(zhen)營（500億(yi)(yi)~1000億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)）房(fang)企共(gong)有6家(jia)(jia)，較(jiao)2023年同期減(jian)少1家(jia)(jia)，銷售額(e)均值為602.0億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；第(di)三陣(zhen)(zhen)營（300億(yi)(yi)~500億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)）房(fang)企共(gong)有5家(jia)(jia)，較(jiao)2023年同期減(jian)少15家(jia)(jia)，銷售額(e)均值為399.0億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；第(di)四陣(zhen)(zhen)營（100億(yi)(yi)~300億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)）房(fang)企共(gong)有34家(jia)(jia)，較(jiao)2023年同期減(jian)少14家(jia)(jia)，銷售額(e)均值為171.3億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

值(zhi)得注意的(de)(de)是，百(bai)強房(fang)(fang)企各梯隊銷售(shou)(shou)門(men)(men)檻(jian)較(jiao)2023年(nian)同(tong)期進一步降(jiang)(jiang)低(di)。據克而瑞統計，7月份，百(bai)強房(fang)(fang)企門(men)(men)檻(jian)值(zhi)均降(jiang)(jiang)至近年(nian)最(zui)低(di)水平。其中，降(jiang)(jiang)幅最(zui)大的(de)(de)是TOP10房(fang)(fang)企陣營，銷售(shou)(shou)操(cao)盤金額門(men)(men)檻(jian)降(jiang)(jiang)低(di)至526.5億(yi)(yi)元，同(tong)比降(jiang)(jiang)幅達到47.4%；TOP30房(fang)(fang)企門(men)(men)檻(jian)值(zhi)為(wei)142.3億(yi)(yi)元，TOP50房(fang)(fang)企門(men)(men)檻(jian)值(zhi)為(wei)88.9億(yi)(yi)元，同(tong)比分別降(jiang)(jiang)低(di)42.1%、40.4%；TOP100房(fang)(fang)企門(men)(men)檻(jian)值(zhi)則降(jiang)(jiang)低(di)至41億(yi)(yi)元，降(jiang)(jiang)幅為(wei)37.8%。

去庫存仍將是主要目標

百強房(fang)企(qi)銷售業(ye)績(ji)持(chi)續下滑，也與7月份房(fang)地產市場“供需兩淡”有(you)關。

克而瑞監測(ce)的重點30城，7月(yue)新房供應量和(he)成(cheng)交(jiao)量環比分別下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)25%和(he)30%，同比分別下(xia)降(jiang)(jiang)(jiang)18%和(he)13%，未能達到二季度月(yue)均(jun)水平；重點30城前7個月(yue)成(cheng)交(jiao)量累計(ji)同比降(jiang)(jiang)(jiang)36%，但(dan)降(jiang)(jiang)(jiang)幅收窄了3個百分點。

值得注意的(de)是，近期關于房(fang)地產的(de)利好消息不(bu)斷。

黨的二十屆三(san)中全會審(shen)議(yi)通過《中共中央(yang)關(guan)于進一(yi)步全面深化(hua)改革(ge)、推(tui)進中國式現代化(hua)的決定》，指出要(yao)“加大(da)保(bao)障性(xing)住房(fang)建設和供(gong)給，滿足工(gong)薪群體剛(gang)性(xing)住房(fang)需求(qiu)”“支(zhi)持(chi)城(cheng)(cheng)鄉居民多樣化(hua)改善性(xing)住房(fang)需求(qiu)”“充分賦予(yu)各城(cheng)(cheng)市政府房(fang)地(di)產市場調控自主權，因城(cheng)(cheng)施策，允許有關(guan)城(cheng)(cheng)市取消(xiao)或調減住房(fang)限購政策、取消(xiao)普通住宅和非普通住宅標(biao)準”；7月(yue)22日，央(yang)行下調1年期和5年期以上LPR分別至3.35%、3.85%；7月(yue)30日，中央(yang)政治局會議(yi)提出“要(yao)落實(shi)好促進房(fang)地(di)產市場平穩(wen)健康(kang)發(fa)展的新(xin)政策，堅持(chi)消(xiao)化(hua)存量(liang)和優化(hua)增量(liang)相結合，積極支(zhi)持(chi)收購存量(liang)商品房(fang)用作(zuo)保(bao)障性(xing)住房(fang)，進一(yi)步做好保(bao)交房(fang)工(gong)作(zuo)，加快構(gou)建房(fang)地(di)產發(fa)展新(xin)模式”。

在地(di)方層(ceng)面，廣州放松對港澳臺及外籍人士購(gou)房限制，建(jian)筑面積(ji)120平方米以上的住(zhu)(zhu)(zhu)宅不限購(gou)；鄭州取消商品住(zhu)(zhu)(zhu)房銷(xiao)售價格指導，將(jiang)適(shi)量供給低密改善(shan)性住(zhu)(zhu)(zhu)宅用地(di)；南京、石家莊、廊坊(fang)等(deng)(deng)地(di)則從提高公(gong)積(ji)金貸款最高額度、優化套數認定標準(zhun)、支(zhi)持公(gong)積(ji)金支(zhi)付(fu)首付(fu)等(deng)(deng)方面滿足購(gou)房者合理住(zhu)(zhu)(zhu)房需求(qiu)；北京、昆明等(deng)(deng)超過100城支(zhi)持住(zhu)(zhu)(zhu)房“以舊換新”。

從2024年前7個月(yue)銷售增速放緩(huan)的(de)(de)現狀來看(kan)，房(fang)企(qi)借(jie)力(li)(li)政策(ce)加緊去(qu)庫(ku)存仍將(jiang)是(shi)主要目(mu)(mu)標。對(dui)(dui)此，中指研究院建議，一(yi)是(shi)房(fang)企(qi)應重點關注最新政策(ce)，如5年期(qi)以上LPR此次為年內第二次下降，意味著(zhu)購房(fang)者月(yue)供壓(ya)力(li)(li)將(jiang)得到(dao)進一(yi)步減輕，預計將(jiang)對(dui)(dui)房(fang)企(qi)去(qu)庫(ku)存起(qi)到(dao)積極作用；二是(shi)加強(qiang)活動促銷推動項目(mu)(mu)去(qu)化；三是(shi)加強(qiang)鍛(duan)煉銷售團隊的(de)(de)接待能力(li)(li)和銷售能力(li)(li)，為“金九銀十”作好準備(bei)。

劉(liu)水表示(shi)，預計未來幾個(ge)月政策支(zhi)持(chi)力度將進(jin)(jin)一(yi)步加大。未來幾個(ge)月，重點城市將會(hui)(hui)逐步貫(guan)徹落實黨的二十(shi)屆三中(zhong)全會(hui)(hui)精(jing)神，進(jin)(jin)一(yi)步加大支(zhi)持(chi)房(fang)地產的力度。隨著下半(ban)年市場高基數影響(xiang)減(jian)弱，重點房(fang)企銷售降幅將會(hui)(hui)逐步收窄，但市場仍(reng)處于筑底(di)階段。

對于后市，克而瑞認(ren)為，受高溫天氣(qi)、供給約束、利好政策提振效應邊際遞減(jian)等綜合影響，8月(yue)整體成(cheng)交(jiao)預期(qi)延續低位波動，與7月(yue)成(cheng)交(jiao)規模(mo)持平(ping)或小(xiao)幅微增。

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